湖南长沙双湾国际酒店地块212p

双湾国际酒店地块整体定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归长沙世远房地产经纪有限公司所有，未经长沙世远房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。核心问题结构化分析Part2分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题市场机会挖掘Part3分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点项目属性界定Part1解析项目核心价值点，项目属性界定整体发展战略及定位Part4SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案指标经济数值备注地块面积8540㎡（12.81亩）；若加上政府补偿用地面积，则共计11630㎡用地修湘江跨江大桥占有了3090㎡项目用地，政府容许项目按目前剩余地块加3090㎡的用地标准进行开发。可规划最大建筑面积59780㎡容积率按7.0计算建筑高度不超过150米绿化率不低于38%建筑密度低于30%按现有剩余地块计算，建筑基底面积最大约为2535平米容积率小于7.0商业部分占72%酒店地块项目指标解读资源型地块加项目高指标值，一切都只为打造城市级标杆项目属性界定有利因素：拥有绝佳资源（双江交汇，南向一线江景）绝佳环境地标建筑不利因素：城市近郊，非商务中心区城市近郊，拥有绝佳江景资源和环境优势的地标型项目原有开发方向产品类别（共48层）占比重规划层高商业（5层）20%约21米住宅及酒店式公寓（39层）70%约117米会所式酒店（4层）10%约12米合计100%150米①1—5层为底商。约占总体建筑面积20%。主要考虑本项目商业体量较小，于购买公寓投资型客户不利，底商主要服务于本项目业主和对面楚天一品纯住宅项目业主为目标；如：1层规划入户大堂及小型商铺，商铺用途主要规划为银行、饭店等；2—3层规划为大型超市；4—5层可规划为大型餐饮机构、培训机构等。②6—44楼为高端公寓产品，占总量70%；③45—48层为会所式酒店，占总量10%，可以享受极佳江景视野和避免高楼层难卖的问题。④住宅公寓部分建议按1梯260—280平米进行规划计算，可考虑部分电梯分楼层直达。建议顶层酒店设立单独直达电梯。原方案：酒店式公寓+酒店+商业，酒店为核心驱动物业，酒店式公寓实现利润核心问题结构化分析Part2分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题市场机会挖掘Part3分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点项目属性界定Part1解析项目核心价值点，项目属性界定整体发展战略及定位Part4SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案利润速度品牌利润最大化，实现高收益迅速回笼资金，现金流安全，风险可控成为市场上有影响力的项目，做区域标杆目标提炼稳定现金流标杆树立开发前，研究市场，做好合理前期产品定位，树立核心价值；，本项目所处板块为中高居住区，有丰富的江景资源，无论从项目品质及资源都足以成为区域标杆。利润最大化通过选取最优产品进行打造，提升产品价值；思源对于双湾目标的理解，首先保证项目稳定现金流，保证项目持续稳定开发，再考虑利润最大化和项目标杆形象的树立；思源对目标解读R1-市场市场无论是酒店、公寓、写字楼竞争都较为激烈稳定利润，速度，品牌（标杆）；以高形象立市，实现区域最高价，同时保证一个有效速度，保证资金安全（具体速度进一步探讨）R2-目标区域背景：非城市核心区，双江汇合处，两馆一厅，区域豪宅高速发展期，对产品和定位以及价格较为敏感，市场背景：沿江、开福北市场高速发展期，目前市场标杆项目较多，市场竞争大项目界定：高容积率商业开发项目，含（酒店高投入）S-情景风险！核心问题界定核心问题：

1、如何化解非商务中心区的低认知度，实现近郊商务地标的成功开发？

2、如何在激烈市场竞争中打造本项目的核心竞争力，合理进行物业选择，实现高溢价？在各种物业的市场竞争与客户需求之间找到项目机会，开拓蓝海，实现高溢价目标。3、如何突出项目优势，开拓蓝海市场，跳开市场竞争。1、当前的物业定位类型能否满足开发商的溢价要求，是否有更合适本项目的物业定位；2、客户需求与市场供应之间是否存在供求机会；解决核心问题的思路和方向核心问题结构化分析Part2分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题市场机会挖掘Part3分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点项目属性界定Part1解析项目核心价值点，项目属性界定整体发展战略及定位Part4SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案目标要求产品定位酒店部分办公或公寓办公可行性分析公寓可行性办公或公寓方向选择本案华天大酒店通程大酒店佳程大酒店湘泉大酒店湖南国际影视会展中心酒店神龙大酒店普瑞温泉大酒店开元鑫城大酒店同升湖通程山庄五华大酒店华天紫东阁大酒店鑫都大酒店金源大酒店君逸康年大酒店喜来登国际酒店茉莉花大酒店长岛饭店长沙目前有五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家，星级酒店加起来达到85家以上，加上各类宾馆、招待所，超过百数之多。本案周边无星级酒店，存在较大的市场空白点长沙酒店格局：长沙酒店行业发展迅猛，五星级酒店达10家以上，而本案所处区域无星级酒店，存在市场空缺。长沙酒店市场-现状目前长沙的星级酒店相对较多，入住率平均在70%以上；从酒店的平均入住率来看，星级越高，经营状况越好，五星级酒店入住率高于四星级酒店。酒店住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280入驻率：星级酒店整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。其中，仅喜来登入住率在82%以上，与其为长沙首个5星级酒店在客户心理地位有一定关系。长沙酒店市场-现状酒店住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280消费水平：星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。其中，喜来登达到700元以上，客户认可度高，愿意为其高价买单。从长沙星级酒店高房价和高入住率的信息得出，长沙具有相当大的高消费能力。长沙酒店市场-现状酒店名称客房餐饮会议休闲娱乐及其它华天大酒店32%18%38%12%通程国际大酒店29%22%30%19%神农大酒店36%14%35%15%影视会展酒店18%48%13%21%天玺大酒店45%12%36%7%君逸康年43%14%34%9%通过上表可以看出，五星级酒店收入构成较为平均，而四星级酒店则通过价格优势，在客房收入上所占比例较大；星级酒店收入中会议的比例最高，其中主要与长沙每年定期举办的湖南国际文化展览会、中国（长沙）国际汽车展览会，及著名的中国金鹰电视艺术节等商务商业活动相关。物业构成：四、五星级酒店，收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。长沙酒店市场-现状10年上半年长沙旅游总收入占全省旅游总收入的41.2%。武广高铁的开通，为长沙的旅游发展带来了发展机遇。仅五一期间，长沙市主要旅游景区接待高铁旅游团队就有6200多个，游客量近10万人次。年份国内游客（千人）国内旅游收入（百万人民币）国际游客（千人）国际旅游收入（百万美元）200220.579——9028——268-----147----200321.6005%11.54028%49-81%24-84%200423.0006%12.6309%188283%141488%200524.8908%17.52039%25636%20243%200626.2005%19.79513%40659%30852%200728.6109%22.99716%50123%38625%200832.2315%27.12018%54910%42410%200938.36625%27.92830%5785.3%4537%年均增长率

10%

21%

47.9%

77%消费人群：

10年上半年长沙共接待国内外游客2597.2万人次，旅游总收入达230.25亿元，为长沙酒店行业带来了强大的客源支持。长沙酒店市场-现状全市举办的各类会展活动项目达505个，直接收入8.2亿元，并带动交通运输、餐饮住宿、娱乐休闲、旅游等会展相关产业收入74.08亿元。会展内容：“中国金鹰电视艺术节”、“中国中部投资贸易博览会”、“全国汽车配件交易大会”、“全国糖酒交易大会”、“中国（长沙）国际汽车博览会”等多个全国或区域性的品牌展会。红星国际会展中心4.8万平米青竹湖国际会展中心湖南国际会展中心5万平米2008年年度直接收益乘数效应收益2009年2010年7.3亿65亿8.2亿预计9.0亿75亿预计82亿增幅9.3%消费人群：长沙会展业其直接收益以及乘数效应，带来近百亿的消费产值，为酒店客房、休闲娱乐、商务会谈等客源带来又一支撑。长沙酒店市场-现状喜来登酒店作为长沙酒店的最高标杆，其经营收益远好于其他5星级酒店。酒店住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280长沙酒店市场-现状长沙酒店现状小结——长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店市场承载能力强。成长成熟阶段，五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家。发展阶段及格局酒店承载能力未来趋势消费人群：旅游、会展、政府接待、商务会谈成为主流。消费水平：星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。入驻率：整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。物业构成：收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势。区域契机北城区域暂无高档酒店，存在市场空缺1、酒店市场承载能力强2、长沙星级酒店市场消费能力较强3、北城区域暂无高档酒店长沙酒店市场-现状项目酒店品牌规模档次高度万达广场文华酒店6.4万方五星级/保利国际广场JW万豪酒店待定五星级235.5米华远化中心香格里拉酒店4.2万方五星级268米北辰三角洲洲际酒店待定五星级260米复地崑玉国际万豪酒店待定五星级/世茂铂翠湾希尔顿酒店待定五星级249米运达中央广场W酒店、瑞吉酒店300多间、200多间五星级/德思勤广场凯悦酒店6万方五星级/华晨广场温德姆酒店4万方五星级/华悦城铂尔曼酒店3.6万方五星级/西湖文化区项目恩瑞万豪酒店8万方五星级/长沙酒店市场：未来展望未来酒店市场的五星级酒店呈井喷式增长，新建项目特别是沿江一线的酒店多为国际超五星级酒店，体量大，多为项目地标，依托酒店品牌全面提升项目档次，未来五星级以上酒店市场竞争激烈北辰·洲际酒店复地·万豪酒店万达·文华酒店保利·JW万豪酒店世茂·希尔顿酒店华远·香格里拉酒店世纪金源酒店世茂·希尔顿酒店保利·JW万豪酒店北辰·洲际酒店万达·文华酒店华远·香格里拉酒店长沙酒店市场：未来展望其中，湘江两岸特别是河东区域酒店集中供应，且为国际超五星级酒店，分布密集，未来滨江区域的超五星级酒店市场将陷入红海竞争。审视滨江区域的酒店，主要以品牌、地段、资源、综合体价值为竞争点。品牌开发商通过超五星级酒店提升项目档次，实现项目整体价值其他文华、世纪金源万豪、洲际、希尔顿、香格里拉国内一流开发商，实力保障，消费者认知较强因品牌影响力较小，或本土知名酒店，走性价比路线标杆品牌开发商、国际一流品牌酒店、品牌影响力、客户认知度高五星级酒店时代长沙酒店市场：未来展望超五星级酒店市场供应饱和，在项目无品牌、地段、综合体优势情况下，如何利用资源（江景）优势，在市场竞争中建立项目地位？长沙酒店市场：市场机会方式：通过细分市场，针对性客户需求进行定位

市场案例：橙子酒店、觅你酒店作为后现代主义的追随者，酒店正是为“橙子族”们量身订制的，它是“橙子族”心灵的栖息地，以“橙子”的形象来彰显其气质与品味。服务主力对象为：大学生、时尚白领、艺术家、年轻的商场才俊。这个阶层正是今日滚滚红尘中，彰显个性、引领时尚的人群，即“橙子族”，他们奉《发条橙子》为他们卓尔不群的立世宣言。通过鲜明的酒店主题打造，加之酒店客群的准确定位，酒店以及附属商业街运营十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于70%的水平。特色酒店成功案例：橙子酒店长沙酒店市场：市场机会特色酒店成功案例：

Mini-hotel觅你酒店这种奇妙的酒店之旅，正是酒店为客人所带来的与众不同的额外选择。无论走廊、大堂以及你所看到的团队，都在诉说我们的事业态度和与众不同之处。偶尔时尚、时而精致、忽然有趣，各种各样的设计语言围绕着你，倘若你有“酒店还能这样”的感觉，那么我们便有了共鸣。因为她是如此的特别，令人着迷。首家觅你酒店的170多间房间中划分出各种不同的房型。这些看起来风格迥异而与众不同的房间适合于各种不同个性的人甚至不同心情的人，你可以根据这些来选择你休息的地方。酒店定位：以标新立异的创新手法做中端和高端两种个性化鲜明的、时尚前卫的汽车主题文化酒店长沙酒店市场：市场机会长沙酒店市场总结市场五星级酒店呈井喷式增长，新建项目特别是沿江一线的酒店多为国际超五星级酒店，酒店市场竞争激烈，本项目若做普通五星级酒店，则与其他项目酒店竞争处于弱势地位，因此，本项目在酒店的打造方向上应避开市场竞争，寻找更适合本项目的新的发展机会而在酒店打造方向应避开普通五星级酒店的激烈竞争，根据细分客户需求找准定位，以特色酒店树立本项目酒店的核心竞争力，抓住个性化酒店的市场机会目标要求产品定位酒店部分办公或公寓办公可行性分析公寓可行性分析办公或公寓方向选择集中在主城区二环内，近期城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等依托城市发展及日渐成熟的配套，多个项目均有规划公寓产品汇金国际东宸19公馆铂宫二期明城国际东塘瑞府米兰春天沁园春御院像素汇观湖公寓恒大华府涉外公馆湘腾城市广场兰卡威国际万博汇潇湘国际西子一间先锋东外滩长房时代城壹号公馆中信新城星城荣域紫檀三期嘉斯茂广场金域华府运达国际新城泉昇同福大厦在售公寓项目潜在公寓项目沙发公寓泰格公寓少帅府曙光领峰帕克水岸五一中央领域长盛岚庭铂金国际湘麓国际天翼公寓沸点100铂金馆友谊公寓观园公寓大地国际公寓鹏鑫公寓泊富广场藏珑恒大金都万达公馆保利国际金领公寓枫华府第湘域城邦绿地公馆将爱公寓公寓分布状况公寓价格实现不高。毛坯公寓溢价能力一般，部分产品通过精装公寓拔高价格实现溢价非中心区的省府、武广板块、开福区政府，精装修报价在7500-9000元/㎡左右，毛坯房在6400-7000元/㎡左右；精装修的报价在3000—3500元/㎡之间，3500元/㎡以上的装修报价为豪装最低标准；公寓销售价格板块项目名称项目地址供应面积（㎡）均价(元/㎡）使用年限装修标准省府兰亭玥岛芙蓉路天虹百货旁3万680070年毛坯绿地公馆芙蓉南路省政府南0.8万——

70年毛坯德斯勤城市广场韶山路与湘府路交汇处3.4万9000-1000070年精装3800花漾年华新姚南路200号公寓：2.2折后6600-670070年精装融源及第书院南路明德中学西北角0,7万——70年毛坯剑桥名门天心区竹塘西路4.6万660070年毛坯华悦城韶山南路与湘府路交汇处2,4万待定————长城水郡中意一路保险学院旁1万7000——毛坯武广喜盈门范城雨花区万家丽中路三段36号（雨花区政府斜对面）48万830040年3000京投银泰环球村劳动东路与红旗路交汇处西北角2.8万508870年毛坯华晨世纪广场雨花区万家丽中路二段8号42万1500070年3500以上融科ING雨花区长沙大道598号7.5万毛坯6800精装750070年3500郡原美村时代阳光大道489号3.2万800070年精装开福区政府万科城芙蓉路与福元路交汇处东南角1.4万方7400-7500——精装珠江花城芙蓉路与福元路交汇处东北角——

800040年精装（带全屋家电）美利新世界福元中路66号，长沙大学附中西侧1.5万6400——

毛坯万国城福元西路199号0.9万——

——精装数据来源于长沙房地产研究中心备案数据，选取了中心省府、武广、开福区政府等3个区域的数据作为参考目前城市近郊公寓价格及速度实现有限。由于城市配套缺失，价量实现有限，价格与普通住宅持平或略高，消化速度不如普通住宅，约为20-30套/月公寓销售速度板块项目名称供应套数（套）主力面积（㎡）月均销售去化率装修标准省府兰亭玥岛总：528/429首次开盘：12038-73220.2毛坯绿地公馆14149-7618——

毛坯德斯勤城市广场616/30541-81850.55精装3800融源及第20035-14025-32——毛坯剑桥名门670/49242-50340.3毛坯武广喜盈门范城240035-901010%精装3000京投银泰环球村59837-802140.72毛坯华晨世纪广场48040-704880%以上3500以上融科ING500余套40-703290%以上3500开福区政府万科城400余套3530-45——精装珠江花城380/20040-5920—3070%-80%精装（带全屋家电）除主城区单体、综合体项目外，仍有多个综合体或近郊复合社区公寓产品即将入市，集中在2011-2013年放量，未来公寓市场竞争依然激烈；区域楼盘名称公寓面积（万㎡）预计入市时间合计（万㎡）岳麓区湘麓国际1.52011下半年9.6泰格公寓1.1未定麓谷·谷阁国际公寓4未定天翼公寓3未定雨花区运达国际广场52012年27.3沸点10042012年铂金馆4.82012年友谊公寓3.5未定德思勤广场英格丽公寓约10万方2011年10月开福区泊富国际广场52011下半年15大地国际公寓大厦10未定芙蓉区金朝阳大厦3.76未定3.76天心区鹏鑫公寓7.64未定9.64总计65.3公寓潜在供应客群分析。市场客户构成审视全城，长沙公寓市场客户主要由投资型、自住型、办公兼自住三类客户组成。明城、蓝湾珠江花城、万科城德思勤、喜盈门、华晨第一类客户第二类客户第三类客户投资型自住型办公兼自住70%以投资为主，30%为过渡型刚需客户；长沙市区的客户依然是购买的主力，地级市的客户逐步成为购房的重要客源，地段、升值潜力是客户主要关注点，其中自住型客户偏重精装，投资客偏重毛坯项目客户来源年龄分布职业特征置业目的置业关注点蓝湾国际广场长沙市区的客户45%地级市的客户35%外地的投资客20%30岁以上做生意的老板企业中高管公务员投资60%自住40%地段与升值潜力精装修户型明城国际中心娄底、益阳等地级市的客户35%长沙市区的客户30%省外投资客户25%30岁以上生意人公务员老师等泛公务员投资60%自住40%地段与升值潜力商住两用开发商品质东塘瑞府长沙市区的客户50%地级市的客户30%省外的湖南人20%30岁以上个体户私企白领事业单位投资60%自住40%地段精装小户万博汇

长沙本地人35%在长沙工作的湖南人20%地级市的客户25%省外投资客20%25-3040岁以上生意人教师公务员投资60%自住40%地段与配套教育资源小户型壹号公馆长沙市区客户40%地级市的客户30%省外投资客30%25-40岁个体户企业中高管富二代投资60%自住40%地段升值空间精装修东宸19公馆长沙市区客户70%地级市客户20%省外客户10%25-45岁企业中高管事业单位职员投资60%自住40%地段教育资源德思勤广场长沙市区客户60%地级市及省外投资客户40%30-50私营业主企业中高管公务员100%投资地段配套升值潜力投资回报公寓客户分析公寓客户分析客户分类：按置业需求分类，公寓项目主要有投资、自住及办公兼自住几种类型，其中投资客户仍是购买主力；客户类型经济承受能力置业动因需求产品投资客户强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如东塘瑞府、万博汇等自住客户低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感自住或过渡性自住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房等），例如金域华府、藏珑等办公兼自住型经济承受能力强，自由职业者办公兼自住，被迫置业交通便利，能够满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件，例如明城国际中心、蓝湾国际广场等公寓客户分析客户分类：商用客户多数对地段、配套、形象、档次有一定需求，且倾向于毛坯公寓，而自住客户则倾向于档次、形象、品质、服务方面的需求，且倾向于精装公寓，而投资客则更注重地段、未来的租凭价值和投资收益，在是否装修上都能接受；客户类型客户特征购买动机客户关注点企业自用客户快速发展中的中小规模，创意、服务、贸易、科技等行业民营、个体企业企业主企业发展需求更换办公楼，改善办公环境地段、配套、商务便利性，一定的形象和档次要求，倾向于毛坯公寓投资客户私营企业主、公务员、企事业单位中高管、高校教师等长线投资和财产保值，以商务和居住租赁为基础地段，未来租赁价值，投资收益，产品倾向性不是太强，毛坯公寓和精装修公寓都可以接受个性自用客户私营企业主，区域内高收入商务客户，大型企事业单位中高管等非日常居住场所，用作个性的收藏、休闲和会客空间档次、形象、品质、服务，倾向于精装修公寓商务自住客户高收入商务客户，外地驻长商务人士等过渡居住兼顾投资档次、形象、品质、服务，倾向于精装公寓过渡居住客户富二代，高级白领过渡居住兼顾投资地段、配套、形象等，倾向于精装公寓4月28日户型面积段（㎡）推出套数占比销售/比例一房41168100%163/97%价格面价11000元/㎡折后均价8700元/㎡（3000元/㎡精装）5月27日A区宝格丽公寓成功案例——德思勤广场红星商圈，超大型城市综合体的公寓物业，依托综合体价值实现高速低价；户型面积套数套数销售率一房一厅一卫53.82㎡363597.22%一房一厅一卫53.69㎡363597.22%一房一厅一卫54.06㎡383694.74%合计

11010696.36%溢价不高2012年4月21日户型面积套数套数销售率公寓单间35-43㎡4885810%公寓二房76㎡56公寓二房80-100㎡56价格公寓折后均价：8500元/平米，折后价格区间：公寓折后6800-10000元/平米，带3000元/平米精装（带厨具、空调、家具等）销售低迷失败案例——喜盈门·范城城市近郊，商业为主导的普通城市综合体中公寓物业，无附加值，中价低速；分布状况：依托地段，主要分布在二环内城市核心区销售价格：公寓价格实现一般。毛坯公寓溢价能力一般，精装公寓通过拔高精装价格实现溢价，但减去精装成本价格实现也不高销售速度：城市近郊公寓价格及速度实现有限。由于城市配套缺失，价量实现有限，价格与普通住宅持平或略高，消化速度不如普通住宅，约为20-30套/月潜在供应：除主城区单体、综合体项目外，后续仍有多个综合体或近郊复合社区公寓产品即将入市，集中在2011-2013年放量，未来公寓市场竞争依然激烈；案例借鉴：无核心驱动的普通精装公寓价速实现都不高。非城市核心区、非强势综合体价值支撑的公寓价速实现都不高，依托其他物业，通过学位资源优势及公寓产品创新，附加值的打造，从而实现价格突破获得高投资回报率，树立核心竞争力公寓市场总结客户牵引力解析绝佳的江景资源：双江交汇，江景公寓的形象展示和稀缺资源，最佳资源型产品我们公寓产品吸引客户的核心价值在哪里？客户牵引力解析学区资源：长沙顶级名校，北雅中学，购房必有指标，独一无二我们公寓产品吸引客户的核心价值在哪里？游离客户重要客户核心客户他们在哪里？看重资源、环境等高居住环境，同时有助于资产升值看重北雅学区指标的客户看重交通便利度的部分客户公寓客户挖掘目标要求产品定位酒店部分办公或公寓办公可行性分析公寓可行性分析办公或公寓方向选择发展过程：长沙写字楼市场发展落后，多为商务综合楼或商务公寓，真正意义上的高端专业的写字楼历史不长，随着经济的发展，市场上写字楼呈供不应求状态。写字楼发展过程在售情况：从中心区逐渐四溢，高档、标准化写字楼开始发展升级，主力面积以中大平层为主，小面积写字楼缺乏，溢价能力较好。2012在售写字楼分析2012在建待售写字楼分析项目名称位置建筑面积单层面积销售价格剩余体量项目名称位置写字楼建筑面积单层面积预计推出时间预计售价万达广场开福区中山西路与湘江中路交汇处13.4万㎡两栋共77层，每栋约48层，单层面积1740㎡180000元/㎡1957㎡华远华中心湘江中路(解放西路至西湖路段，永湘新街西侧)10.5万㎡2000㎡2012年年底18000-23000元/㎡建发汇金国际长沙市天心区芙蓉中路380号2.17万㎡1350㎡16000元/㎡43305㎡铂金中心雨花区韶山中路67号（东塘北）3.5万㎡1458㎡2012年12月16000-18000元/㎡绿地中央广场岳麓大道和银杉路交汇处10万㎡（2栋）1500㎡，分割销售，户均100㎡9000元/㎡（7500-9500元/㎡）10000㎡奥克斯广场岳麓大道与银杉路交汇处7.4万㎡1350㎡2012年7、8月，先推3号栋5A甲级写字楼未定华尔街中心芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角5.8万㎡120016000元/㎡——华晨城市广场雨花区万家丽中路二段8号3.5万㎡1810㎡2012年12月12000-16000元/㎡运达中央广场雨花区沙湾路289号5.44万㎡1600㎡17000-25000元/㎡——德思勤城市广场雨花韶山南路与湘府东路交汇处9万㎡2000㎡2013年6月未定泊富国际广场长沙市芙蓉路与湘春路交汇处9.7万㎡，共49层，1-5层为商业2000㎡，半层起售，约1000㎡16000-20000元/㎡6000㎡顺天国际金融中心雨花区韶山路355号4.9万㎡1670㎡2012年7月未定————————————华悦城湘府东路二段9万㎡1500㎡2012年12月未定写字楼在售项目多元化发展：潜在入市体量约为54.6万平米，且多为5A级水平，世茂芙蓉广场项目售价预计超过2万以上。写字楼集中入市为市场提供了较大的发展空间

沿江、南城、市中心及武广新城板块竞争激烈，加上河西滨江一带城市综合体欣然升起，将加剧长沙市整体综合体的竞争。泊富国际广场开福万达广场九龙仓项目世茂项目华晨世纪广场运达中央广场保利国际广场华远华中心德思勤城市广场绿地中央广场北辰三角洲中信新城项目滨江新城金融街华尔街中心凯乐国际城奥克斯广场湘江大道五一广场武广新城省府红星御邦广场华悦城长沙中高端写字楼分布版图未来长沙新的商务中心:滨江新城、省府CBD、武广新城和梅溪湖板块在建在售写字楼:万达广场、御邦国际、第六都、绿地中央广场、泊富国际广场、华尔街中心、凯乐国际城、运达中央广场等在建待售写字楼:德思勤城市广场、华远华中心、华晨世纪广场、九龙仓、奥克斯广场，保利国际广场，世茂·铂翠湾、喜盈门·范城等。2012长沙在售/待售写字楼分析未来的竞争各项目写字楼自身差异化并不明显，唯有通过产品创新和品质的打造，才能实现个盘的突围。万达华远、保利、北辰、绿地德思勤、运达、建发、泊富铂金、顺天、华尔街其他高端商务时代品牌、地段、配套、规模品牌、地段、品质、综合体商业、综合体推广、性价比中心城区写字楼竞争现状主要以品牌、地段、5A打造水平为竞争点。各盘价值突围。其中以5A级写字楼作为提升项目档次的卖点来主打。长沙商务时代写字楼销售情况：随着多个优质城市综合项目面市，今年上半年办公市场延续了去年以来的强势上升势头2011年到现在，办公市场量价趋势向上，只不过价格上升速度要快于市场消化速度。限购等楼市调控政策将住宅市场很大一部分投资性需求吸引到了商业及办公市场，这也是办公市场在限购限贷等政策背景下，稳步增长的重要原因。上半年写字楼销售情况随着城市旧城改造与新城开发进程加块，占据城市优势资源，多个项目均规划写字楼产品，长沙高档综合体及专业写字楼项目将集中在2012-2015年上市专业写字楼位置区域占地建面入市时间等级泊富广场长沙市开福区芙蓉北路564号五一商务区26700.7平307059.0平2011年8月5A（228米）友阿大厦侯家塘芙蓉路9612.0平63458.6平售罄5A泰贞国际金融中心五一路与建湘路之交五一商务区9127.4平203710.0平2011年底5A财富岳麓岳麓区区政府东侧市府区域31314.3平82951.0平2013年5A顺天韶山路项目韶山中路（三万英尺对面）雨花区雨花亭商圈24189平160037平2011年底5A（150米）综合体配套写字楼地段配套品牌物业形态规模入市时间写字楼规模高度保利国际广场南湖新城核心地段商业保利地产写字楼+公寓+住宅（超高层）44万2012年上约10万㎡200米北辰三角洲三角洲酒店+商业北辰地产写字楼+酒店+超高层537万2012年上约20万㎡260米中建滨江项目南湖新城板块酒店+商业中建地产写字楼+酒店+超高层134万2011年底————华远华中心南湖新城板块，五一核心商圈酒店+商业华远地产写字楼+酒店+公寓+住宅80万2012年初约10万㎡200米世茂滨江滨江新城酒店+商业世贸地产酒店+住宅+公寓+住宅55万2012年——240米第六都芙蓉中路三段（浦沅）酒店+商业建鸿达写字楼+酒店+住宅+公寓70万2011年初4.5万——德斯勤广场韶山南睡红星商圈商业+酒店德斯勤写字楼+酒店+住宅+公寓156万2012年40万——万达公馆五一商圈商业+酒店+公寓万达地产写字楼+酒店+住宅+商业100万2011年8月约10万189米奥克斯广场滨江新城商业+酒店+公寓奥克斯地产写字楼+住宅+公寓+商业45万2012年约5.2——运达广场武广片区商业+酒店+公寓运达地产写字楼+酒店+住宅+公寓+商业60万2012年约7万248写字楼潜在竞争后续供应：后续集中供应加剧竞争同时，也带来写字楼集中发展的机遇，特别是高端写字楼的集中入市，后续写字楼市场将出现产品和客户群的细分。2011201320142015201210万方5.2万方10万方已推出6万方，余1栋4万方58层部分酒店部分写字楼约6万方体量与产品未定约40万方10万方约12万方20万方产品与推出时间未定绿地中央广场运达广场万达公馆泊富国际华尔街中心世茂铂翠湾奥克斯广场顺天韶山路项目保利国际广场德斯勤广场华远华中心中建滨江项目北辰三角洲7万方入市时间与产品未定6万方11万方写字楼后续供应写字楼市场竞争激烈但存在市场空缺，溢价能力不断拔高，项目可抓住市场空缺，通过对写字楼产品进行创新，打造项目核心竞争力，实现价格突破，树立市场标杆写字楼市场小结写字楼集中供应，长沙写字楼将进入大发展时代，高端写字楼产品的入市，将拉动写字楼价格整体攀升；产品和客群将出现细分，针对性的客户定位写字楼将会是未来的发展趋势。特点1：从企业数量角度分析，长沙优质写字楼租户以服务业、制造业、贸易与房地产业为主；特点2：而从企业租赁面积而言，金融保险业、制造业、社会服务业的需求面积较大；中心区办公项目已入驻的客户主要以制造业、金融业、服务业三大类为主写字楼客户需求面积段数据来源：房地产市场调查数据交通类广告类商贸类房地产服务业金融业制造业类别名称面积跨度1002003004005006007008009001000120014001600180020002500目前长沙已入驻的中高端写字楼客户需求的主流面积多在200~300平方米，这类需求占市场总量接近50%，这类客户以多是制造业的办事处、咨询公司、商贸类公司等500平方米以上需求多是金融、保险业，多为整层承租，平均需求面积接近1500平方米；国家机关需求面积也较大，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65平方米。写字楼客户需求特点1：外资企业办公场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等。外资企业对写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理等要求较高，目前市场上的写字楼难以满足其需求；特点2：内资非本地企业的需求面积大于本地企业；长沙市中心区写字楼租户以长沙本地及国内企业为主，占总租户的86%写字楼客户需求客户类别客户范围需求分析A大中型公司企业注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题不大，购买比例高B中小企业注重形象，要求一定档次与基本配套，看重费用，租用比例高C政府及国有机构注重形象与档次，要求高标准配套，要靠近办事区域D投资客投资意识很强，看重区域未来升值潜力，重视对项目的档次和品味写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。自用客户：主要来之三个方面：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。写字楼客户需求客群分析。市场客户构成审视全城，长沙中高端及高端写字楼市场客户主要由大型企业、中小企业、新兴企业三类客户组成。其他建发、绿地万达、华远、泊富第一类客户第二类客户第三类客户大型企业中小企业新兴企业客户类型分析投资客以省内地级市与本地客户为主，自用为省外企业在长分公司与本地客户为主；客户主要来自房地产、金融证券、生物医药、大型企业等投资客以省内地级市与本地客户为主，主要为本地私企业主、娄底邵阳等地能源矿业老板，少量用于中短期自用，大部分用于投资，一般选择较小面积产品；自用客户为省外企业在长分公司与本地事业单位旗下企业或本地大型企业主为主，多为长期自用，少量境外客户；房地产、金融证券、生物医药是几个较有代表性的行业。注：客户分析主要选取万达、运达、泊富三个项目成交或意向客户职业因素分析写字楼客户以自用及投资兼中短期自用为主，主要购买因素为地段、周边配套与产品设计等自用客户占绝大多数，35%客户为中短期自用兼投资增值，20%左右客户为纯投资；客户主要购买因素仍然来自于地段、周边商务商业配套等外界资源条件，同时对产品自身设计也保持较强的关注度。置业关注点商务配套、项目规模、外立面、停车位及电梯等是客户较为关注的产品价值点客户对产品价值点关注度最高的商务配套、项目规模等，同时对产品硬件包括停车、电梯、空调、大堂等有较高的要求，另外客户对于物业管理、智能设施也保持一定的关注度。客户购买力研究客户类型消化面积价格承受能力数量比例营销特征客户特点大客户整层以上整层强小被动刁钻、集团决策共享程度高注重形象追求个盘风格价值核算思维主流客户100－300中中有追随喜好追求性价比资本运作倾向价值核算思维基础客户40－100弱大主动注重实际利益对价格敏感有投资目的关注区域价值基础客户主流客户大客户结论：大客户无疑是消化能力最强的，单个销售面积也是最大的，然而基础客户和主流客户占据了最多的数量，而我们产品则是以基础客户和主流客户为核心，抢占年轻客群市场滨江物业现有客户均属于高端顶尖级的大企业客户群，基于项目核心价值体系，项目重点把握城市中小企业客户资源以及新兴企业客群分析。项目客户占位其他建发、绿地万达、华远、泊富第一类客户第二类客户第三类客户大型企业中小企业新兴企业企业自用投资客户企业自身发展需要对市场有绝对信心客户特征：特殊群体专业性强，没有固定工作由股票或住宅的投资逐步演变而来关注点：注重投资回报率，及未来升值潜力倾向于选择可以任意间隔的写字楼物业管理品牌注重产品的功能和位置倾向于选择面积较小的写字楼关注点：这类企业发展稳定，开始注意公司的形象，需要好的写字楼体现实力,争取客户。对办公物业的选择要求有良好的外在形象，经济，实用，基本配套设施完善，物管服务规范，办公场所的面积从80到300多平米不等。以本地成长型中小型企业、外地驻长分支机构和新兴企业为主。客户特征：值得注意的是：写字楼产品的投资价值仍然是以企业自用的市场需求为主要驱动力。客户需求划分本次就我们的客户定位对长沙市中区的17个已入驻办公项目的用户进行针对性访谈，这17个项目分为三类：纯写字楼、酒店写字楼、商住混合写字楼。1、自用客户访谈调研调研覆盖范围：17个写字楼及商务公寓项目，其中：

纯写字楼：10个

商务公寓：5个

酒店类办公：2个调研样本数量：

调研企业样本55家

部分受访企业名录：

高尔夫国际贸易公司

现代投资股份有限公司

飞利浦（中国）投资有限公司

原动力广告公司

长沙幸运星广告公司长沙大旗广告公司

深蓝现代设计公司

长沙赤火设计公司1、自用客户访谈调研原有写字楼项目使用年限较长，内部硬件条件无法跟进升级，成为项目当前主要问题部分客户反馈意见交通拥堵，周边环境不好，配套不完善市场多，环境嘈杂，流动人口多，治安不好，晚上加班不安全感觉不是很合适，不在市区，不是很方便！商务氛围不浓，环境较差，交通也不是特别便利，有待发展生活方便，但是交通和商务方面不太方便不够繁华，离市区远偏远，周边配套少，噪音大综合环境不适合办公，但是租金相对便宜1、自用客户访谈调研1、自用客户访谈调研建筑设计类、创智型公司高层访谈——访谈名录和内容访谈对象公司名称公司地址公司类型、规模职务陈先生

长沙幸运星广告公司维一星城中小规模广告公司老板侯先生长沙赤火设计公司新时代广场小型品牌视觉设计公司事业部总监李先生博雅建筑装饰工程有限公司湘江明珠大厦中小型建筑装饰设计公司设计部总监Q1：对于集中设计、创智类的个性化写字楼的需求程度Q2：对写字楼产品的设计、功能上的需求Q3：基于本项目的资源和立意，能够承受的价格是多少1、自用客户访谈调研建筑设计类、创智型公司高层访谈——访谈需求纪要访谈对象商务氛围产品特征产品形象产品配套价格承受力中型建筑设计公司

希望与同类公司聚集要求空间创新突出，同时注重大单位的私密性设计，最小单位200平米强烈要求与众不同的格调和气氛，这是买单与否的关键有中高档小型配套商业、金融和餐饮12000元/平米小型广告公司希望与同类公司聚集实惠、便利为主要考虑，面积需求在100平米左右没那么重视，价格实惠反而更重视餐饮配套，有会谈的场所，如茶楼咖啡厅9000元/平米数码科技智力型公司希望与同类公司聚集对于网络、服务器等硬件要求是核心需求，最小单位150平米需要有创意的形象金融、中高档配套型餐饮10000元/平米关于客户置业驱动力：追求极致的环境享受，富有创意的办公地关键词：环境优良/创意之家/面积不大/优质服务典型客户描述：——万先生，长沙人，年龄：40岁左右，职业：企业主（设计）企业规模：20——25人，现办公地：定王大厦客户语录：——我比较喜欢环境好，写字楼比较有创意的，以前在深圳工作的时候会有这样的选择，而回长沙开始办公司后，很难找到自己满意的办公室，就当前所在的办公室而言，上下班交通较为拥堵，电梯较为麻烦，在办公室面积的选择上，多数较大，设计单位对办公面积需求较小，且办公环境很难让人满意，景观视野差，就设计工作而应，很容易影响心情，从而影响设计灵感.——还是想要一个景观资源为丰富的办公处所，地段不是最主要，最好能有一个设计感较好的办公地，每天在这样的地方工作心情会好很多，而这些外部的视觉享受也有助于设计师的灵感和创新。”关于客户置业驱动力——合适的价格、良好的工作环境和方便的交通关键词：价格/交通/环境/配套资源等典型客户描述：客户一：李先生行业：代理公司企业规模：100人以上（公司内部30余人）面积需求：200~250外部环境需求：交通方便目前办公点：顺天财富置业关注点：价格、交通和配套客户语录：现办公地点价格贵但环境较差，交通拥堵，上下班不方便，希望物业环境好，交通方便客户一：卓先生行业：广告公司企业规模：25人左右面积需求：100~150外部环境需求：环境好目前办公点：中隆大厦置业关注点：价格、环境客户语录：现办公地点价格昂贵、交通不方便、周边环境较差，希望周边环境舒适度高一点，物业好一点，办公楼有创新，客户一：张先生行业：投资公司（刚成立）企业规模：15人面积需求：80~120外部环境需求：环境目前办公点：五一新干线置业关注点：交通、环境和价格客户语录：现办公地点环境较差、严重影响公司形象，希望能有个办公环境较好，交通方便，面积也不大适合新公司，总价不高本项目的客户以中高端为主：设计单位、广告公司、代理公司、网络公司、IT公司办事处、新公司等是核心客户，有创意且欣赏水平较高，创意型和发展型企业为主。他们大多是创新型、发展型公司，部分刚成立的新公司他们团队多为年轻族群，年龄在22-40岁之间他们是一群活跃的，富含想象力的年轻人他们的事业处于大战期及上升期，他们是行业中的新菁英他们对工作环境要求比较独特，希望将创新及艺术融入他们工作环境的每一个角落他们受过良好的教育、懂得将艺术融入工作生活他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位他们比起传统的艺术和中规中矩的事务，他们更善于发挥想象将别具一格的、时尚的、潮流的、个性的、具有标签性的东西表达出来。。。。。。1、自用客户特征中型建筑设计类企业对于本项目的自然景观和相对高档的配套环境很有兴趣，树立自己的个性化形象，提升格调和气质是他们的核心驱动力，该潜在客户价格承受能力相对较强，最高可达13000元/平米小型广告公司注重实惠的特点，同时也会稍微注重环境，以及阳台等休闲需求，以及便利度，这些客群是我们产品小面积段的主力创智型公司也会对本项目起到支撑作用，他们对于网络硬件的配套要求是核心驱动力，主力租金承受范围在1.5-3.0元/平米\天，价格承受力在10000元/平米左右，商业配套需求方面中高档配套餐饮和金融业是主要需求。1、自用客户访谈总结愿意选择在本项目入驻办公，但关注点集中在江景资源、针对性客群定位、以及艺术化空间的营造从调研问卷和客户访谈来看，普遍需求200平米的中小面积产品，而创新类公司面积需求更低当前写字楼面积多数居大，小则300-400，多则1300-1700，总价过高，市场接受度较差，对于新兴公司，或设计、广告等这样的创意型公司对面积要求较低，同时这些公司对写字楼的设计感有独特要求，因此在写字楼打造方面要避开大的竞争，走一条适合自己的路，抓住这些受总价挤压的客户，产品面积控制在80-120平米为主，辅以200左右的中小面积，在写字楼公共空间上进行创意性的独特设计，迎合广告、设计公司的品味需求1、自用客户访谈总结F:产品本身的特性A:相比竞争对手产品优势B:产品带给用户的利益/价值形象口碑区域交通产品空间卖点梳理区域标杆，高档创智商务形象两江交汇，成熟的高档居住区，景观资源型舒适办公；建筑形象与高档品质，分户式中央空调，豪华五星级酒店入户大堂艺术气息较浓；层高4.5米,产品自由分割，80——300平米创智空间，创智艺术空间。交通便捷，5分钟内生活配套齐全，湘江世纪城、北辰等大片区商业配套，两江交汇处，资源型地段交通便捷，5分钟内生活配套齐全建筑形象与高档品质豪华五星级酒店入户大堂产品高度创新高档齐全的配套双江交汇、私家龙洲岛规划气势与社区园林75000㎡亿万级澳洲森林园林两馆一厅等休闲文化配套生态舒适的环境成熟的高档社区巨大的升值潜力2、投资客户：牵引力解析我们牵引投资客户的核心价值在哪里？2、投资客户：牵引力解析绝佳的江景资源：双江交汇，江景写字楼的形象展示和稀缺资源，永不贬值的硬资产2、投资客户：牵引力解析两馆一厅2013年开放，增加区域商务及文化休闲配套区域市政利好支撑：福元路大桥通车，两馆一厅投入使用，地铁一号线的开通，区域商务氛围和通达性提高，较高的升值潜力福元路大桥的拉通将直接带动本项目区域与市政府的距离，商务价值随之增加地铁一号线2014年底通车，大大缩短与中心区的距离2、投资客户：牵引力解析周边客群支撑：金霞物流园的快速发展，以及青竹湖国际会展中心给北城带来的外部影响力，提升区域的写字楼需求和商务价值。青竹湖国际会展中心金霞物流园:目前已入住32家现代物流业，17家规模工业，保税物流中心，中国海关设立青竹湖国际会展中心：举办“中国中部投资贸易博览会”等大型展览，提供商务和新兴企业聚集条件。金霞物流园长沙市面上的标准甲级写字楼特别少，且价格与同等级二线城市相比，不论市场售价还是租金，都存在较大差距长沙市场未来5A甲级写字楼供应量巨大，该类产品未来进入市场会大大拉高长沙写字楼的租凭价格因此对于我们，存在极大的售价优势，以及未来巨大的升值潜力2.5元长沙写字楼价值兑换能力——租金一般在2-3元/平·天，个别突破3元/平·天2、投资客户：高端写字楼租金情况二线城市写字楼租金（人民币/平方米/月）元/平米/天沈阳1765.9南京1274.2西安1133.8青岛1163.9成都1404.7武汉933.1长沙是全国高端写字楼租金市场的价格洼地，未来存在巨大的升值潜力，而本项目作为未来市场的创新型优质产品，其增值潜力不言而喻2、投资客户：酒店写字楼租售情况酒店写字楼特点：借助星级酒店的配套与物业服务，档次感强，租金高，出租率高，五星级酒店配置下的写字楼租金实现度在3.5元/㎡·天以上项目级别层高（层）写字楼层数空调租金物管智能化电梯出租率银华大酒店三星30——中央空调25/490%华天贵宾楼五星316、9、10中央空调3.515/885%通程国际大酒店五星5111-20中央空调3.8205A380%金源大酒店四星186-18中央空调2.8含在租金内/580%运达国际五星30姐妹楼中央空调345A570%豪庭大酒店五星29姐妹楼中央空调8.7含在租金内/665%2、投资客户：写字楼租售情况市中心写字楼投资回报率：借助星级酒店的配套与物业服务，档次感强，租金高，出租率高，五星级酒店配置下的写字楼租金实现度在3.5元/㎡·天以上目前长沙主要写字楼售价约为12000-20000元/㎡，租金约为80元㎡/月；投资回报率约为6.5%2、投资客户：写字楼租金回报率长沙甲级写字楼的管理水准远远低于一线城市同类物业的管理水平长沙甲级写字楼的租金价格为2–3.8元/平米/天长沙甲级写字楼的销售价格为0.9–2万元/平米长沙写字楼租赁投资年回报率为6.5%~7.8%租金回报率计箅方法：【每月每平方米租金X写字楼面积X12个月】／投入成本X100%【注：租金回报率通常指一年期的租金回报率】。通过对客户的调研，得出多数主力租金承受范围在1.5-3.0元/平米*天之间，同时结合酒店写字楼的市场价格以及项目产品品质综合：将本项目写字楼租金价格定为2.5元/平米/天项目写字楼的销售价格为1.24万元/平米项目写字楼租赁投资年回报率为7.3%本项目在当前甲级写字楼2.5元/平米/天的价格来计算，便可获得7.3%的较高投资回报率，且未来升值潜力更大，对于投资客而言，本项目写字楼产品具备较高投资价值3、写字楼客户挖掘建筑设计类公司、广告、代理和IT科技类创智型公司。潜在客户群很大。市场空白点：高档富人居住区氛围成熟，为他们贴身设计的创新产品缺少市场特征：投资行为很活跃市场空白点：自然景观资源一流，整个市场缺乏个性化、创意浓厚的写字楼作品结合高端客户集中优势结合产品设计优势结合市场特点CAB生活配套和未来办公需求的组合办公室（生活与工作融合、过渡型）投资客户游离客户重要客户核心客户他们在哪里？鉴于富人生活配套和未来办公需求的组合办公室投资客户设计类、创智类、广告类等创新型公司公司注重资源环境的企业、地级市或外地等客户核心驱动力：1、彰显创智型企业的创意、个性化和自由格调的形象2、犹豫地块资源稀缺性及未来项目的标杆性影响投资驱动力明显3、充分享用政府规划资源（两馆一厅）3、写字楼客户挖掘建立客户可以感知的价值体系——给客户一个可以清晰认知的标准一个全新的江景商务、国际、未来等标签我们在这里再铸长沙的未来区域价值:高档居住区+优美环境项目价值:一线江景+创智之家给客户“滨江办公、创意之家”目标要求产品定位酒店部分办公或公寓办公可行性分析公寓可行性分析办公或公寓方向选择物业比较分析产品类型形象建立利润提升速度投入产出五星级酒店★★★★★★★★自持★★★★特色主题酒店★★★★★★★★自持★★★公寓★★★★★★★★★★★★★写字楼★★★★★★★★★★★★★★在酒店方面五星级酒店对品牌提升无疑使最佳的，主题酒店做得好形象也可以有很大的提升，五星级的前期投入时非常大的，这一块面临着前期投入大成本回收的问题，而且五星级酒店市场未来竞争激烈，就成本回收而言都是未知数，而主题酒店则相对成本投入较低，经营得好很快便可盈利，且易打响市场知名度；在公寓和写字楼的选择上面，作为一个标杆性的项目打造，写字楼无论在品牌还是在项目的形象建立上都是最好的，因此可以打造部分写字楼产品来提升整体形象，当前公寓市场虽然竞争激烈，但项目的教育资源和超丰富的江景资源、高尚居住环境，都可以再市场是找到属于自己的位置，而我们所扮演的角色是补缺者，抓住市场这部分看重学区指标及丰富资源的产品的客群，亦可获得可观的收益目标排序：公寓>特色主题酒店>写字楼>商业以公寓为盈利重点，以酒店为项目形象及品牌提升重点为降低公寓体量过大难以消化的风险，可打造少部分写字楼产品市场竞争分析——竞争战略市场上有较大影响力城市产品新标准产品有不可重复性领导者行业老大一号公馆保利国际蓝湾国际改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值挑战者建发德思勤江与城搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者珠江花城万科城非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者中心区中心区部分楼盘空白中心边缘部分楼盘本项目市场竞争分析——竞争战略描述细分市场：明确目前市场的所有客户，并找寻客户对应的产品特点寻找缝隙：针对中心区固有公寓和市场新公寓客户的特点，筛选第三类工作需求，寻找他们需要的产品是什么明确目标：明确第三类客户的需求特征，打造产品，补充市场空隙挖掘客户：寻找市场有需求但又缺乏他们所想要的产品的那一部分客户，挖掘事实存在的客户，了解其产品要求产品创新：针对客户需求，为客户量身定做，创造适合客户要求的产品，补充市场需求缝隙公寓卖点：以学区指标为核心卖点，吸引看重学位的客户购买酒店补缺：通过酒店市场分析，避开五星级酒店竞争，以补缺型的角色打造主题特色酒店，扩大影响力，来填补长沙特色主题酒店的缺失商业补缺：，以区域补缺型商业，打造商务及社区配套型商业，吸引配套性行业客户购买补缺型竞争战略：细分市场客户及产品，打造第三类工作空间，以差异化的产品补充市场缝隙较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者核心问题结构化分析Part2分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题市场机会挖掘Part3分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点项目属性界定Part1解析项目核心价值点，项目属性界定整体发展战略及定位Part4SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案项目SWOT分析SO发展战略通过走差异化路线，结合项目资源稀缺性及高端品质环境配套的特点，形成项目核心竞争力SWOT优势-----Strength劣势-----Weak地块资源稀缺性无与伦比，溢价空间强劲成熟高档居住社区，极佳的环境资以及未来沿江商务线的黄金区位源对市场形成一定影响项目地块位紧邻湘江大道，同时地处两江交汇处，交通便利，到市中心仅5分钟车程项目规划设计尚未形成，但绝对是标杆性项目，且有较强的变动空间项目占地不大，总量较小，难以形成规模效应，成本不易控制项目总量的限制，楼体不高，形成昭示性有难度项目部分写字楼要求独立出入口机会-----OpportunitySO战略WO战略投资型购买力拉动市场需求学区指标带动公寓销售酒店的昭示影响力有利于项目品质的提升以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；通过走差异化补缺路线，打造第三类的工作空间，结合资源稀缺性及项目成熟的资源展示体系的特点，形成项目核心竞争力，打造市场标杆规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略，通过差异化路项目限制，打造形象高档次产品中档次的低价产品威胁-----ThreatenST战略WT战略市场公寓放量较大，竞争激烈写字楼商业氛围低，昭示性不强酒店市场呈井喷式发展，竞争激烈。充分展示项目优势，通过项目整体优势的挖掘和提升，规避市场对项目的威胁，降低风险；通过走低价路线，规避竞争，打造低总价产品，酒店打造上走特色发展道路，避开星级酒店的激烈竞争已规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险，以低价快速的方式迅速实现项目价值通过发展战略描述针对本项目选择的SO战略描述：以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；通过走差异化补缺路线，打造第三类的工作空间，结合资源稀缺性和项目成熟展示体系的特点，抓窄纵市场，形成项目核心竞争力稀缺性优势：充分展现项目地块的稀缺性，提升溢价空间；地块价值优势：两江交汇，打造项目立意高度（有氧、健康、环保的未来工作模式）地缘优势：通过周边成熟高档社区及周边原业态的影响，挖掘事实存在的客户规划优势：项目的指标定性及灵活规划为产品创新奠定基础市场机会：充分挖掘创智型及投资型客户市场公寓机会：学区指标，高居住环境写字楼断层：细分客户、明确目标、补缺产品酒店机会：避开星级酒店激烈竞争，走特色酒店发展之路商业机会：商务及社区配套商业的充分挖掘整体发展战略走特色化路线，打造主题酒店，避开星级酒店竞争以公寓为主，打造部分LOFT创意产品，提升项目核心竞争力如何化解区域的低认知度，充分挖掘项目资源，实现打造项目标杆的目标？如何在竞争激烈的市场中塑造本项目的核心竞争力，引领市场，寻求跳脱竞争市场的劣势，打造自身核心价值引领市场？陌生区认知的化解项目核心竞争力的塑造通过公共空间精细化打造，树立市场标杆形象打造少量快销型写字楼产品，弱化公寓体量过大风险基于市场对产品的需求，以及通过对本项目经济指标及溢价能力的研究，我们认为主题式酒店+公寓+写字楼+商业的产品组合为本项目最理想的产品理想组合产品组合定位产品定位——物业配比按照项目可规划的最大面积的45%来计算项目公寓面积，项目最大面积为59780㎡

59780×45%＝26901四层商业：面积为8967平米左右公寓：总面积26901平米写字楼：总面积14945平米五层酒店：8967平米按照项目可规划的最大面积的20%来计算项目商业面积，项目最大面积为59780㎡

59780×15%＝8967按照项目可规划的最大面积的15%来计算项目酒店面积，项目最大面积为59780㎡