房屋交易管理办法

房屋交易管理办法一、总则（一）目的为了加强房屋交易管理，规范房屋交易行为，保障房屋交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据国家有关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本行政区域内国有土地上房屋的买卖、租赁、抵押、赠与、互换等交易活动及其管理。（三）基本原则1.合法原则：房屋交易应当遵守国家法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。2.自愿原则：房屋交易应当遵循当事人自愿、平等、公平的原则，任何单位和个人不得强迫或者阻碍当事人进行房屋交易。3.诚实信用原则：房屋交易当事人应当诚实守信，如实告知房屋有关情况，不得隐瞒或者欺诈。4.公开、公平、公正原则：房屋交易管理应当公开透明，保障交易机会均等，维护市场公平竞争，确保交易结果公正。二、交易主体管理（一）房地产开发企业1.资质要求从事房地产开发经营的企业，应当依法取得房地产开发企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事房地产开发经营活动。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级和暂定资质。不同资质等级的企业承担不同规模和类型的房地产开发项目。2.经营规范房地产开发企业应当按照土地出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。房地产开发企业销售商品房时，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书中载明。（二）房地产经纪机构1.备案登记房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。房地产经纪机构备案时，应当提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明等文件，并填写房地产经纪机构备案申请表。2.从业人员管理房地产经纪人员应当取得房地产经纪人员职业资格证书，并经注册后，方可从事房地产经纪活动。房地产经纪机构应当加强对房地产经纪人员的管理，建立房地产经纪人员实名登记制度，如实记录房地产经纪人员的基本情况、业务情况、培训情况等信息。3.经营规范房地产经纪机构接受委托提供房地产经纪服务，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，并在合同中约定服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、违约责任等事项。房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；改变房屋内部结构分割出租；侵占、挪用房地产交易资金；承购、承租自己提供经纪服务的房屋；为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；法律、法规禁止的其他行为。（三）房屋交易当事人1.权利与义务房屋交易当事人享有平等的法律地位，依法享有自愿、平等、公平、诚实信用等权利。房屋交易当事人应当履行法律、法规规定的义务，遵守本办法及相关规定，按照合同约定履行各自的义务。2.身份证明要求房屋交易当事人应当提供真实、有效的身份证明。委托他人办理房屋交易相关手续的，应当出具经公证的授权委托书，并明确委托事项、委托期限等内容。三、房屋交易合同管理（一）合同签订1.合同形式房屋买卖、租赁、抵押等交易应当签订书面合同。合同内容应当符合法律法规的规定，明确当事人的权利义务。房屋买卖合同应当包括以下主要内容：当事人的名称或者姓名和住所；房屋基本状况，包括房屋的坐落、面积、结构、附属设施等；房屋的价格及付款方式；房屋的交付时间、交付方式及交付条件；产权登记及过户的有关事宜；违约责任；争议解决的方式；双方约定的其他事项。2.合同备案房屋买卖合同签订后，当事人应当自合同签订之日起30日内，到房屋所在地的房地产交易管理部门办理合同备案手续。办理合同备案手续时，应当提交房屋买卖合同、当事人身份证明等文件。房地产交易管理部门应当对提交的文件进行审核，符合要求的，予以备案，并出具合同备案证明。（二）合同履行1.当事人义务房屋交易合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。出卖人应当按照合同约定的时间、地点和方式交付房屋，并保证房屋的质量符合约定标准。买受人应当按照合同约定的时间、方式支付购房款。2.变更与解除房屋交易合同履行期间，当事人协商一致，可以变更或者解除合同。因不可抗力或者当事人约定的其他原因，致使合同无法履行或者部分无法履行的，当事人可以解除合同。合同变更或者解除的，应当及时办理相关手续，并通知房地产交易管理部门。（三）违约责任1.违约情形房屋交易合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。常见的违约情形包括：出卖人逾期交房、买受人逾期付款、房屋质量不符合约定、产权纠纷导致无法过户等。2.违约责任承担方式违约责任承担方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。当事人可以在合同中约定违约金的数额或者计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。四、房屋交易资金监管（一）监管原则1.专款专用原则：房屋交易资金应当专款专用，只能用于房屋交易相关的款项支付，不得挪作他用。2.安全保障原则：确保房屋交易资金的安全，防止资金被挪用、侵占等情况发生。3.便捷高效原则：在保障资金安全的前提下，尽量简化资金监管流程，提高资金使用效率，方便当事人办理房屋交易手续。（二）监管范围1.新建商品房预售资金：房地产开发企业预售新建商品房时，购房人按照合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款等全部房价款。2.存量房交易资金：存量房买卖、租赁等交易中，当事人通过自有资金、银行贷款等方式支付的购房款、租金等资金。（三）监管方式1.银行托管：房屋交易资金监管可以通过商业银行进行托管。房地产开发企业、房地产经纪机构应当与监管银行签订资金监管协议，明确监管账户的设立、资金缴存、使用、监管期限等事项。2.专用账户管理：监管银行应当为每个房屋交易项目设立专用账户，对房屋交易资金进行专户管理。购房人应当将房价款存入专用账户，房地产开发企业、房地产经纪机构等不得直接收存购房款。3.资金使用审核：房地产开发企业、房地产经纪机构等使用房屋交易资金时，应当向监管银行提交资金使用计划和相关证明材料，监管银行应当按照资金监管协议的约定进行审核，审核通过后按照规定拨付资金。（四）监管期限1.新建商品房预售资金监管期限：自新建商品房预售合同签订之日起，至房屋交付使用并办理完房屋所有权初始登记手续之日止。2.存量房交易资金监管期限：自存量房买卖合同签订之日起，至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止。五、房屋交易登记管理（一）登记类型1.所有权登记房屋所有权初始登记：新建房屋竣工后，房地产开发企业应当向房屋所在地的房地产登记机构申请房屋所有权初始登记。房屋所有权转移登记：房屋买卖、赠与、互换、继承、受遗赠等导致房屋所有权发生转移的，当事人应当向房屋所在地的房地产登记机构申请房屋所有权转移登记。房屋所有权变更登记：房屋所有权人姓名或者名称变更、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更、房屋面积增加或者减少、房屋结构形式、用途等改变、法律、法规规定的其他情形导致房屋所有权变更的，当事人应当向房屋所在地的房地产登记机构申请房屋所有权变更登记。房屋所有权注销登记：房屋灭失、放弃所有权、法律、法规规定的其他情形导致房屋所有权消灭的，当事人应当向房屋所在地的房地产登记机构申请房屋所有权注销登记。2.抵押权登记房屋抵押权设立登记：以房屋设定抵押的，当事人应当向房屋所在地的房地产登记机构申请房屋抵押权设立登记。房屋抵押权变更登记：房屋抵押权人姓名或者名称变更、被担保债权的数额、范围、履行期限等发生变更、法律、法规规定的其他情形导致房屋抵押权变更的，当事人应当向房屋所在地的房地产登记机构申请房屋抵押权变更登记。房屋抵押权注销登记：主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权、法律、法规规定的其他情形导致房屋抵押权消灭的，当事人应当向房屋所在地的房地产登记机构申请房屋抵押权注销登记。（二）登记程序1.申请：房屋交易当事人应当向房屋所在地的房地产登记机构提出登记申请，并提交相关材料。2.受理：房地产登记机构对当事人提交的申请材料进行审核，符合要求的，予以受理，并出具受理通知书；不符合要求的，不予受理，并告知当事人理由。3.审核：房地产登记机构对受理的登记申请进行审核，核实申请登记事项的真实性、合法性、有效性。4.记载于登记簿：经审核符合登记条件的，房地产登记机构将登记事项记载于房屋登记簿，并向申请人核发不动产权证书或者登记证明。5.发证：申请人按照规定缴纳登记费用后，房地产登记机构向申请人颁发不动产权证书或者登记证明。（三）登记材料1.房屋所有权登记材料登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书或者土地权属来源证明；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告；其他必要材料。2.房屋抵押权登记材料登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书；主债权合同和抵押合同；其他必要材料。六、房屋交易信息管理（一）信息采集1.房地产开发企业信息采集房地产开发企业应当按照规定向房地产交易管理部门报送企业基本情况、开发项目情况、销售情况等信息。报送的信息应当真实、准确、完整，不得隐瞒或者虚报。2.房地产经纪机构信息采集房地产经纪机构应当按照规定向房地产交易管理部门报送机构基本情况、从业人员情况、业务开展情况等信息。房地产经纪机构应当建立业务台账，如实记录业务情况，包括房屋交易当事人的基本信息、房屋基本情况、交易价格、交易时间等，并按照规定定期向房地产交易管理部门报送。3.房屋交易当事人信息采集房屋交易当事人在办理房屋交易手续时，应当按照规定提供个人或者单位的基本信息、房屋交易信息等。房地产交易管理部门应当对采集的房屋交易信息进行整理、归档，建立房屋交易信息数据库。（二）信息发布1.信息发布原则房地产交易管理部门应当遵循合法、真实、准确、及时、便民的原则，依法发布房屋交易信息。发布的房屋交易信息应当经过审核，确保信息的真实性和准确性。2.信息发布渠道房地产交易管理部门应当通过政府网站、房地产交易场所、新闻媒体等渠道发布房屋交易信息。发布的房屋交易信息应当包括房屋的基本情况、价格、交易状态等内容，方便公众查询。（三）信息使用1.内部使用房地产交易管理部门可以根据工作需要，对房屋交易信息进行内部分析、统计、研究等，为制定政策、加强管理提供依据。2.对外提供房地产交易管理部门应当按照法律法规的规定，在保障信息安全和当事人隐私的前提下，为有关部门、单位和个人提供房屋交易信息查询服务。提供房屋交易信息查询服务时，应当按照规定办理相关手续，明确查询目的、范围、期限等事项。七、监督管理（一）监督检查主体1.房地产交易管理部门：负责对本行政区域内的房屋交易活动进行监督管理，依法查处房屋交易中的违法行为。2.其他相关部门：建设、规划、国土、物价、工商、税务等部门按照各自职责，协同做好房屋交易管理工作。（二）监督检查内容1.交易主体资质与行为检查房地产开发企业、房地产经纪机构等交易主体的资质证书、营业执照等是否齐全有效。检查交易主体的经营行为是否规范，是否存在违法违规行为，如捂盘惜售、炒卖房号、虚假宣传、强制交易等。2.交易合同签订与履行检查房屋交易合同的签订是否符合法律法规的规定，合同内容是否完整、准确，当事人的权利义务是否明确。检查合同的履行情况，是否存在一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情况。3.交易资金监管检查房屋交易资金监管账户的设立、资金缴存、使用等情况是否符合规定，是否存在资金被挪用、侵占等问题。4.交易登记管理检查房屋交易登记的申请、受理、审核、发证等程序是否规范，登记材料是否齐全、真实、有效。（三）违法行为查处1.违法行为种类违反本办法规定未取得资质证书从事房地产开发经营、房地产经纪活动的；房地产开发企业未按照规定的时间、质量标准交付房屋的；房地产经纪机构及其从业人员在房屋交易