拆迁评估管理办法

拆迁评估管理办法一、总则（一）目的为规范拆迁评估行为，确保拆迁评估结果客观、公正、合理，保障拆迁当事人的合法权益，依据国家相关法律法规及行业标准，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在本市行政区域内国有土地上房屋拆迁涉及的评估活动及其管理。（三）基本原则1.合法性原则拆迁评估活动应当严格遵守国家法律法规的规定，确保评估程序合法、评估依据合法、评估结果合法。2.公正性原则评估机构和评估人员应当秉持公正的态度，独立、客观地开展评估工作，不受任何单位和个人的非法干预，保证评估结果真实、准确地反映被拆迁房屋的市场价值。3.客观性原则以事实为依据，按照科学的评估方法和标准，对被拆迁房屋进行全面、细致的调查和分析，确保评估结果符合实际情况。4.专业性原则评估机构应具备相应的资质和专业技术能力，评估人员应经过专业培训，熟悉拆迁评估业务，能够熟练运用专业知识和技能进行评估工作。二、评估机构与人员管理（一）评估机构资质要求1.从事拆迁评估的机构必须依法取得房地产评估资质证书，并在资质等级许可的范围内从事评估业务。2.具有良好的社会信誉，近三年内无不良记录，包括但不限于因违规执业受到行政处罚、被投诉且经查实存在严重问题等情况。（二）评估机构的选定1.拆迁人应当通过招投标、拍卖等公开方式选择具有相应资质的评估机构。2.对于规模较小的拆迁项目，经拆迁当事人协商一致，可以采用抽签等方式确定评估机构。3.拆迁人应当在拆迁公告发布之日起[X]个工作日内，将选择评估机构的相关事宜书面告知被拆迁人，并组织被拆迁人在规定时间内进行投票或抽签等选定评估机构的活动。（三）评估人员资格1.从事拆迁评估的人员应当具备房地产估价师资格证书，并在注册有效期内。2.评估人员应当遵守职业道德规范，诚实守信，保守被拆迁人的商业秘密和个人隐私。（四）评估机构与人员的监督管理1.房地产行政主管部门负责对评估机构和评估人员的资质、执业行为进行监督检查，建立评估机构和评估人员信用档案，记录其执业情况、违规行为等信息。2.对于违反本办法规定的评估机构和评估人员，依法给予警告、罚款、暂停执业、吊销资质证书等处罚，并将其不良行为向社会公示。三、评估程序（一）前期准备1.评估机构接受委托后，应组建评估项目组，明确项目负责人和评估人员职责。2.评估人员应熟悉拆迁项目的基本情况，包括拆迁范围、拆迁目的、房屋用途、面积等信息，并收集相关资料，如房屋产权证书、土地使用权证书、规划许可证、房屋平面图等。3.制定评估作业计划，确定评估方法、评估步骤、时间安排等内容。（二）实地查勘1.评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，了解房屋的区位、用途、建筑面积、装修状况、附属设施设备等实际情况，并做好查勘记录。2.实地查勘时，应当邀请拆迁当事人到场，拆迁当事人应当予以配合。拆迁当事人未到场的，评估人员应当在查勘记录中注明情况。3.对于被拆迁房屋存在争议的部分，评估人员应当进行拍照、摄像等证据保全，并在评估报告中予以说明。（三）评估方法选择1.根据被拆迁房屋的实际情况和评估目的，评估机构可以选择市场比较法、收益法、成本法等一种或多种评估方法进行评估。2.对于住宅房屋，一般应优先采用市场比较法进行评估；对于商业、办公、工业等非住宅房屋，应根据其经营状况、收益情况等因素，合理选择评估方法。3.采用多种评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行综合分析，合理确定评估结果。（四）评估结果公示1.评估机构应当在评估报告出具后[X]个工作日内，将评估结果在拆迁范围内进行公示，公示期不得少于[X]个工作日。2.公示内容包括被拆迁房屋的基本情况、评估价值、评估方法、评估人员等信息。3.拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在公示期内向评估机构提出书面复核申请，并说明理由。评估机构应当在收到复核申请后[X]个工作日内进行复核，并将复核结果书面告知拆迁当事人。（五）评估报告出具1.评估机构应当按照国家和地方有关规定，规范撰写评估报告，评估报告应当包括封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、评估结果报告、评估技术报告、附件等内容。2.评估报告应当由负责该项目的注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。3.评估报告应当在公示期满且无异议后，及时交付给拆迁当事人。四、评估内容与标准（一）房屋价值评估1.被拆迁房屋的价值评估应当考虑房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、装修状况、附属设施设备等因素。2.房屋用途应当以房屋所有权证登记的用途为准；房屋所有权证未登记用途的，应当以规划、土地管理部门批准的用途为准。3.对于未经登记的建筑，应当按照相关法律法规和政策规定进行认定和处理后，再进行评估。（二）附属设施设备评估1.附属设施设备包括房屋的附属物、附着物以及配套的水、电、气、暖等设施设备。2.附属设施设备的评估应当按照其重置成本结合成新程度进行计算。3.对于可搬迁的附属设施设备，应当按照其搬迁费用进行评估；对于不可搬迁的附属设施设备，应当按照其重置成本结合成新程度进行评估。（三）装修装饰评估1.装修装饰的评估应当区分不同装修档次、装修材料、装修工艺等因素进行。2.对于可移动的装修装饰部分，应当按照其市场价值进行评估；对于不可移动的装修装饰部分，应当按照其重置成本结合成新程度进行评估。3.装修装饰的评估应当以实地查勘时的现状为准。（四）停产停业损失评估1.对于因拆迁造成停产停业的非住宅房屋，应当按照其停产停业期间的实际损失进行评估。2.停产停业损失评估应当考虑被拆迁房屋的经营状况、经营收益、经营成本、市场预期等因素。3.评估机构应当根据相关规定和实际情况，合理确定停产停业损失的评估方法和标准。五、评估争议处理（一）协商解决拆迁当事人对评估结果有异议的，可以首先通过协商的方式解决。双方应当在平等、自愿的基础上，就评估结果进行沟通和协商，寻求达成一致意见。（二）专家鉴定1.如果协商不成，拆迁当事人可以共同委托房地产估价专家委员会进行鉴定。2.房地产估价专家委员会应当按照国家和地方有关规定，组织专家对评估报告进行鉴定，并出具鉴定意见。3.专家鉴定意见作为处理评估争议的重要参考依据。（三）行政复议与行政诉讼1.拆迁当事人对评估结果仍有异议的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。2.在行政复议或者行政诉讼过程中，评估机构应当积极配合，提供相关证据和资料，协助有关部门进行调查和处理。六、法律责任（一）评估机构责任1.评估机构有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，暂停其从事拆迁评估业务[X]个月以上[X]年以下；造成损失的，依法承担赔偿责任：未按照本办法规定的评估程序进行评估的；评估结果严重失实的；与拆迁当事人一方串通，损害另一方合法权益的；泄露被拆迁人商业秘密和个人隐私的；其他违反本办法规定的行为。2.评估机构因违规行为受到行政处罚的，其信用档案将予以记录，并向社会公示。（二）评估人员责任1.评估人员有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，暂停其执业资格[X]个月以上[X]年以下；造成损失的，依法承担赔偿责任：未按照本办法规定的评估程序进行评估的；评估结果严重失实的；与拆迁当事人一方串通，损害另一方合法权益的；泄露被拆迁人商业秘密和个人隐私的；其他违反本办法规定的行为。2.评估人员因违规行为受到行政处罚的，其信用档案将予以记录，并向社会公示。（三）其他责任1.拆迁当事人违反本办法规定，提供虚假资料或者隐瞒真实情况，影响评估结果的，由房地产行政主管部门责令改正，并依法