房屋公摊管理办法

房屋公摊管理办法一、总则（一）目的为加强房屋公摊管理，规范公摊面积计算、分摊及相关费用管理，保障业主和使用人的合法权益，维护房屋产权管理秩序，特制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本公司/组织所管理的各类住宅、商业及其他建筑物涉及的房屋公摊管理活动。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家及地方有关房屋产权、测绘、价格管理等方面的法律法规和行业标准。2.公平公正原则：公摊面积计算、分摊及费用收取应公平合理，确保各产权人/使用人权益平衡。3.公开透明原则：公摊相关信息应及时、准确、完整地向业主/使用人公开，接受监督。4.规范操作原则：各项公摊管理工作应按照规定的程序和方法进行，确保操作规范。二、公摊面积计算（一）一般规定1.依据国家现行的房产测量规范及相关标准，确定各类房屋公摊面积的计算方法和范围。2.房屋建筑面积由套内建筑面积和公摊建筑面积组成。套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积之和。（二）共有建筑面积的分类及分摊1.共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积包括：各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。计入套内建筑面积的阳台、地下室、室外楼梯等，按水平投影面积计算建筑面积并依规定的比例分摊。不分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库。作为人防工程的地下室。用于公共休憩、绿化等场所的架空层。为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。2.公摊面积分摊方法：按幢分摊：整幢房屋的共有建筑面积，由该幢房屋的各套内建筑面积之和按比例分摊。按功能区分摊：对于不同功能区（如住宅、商业、办公等）的共有建筑面积，在各自功能区内按套内建筑面积比例分摊。具体分摊公式为：某套内建筑面积应分摊的共有建筑面积=该套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数共有建筑面积分摊系数=整幢房屋的共有建筑面积÷整幢房屋各套内建筑面积之和（三）特殊情况处理1.对于不规则形状的房屋、连体建筑等特殊情况，应根据实际情况，按照专业测绘机构的测量结果和合理的分摊原则进行公摊面积计算。2.涉及房屋改造、扩建等导致公摊面积发生变化的，应在改造、扩建前重新测量计算公摊面积，并及时向业主/使用人公示。三、公摊面积测绘（一）测绘机构选择1.委托具有相应资质等级的房产测绘机构进行房屋公摊面积测绘。测绘机构应通过当地测绘主管部门的资质审查，并在其资质许可范围内从事测绘活动。2.在选择测绘机构时，应通过公开招标、邀请招标或竞争性谈判等方式确定，确保测绘工作的公正性和专业性。（二）测绘流程1.测绘机构在接受委托后，应制定详细的测绘方案，明确测绘范围、方法、步骤及时间安排。2.测绘人员应按照房产测量规范的要求，对房屋的套内建筑面积和共有建筑面积进行实地测量。测量过程中应做好记录，包括测量数据、测量方法、房屋现状等信息。3.测绘完成后，测绘机构应出具详细的测绘报告，报告内容应包括房屋基本情况、测绘依据、测绘方法、测绘结果（套内建筑面积、公摊建筑面积、共有建筑面积分摊系数等）以及相关图表。4.本公司/组织应对测绘报告进行审核，重点审核测绘机构资质、测绘方法的合规性、测绘数据的准确性以及共有建筑面积分摊的合理性等。如发现问题，应及时要求测绘机构进行整改，直至符合要求。（三）测绘成果备案1.测绘机构完成测绘报告后，应将测绘成果报送当地房产管理部门备案。备案所需材料应按照当地房产管理部门的要求提供，一般包括测绘报告、测绘资质证书副本复印件、房屋产权证明文件等。2.本公司/组织应协助测绘机构做好测绘成果备案工作，并及时获取备案证明文件。备案证明文件作为房屋公摊面积的法定依据，应妥善保存。四、公摊费用管理（一）费用构成1.公摊费用主要包括电梯运行费、水电费、保洁费、绿化养护费、保安费等为保障房屋正常使用和公共区域维护所发生的费用。2.各项公摊费用应根据实际发生情况进行核算，明确费用明细和计算依据。（二）费用收取1.按照物业服务合同或相关约定，向业主/使用人收取公摊费用。费用收取标准应合理、透明，并提前向业主/使用人公示。2.公摊费用收取方式可采用按月、按季或按年收取，具体收取周期应在物业服务合同中明确约定。3.对于逾期未缴纳公摊费用的业主/使用人，应按照合同约定收取滞纳金，并通过书面通知、电话催缴、上门催缴等方式进行催缴。（三）费用核算与公示1.建立健全公摊费用核算制度，每月或每季度对各项公摊费用进行详细核算。核算内容包括费用发生额、分摊对象、分摊方法及分摊结果等。2.公摊费用核算完成后，应及时在小区公告栏、物业服务中心等显著位置进行公示，公示期不少于[X]个工作日。公示内容应包括费用明细、分摊情况、收费标准、缴费期限等信息，便于业主/使用人查询和监督。3.业主/使用人对公示的公摊费用有异议的，可在公示期内向本公司/组织提出书面查询申请。本公司/组织应及时进行核实，并在[X]个工作日内给予答复。如确实存在问题，应及时调整并再次公示。（四）费用使用与监督1.公摊费用应专款专用，用于房屋公共区域的维护、保养、管理及相关设施设备的运行等方面。不得挪作他用。2.建立公摊费用使用监督机制，定期对费用使用情况进行审计和检查。审计检查内容包括费用支出的合理性、合规性、真实性等。3.每年应向业主大会或业主委员会提交公摊费用使用情况报告，报告内容应包括费用收支明细、使用情况分析、存在问题及改进措施等，接受业主大会或业主委员会的监督。五、公摊信息公开（一）公开内容1.房屋公摊面积测绘报告及相关图表，包括整幢房屋建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积、共有建筑面积分摊系数等信息。2.公摊费用的收费标准、收费周期、费用明细、分摊情况及使用情况等信息。3.涉及房屋公摊面积变更的相关文件和资料，如房屋改造、扩建方案及测绘结果等。（二）公开方式1.在小区公告栏设置专门的公摊信息公示栏，定期更新公摊信息。2.通过小区物业服务中心网站、微信公众号等网络平台发布公摊信息，方便业主/使用人随时查询。3.在交房时，向业主提供房屋公摊面积测绘报告及相关资料，并进行详细说明。（三）公开时间要求1.房屋公摊面积测绘报告及相关图表应在测绘成果备案后[X]个工作日内公开。2.公摊费用相关信息应每月或每季度结束后[X]个工作日内公开。3.涉及房屋公摊面积变更的相关文件和资料应在变更事项确定后[X]个工作日内公开。六、争议处理（一）业主/使用人异议处理1.业主/使用人对公摊面积计算、分摊方法、费用收取等方面有异议的，可在规定时间内向本公司/组织提出书面异议。2.本公司/组织收到异议后，应及时进行调查核实。属于测绘机构责任的，应协调测绘机构进行复查和解释；属于本公司/组织管理责任的，应及时纠正并向业主/使用人说明情况。3.如业主/使用人对本公司/组织的处理结果仍不满意，可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决争议。（二）与测绘机构争议处理1.如因测绘机构测绘结果不准确、分摊方法不合理等原因导致争议的，本公司