广州预售管理办法

广州预售管理办法一、总则（一）目的为了加强对广州市预售活动的管理，规范预售行为，保障预售当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于广州市行政区域内各类预售活动及其相关管理行为。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规及本办法规定，对预售活动进行全面、规范的管理，确保预售行为合法合规。2.公平公正原则保障预售当事人在法律面前一律平等，公平参与市场竞争，维护市场交易的公正性。3.诚实守信原则强调预售当事人应诚实守信，如实披露预售信息，履行合同义务，共同营造良好的市场信用环境。二、预售主体资格管理（一）预售人资格1.预售人应当是具有房地产开发经营资质的企业。2.企业申请预售许可，应当已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，并满足相关建设进度要求。3.预售人应当建立健全内部管理制度，明确预售业务流程和岗位职责，确保预售活动的规范有序进行。（二）预购人资格预购人应当具有完全民事行为能力，能够独立承担民事责任。对于限制民事行为能力人或无民事行为能力人参与预售活动，应当由其法定代理人代为办理相关手续，并承担相应法律责任。三、预售许可管理（一）申请1.预售人向房地产管理部门提出预售许可申请时，应当提交下列材料：预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等内容。2.房地产管理部门应当在收到申请材料后，对申请材料进行形式审查。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性书面告知预售人需要补正的全部内容。（二）受理与审核1.房地产管理部门对符合形式审查要求的申请，应当予以受理，并出具受理通知书。2.自受理之日起，房地产管理部门应当在规定时间内对预售项目进行实地查勘，核实申请材料的真实性，并对预售项目的建设进度、预售方案等进行审核。3.经审核，申请符合预售条件的，房地产管理部门应当作出准予预售许可的决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，应当作出不予许可的决定，并书面说明理由。（三）预售许可的有效期《商品房预售许可证》的有效期为1年。预售人应当在有效期内进行预售活动，逾期未进行预售的，应当重新申请预售许可。（四）变更与注销1.预售项目发生变更的，预售人应当在变更事项确定后10日内，向原发证机关提出变更申请，并提交相关证明材料。经审核符合条件的，原发证机关应当予以变更登记。2.预售项目终止预售的，预售人应当自终止预售之日起10日内，向原发证机关办理注销手续，并交回《商品房预售许可证》。四、预售合同管理（一）合同签订1.预售人与预购人应当在签订预售合同前，向预购人明示《商品房预售许可证》等相关证件，并就预售合同的主要条款进行充分协商。2.预售合同应当采用书面形式，明确双方的权利义务。合同内容应当包括但不限于：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。3.预售合同应当自签订之日起30日内，由预售人向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（二）合同变更1.预售合同签订后，当事人协商一致，可以变更合同内容。变更后的预售合同，应当按照本办法规定办理登记备案手续。2.预售人不得擅自变更已登记备案的预售合同内容。因特殊原因需要变更的，应当经预购人书面同意，并签订补充协议。补充协议应当报原登记备案机关备案。（三）合同解除1.预售合同履行过程中，出现法定或约定解除情形的，当事人可以解除合同。2.预售人应当在解除预售合同之日起30日内，到原登记备案机关办理注销登记手续。五、预售资金监管（一）监管账户设立1.预售人应当在项目所在地商业银行设立预售资金监管账户，并与监管银行、房地产管理部门签订预售资金监管协议。2.监管账户应当专款专用，不得支取现金。预售资金应当全部存入监管账户，不得另设其他账户收存。（二）资金缴存1.预售人应当按照预售方案中确定的监管方式，将预售资金足额缴存至监管账户。2.房地产管理部门应当根据项目建设进度，按照工程建设合同约定的资金使用计划，核拨预售资金。（三）资金使用1.预售资金应当优先用于项目工程建设，包括支付工程款、购买建筑材料、设备等。2.预售人使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，并提供相关证明材料。监管银行应当对用款计划进行审核，符合规定的，予以拨付。3.房地产管理部门应当对预售资金的使用情况进行监督检查，发现问题的，应当及时责令预售人整改。六、预售广告与宣传管理（一）广告内容要求1.预售广告应当真实、准确、合法，不得含有虚假、误导性内容。2.预售广告应当载明预售许可证号、开发企业名称、项目名称、地点、预售面积、价格、交房时间等主要内容。3.预售广告不得涉及未经依法批准的规划、设计变更，不得承诺为购房人办理户口、升学等事项。（二）宣传资料管理1.预售人发布的宣传资料应当与预售合同内容一致。2.宣传资料中涉及的规划、设计变更等内容，应当在变更前及时告知购房人，并在销售现场显著位置公示。（三）法律责任1.违反本办法规定发布预售广告或宣传资料的，由工商行政管理部门依法予以处罚。2.因预售广告或宣传资料虚假、误导性内容给购房人造成损失的，预售人应当承担赔偿责任。七、预售项目交付管理（一）交付条件1.预售项目交付时，应当符合下列条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施已达到交付使用条件；预售合同约定的其他交付条件。2.预售人应当在交付使用前10日，将交付时间、地点等通知预购人，并在交付现场公示上述交付条件。（二）交付手续1.预购人在收到交付通知后，应当按照约定时间和地点办理交付手续。2.预售人应当向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照合同约定承担保修责任。3.预购人在验收房屋时，发现房屋质量问题或其他不符合交付条件的情况，应当及时向预售人提出书面异议。预售人应当在规定时间内处理异议，并承担相应责任。八、监督管理（一）部门职责1.房地产管理部门负责对本市预售活动进行统一监督管理，依法查处违法违规预售行为。2.工商行政管理部门负责对预售广告和宣传资料进行监督管理，依法查处虚假广告等违法行为。3.其他相关部门按照各自职责，协同做好预售活动的监督管理工作。（二）监督检查措施1.房地产管理部门有权对预售项目进行实地检查，查阅、复制有关文件和资料。2.房地产管理部门可以要求预售人提供与预售活动有关的文件、资料，并对其真实性、合法性进行审查。3.房地产管理部门可以对预售资金监管账户进行检查，核实预售资金的缴存、使用情况。（三）投诉举报处理1.房地产管理部门应当设立投诉举报电话、信箱等，接受社会公众对预售活动违法违规行为的投诉举报。2.对投诉举报事项，房地产管理部门应当及时受理、调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。九、法律责任（一）预售人违法责任1.未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.预售人隐瞒有关情况、提供虚假材料或者采用欺骗手段取得预售许可的，由房地产管理部门予以撤销预售许可，并处3万元罚款。3.预售人未按照本办法规定办理预售合同登记备案手续的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以下的罚款。4.预售人擅自变更已登记备案的预售合同内容的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以下的罚款。5.预售人未按照规定使用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处挪用金额20%以下的罚款；情节严重的，处挪用金额20%以上50%以下的罚款。6.预售人发布虚假预售广告或宣传资料的，由工商行政管理部门依法予以处罚；给预购人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。7.预售人未按照合同约定交付房屋的，应当承担违约责任；给预购人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（二）预购人违法责任预购人采取欺骗手段签订预售合同的，该合同无效；给预售人造成损失的