宝鸡小区管理办法

宝鸡小区管理办法一、总则（一）目的为加强宝鸡小区的规范化管理，营造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，维护小区业主和使用人的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本小区实际情况，制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于宝鸡[小区具体名称]内的所有业主、物业使用人以及物业服务企业和相关管理部门。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足业主和使用人的需求为出发点，提供优质、高效、便捷的服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规，依法履行管理职责，确保管理活动合法合规。3.公平公正原则：对待所有业主和使用人一视同仁，公平公正地处理各类问题和纠纷。4.服务与管理并重原则：在加强管理的同时，注重提供全方位的物业服务，实现管理与服务的有机结合。二、小区业主及使用人管理（一）业主权利与义务1.权利依法享有对小区内物业共用部位、共用设施设备的共有权和共同管理权。有权参加业主大会会议，行使投票权，选举业主委员会成员，并享有被选举权。有权监督业主委员会的工作，提出建议和意见。有权监督物业服务企业的服务质量，对物业服务企业的服务不满意时，有权通过合法途径要求其改进。有权享受物业服务企业提供的各项服务。法律、法规规定的其他权利。2.义务遵守本小区管理办法及业主公约，执行业主大会和业主委员会的决定。按时缴纳物业服务费、专项维修资金及其他应缴纳的费用。配合物业服务企业的管理工作，不得妨碍物业服务企业正常的管理服务活动。爱护小区内的物业共用部位、共用设施设备，不得擅自占用、损坏。不得在小区内从事违法违规活动，不得损害其他业主和使用人的合法权益。法律、法规规定的其他义务。（二）物业使用人管理1.物业使用人应遵守本小区管理办法及业主公约，接受业主大会、业主委员会和物业服务企业的管理。2.物业使用人在使用物业过程中，应遵守相关法律法规和小区的各项规章制度，不得损害小区公共利益和其他业主的合法权益。3.业主应当对物业使用人的行为负责，如物业使用人违反本办法或业主公约，业主应承担相应的责任。三、物业服务企业管理（一）物业服务企业资质与人员要求1.物业服务企业应具备相应的资质等级，按照国家和地方有关规定从事物业服务活动。2.物业服务企业应配备专业的管理人员和服务人员，包括项目经理、客服人员、维修人员、保安人员、保洁人员等，各类人员应具备相应的从业资格证书和专业技能。（二）物业服务内容与标准1.物业服务内容房屋建筑及附属设施设备的维修、养护和管理。小区环境卫生的清扫、保洁和垃圾清运。小区绿化的养护和管理。小区公共秩序的维护，包括安全防范、车辆停放管理等。物业服务相关费用的收取和管理。业主委员会委托的其他服务事项。2.物业服务标准房屋外观整洁，无明显损坏和脱落。共用设施设备运行正常，定期进行维护保养，确保安全使用。小区环境卫生干净整洁，垃圾日产日清，公共区域无杂物堆放。绿化养护良好，植物生长茂盛，无明显病虫害。公共秩序良好，安全防范措施到位，车辆停放有序。物业服务人员服务态度热情、周到，及时响应业主需求。（三）物业服务企业考核与监督1.业主大会或业主委员会应定期对物业服务企业的服务质量进行考核，考核内容包括服务标准执行情况、业主满意度等。2.物业服务企业应定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。3.相关管理部门应加强对物业服务企业的监督检查，对违反法律法规和本办法的行为依法予以处理。四、小区公共区域管理（一）共用部位管理1.小区内的房屋建筑、楼梯间、走廊、屋顶、外墙等共用部位，由物业服务企业负责日常的维修、养护和管理，确保其安全、完好。2.业主和物业使用人不得擅自占用、损坏共用部位，不得在共用部位搭建建筑物、构筑物或其他设施。如需进行装修等活动，应事先向物业服务企业提出申请，经批准后方可进行，并遵守相关规定。（二）共用设施设备管理1.小区内的共用设施设备，如电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、供气系统、通信系统等，由物业服务企业负责日常的运行、维护和管理，确保其正常运行。2.物业服务企业应建立共用设施设备档案，制定维护保养计划，定期进行检查、维修和保养，及时排除安全隐患。3.业主和物业使用人不得擅自损坏、拆除、改装共用设施设备，如需使用或改动，应事先向物业服务企业提出申请，经批准后方可进行，并承担相应的费用。（三）环境卫生管理1.物业服务企业应制定环境卫生管理制度，定期对小区内的公共区域进行清扫、保洁，包括道路、广场、楼道、电梯、垃圾桶等，确保环境卫生干净整洁。2.加强对垃圾的管理，设置合理的垃圾收集点，做到垃圾日产日清，定期对垃圾收集点进行消毒处理，防止异味和蚊蝇滋生。3.禁止在小区内随地吐痰、乱扔垃圾、乱倒污水等不文明行为，业主和物业使用人应自觉维护小区环境卫生。（四）绿化管理1.物业服务企业应制定绿化管理制度，定期对小区内的绿化进行养护和管理，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等，确保绿化植物生长良好。2.加强对小区绿化的保护，禁止业主和物业使用人擅自砍伐、移植、损坏绿化植物，不得在绿化区域内堆放杂物、停放车辆等。3.根据小区实际情况，适时开展绿化美化活动，增加小区的绿化景观。（五）公共秩序维护管理1.物业服务企业应制定公共秩序维护管理制度，配备必要的保安人员，负责小区的安全防范工作，包括巡逻、门禁管理、车辆停放管理等。2.加强对小区出入口的管理，实行24小时值班制度，严格人员和车辆出入登记，确保小区安全。3.加强对小区内的巡逻检查，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件，维护小区公共秩序。4.合理规划小区内的停车位，规范车辆停放秩序，确保车辆停放安全、有序。五、小区专项维修资金管理（一）专项维修资金的缴存1.业主应当按照国家和地方有关规定，按时足额缴存专项维修资金。专项维修资金的缴存标准按照房屋建筑面积计算，具体缴存比例由当地政府规定。2.新建商品住宅的专项维修资金由建设单位代收代交，业主在办理房屋入住手续时，应将专项维修资金交至建设单位，建设单位应在收到专项维修资金之日起30日内，将代收的专项维修资金存入当地政府指定的专项维修资金专户。3.已售公有住房的专项维修资金由售房单位和购房人共同缴存，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金；购房人按照购房款的2%的比例缴存专项维修资金。售房单位和购房人应在办理房屋产权登记前，将专项维修资金交至当地政府指定的专项维修资金专户。（二）专项维修资金的使用1.专项维修资金专项用于小区内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。维修、更新和改造项目应当符合相关法律法规和技术标准的要求。2.专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。3.专项维修资金的使用程序如下：物业服务企业或相关业主提出维修、更新和改造方案。业主委员会组织业主对维修、更新和改造方案进行表决，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可实施。物业服务企业或相关业主按照维修、更新和改造方案组织施工，并在施工前将施工内容、预算等情况在小区内进行公示。维修、更新和改造工程竣工后，物业服务企业或相关业主应组织验收，并将验收情况在小区内进行公示。验收合格后，物业服务企业或相关业主按照规定程序申请使用专项维修资金，经相关部门审核后，从专项维修资金专户中列支。（三）专项维修资金的管理与监督1.专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。2.当地政府房地产主管部门应会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金的指导和监督工作。3.业主大会可以委托业主委员会负责专项维修资金的日常管理工作，业主委员会应定期向业主公布专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。4.审计部门应定期对专项维修资金的管理和使用情况进行审计监督，确保专项维修资金的安全和合理使用。六、小区装修管理（一）装修申报与审批1.业主或物业使用人进行房屋装修前，应提前向物业服务企业提出装修申请，并提交装修方案、施工单位资质证明、装修人员身份证明等相关材料。2.物业服务企业应在收到装修申请后5个工作日内进行审核，对符合要求的，予以批准；对不符合要求的，应书面告知业主或物业使用人，并说明理由。3.业主或物业使用人应按照批准的装修方案进行施工，如需变更装修方案，应重新向物业服务企业提出申请，经批准后方可实施。（二）装修施工管理1.物业服务企业应与业主或物业使用人签订装修管理服务协议，明确双方的权利和义务。2.装修施工单位应遵守小区的各项规章制度，文明施工，不得影响其他业主的正常生活。3.物业服务企业应加强对装修施工现场的巡查，及时发现和制止违规装修行为，如擅自改变房屋结构、损坏共用部位和共用设施设备等。4.装修施工应在规定的时间内进行，避免在居民休息时间进行高噪音作业。如需进行特殊施工，应提前告知物业服务企业和相关业主，并采取有效的降噪措施。（三）装修垃圾管理1.业主或物业使用人应将装修垃圾袋装化，并按照物业服务企业指定的地点和时间进行堆放。2.物业服务企业应及时组织清运装修垃圾，确保小区环境卫生整洁。3.禁止在小区内随意丢弃装修垃圾，不得将装修垃圾混入生活垃圾中。七、小区停车管理（一）停车位规划与设置1.物业服务企业应根据小区实际情况，合理规划停车位，包括地面停车位和地下停车位，并设置明显的标识。2.停车位的规划应充分考虑业主的停车需求，确保停车位数量与小区车辆保有量相适应。3.物业服务企业应定期对停车位进行检查和维护，确保停车位设施完好，标线清晰。（二）停车收费管理1.物业服务企业应按照当地政府物价部门的规定，制定合理的停车收费标准，并在小区内进行公示。2.停车收费应使用正规票据，收费标准应明确、透明，不得擅自提高收费标准或变相增加收费项目。3.物业服务企业应加强对停车收费的管理，确保收费资金的安全和规范使用。（三）车辆停放管理1.业主和物业使用人应按照规定的停车位停放车辆，不得随意停放，不得占用消防通道、人行通道等公共区域。2.物业服务企业应加强对车辆停放秩序的管理，对违规停放的车辆进行劝阻、制止，对不听劝阻的，可采取锁车等措施，并按照规定收取相应的费用。3.物业服务企业应建立车辆停放档案，记录车辆的进出时间、停放位置等信息，便于查询和管理。八、小区环境卫生与环境保护管理（一）环境卫生管理1.物业服务企业应按照环境卫生管理标准，定期对小区内的公共区域进行清扫、保洁，确保环境卫生干净整洁。2.加强对垃圾的管理，设置合理的垃圾收集点，做到垃圾日产日清，定期对垃圾收集点进行消毒处理，防止异味和蚊蝇滋生。3.禁止在小区内随地吐痰、乱扔垃圾、乱倒污水等不文明行为，业主和物业使用人应自觉维护小区环境卫生。（二）环境保护管理1.物业服务企业应加强对小区内环境的保护，采取有效措施减少噪音、废气、废水等污染，营造良好的居住环境。2.禁止在小区内焚烧垃圾、杂物等，不得在小区内燃放烟花爆竹，不得从事其他污染环境的行为。3.加强对小区内绿化的保护，禁止业主和物业使用人擅自砍伐、移植、损坏绿化植物，不得在绿化区域内堆放杂物、停放车辆等。4.物业服务企业应配合相关部门做好小区内的环境保护工作，如垃圾分类、节能减排等，引导业主和物业使用人树立环保意识。九、小区安全管理（一）安全防范措施1.物业服务企业应制定安全防范制度，加强小区的安全防范工作，包括门禁管理、巡逻检查、监控系统维护等。2.小区出入口应设置门禁系统，实行24小时值班制度，严格人员和车辆出入登记，确保小区安全。3.加强对小区内的巡逻检查，设置合理的巡逻路线和巡逻时间，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。4.小区内应安装监控系统，确保监控设备正常运行，覆盖小区主要公共区域，保存监控录像资料不少于30天。（二）消防安全管理1.物业服务企业应制定消防安全制度，加强小区的消防安全管理，确保消防设施设备完好有效。2.小区内应按照规定配备消防设施设备，如灭火器、消火栓、自动喷水灭火系统等，并定期进行检查、维护和保养。3.加强对业主和物业使用人的消防安全宣传教育，提高消防安全意识，禁止在小