扬州土地管理办法

扬州土地管理办法总则目的与依据为了加强扬州市土地管理，保护和合理利用土地资源，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于本市行政区域内土地的规划、征收、出让、使用、监督管理等活动。基本原则土地管理应当遵循珍惜和合理利用土地、切实保护耕地的原则，实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。同时，应当保障土地所有者和使用者的合法权益，依法依规进行土地管理活动。土地规划与计划土地利用总体规划1.编制与审批扬州市土地利用总体规划由市人民政府组织编制，报省人民政府批准。县（市、区）土地利用总体规划由县（市、区）人民政府组织编制，经市人民政府审核后，报省人民政府批准。土地利用总体规划应当与国民经济和社会发展规划、城乡规划等相衔接，明确土地用途分区，划定基本农田保护区、建设用地管制区等。2.实施与修改土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。确需修改的，应当按照规定的程序报原批准机关批准。土地利用年度计划1.制定与下达市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门会同有关部门，根据土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划以及建设用地和土地利用的实际情况，编制土地利用年度计划，报同级人民政府批准后下达执行，并报上一级人民政府土地行政主管部门备案。土地利用年度计划应当包括农用地转用计划指标、耕地保有量计划指标、土地开发整理计划指标等。2.执行与监督土地利用年度计划一经下达，必须严格执行。市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门应当对土地利用年度计划的执行情况进行监督检查，确保计划指标的落实。土地征收征收范围与条件为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有土地的，可以依法实施征收：1.军事和外交需要用地的；2.由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；4.由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；5.在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；6.法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有土地的其他情形。征收程序1.发布征收土地预公告市、县（市、区）人民政府拟征收土地的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。2.现状调查与社会稳定风险评估土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。3.拟定征地补偿安置方案市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门根据土地现状调查结果和社会稳定风险评估情况，会同有关部门拟定征地补偿安置方案。征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。4.公告征地补偿安置方案征地补偿安置方案拟定后，应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告时间不少于三十日。公告期间，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见的，可以向市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门提出。5.组织听证多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，市、县（市、区）人民政府应当组织听证，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。6.签订征地补偿安置协议市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门根据经批准的征地补偿安置方案，与被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人签订征地补偿安置协议。征地补偿安置协议应当包括补偿方式、补偿金额及支付期限、安置方式、安置地点等内容。7.申请土地征收审批市、县（市、区）人民政府完成征地补偿安置工作后，应当向有批准权的人民政府提出土地征收申请，并报送征地补偿安置方案等相关材料。有批准权的人民政府应当自收到土地征收申请之日起三十日内作出批准或者不予批准的决定。8.发布土地征收公告经依法批准征收的土地，市、县（市、区）人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布土地征收公告。土地征收公告应当包括征收批准机关、文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等内容。9.交付土地土地征收经依法批准后，市、县（市、区）人民政府应当及时组织有关部门和单位按照土地征收公告确定的期限交付土地。征地补偿与安置1.征地补偿标准征地补偿标准按照国家和省有关规定执行，并根据经济社会发展水平、土地供求关系等因素适时调整。征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，以及被征地农民的社会保障费用。2.安置方式对被征地农民的安置方式主要包括货币安置、社会保障安置、留地安置、农业安置等。市、县（市、区）人民政府应当根据实际情况，采取多种安置方式，保障被征地农民的合法权益。3.社会保障市、县（市、区）人民政府应当按照国家和省有关规定，将被征地农民纳入相应的社会保障体系，保障其基本生活和长远生计。被征地农民社会保障费用由政府、集体和个人共同承担。土地出让出让方式土地出让可以采取招标、拍卖、挂牌或者协议等方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对符合国家规定的小微企业用地，可以按照规定实行差别化地价政策。出让程序1.编制出让方案市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划、城市规划和年度土地供应计划，编制土地出让方案，报同级人民政府批准。2.发布出让公告土地出让方案批准后，市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门应当通过土地市场动态监测与监管系统、土地交易场所等媒介，发布土地出让公告。土地出让公告应当包括出让宗地的基本情况、出让方式、竞买人资格要求、报名时间、地点、出让时间、地点等内容。3.报名与资格审查竞买人应当在规定的报名时间内，向市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门提交书面申请和有关证明文件，办理报名手续。市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门应当对竞买人资格进行审查，符合条件的，发给竞买资格证明。4.组织交易活动市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织招标、拍卖、挂牌出让活动。在招标、拍卖、挂牌出让活动中，竞买人应当按照规定的程序和要求参与竞买。5.签订出让合同以招标、拍卖、挂牌方式确定中标人、竞得人后，市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门应当与中标人、竞得人签订国有建设用地使用权出让合同。以协议方式出让土地的，市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门应当与土地使用者签订国有建设用地使用权出让合同。6.缴纳出让金土地使用者应当按照出让合同约定，按时足额缴纳土地出让金。未按照出让合同约定缴纳土地出让金的，土地行政主管部门有权解除出让合同，并可以请求违约赔偿。出让合同管理1.合同内容国有建设用地使用权出让合同应当包括出让土地的位置、面积、用途、容积率、出让年期、出让金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等内容。2.合同变更与解除在出让合同履行过程中，需要变更合同内容的，出让人和受让人应当签订变更协议。符合法定条件的，出让人可以解除出让合同。因解除出让合同造成受让人损失的，出让人应当依法给予赔偿。土地使用土地用途管制1.用途分类土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。2.用途变更土地使用者需要改变土地用途的，必须取得出让方和市、县（市、区）人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地出让金。建设用地管理1.项目用地预审建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告。未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。2.供地审批建设项目经批准后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有建设用地使用权出让合同，向市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门审查，报同级人民政府批准。3.临时用地管理建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门批准。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。土地节约集约利用1.鼓励措施市、县（市、区）人民政府应当采取措施，鼓励土地节约集约利用，对节约集约用地成绩显著的单位和个人给予表彰和奖励。2.考核评价建立健全土地节约集约利用考核评价制度，对市、县（市、区）人民政府土地节约集约利用情况进行考核评价，并将考核评价结果向社会公布。土地监督检查监督检查职责市、县（市、区）人民政府土地行政主管部门应当依法履行土地监督检查职责，对本行政区域内土地利用和管理情况进行监督检查。监督检查措施土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：1.要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制；2.要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明；3.进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测；4.责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。违法行为查处1.违法行为认定对违反土地管理法律、法规的行为，土地行政主管部门应当及时进行调查，依法作出认定。2.处罚措施对违法行为，土地行政主管部门应当依法给予行政处罚。对构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。3.行政复议与行政诉讼当事人对土地行政主管部门作出的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议，不提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。法律责任对违法用地行为的处罚1.非法占地处罚未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.非法转让土地处罚以出让或者划拨方式取得土地使用权，未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对土地管理部门及其工作人员违法行为的处理土地管理部门及其工作人员违反本办法规定，有下列情形之一的，由上级人民政府土地行政主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪