东台安丰安康小区二期调研报告

上海奇正地产机构|2021.11东台安丰安康小区二期调研报告QIZHENGESTATEAGENCY策略报告结构Contents工程价值表现工程大环境分析工程竞争市场第一局部工程价值表现QIZHENGESTATEAGENCYChapter1工程概况工程距离东台市区16.5KM；工程为安康小区二期二期体量约3万方工程物业类型为多层、小高层和商铺工程体量较小，且物业类型表现常规G204X306二期区位认知工程所处位置为新城区域，离市政办公区域近，客源根底较好安丰法院新城区安丰城市主要是向东开展，新的行政中心、大型商业、学校均在204国道以东区域。工程所处区位离行政区域较近。老城区G204小环境一般装饰城农贸市场加油站东侧发电厂工程地工程地目前处于新城区开发初期，周边环境较为差，东侧还有发电厂新城开发初期，短期内有一定的抗性城市主干道旁，交通便捷。新城区开发初期，目前周边环境一般。未来随着新城区的开发，工程价值将逐步显现。价值梳理处于规划中的新城区域，短期内有抗性，长期看好第二局部工程大环境分析QIZHENGESTATEAGENCYChapter22021年，4月27日盐城市物价部门出台新规，盐城市区商品房将实行价格备案制度，以抑制房价过快上涨。根据新规定，房地产开发企业应以本钱核算为根底，结合市场状况，在市物价部门采样、测试的商品住房现行销售价格水平范围内，合理确定平均销售价格。盐城市物价局副局长肖正海表示，商品房实行价格备案制度以后，房地产商推出的新楼盘价格不得突破现有楼盘价格，这将有效抑制盐城房价过快上涨。安丰概况区位：安丰镇位于东台市境之南，距市区南端16.5公里处，东跟南沈灶镇相连，西与后港镇交界，南同富安镇接壤，北和梁垛镇毗邻，西南与海安县仇湖、瓦甸等地边缘交接。南北长9.8公里，东西宽14.5公里，总面积71.2平方公里，人口5.3万人。交通：204国道、弶溱省道、新长铁路、沿海高速途径安丰、文化：中国历史文化名镇、江苏省文明镇、江苏省重点中心镇、江苏省科技示范镇、江苏省新型示范镇。产业：种植业粮食、棉花、蚕茧、食用菌，山羊、家禽、水产养殖。工业生产形成了以名力、银花、森森等多家纺织企业为骨干的支柱产业。第三产业山羊市场、农副产品批发市场、装饰城、钢材市场等。工业规划区构成南、北两园格局。新兴工业重镇，第三产业开展活泼东台市域城镇开展以“一主、两副、多点〞来进行空间组织。“一主〞是东台城区；“两副〞是以三仓、安丰为副中心，分别带动市域东、西两片的开展。生态工业型城镇生态工业型城镇以工业和农副产品加工业为主，主要有安丰、富安、唐洋、三仓、头灶等5个镇。目前，这几个镇工业根底较好，工业经济开展较快，在今后开展中仍将保持这一优势。生态港口和交通枢纽型城镇包括安丰、梁垛、弶港3个镇。这些镇有优越的区域条件，处于海洋、河流或国道附近，在今后的开展中应增加港口贸易和交通运输在国民经济中的份额，并重点加强防尘林带、防噪林带和居民区绿化建设。东台开展重镇东台开展重镇，具备较高的开展潜力土地供给量安丰未来土地供给量38694㎡，住宅供给量为73165.2㎡，供给量较小编号成交时间土地位置土地面积（㎡）土地用途容积率成交价（万元）起始价（万元）单价（元/㎡）562011-9-25安丰镇安弶路南侧21154住宅1<容积率≤1.802411.5561480.78700262011-8-5安丰镇安东村八组（1）13145商住≤1.81919.171025.31780132011-5-13安丰镇安东村五组4395商住≤2.6661.4475388.9575885【工程大环境结论】外部环境总体较好，未来镇开展潜力高第三局部工程竞争市场QIZHENGESTATEAGENCYChapter3竞争个案-安康华府户型配比面积137㎡123㎡89㎡户数118225价格小高层3848元/㎡多层3238元/㎡车棚2308元/㎡，面积8~22㎡，主力面积10㎡商铺一层8800元/㎡，二层4000元/㎡，49~300㎡，主力面积49~53㎡楼间距三栋住宅楼间距约15米左右客源周边乡村占80%，其他区域20%，多为私营企业主、事业单位人员、教师，刚需为主去化表现小高层3~9层去化较好，1、2、10、11去化较差，销售率70%左右多层5层带阁楼销售较差，其他销售情况较好，销售量73%客源多为乡村，整体去化表现较好用地面积18亩，建筑面积3万方，10月23日一次性全部开出。竞争个案-安康华府91.2㎡，两室二厅一卫119.8㎡，三室二厅一卫133㎡，三室二厅二卫户型表现常规竞争个案-镇乾广场工程共计5.6万方，以沿街商业为主的工程，配有两栋小高层。工程统一招商，着力打造及餐饮、娱乐、超市、购物、家居一站式商业中心。商铺分三层，一二两层的层高分别能到达6米。工程采用10年包租的形式形式，返租年回报率在7%以上。目前工程还未开盘，价格、户型图均没有出来。综合性商业工程，对本案区域提升起到积极的作用【竞争市场总结】从竞争个案可以看出，客源根本为刚需为主，市场受宏观因素影响小，个案销售表现较好。周边有一站式商业体，加大了片区的价值。周边除镇乾广场局