奥林小区管理办法

奥林小区管理办法一、总则（一）目的为了加强奥林小区的管理，营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，维护小区全体业主和使用人的合法权益，特制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于奥林小区内的所有业主、使用人以及物业服务企业及其工作人员。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和相关政策，依法进行小区管理活动。2.业主自治与专业服务相结合原则：充分发挥业主的自治作用，同时引入专业的物业服务企业提供优质服务。3.公平、公正、公开原则：在管理过程中，做到公平对待每一位业主和使用人，公正处理各类事务，公开管理信息。4.服务第一原则：以业主和使用人的需求为导向，提供高效、优质的物业服务，不断提升服务水平。二、业主大会与业主委员会（一）业主大会1.业主大会由奥林小区内全体业主组成，是小区的最高权力机构。2.业主大会履行下列职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。4.业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权半数以上通过。但是，筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（二）业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。2.业主委员会委员应当符合下列条件：本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。3.业主委员会履行下列职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。4.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。5.业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会应当在任期届满后10日内，将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。三、物业服务企业（一）选聘与解聘1.业主大会有权通过公开招标、邀请招标等方式选聘物业服务企业。2.物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。4.业主大会决定解聘物业服务企业的，应当提前3个月书面通知物业服务企业，并在物业管理区域内显著位置公告。物业服务企业应当按照合同约定办理退出交接手续。（二）物业服务内容与标准1.物业服务内容一般包括房屋及共用设施设备的维修、养护和管理；环境卫生管理；绿化管理；治安保卫管理；车辆停放管理；消防管理等。2.物业服务标准应当符合国家和地方相关规定，并在物业服务合同中明确约定。物业服务企业应当按照约定的标准提供服务，接受业主和业主委员会的监督。（三）物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定按时足额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。3.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。四、物业的使用与维护（一）物业的使用1.业主、使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。确需改变的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业。2.业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，不得从事下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声；违反规定饲养家禽、宠物；法律、法规禁止的其他行为。（二）物业的维护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常维修、养护和管理。2.业主专有部分的维修、养护，由业主负责。业主专有部分出现危害他人安全、影响公共利益的情况时，业主应当及时维修，相关业主可以请求业主委员会督促其履行维修义务。3.物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、使用人应当予以配合。因维修、更新和改造需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。4.专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的缴存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。五、环境卫生管理（一）环境卫生责任区划分1.奥林小区内的环境卫生责任区按照下列规定划分：房屋自用部位和自用场地，由业主负责；房屋共用部位和共用场地，由物业服务企业负责；商业、服务业等经营场所，由经营单位负责；建设工程施工现场，由施工单位负责。2.环境卫生责任区的具体范围和责任人，应当在小区内显著位置公布。（二）环境卫生管理要求1.物业服务企业应当按照环境卫生作业标准和规范，定期清扫、保洁小区内的道路、绿地、楼道、电梯、停车场等公共区域，及时清运垃圾，保持环境整洁。2.业主、使用人应当遵守环境卫生管理规定，不得随意丢弃垃圾、杂物，不得在公共区域堆放物品。3.禁止在小区内焚烧树叶、垃圾等废弃物。六、绿化管理（一）绿化养护责任1.物业服务企业应当按照绿化养护标准和规范，定期对小区内的绿地、树木、花卉等进行养护，确保绿化植物生长良好。2.业主、使用人应当爱护小区内的绿化植物，不得擅自砍伐、移植、损坏树木、花卉，不得践踏草坪。（二）绿化管理措施1.物业服务企业应当加强对绿化区域的巡查，及时发现和处理绿化植物的病虫害、枯死等问题。2.物业服务企业可以根据小区实际情况，合理设置绿化宣传标识，引导业主、使用人爱护绿化环境。七、治安保卫管理（一）治安保卫制度1.物业服务企业应当建立健全治安保卫制度，配备必要的治安保卫人员和设施设备，加强小区内的治安防范工作。2.治安保卫人员应当遵守职业道德，履行岗位职责，文明执勤，保障小区内的人身和财产安全。（二）人员与车辆出入管理1.小区实行封闭式管理，业主、使用人凭有效证件出入小区。外来人员、车辆进入小区应当进行登记，经业主、使用人确认后，方可进入。2.物业服务企业应当加强对小区内车辆的停放管理，划定停车位，规范车辆停放秩序，确保车辆停放安全。（三）安全防范措施1.物业服务企业应当安装必要的安全防范设施设备，如监控系统、门禁系统、报警系统等，并确保其正常运行。2.物业服务企业应当定期组织治安防范演练，提高应对突发事件的能力。八、车辆停放管理（一）停车位设置1.物业服务企业应当根据小区实际情况，合理划定停车位，包括地面停车位和地下停车位。2.停车位的划定应当符合交通安全、消防安全等要求，并在小区内显著位置公布。（二）车辆停放规定1.业主、使用人应当按照规定的停车位停放车辆，不得随意占用消防通道、绿地等公共区域。2.车辆停放应当整齐有序，不得妨碍其他车辆和行人通行。3.物业服务企业应当对车辆停放情况进行巡查，发现违规停放的车辆，应当及时进行劝阻和纠正。（三）停车费用管理1.停车费用的收取标准应当按照物价部门的规定执行，并在小区内显著位置公布。2.停车费用应当专款专用，主要用于停车位的维护、管理等支出。九、消防管理（一）消防设施设备管理1.物业服务企业应当按照国家有关规定，配备必要的消防设施设备，如消防器材、消防栓、消防喷淋系统等，并确保其正常运行。2.物业服务企业应当定期对消防设施设备进行检查、维护和保养，及时发现和消除安全隐患。（二）消防安全责任1.业主、使用人应当遵守消防法律、法规的规定，不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施设备，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。2.物业服务企业应当加强对小区内消防安全的宣传教育，提高业主、使用人的消防安全意识。（三）消防演练1.物业服务企业应当定期组织消防演练，提高应对火灾事故的能力。2.消防演练应当制定详细的预案，并邀请业主、使用人参与观摩。十、违约责任（一）业主、使用人的违约责任1.业主、使用人违反本管理办法的规定，应当承担相应的违约责任。给其他业主、使用人或者物业服务企业造成损失的，应当依法予以赔偿。2.业主、使用人逾期交纳物业服务费用的，应当按照合同约定支付违约金。经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。（二）物业服务企业的违约责任1.物业服务企业违反本管理办法的规定，未按照物业服务