7月豪泽万悦城开盘方案45p

城市解读距南京主城较远，非交通枢纽，受主城辐射较弱，为边缘化县城，但随着宁高新通道的开建，以及后期城市轻轨S1线的建设，高淳的城市发展将得到提速；城市发展主要依赖自身经济资源积累；经济发展以第二产业为主，造船、建筑、水产为三大支柱，有三家上市公司，近年来经济发展较快，财富阶层在不断壮大；房地产消费以本地消化为主，由于供应量较小，需求增大，供不应求的局面使得价格进入快速爬升通道；城市未来发展方向主要向东开拓，着力打造湖滨新城。老城区新区——南部滨湖核心区新区——产业区向西、向北、向南均无空间城市东进，与产业区联为一体项目所在地未来宁高新通道、轻轨S1线城市解读宁高高速人群结构分析近年来，三部分人群的收入骤增分析：2007年以来，随着三家上市公司股票的解禁，很多高淳中高层原始股抛售后的财富倍速升级，这就使得高淳拥有百万财富人群数量骤增；高淳教师绩效工资、事业单位职工“阳光工资”使得这部分人群的收入增加；乡镇尤其是水产业的快速发展，使得这一部分客群购买实力增加，尤其是希望送小孩到县里接受教育，因此在县城购房的欲望越发强烈。攀比心态，购房观念、经验未成熟现阶段购房人群主要有以下部分组成：1、政府机关领导、企事业单位干部、个体户老板（财富资本积累后的地位认可）2、公务员、企事业单位职工（改善型+为子女结婚购房）3、大量乡村居民为子女上学、结婚在县城购房

高淳县中产家庭的结构基本上都是以企事业单位、公务员、政府机关单位员工等这部分阶层组成，也就是说，一个家庭的购买能力得到的是倍级的增加。在调研过程中，我们得知一个普通政府员工一年的收入基本在12万左右，也就是说高淳一个中产家庭的基本年收入在20万，而高淳一个较好的130㎡改善型住房总价在90万左右，别墅在200万左右，由于这部分人收入稳定，很多家庭甚至选择了以别墅作为改善首选。同时对小高层却较排斥。而由于城市较小，机关单位、公务员等圈层效应明显，使得拥有同样能力的同事、朋友、亲属产生着强烈攀比心理，这就催生出四线城市高淳近年来别墅遍地开花的市场现象，而普通家庭、乡村客群多倾向与购买90—120㎡之间的2房、3房等。贫富差距的快速加大，中产阶级的圈层效应，使得购房攀比心理愈演愈烈购房心理分析市场研究1、高淳房地产市场整体容量较小，在售楼盘不足5个，典型的四线内需型市场；2、随着高淳的经济发展，公务员、企事业单位职工收入增加较快，小企业主人数增多，贫富差距正在逐步增大，高端产品需求扩大；3、虽然新政频出，但高淳不属于限购范围内。2011年上半年高淳楼盘销售继续加速，商品房成交1731套，同比提升17.63%，月均去化率达到250套左右，市场整体现阶段处于一个供不应求的状态；4、目前高淳市场上的主力供应产品为多层（含电梯洋房),同时这也是市场相对最为热销的户型，供需比在1.2左右，整体均价已经达到6800元/㎡，别墅产品在7200—8000元/㎡。楼市扫描：从图中可以看出，高淳县的房价在2008年后得到了快速的发展，相比较2007年的价格，目前高淳县商品房的均价已经翻倍，未来随着高淳县城市化的进一步发展，贫富差距进一步拉大，这一片南京房地产市场的价格“洼地”将会得到迅速提升。价格走势：

高淳房地产市场整体容量较小，在售楼盘不足5个，主要分布在城东板块内。双湖明珠都市尚品湖滨一品玲珑湾银达新天地御沁园金地华城

老城区板块开发区板块后期供应后期供应尾盘楼盘分布：武家嘴板块湖滨板块个案名称双湖明珠湖滨一品都市尚品玲珑湾项目位置双高路28号淳南路117号淳溪镇水厂路西侧淳溪镇淳南路109号房屋类型多层、别墅多层、别墅多层、小高层多层容积率1.50.921.31.3占地面积（㎡）109,3228900011222235275建筑面积（㎡）110,0008200014000050793主力房型面积（㎡）一居65二居66-107三居104—133

四居195三居123-157四居195-218二居81-82三居94-108跃层180两居90三居110—130销售价格（元/㎡）5400720068007000开盘时间2009年4月2011年1月312011年7月10日2011年5月18日备注现仅余2期尾房，三期10万方地块还在规划阶段号称高淳最高档楼盘，与本项目相邻，未来户主要竞争对手之一具有完善的接待流程，设置有样板房、景观样板区仅有一些剩余尾房推出高淳房市场在2009年得到了快速的发展，尤其是湖滨板块内的项目，目前均价已经接近7000元/㎡，湖滨板块的快速发展也带动了相邻的武家嘴板块,而传统意义上的老城区板块中的别墅项目也基本在7,000-8,000元/㎡之间。楼盘列表：

湖滨一品占地面积133.5亩总建筑面积89000㎡物业类别住宅、别墅建筑类别多层装修状况毛坯物业地址高淳县淳溪镇淳南路177号售楼地址

镇兴路288号电信大楼一楼得房率89%开盘时间2011.4入住时间2013.6容积率0.92绿化率39%开发商南京大道房地产开发有限公司当前价格平层均价7200元/方，跃层均价7500元/方典型个案：购买者工作类别主要是企事业单位的高管，政府银行的工作人员，个体老板为主要购买者。最受关注面积140平米的三房。客户认知渠道户外广告，朋友介绍。购买抗性毛坯交付，无抗性。客户分析：客户年龄段主要集中在35—55岁。销售情况本期2011.4开盘，推出的户型为130-150的平层，149—203的跃层。销售体量本期共推出约100套房源，目前已经售50%。优惠情况目前一次性9.9折。楼盘后期2011年下半年预计推出别墅。销售分析：地段优势，位于城东新区与县中心之间。户型上140平方的三房销售火爆。综合评点：目前整体均价7200，在此购房者均为当地高端客群。主要卖点为项目的品质，以及周边得天独厚的自然资源。启示：品质加自然资源，支撑项目成为目前高淳的标杆项目。典型个案：

都市尚品占地面积112222㎡总建筑面积140000㎡物业类别住宅建筑类别多层、小高层装修状况毛坯物业地址高淳县宝塔路波西塔诺西南侧售楼地址

高淳县宝塔路波西塔诺西南侧得房率86%开盘时间2011.8入住时间2012.12容积率1.3绿化率40%开发商高淳县新城意象房地产开发有限公司当前价格均价7000元/方典型个案：购买者工作类别主要是企事业单位的工作人员，个体老板为主要购买者。最受关注面积108平米的三房。客户认知渠道户外广告，朋友介绍。购买抗性毛坯交付，无抗性。客户分析：客户年龄段主要集中在30—55岁。销售情况本期2011.8开盘，推出的户型为78-89的两房，92—133的三房。销售体量本期共推出约70套房源，目前已经售65%。优惠情况暂无优惠。楼盘后期2011年下半年预计会有加推，具体未定。销售分析：地段优势，位于城东新区与县中心之间。户型上108平方的三房销售情况良好。综合评点：目前整体均价7000，项目在区域内属于高端项目。主要卖点为项目的品质，以及周边的配套资源。启示：品质加配套资源，带动了楼盘的整体销售。典型个案：

双湖明珠占地面积109224㎡总建筑面积110000㎡物业类别住宅、别墅建筑类别多层、小高层装修状况毛坯物业地址高淳县双高路28号售楼地址

高淳县双高路28号得房率89%开盘时间2009.6入住时间2012.6容积率1.0绿化率40%开发商南京绿枫房地产开发有限公司当前价格均价5470元/方典型个案：购买者工作类别周边工厂的职员以及部分县城的刚需客群为主要购买群体。最受关注面积90平米的两房。客户认知渠道户外广告，朋友介绍。购买抗性毛坯交付，无抗性。客户分析：客户年龄段主要集中在30—45岁。销售情况本期2011.8。13开盘，推出的户型为85-95的两房，118—133的三房。销售体量本期共推出约132套房源，目前已经售65%。优惠情况一次性付款每平方减100元。楼盘后期2011没有推盘计划。销售分析：地域优势，位于城东新区，目前高淳整体向东发展。户型上90平方的两房被关注度最高。综合评点：目前整体均价5470，性价比较高。主要卖点为项目的品质，以及项目区域未来的规划利好。启示：高性价比，促进楼盘销售。典型个案：市场环境供给分析需求分析客群分析竞品分析快速发展阶段，潜力较大，长期看好产品开发水准已较高，但缺乏标杆性项目市场需求旺盛，对产品品质已有一定要求企事业单位、政府机关、个体户为主产品同质化，差异性不明显，客群重叠度高结论：客户认筹情况按照项目认筹进度，预计开盘项目可实现认筹260组；按照65%的认筹转化率计算，预计开盘时可实现成交169组。项目从5月1日样板间公开起，总来访536组；总认筹213组其中，工作日平均来访：7组；周末平均来访20组；项目目前可推售货量共计六幢楼，分别是7#、8#、10#、11#、14#、15#，共计308套房源。8幢:40套7幢:40套11幢:60套项目可推售货量10幢:60套15幢:48套14幢:60套为确保首次开盘一炮而红，制造开盘热卖效应，同时结合客户认筹情况，建议首批房源分两个梯段推出：首次开盘推出8幢40套、11幢60套、15幢48套及10幢西侧20套，共计168套房源；

剩余房源第二梯段加推，共计140套。8幢40套7幢40套11幢60套15幢48套首批开盘房源建议白色透明区域为第一梯段推出房源白色透明区域为第二梯段推出房源10幢剩余40套14幢60套10幢西侧20套推盘说明：15幢位置相对较差，均价最低，保证3字头房源；10幢作为楼王标位，位置最好，单价最高，最为第一梯段价格标杆；首次开盘采用中高低价位拉开价差，扩大客户选择面。首批开盘暗开房源为保证关系客户能够选到合适房源，建议将7幢东侧单元暗开，于开盘后紧急加推。8幢7幢11幢10幢15幢14幢第一梯段房源总销测算：（含10号楼西单元，一梯段均价4177元/㎡）总面积：22301.52㎡总销售额：93154379元8幢4199元/㎡11幢4054元/㎡所有可售房源整体均价：4252元/㎡（含10号楼，实际表价6093元/㎡，约7折）总面积：33490.72㎡总销售额：142354327元开盘销售额测算说明10幢4794元/㎡15幢3958元/㎡14幢4094元/㎡7幢4299元/㎡朝向差价：西边户比中边户高100元/㎡东边户比中边户高200元/㎡中边户价格相同楼层差价：一楼比二楼高1500元/㎡（一层赠送30㎡院子）标准层每层递增40元/㎡楼幢差价说明：15号楼紧贴商业，位置较差，价格较低；7、8、11、14号楼位置相对一般，价格适中；10号楼王位置最好，价格最高。

楼幢定价高低：10幢>7幢>8幢>14幢>11幢>15幢开盘定价原则8幢4199元/㎡7幢4299元/㎡10幢4794元/㎡11幢4054元/㎡15幢3958元/㎡14幢4094元/㎡4000元/㎡以下房源：08幢：12套10幢：0套11幢：34套15幢：35套（共计81套，其中含5套4000元/㎡）首次开盘房源价格分布4200元/㎡以上房源：08幢：10套10幢：20套（西侧单元）11幢：9套15幢：4套（共计43套，其中含1套4200元/㎡）8幢40套11幢60套15幢48套10幢西侧20套首开房源价格段分布4000元/㎡以下房源：主要集中于15幢及11幢西侧单元4200元/㎡以上房源：主要集中于10幢西侧单元首次开盘房源优惠说明对外优惠开盘钜惠，劲享6重豪礼

第一重礼：认筹优惠，房屋总价劲减50000元/套

第二重礼：认购优惠，享受房屋总价7%的优惠

第三重礼：豪泽会员优惠，享受房屋总价1%的优惠

第四重礼：按时签约，享受房屋总价3%的优惠

第五重礼：付款优惠一次性付款享受总价3%的优惠按揭付款享受总价2%的优惠

第六重礼：分享优惠，享受总价1%的优惠对内优惠总经理特别优惠

享受开盘6重豪礼的同时，额外享受总价1%的优惠

所有优惠累计，即可享受房屋表价7折左右优惠开盘主要事宜开盘时间：2015年7月18日18:58开盘地点：万悦城现场销售中心开盘对象：前期所有认筹客户客户进场客户凭前期认筹的VIP进场，并更换摇号牌，至等待区等待开盘开盘流程公布选房规则及流程主持人宣布开盘相关细节及优惠政策开盘时间：2015年7月18日开盘地点：万悦城现场售楼处摇号开始摇号正式开始，客户根据摇号先后进入选房区选房领导致辞主持人上台、领导发言17:30-18:3018:38-18:4518:50-18:5518:58开盘动线规划人员安排客户等候区桌椅布置客户红毯步道及花架摆设现场氛围渲染移动餐车-茶点服务签约区包装铁马拦截包装开盘各区域布置示意7月18日，认筹客户需携带万悦城VIP卡、认筹书和本人身份证到达开盘现场签到区进行登记换取号牌客户进入摇号区等待开盘摇号摇号开始，客户中号后至选房签约区选房房源选定后，由签约手和主控台进行房源确认后，客户签订认购协议客户刷卡缴纳定金，财务开具收据选房未成功，工作人员引导客户直接离场客户持相关购房手续离场选房流程一、本次开盘的房源为“万悦城8幢、11幢、15幢、10幢西侧单元”开盘当天可售房源。二、本次选房采用摇号的形式进行，摇号牌号码和客户VIP卡号码相对应，由客户将摇号牌投入摇号箱；三、客户VIP卡只限用于本次开盘所推房源，宣布正式开盘后未完成摇号牌兑换、投递的VIP卡自动作废；四、从到达本次开盘活动现场的已办理VIP卡客户中以摇号的形式抽取选房先后顺序，并由工作人员根据抽出的号牌进行喊号，每个号牌喊号3次，若该号牌无人应答，则视为放弃；五、摇号产生的选房顺序分批产生，以5组客户为一批进入选房签约区。为保证现场秩序，方便其他客户选房，每组客户只允许携带1名家属进入选房签约区；六、当客户进入选房签约区，则不按摇号产生的先后顺序进行选房，先选先得。每组客户由对应的置业顾问协助确认房源，选房时间为5分钟，过时须让出选房顺序号，由下一组客户进行选房；七、客户在选房签约区置业顾问的配合下经控台确认房号后签定认购协议书；八、成功认购确认的方式以签定完毕的认购协议书送达控台为准，不承认口头认购方式；九、认购协议书填写的姓名必须与VIP卡登记姓名及将来签署《南京市商品房预售合同》时填写的姓名一致，不接受更名；十、认购人必须携带VIP卡原件参与认购，成功选房客户在认购协议书签署同时交还VIP卡原件；十一、客户在签署认购协议书后缴纳定金，认购定金将在签署购房合同时自动转为购房款，定金不予退还。选房细则为了能够体现公平的原则，对于定购时间及相关事宜作出如下规定：

每号位客户选房时间5分钟内结束；

客户进场后，工作人员会将客户所看中的房源的具体面积、具体价格告之客户，之后客户根据自身的情况决定是否定购；1．客户决定定购：工作人员协助其签署定购协议书，办理相关手续。2．客户决定不定购：工作人员协助其填写放弃排号确认单，并引导其迅速离开签约区。注：每轮开始时间会做