开封拆迁管理办法

开封拆迁管理办法一、总则（一）目的与依据为加强开封市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在开封市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。（三）基本原则1.遵循城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹的原则。2.符合公共利益，保障被拆迁人合法权益的原则。3.公平、公正、公开的原则。（四）管理部门职责开封市建设行政主管部门是本市城市房屋拆迁管理的行政主管部门（以下简称拆迁管理部门），负责全市城市房屋拆迁工作的监督管理。区建设行政主管部门负责本辖区内城市房屋拆迁的管理工作，业务上接受市拆迁管理部门的指导。发展改革、规划、国土资源、房产、财政、公安、工商、物价等部门应按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作。二、拆迁管理（一）拆迁计划与拆迁方案1.拆迁人应在房屋拆迁前，根据建设项目的性质、规模和拆迁范围，制定拆迁计划和拆迁方案，并报拆迁管理部门备案。2.拆迁计划应包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁实施步骤等内容。3.拆迁方案应包括被拆迁房屋的基本情况、补偿安置方式、补偿安置标准、产权调换房屋的基本情况、拆迁补偿安置资金的使用计划等内容。（二）拆迁许可证申领1.拆迁人申领房屋拆迁许可证，应向拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2.拆迁管理部门应自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，书面通知拆迁人并说明理由。（三）拆迁公告1.拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。2.拆迁人应在拆迁现场显著位置公示拆迁许可证、拆迁公告、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置资金情况等内容。（四）拆迁委托1.拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。2.拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报拆迁管理部门备案。3.被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。（五）暂停办理相关手续1.房屋拆迁管理部门发布房屋拆迁公告后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。2.房屋拆迁管理部门应就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。三、拆迁补偿与安置（一）补偿原则房屋拆迁补偿应当遵循等价有偿、公平合理的原则，对被拆迁人给予合理补偿。（二）补偿方式1.货币补偿拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格，以货币形式对被拆迁人进行补偿。2.产权调换拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。（三）补偿标准1.被拆迁房屋的性质和面积的认定被拆迁房屋的性质和面积，以房屋权属证书及权属档案的记载为准；无房屋权属证书的，以建设工程规划许可证记载为准；无建设工程规划许可证的，由城市规划行政主管部门根据城市规划和土地利用现状认定。房屋面积以房地产管理部门确认的房屋建筑面积为准。2.货币补偿标准被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家和本市有关规定进行评估。3.产权调换标准拆迁人提供的产权调换房屋，应当符合国家质量安全标准，并具备合法产权手续。实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。（四）安置标准1.安置用房面积对被拆迁人实行产权调换的，拆迁人应当提供与被拆迁房屋建筑面积相当的安置用房。被拆迁房屋建筑面积与安置用房建筑面积相等的部分，按照本办法规定结算差价；被拆迁房屋建筑面积超过安置用房建筑面积的部分，按照房地产市场评估价格结算；安置用房建筑面积超过被拆迁房屋建筑面积的部分，按照安置用房的成本价结算。2.安置地点安置用房应当根据城市规划和建设需要，合理确定安置地点。拆迁人应当在拆迁补偿安置协议中明确安置用房的地点、面积、交付时间等事项。（五）特殊情况补偿1.拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。2.拆迁租赁房屋的，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。3.拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。四、拆迁补偿安置资金管理（一）资金存储拆迁补偿安置资金应当足额存储在办理存款业务的金融机构，实行专款专用。（二）资金使用监管1.拆迁人应当按照拆迁补偿安置协议的约定，及时、足额支付拆迁补偿安置资金。2.拆迁管理部门应当对拆迁补偿安置资金的使用情况进行监督检查，确保资金用于房屋拆迁补偿安置。3.拆迁人应当在拆迁项目完成后，将拆迁补偿安置资金的使用情况报拆迁管理部门备案。五、拆迁评估（一）评估机构选择1.拆迁评估机构由被拆迁人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由拆迁管理部门组织被拆迁人通过投票或者抽签等方式确定。2.拆迁评估机构应当具有相应的资质等级，并在其资质等级许可的范围内从事拆迁评估业务。（二）评估程序1.拆迁评估机构应当按照国家和本市有关规定，对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并由拆迁人、被拆迁人签字确认。2.拆迁评估机构应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照房地产市场评估价格确定被拆迁房屋的评估价值。3.拆迁评估机构应当在规定的时间内出具评估报告，并送达拆迁人、被拆迁人。（三）评估异议处理1.拆迁人、被拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内，向原评估机构书面申请复核评估。2.原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。3.拆迁人、被拆迁人对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。4.房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。六、拆迁补偿安置协议（一）协议签订1.拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。2.拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（二）协议内容1.拆迁补偿安置协议应当包括下列内容：拆迁当事人的姓名或者名称、住所；被拆迁房屋的地点、面积、用途；补偿方式、补偿金额、支付期限；安置用房的地点、面积、交付期限；搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；违约责任和争议解决方式；当事人约定的其他条款。2.拆迁补偿安置协议的示范文本由市拆迁管理部门制定，供拆迁当事人参照使用。（三）协议履行1.拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人应当按照协议约定履行各自的义务。2.拆迁人不履行拆迁补偿安置协议的，被拆迁人可以依法向人民法院提起诉讼。3.被拆迁人不履行拆迁补偿安置协议的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。七、拆迁纠纷处理（一）行政裁决1.拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。2.房屋拆迁管理部门受理裁决申请后，应当按照下列程序进行：向被申请人送达裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利和义务；审核相关资料、程序的合法性；组织当事人调解；依法作出裁决。3.房屋拆迁管理部门应当自收到裁决申请之日起30日内作出裁决。裁决应当包括下列内容：拆迁当事人的姓名或者名称、地址；争议的主要事实和理由；裁决的依据、理由；补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请期限。（二）强制拆迁1.被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。2.实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。八、法律责任（一）拆迁人违法责任1.拆迁人未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。2.拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。3.拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；擅自延长拆迁期限的。4.拆迁人违反本办法规定，造成被拆迁人或者房屋承租人