地价征收管理办法

地价征收管理办法一、总则（一）目的与依据为加强地价征收管理，规范地价征收行为，保障国家土地资源合理利用，维护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本行政区域内国有土地使用权出让、转让、租赁、抵押等涉及地价征收的活动。集体土地征收涉及的地价管理，参照本办法执行。（三）基本原则1.依法依规原则：地价征收应当严格按照国家法律法规和本办法规定的程序、标准进行，确保征收行为合法合规。2.公平公正原则：保障土地所有者和使用者在地价征收过程中的平等地位，公平合理地确定地价，避免歧视和不公平对待。3.公开透明原则：地价征收相关信息应当及时、准确、完整地向社会公开，接受公众监督，确保征收过程公开透明。4.合理补偿原则：按照土地市场价值和土地用途等因素，合理确定地价补偿标准，保障被征收人的合法权益。二、地价评估（一）评估机构选择1.地价评估应当委托具有相应资质的土地评估机构进行。评估机构应当通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式确定，确保评估过程公正、公平。2.土地评估机构应当具备独立的法人资格，拥有一定数量的注册土地估价师，且在近三年内无不良执业记录。（二）评估方法1.常用的地价评估方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。评估机构应当根据土地的具体情况，选择合适的评估方法进行地价评估。2.市场比较法：通过比较与待估宗地类似的已成交宗地的价格，进行适当修正，得出待估宗地的地价。3.收益还原法：通过预测土地未来的纯收益，并将其还原为现值，确定土地的价格。4.成本逼近法：以土地开发成本为基础，加上一定的利润、利息、土地增值收益等，确定土地的价格。5.剩余法：在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本、利息、利润和税费等，得出待估宗地的地价。（三）评估程序1.委托评估：土地所有者或使用者向选定的评估机构提出评估委托，明确评估目的、评估对象、评估基准日等要求。2.现场勘查：评估机构组织专业人员对评估宗地进行现场勘查，收集土地的位置、面积、用途、现状等相关资料。3.资料分析：评估人员对收集的资料进行分析整理，选取合适的评估方法，确定评估参数。4.地价评估：根据选定的评估方法和确定的评估参数，进行地价评估，得出评估结果。5.评估报告撰写：评估机构撰写地价评估报告，报告应当包括评估目的、评估对象、评估基准日、评估依据、评估方法、评估结果等内容，并由注册土地估价师签字盖章。6.评估报告审核：评估机构内部应当对评估报告进行审核，确保报告内容真实、准确、完整。审核通过后的评估报告提交给委托方。（四）评估结果公示1.地价评估结果应当在本行政区域内的土地交易场所、政府网站等显著位置进行公示，公示期不少于[X]个工作日。2.公示期间，任何单位和个人对评估结果有异议的，可以向土地管理部门提出书面意见。土地管理部门应当及时组织评估机构进行核查，并将核查结果反馈给异议人。三、地价征收标准（一）出让地价标准1.商业用地：根据土地所在区域的繁华程度、交通条件、市场需求等因素，制定不同级别的商业用地出让地价标准。具体标准如下：一级商业用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。二级商业用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。三级商业用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。四级商业用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。2.住宅用地：根据土地所在区域的配套设施、环境质量、市场供需等因素，制定不同级别的住宅用地出让地价标准。具体标准如下：一级住宅用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。二级住宅用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。三级住宅用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。四级住宅用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。3.工业用地：根据土地所在区域的产业政策、基础设施条件、土地利用效率等因素，制定不同级别的工业用地出让地价标准。具体标准如下：一类工业用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。二类工业用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。三类工业用地：基准地价为[X]元/平方米，出让底价不得低于基准地价的[X]%。（二）转让地价标准1.以出让方式取得土地使用权的，转让地价不得低于出让合同约定的剩余年期土地使用权价格。2.以划拨方式取得土地使用权的，转让地价应当按照国家规定补缴土地出让金，并按照评估价格确定。补缴土地出让金的标准按照土地所在区域的出让地价标准执行。（三）租赁地价标准1.国有土地租赁地价应当根据土地用途、租赁期限、土地市场行情等因素确定。2.商业用地租赁地价标准：根据租赁期限不同，制定不同的租赁地价标准。租赁期限在[X]年以下的，租金标准为[X]元/平方米·年；租赁期限在[X]年以上至[X]年的，租金标准为[X]元/平方米·年；租赁期限在[X]年以上的，租金标准为[X]元/平方米·年。3.住宅用地租赁地价标准：租赁期限在[X]年以下的，租金标准为[X]元/平方米·年；租赁期限在[X]年以上至[X]年的，租金标准为[X]元/平方米·年；租赁期限在[X]年以上的，租金标准为[X]元/平方米·年。4.工业用地租赁地价标准：租赁期限在[X]年以下的，租金标准为[X]元/平方米·年；租赁期限在[X]年以上至[X]年的，租金标准为[X]元/平方米·年；租赁期限在[X]年以上的，租金标准为[X]元/平方米·年。（四）抵押地价标准1.土地抵押地价应当根据土地评估价值和抵押率确定。抵押率一般不得超过评估价值的[X]%。2.以出让方式取得土地使用权的，抵押地价不得低于出让合同约定的剩余年期土地使用权价格扣除已缴纳的土地出让金后的余额。3.以划拨方式取得土地使用权的，抵押地价应当按照国家规定补缴土地出让金，并按照评估价格确定。补缴土地出让金的标准按照土地所在区域的出让地价标准执行。四、地价征收程序（一）征收申请1.土地所有者或使用者因公共利益需要征收土地的，应当向土地管理部门提出征收申请，并提交相关材料，包括征收项目批准文件、征收土地规划红线图、征收土地补偿安置方案等。2.土地管理部门收到征收申请后，应当对申请材料进行审查，符合条件的予以受理，并出具受理通知书；不符合条件的，不予受理，并书面告知申请人理由。（二）地价评估1.土地管理部门委托具有相应资质的土地评估机构对征收土地进行地价评估。评估机构应当按照本办法规定的评估程序和方法进行评估，并出具地价评估报告。2.地价评估报告应当作为征收土地补偿的重要依据。土地管理部门应当对评估报告进行审核，确保评估结果合理、公正。（三）补偿安置方案制定1.土地管理部门根据地价评估结果和相关法律法规，制定征收土地补偿安置方案。补偿安置方案应当包括征收土地的位置、面积、用途、补偿标准、安置方式等内容。2.补偿安置方案应当征求被征收土地的所有者和使用者的意见，并组织听证。被征收土地的所有者和使用者对补偿安置方案有异议的，可以提出书面意见，土地管理部门应当认真研究，并根据实际情况进行修改完善。（四）公告与公示1.土地管理部门将征收土地补偿安置方案在本行政区域内的土地交易场所、政府网站等显著位置进行公告，公告期不少于[X]个工作日。2.公告期间，任何单位和个人对补偿安置方案有异议的，可以向土地管理部门提出书面意见。土地管理部门应当及时组织核查，并将核查结果反馈给异议人。（五）签订补偿安置协议1.土地管理部门与被征收土地的所有者和使用者就补偿安置事宜进行协商，达成一致意见后，签订补偿安置协议。补偿安置协议应当明确双方的权利和义务，包括补偿金额、支付方式、安置地点、安置面积等内容。2.补偿安置协议签订后，双方应当按照协议约定履行各自的义务。（六）补偿安置费用支付1.土地管理部门按照补偿安置协议约定的支付方式和时间，将补偿安置费用支付给被征收土地的所有者和使用者。2.补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有；安置补助费根据不同情况支付给被安置人员个人或者用于支付被安置人员的保险费用。（七）土地交付1.被征收土地的所有者和使用者按照补偿安置协议约定的时间和方式交付土地。土地交付前，土地管理部门应当组织相关部门对土地进行清理和平整，确保土地符合交付条件。2.土地交付后，土地管理部门应当及时办理土地权属变更登记手续，将土地权属变更至国家名下。五、地价征收监督管理（一）建立监督检查制度1.土地管理部门应当建立地价征收监督检查制度，定期对地价征收情况进行检查，确保征收行为合法合规。2.监督检查内容包括地价评估机构的资质和执业情况、地价征收标准的执行情况、补偿安置协议的签订和履行情况等。（二）加强对评估机构的管理1.土地管理部门应当加强对地价评估机构的管理，建立评估机构信用档案，对评估机构的执业情况进行记录和评价。2.对评估机构在评估过程中存在的违法违规行为，土地管理部门应当依法予以处罚，并将处罚结果向社会公布。（三）严格执行征收标准1.土地管理部门应当严格按照本办法规定的地价征收标准进行征收，不得擅自提高或降低征收标准。2.对违反征收标准的行为，土地管理部门应当依法予以纠正，并追究相关人员的责任。（四）规范补偿安置行为1.土地管理部门应当规范征收土地补偿安置行为，确保补偿安置费用足额支付给被征收土地的所有者和使用者。2.对补偿安置过程中存在的违法违规行为，土地管理部门应当依法予以查处，并及时纠正补偿安置中的问题，保障被征收人的合法权益。（五）加强信息公开1.土地管理部门应当加强地价征收信息公开，及时向社会公开地价征收相关政策、标准、程序、评估结果、补偿安置方案等信息，接受公众监督。2.建立地价征收信息查询平台，方便土地所有者和使用者查询地价征收相关信息。六、法律责任（一）对土地所有者和使用者的责任1.土地所有者和使用者在地价征收过程中，应当如实提供相关资料，配合土地管理部门和评估机构的工作。2.对隐瞒事实、提供虚假资料等违法行为，土地管理部门应当依法予以处罚，并追回已发放的补偿安置费用。构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）对评估机构的责任1.评估机构应当按照本办法规定的评估程序和方法进行地价评估，确保评估结果真实、准确、公正。2.对评估机构在评估过程中存在的违法违规行为，如出具虚假评估报告、与委托人串通抬高或压低评估价格等，土地管理部门应当依法予以处罚，暂停其从事地价评估业务，并将处罚结果向社会公布。构成