地产存货管理办法

地产存货管理办法一、总则（一）目的为加强本公司房地产存货管理，规范存货管理流程，提高存货运营效率，保障公司资产安全，特制定本办法。（二）适用范围本办法适用于公司及所属各项目公司在房地产开发、销售及持有运营过程中涉及的各类存货的管理，包括土地储备、在建开发产品、已完工开发产品、出租开发产品等。（三）存货定义本办法所称存货，是指公司在日常活动中持有以备出售的开发产品，如商品房；处在开发过程中的在建开发产品；在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。（四）管理原则1.统一管理原则：公司对存货实行统一规划、统一核算、统一调配，确保存货管理的规范化和标准化。2.风险控制原则：强化存货风险意识，对存货采购、存储、销售等各环节进行风险评估和控制，防范存货损失。3.效益优先原则：通过科学合理的存货管理，优化存货结构，降低存货成本，提高存货周转率，实现公司经济效益最大化。4.信息透明原则：建立健全存货信息管理系统，确保存货信息的及时、准确、完整，为公司决策提供可靠依据。二、存货管理职责分工（一）财务管理部门1.负责制定存货财务管理制度和核算办法，规范存货会计核算。2.定期对存货进行财务清查和盘点，编制存货财务报表，分析存货财务状况。3.参与存货采购、销售等合同的审核，监督合同执行情况，确保财务条款合规。4.根据存货管理情况，提出财务风险预警和控制建议。（二）项目管理部门1.负责制定项目开发计划，合理安排项目进度，确保存货开发有序进行。2.组织项目施工管理，控制工程质量和进度，协调解决施工中的问题。3.负责项目成本控制，审核工程变更和签证，确保项目成本在预算范围内。4.参与存货盘点工作，提供项目存货实际情况。（三）市场营销部门1.负责市场调研和分析，制定销售策略和计划，促进存货销售。2.组织销售活动，拓展销售渠道，提高销售业绩。3.负责客户接待和洽谈，签订销售合同，办理销售手续。4.反馈市场需求和客户意见，为存货管理提供参考。（四）采购管理部门1.制定存货采购计划，根据项目进度和需求，合理安排采购数量和时间。2.选择合格的供应商，进行采购谈判和合同签订，确保采购物资质量和价格合理。3.负责采购物资的验收、入库和保管，确保物资安全。4.跟踪采购合同执行情况，协调解决采购过程中的问题。（五）仓储管理部门1.负责存货的仓储保管工作，建立健全仓储管理制度，确保存货安全。2.对存货进行分类存放、标识管理，定期盘点和清查，保证账实相符。3.做好存货出入库管理，严格执行出入库手续，确保存货数量准确。4.负责仓储设施设备的维护和管理，保障仓储环境良好。三、存货采购管理（一）采购计划制定1.项目管理部门应根据项目开发计划和预算，结合市场需求预测，提前制定年度、季度和月度存货采购计划。采购计划应明确采购物资的名称、规格、数量、质量要求、采购时间等。2.采购计划需经项目负责人、财务负责人和公司主管领导审核批准后执行。（二）供应商选择与管理1.采购管理部门应建立供应商评估和选择机制，对供应商的资质、信誉、产品质量、价格、交货期等进行综合评估，选择合格的供应商建立合作关系。2.与供应商签订采购合同，明确双方的权利和义务，包括物资规格、数量、价格、交货期、质量标准、验收方式、付款方式等条款。3.定期对供应商进行考核评价，根据考核结果调整合作关系，对不合格供应商及时淘汰。（三）采购执行与验收1.采购管理部门按照采购合同组织采购活动，确保采购物资按时、按质、按量供应。2.物资到货后，采购管理部门应及时通知仓储管理部门和质量检验部门进行验收。验收内容包括物资的数量、规格、质量、外观等。3.验收合格的物资，仓储管理部门办理入库手续；验收不合格的物资，采购管理部门负责与供应商协商处理，如退货、换货等。四、存货仓储管理（一）仓库规划与布局1.仓储管理部门应根据存货的种类、性质、数量等因素，合理规划仓库布局，设置不同的存储区域，如原材料区、半成品区、成品区等。2.对易燃易爆、有毒有害等特殊存货，应设置专门的存储区域，并采取相应的安全防护措施。（二）存货入库管理1.物资到货后，仓储管理部门凭采购合同、发票、验收报告等办理入库手续。入库时，应核对物资的名称、规格、数量、质量等与采购合同一致，并进行详细记录。2.对入库物资进行分类存放，标识清晰，便于查找和管理。同时，建立存货台账，及时记录存货的出入库情况。（三）存货存储管理1.仓储管理部门应定期对存货进行检查和盘点，确保存货安全无损。检查内容包括存货的数量、质量、存储环境等。2.对易受潮、易变质、易损坏的存货，应采取相应的防护措施，如防潮、防虫、防火等。3.合理控制存货库存水平，避免积压或缺货。根据市场需求和销售情况，及时调整存货储备。（四）存货出库管理1.存货出库应遵循先进先出、按计划发货的原则。领用部门填写领料单，注明领用物资的名称、规格、数量、用途等，经部门负责人审核后交仓储管理部门。2.仓储管理部门根据领料单进行发货，并办理出库手续。出库时，应核对领料单与存货台账，确保发货数量准确。3.对销售出库的存货，市场营销部门应根据销售合同开具销售发票，办理相关销售手续，仓储管理部门凭销售发票和提货单发货。五、存货核算与财务处理（一）核算原则存货核算应遵循权责发生制原则、历史成本原则和配比原则，按照国家统一的会计制度进行核算。（二）核算方法1.土地储备按照实际成本计价，包括土地出让金、契税、拆迁补偿费等。2.在建开发产品按照实际发生的成本核算，包括土地开发成本、建筑安装工程成本、配套设施成本、开发间接费用等。3.已完工开发产品按照实际成本结转库存商品，销售时按照配比原则结转销售成本。4.出租开发产品按照成本模式或公允价值模式进行后续计量，成本模式下按照实际成本计提折旧或摊销，公允价值模式下按照公允价值计量，公允价值变动计入当期损益。（三）财务处理1.采购存货时，按照实际支付的价款借记“原材料”“开发成本”等科目，贷记“银行存款”“应付账款”等科目。2.存货入库时，借记“库存商品”“原材料”等科目，贷记“在途物资”“开发成本”等科目。3.领用存货时，借记“开发成本”“管理费用”等科目，贷记“库存商品”“原材料”等科目。4.销售存货时，借记“银行存款”“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”等科目；同时，借记“主营业务成本”等科目，贷记“库存商品”等科目。5.存货盘盈、盘亏或毁损时，按照规定的程序进行审批处理，盘盈的存货冲减管理费用，盘亏或毁损的存货根据原因分别计入管理费用、营业外支出等科目。六、存货盘点与清查（一）盘点计划制定1.财务管理部门应会同仓储管理部门、项目管理部门等制定年度存货盘点计划，明确盘点范围、盘点时间、盘点人员、盘点方法等。2.盘点计划需经公司主管领导审核批准后执行。（二）盘点实施1.按照盘点计划组织实施存货盘点工作，盘点人员应认真核对存货的数量、规格、质量等，确保账实相符。2.对盘点过程中发现的问题，如盘盈、盘亏、毁损等，应详细记录，并及时查明原因。3.盘点结束后，盘点人员应编制存货盘点报告，说明盘点情况、发现的问题及处理建议。（三）清查结果处理1.对存货盘点清查结果，应及时进行账务处理，调整存货账面价值，确保账实一致。2.对盘盈、盘亏或毁损的存货，应按照规定的审批程序进行处理。属于正常损耗或管理不善造成的损失，经批准后计入管理费用；属于自然灾害等不可抗力造成的损失，经批准后计入营业外支出。3.对清查中发现的重大问题，应及时报告公司管理层，并采取相应的措施进行整改。七、存货风险管理（一）风险识别与评估1.各部门应定期对存货管理过程中的风险进行识别和评估，重点关注市场风险、采购风险、仓储风险、销售风险等。2.分析风险发生的可能性和影响程度，确定风险等级，为风险应对提供依据。（二）风险应对措施1.针对市场风险，加强市场调研和分析，及时调整销售策略和存货储备，降低市场波动对公司的影响。2.针对采购风险，建立严格的供应商评估和选择机制，加强采购合同管理，确保采购物资质量和价格合理。3.针对仓储风险，加强仓库安全管理，完善仓储设施设备，定期对存货进行检查和盘点，确保存货安全。4.针对销售风险，加强市场营销管理，拓展销售渠道，提高销售业绩，及时回笼资金。（三）风险监控与预警1.建立存货风险监控机制，定期对存货管理风险进行监控和分析，及时发现风险变化情况。2.设置风险预警指标，如存货周转率、库存积压率、毛利率等，当指标偏离正常范围时，及时发出预警信号，采取相应的风险应对措施。八、信息管理与报告（一）信息系统建设1.公司应建立完善的存货信息管理系统，实现存货采购、仓储、销售、核算等环节的信息化管理。2.存货信息管理系统应具备数据录入、查询、统计、分析等功能，确保存货信息的及时、准确、完整。（二）信息报告1.