杭州建房管理办法

杭州建房管理办法总则目的与依据为加强杭州市建房管理，规范建房行为，保障城乡规划的实施，维护公共利益和建房当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于杭州市行政区域内各类建房活动及其管理。包括农村村民住宅建设、城镇居民自建住房以及单位和个人进行的其他建设工程。基本原则建房管理应当遵循科学规划、合理布局、节约用地、安全适用、保护环境的原则。严格执行城乡规划，符合土地利用总体规划，注重保护历史文化遗产和生态环境。规划管理规划编制与审批1.市、县（市）城乡规划主管部门应当依据城乡总体规划和土地利用总体规划，组织编制本行政区域内的建房专项规划，明确建房的空间布局、建设标准和控制要求等。2.建房项目应当符合建房专项规划。建设单位或者个人在申请建房许可前，应当向城乡规划主管部门提交建房项目的规划设计方案，由城乡规划主管部门按照法定程序进行审批。3.对于涉及公共利益、重大基础设施建设等建房项目，应当进行公示，广泛征求社会公众意见。规划变更1.经批准的建房规划设计方案不得擅自变更。确需变更的，建设单位或者个人应当向原审批机关提出申请，说明变更的理由和内容。2.原审批机关应当对变更申请进行审查。涉及规划强制性内容变更的，应当按照法定程序重新报批；不涉及强制性内容变更的，经批准后方可实施变更。土地管理土地用途管制1.建房用地应当符合土地利用总体规划确定的用途。严格控制农用地转为建设用地，严禁在基本农田保护区内建房。2.农村村民住宅建设应当使用原有的宅基地和村内空闲地。确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。土地取得方式1.农村村民符合宅基地申请条件的，可以通过申请取得宅基地用于住宅建设。宅基地的申请应当按照规定的程序进行，经村民委员会审核、乡（镇）人民政府审批后，报县级人民政府土地行政主管部门备案。2.城镇居民自建住房以及单位和个人进行的其他建设工程，应当通过出让、划拨等合法方式取得土地使用权。土地使用限制1.建房用地不得超过规定的面积标准。农村村民宅基地面积标准按照省、市有关规定执行。2.建房用地不得擅自改变用途。未经批准，不得在宅基地上建设非住宅房屋。建房许可管理申请条件1.农村村民申请建房应当符合下列条件：符合宅基地申请条件；符合村庄规划；有稳定的经济来源，具备偿还建房贷款的能力；法律、法规规定的其他条件。2.城镇居民申请自建住房应当符合下列条件：符合城市规划；取得土地使用权；有建房资金；法律、法规规定的其他条件。3.单位和个人进行其他建设工程申请建房许可应当符合下列条件：符合城乡规划；取得土地使用权；有建设工程设计方案；法律、法规规定的其他条件。申请材料1.农村村民申请建房应当提交下列材料：建房申请书；村民委员会审核意见；家庭户口簿及申请人身份证明；宅基地使用证明；建房规划设计方案；法律、法规规定需要提供的其他材料。2.城镇居民申请自建住房应当提交下列材料：建房申请书；土地使用权证明；建房规划设计方案；申请人身份证明；法律、法规规定需要提供的其他材料。3.单位和个人进行其他建设工程申请建房许可应当提交下列材料：建设项目批准、核准或者备案文件；建设用地规划许可证；土地使用权证明；建设工程设计方案；施工图设计文件审查合格书；施工、监理单位资质证书；法律、法规规定需要提供的其他材料。审批程序1.建房申请人应当向乡（镇）人民政府或者街道办事处提出建房申请。乡（镇）人民政府或者街道办事处应当对申请材料进行初审，并在规定时间内将初审意见和申请材料报送县级人民政府相关部门。2.县级人民政府城乡规划主管部门、土地行政主管部门等应当按照各自职责，对申请材料进行审查。符合条件的，予以批准，并核发建房许可证；不符合条件的，不予批准，并书面说明理由。3.建房许可证应当载明建房的位置、面积、层数、用途等内容。建设单位或者个人应当按照建房许可证规定的内容进行建设。建设工程管理施工许可1.建设单位或者个人在取得建房许可证后，应当按照国家有关规定向建设行政主管部门申请领取施工许可证。2.申请领取施工许可证应当具备下列条件：已经办理该建筑工程用地批准手续；在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定建筑施工企业；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实；法律、行政法规规定的其他条件。3.建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。施工管理1.建设单位或者个人应当按照施工许可证确定的施工范围、施工期限等进行施工。不得擅自扩大施工范围、延长施工期限。2.施工单位应当按照工程建设强制性标准和施工技术规范进行施工，确保工程质量和施工安全。3.监理单位应当按照法律、法规和工程建设监理规范的要求，对施工质量、施工安全等进行监理。质量与安全管理1.建设单位或者个人应当对建房工程的质量和安全负责，建立健全质量安全管理制度，落实质量安全责任。2.施工单位应当建立质量安全保证体系，制定质量安全措施，加强施工过程中的质量安全控制。3.建设行政主管部门应当加强对建房工程质量和安全的监督检查，发现问题及时责令整改；对存在重大质量安全隐患的，应当责令停止施工，并依法进行处理。竣工验收管理验收申请1.建房工程竣工后，建设单位或者个人应当组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。2.建设单位或者个人应当在竣工验收合格之日起十五日内，向城乡规划主管部门、建设行政主管部门等相关部门申请竣工验收备案。验收内容1.城乡规划主管部门应当对建房工程是否符合规划许可内容进行验收，包括建筑位置、面积、层数、用途等。2.建设行政主管部门应当对建房工程的质量和安全进行验收，包括工程质量是否符合标准、安全设施是否齐全有效等。3.其他相关部门应当按照各自职责对建房工程涉及的专业内容进行验收，如消防、环保等。验收备案1.城乡规划主管部门、建设行政主管部门等相关部门应当在收到竣工验收备案申请后，对申请材料进行审查。符合条件的，予以备案；不符合条件的，责令建设单位或者个人限期整改，整改合格后重新申请备案。2.建房工程未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。法律责任违法建设处罚1.未取得建房规划许可或者未按照建房规划许可进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。2.未经批准擅自改变建房用途的，由城乡规划主管部门责令限期改正，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。土地违法行为处罚1.未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地进行建房的，由土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处非法占用土地每平方米三十元以下的罚款。2.超过批准的数量占用土地进行建房的，多占的土地以非法占用土地论处。其他违法行为处罚1.建设单位或者个人未按照施工许可证规定进行施工的，由建设行政主管部门责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以并处工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。2.施工单位未按照工程建设强制性标准和施工技术规范进行施工的，由建设行政主管部门责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失；情节严重的，责令停业