徐州小区管理办法

徐州小区管理办法一、总则（一）目的为了加强徐州小区的管理，维护小区的公共秩序，保障居民的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境，特制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于徐州市行政区域内各类住宅小区及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则充分尊重居民的意愿和需求，以服务居民为宗旨，不断提高小区管理服务水平，满足居民日益增长的美好生活需要。2.依法管理原则严格遵守国家法律法规和地方相关政策规定，依法履行管理职责，规范管理行为，确保小区管理工作合法、合规、有序进行。3.民主自治原则鼓励和引导居民参与小区管理，通过业主大会、业主委员会等形式，实现小区的民主决策、民主管理和民主监督，充分发挥居民的主体作用。4.专业服务原则引入专业化的物业管理服务企业，运用科学的管理方法和先进的技术手段，提供优质、高效、规范的物业管理服务，不断提升小区管理的专业化水平。二、小区管理主体及职责（一）业主大会1.业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是小区物业管理的最高权力机构。2.业主大会依法履行下列职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责并报告工作。2.业主委员会依法履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。（三）物业服务企业1.物业服务企业是依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列物业服务：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；环境卫生管理，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；绿化养护管理，包括小区内的花草树木养护、修剪等；公共秩序维护，包括小区出入口值班、巡逻等；车辆停放管理，包括小区内停车位的规划、车辆停放秩序维护等；物业服务合同约定的其他服务事项。（四）社区居民委员会1.社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。2.社区居民委员会应当协助街道办事处做好小区管理相关工作，指导和监督业主大会、业主委员会的工作，协调解决小区管理中的矛盾和问题。（五）街道办事处（乡镇人民政府）1.街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内小区管理工作的指导、监督和协调。2.街道办事处（乡镇人民政府）依法履行下列职责：指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举工作；对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督，处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉；协调物业管理与社区建设的关系，促进小区和谐发展；其他与小区管理相关的职责。三、小区规划与建设（一）规划设计要求1.小区的规划设计应当符合城市总体规划、控制性详细规划以及相关技术规范和标准要求，合理布局，功能分区明确。2.小区应当配套建设必要的公共服务设施，如物业管理用房、社区居委会用房、停车场、绿地、健身设施等，并按照规划要求进行建设和验收。（二）建设质量监管1.建设单位应当严格按照工程建设标准和规范进行小区建设，确保工程质量。2.住房和城乡建设等相关部门应当加强对小区建设工程质量的监督管理，对建设过程中的违法行为依法予以查处。（三）验收交付1.小区建设工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收。验收合格后方可交付使用。2.建设单位应当在小区交付使用前，向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。四、小区物业共用部位、共用设施设备管理（一）界定范围1.物业共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.物业共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（二）日常维护与管理1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护、保养和管理，确保其正常运行和使用。2.物业服务企业应当制定物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造计划，并按照规定程序组织实施。3.业主应当遵守物业管理规约，不得擅自占用、挖掘物业共用部位、共用设施设备，不得损坏物业共用部位、共用设施设备。因维修、养护等需要临时占用、挖掘的，应当及时恢复原状。（三）专项维修资金管理1.专项维修资金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。2.专项维修资金的缴存、使用、管理应当按照国家和地方有关规定执行。3.业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地的房地产行政主管部门代管；业主大会成立后，专项维修资金的使用由业主大会决定，业主委员会负责监督实施。五、小区环境卫生管理（一）清扫保洁要求1.物业服务企业应当按照环境卫生作业标准和规范，对小区内的道路、绿地、楼道、电梯轿厢等公共区域进行定时清扫保洁，保持环境整洁卫生。2.小区内应当设置足够数量的垃圾桶、果皮箱等垃圾收集容器，并定期进行清理和更换。3.垃圾应当日产日清，严禁在小区内焚烧垃圾、杂物。（二）垃圾分类管理1.小区应当按照国家和地方有关规定，推行垃圾分类制度。2.物业服务企业应当设置垃圾分类投放点，配备相应的垃圾分类收集容器，并指导居民正确分类投放垃圾。3.鼓励居民参与垃圾分类，对垃圾分类成效显著的居民给予适当奖励。（三）环境卫生设施维护1.物业服务企业应当定期对小区内的环境卫生设施进行检查、维护和更新，确保其正常使用。2.任何单位和个人不得擅自拆除、损坏环境卫生设施。因建设等特殊原因需要拆除的，应当按照规定办理相关手续，并及时予以重建。六、小区绿化养护管理（一）绿化规划与建设1.小区应当按照规划要求进行绿化建设，合理配置绿化植物，提高小区绿化覆盖率。2.绿化建设应当注重植物的多样性和景观效果，营造优美、舒适的居住环境。（二）日常养护管理1.物业服务企业应当按照绿化养护技术标准和规范，对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等日常养护管理，确保绿化植物生长良好。2.物业服务企业应当定期对绿化植物进行巡查，及时发现和处理绿化植物的病虫害、枯死等问题。3.业主应当爱护小区内的绿化植物，不得擅自砍伐、移植、损坏绿化植物。因特殊原因需要砍伐、移植的，应当按照规定办理相关手续。（三）绿化设施维护1.物业服务企业应当定期对小区内的绿化设施进行检查、维护和更新，确保其正常使用。2.绿化设施包括花坛、花架、围栏、喷泉等，任何单位和个人不得擅自拆除、损坏绿化设施。因建设等特殊原因需要拆除的，应当按照规定办理相关手续，并及时予以重建。七、小区公共秩序维护（一）人员出入管理1.物业服务企业应当在小区出入口设置门岗，安排专人负责人员和车辆的出入登记和查验工作。2.外来人员和车辆进入小区应当进行登记，经业主同意后方可进入。对可疑人员和车辆应当进行盘查，防止无关人员和车辆进入小区。（二）巡逻防范1.物业服务企业应当制定巡逻制度，安排专人进行定时巡逻，重点巡查小区内的公共区域、楼道、停车场等部位，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。2.巡逻人员应当佩戴明显的标识，保持通讯畅通，做好巡逻记录。对发现的问题应当及时报告，并采取相应的措施进行处理。（三）安全防范设施设备管理1.物业服务企业应当按照规定配备必要的安全防范设施设备，如监控系统、门禁系统、报警系统等，并确保其正常运行。2.安全防范设施设备应当定期进行检查、维护和更新，保证其性能良好，能够有效发挥作用。3.物业服务企业应当妥善保管安全防范设施设备的相关资料，不得擅自泄露业主的个人信息。（四）消防安全管理1.小区应当按照国家和地方有关消防安全规定，配备必要的消防设施设备，如消防栓、灭火器、疏散指示标志、应急照明等，并确保其完好有效。2.物业服务企业应当制定消防安全制度，加强对小区内消防设施设备的日常检查和维护管理，定期组织消防演练，提高业主的消防安全意识和自防自救能力。3.任何单位和个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施设备。八、小区车辆停放管理（一）停车位规划1.小区应当按照规划要求和实际需求，合理规划停车位，包括地面停车位和地下停车位等。2.停车位的规划应当充分考虑业主的停车需求，确保停车位数量与小区车辆保有量相适应。（二）停车秩序维护1.物业服务企业应当制定车辆停放管理制度，安排专人负责车辆停放秩序的维护管理，引导车辆有序停放。2.业主应当按照规定的停车位置停放车辆，不得乱停乱放，不得占用消防通道、人行通道等公共区域。3.物业服务企业应当对违规停车行为进行劝阻和制止，对不听劝阻的，可以依法采取相应的措施。（三）停车收费管理1.小区停车收费应当按照国家和地方有关规定执行，实行明码标价，接受业主和社会的监督。2.物业服务企业应当将停车收费标准、收费方式等在小区内显著位置进行公示，并按照规定开具发票。3.停车收费应当专款专用，主要用于停车位的建设、维护和管理等方面。九、小区物业服务收费管理（一）收费标准制定1.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。2.物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据物业服务等级标准等因素协商确定，并在物业服务合同中约定。3.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定基准价及其浮动幅度，并向社会公布。（二）收费方式与结算1.物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。2.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。3.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。4.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。（三）费用调整1.物业服务企业应当根据物业服务成本变动情况、业主的意见和建议等因素，适时提出物业服务费用调整方案。2.物业服务费用调整方案应当经业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业服务合同中约定。十、小区管理的监督与考核（一）监督主体1.街道办事处（乡镇人民政府）负责对本辖区内小区管理工作进行指导、监督和考核。2.住房和城乡建设、城市管理、公安、市场监管等相关部门按照各自职责，对小区管理工作进行监督检查。3.业主大会、业主委员会有权对物业服务企业的服务质量进行监督，提出意见和建议。（二）考核内容与标准1.考核内容包括小区的环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、车辆停放管理、物业服务收费等方面。2.考核标准应