郑州市龙子湖高校园区项目物业发展初判32p

龙子湖高校园区工程物业开展初判目录工程本体分析开发商问题解析市场格局城市产业背景及政府主导下的整体市场时机写字楼竞争市场下的工程时机客户需求带来的时机CBD开展模式研究板块开展成熟度龙子湖区工程位于郑东新区——龙子湖高校园区湖心岛位置，通达性好，是政府继CBD、龙湖地区之后即将重点开发的区域处于政府强势推动的城市新区域工程区位板块分析龙湖区根本情况6号线1号线龙子湖中心站便捷的交通：京广、徐兰两大客运专线形成的郑州综合交通枢纽距此缺乏2公里，郑汴城际铁路自南侧通过，地铁1号线和6号线通达园区并在湖心岛交汇；完善的根底设施：以4条快速道路和多条主干道为主形成了完善的城市道路体系，电力、通讯、供水、供热、供气等根底设施比较完善。旺盛的消费需求：高校园区是建设以大学新校区为核心的城市新区，位于龙子湖区北中部，人口近23万，带来强劲的消费需求。区域内路网体系已经形成，交通路线正在逐步完善，目前已有2路公交车路过；大学园区，周边大中专院校资源丰富；目前已经有8所院校入驻龙子湖大学城，共有师生共有20万余人龙子湖高校园区现状目前处在开展初期，主干道路已建成，大局部高校已经入住，陌生区域认知逐步化解，正步入初步开展期。游泳中心步行商业街停车场滨水景观平台喷泉广场产业园孵化基地综合商场生态景观岛3万人广场规划指标与限制条件用地10.5亩〔7000㎡〕建筑面积：46900㎡容积率6.7B44号地块限高120米560万/亩工程属性界定：位于中原自主创新示范区，具备强势生态资源和市政资源，打造文明高科技企业新名片

地块属性对本项目的价值点界定城市层级位于政府重点发展的区域中定位为高校园区的写字楼集中用地区域层级高校集中，商业配套尚未形成地块层级经济指标容积率6.7，总建筑面积6.7万平米用地性质属于人文科技新区综合商业用地交通状况临城市干道，地铁1、6号线，进入性好景观资源人工湖环绕，景观资源优越地形地貌地块基本平整政府强势主导的以创新和生态环保为主题的龙子湖高校园区内的纯商务写字楼工程自主创新型企业写字楼区城市产业背景及政府主导下的整体市场时机第三产业结构调整势在必行，未来需求走势看好表11980年—2021年河南省三次产业的结构状况单位：%年份第一产业第二产业第三产业198040．741．218．1199034．935．529．6200023．045．431．6200914．356．629．1从奉献率变化看，工业主导地位明显、带动作用不断增强。第一产业对经济增长的奉献率由1981年的61．5%演变为2021年的5．1%；第二产业对全省生产总值增长的奉献率由1981年的6．9%上升到2021年的64．8%，其中工业奉献率由10．2%提高到55．1%；第三产业奉献率由31．6%下降到30．0%。河南第三产业增长仍缓慢，远期对写字楼市场拉动有限〔一〕河南产业结构层次低河南三次产业结构不合理。2021年，河南三次产业结构为14．3：56．6：29．1，与全国平均水平相比，第一产业比重过高、第三产业比重过低，其中，第一产业高出全国3．7个百分点。第三产业低于全国13．5个百分点，第三产业比重在全国居各省市区最后一位。第三产业开展缓慢，现代效劳业滞后。2021年，全省交通运输、批发零售、住宿餐饮等三大传统效劳行业占第三产业增加值的47%，高于全国平均水平9．4个百分点。但金融、信息效劳、科技效劳、商务与租赁效劳等现代效劳业仅占15．7%，低于全国平均水平7．6个百分点。河南虽有开展物流产业的区位优势，但尚无一家5A级物流企业。河南尚无一家跨省经营的区域性商业银行，省会郑州目前仅有一家外资银行，而武汉已有5家。文化和旅游领域至今没有一家上市企业。第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业；近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降；第一产业比重较低；第一产业结构相对稳定，近年来变化较小；自2003年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升。三产分布比例一第三产业结构及增长比例稳定，变化较小

第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）200342.00360.00330.00200443.70401.90376.50200546.20453.60427.00200648.80573.70479.60200760.00738.00576.00200872.00873.00705.00200977.101070.50853.90宏观经济环境扫描自2003年以来，郑州城镇人均可支配收入逐年稳步增加，与此同时人均消费支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加。社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大增长，郑州房地产开展潜力较大市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位供应供应主体专业开发商为主；需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等；产品高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化；国际品牌与团队；板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立；项目开发方向主要由地段主导；投资投资机构整购；财富阶层；成交关键驱动因素自用商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度；产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理；盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售；投资对固定资产升值保值、租金实现的信心；对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分写字楼竞争市场下的工程时机写字楼市场板块从目前的销售价格看，CBD市场最具优势，均价最高，龙子湖尚未形成写字楼气氛，片区内市场没有参考物业目前写字楼主要集中在CBD、龙湖南区、省府行政区、综合交通枢纽区四个板块，现有总量约？万m2随着城市的向东开展，2-3年后，CBD、龙湖南区、省府行政区、综合交通枢纽区将几乎没有写字楼供给，写字楼供给将集中在龙湖中心区和龙子湖板块东区写字楼的开发梯次：CBD—龙湖南区—行政区—综合交通枢纽区下一个政府强势推进的区域：龙湖中心区域龙子湖中心区按照物业档次、目前售价/租金将板块分级物业档次平均租金区间平均售价区间〔元/天/㎡〕〔元/㎡〕高端纯写字楼供给的热点区域依托省机关、区域配套成熟；依托综合交通优势CBD龙子湖区龙湖中心区省府行政区综合交通枢纽区依托高校聚合优势商务氛尚未成型东区第一层级郑东CBD板块——郑州已经开展成熟的商务圈，主要由会展业带动区域开展，代表郑州未来写字楼最高水平的区域政府导向、会展业带动成熟公建配套高档住宅区核心驱动力：租金/售价：租金：售价：物业管理费：租售状况：未来开展趋势：未来五年内，将继续保持领先地位供给稀缺，后续供给有限国际、国内，知名企业进驻机构，以行业内的大中企业为主客户特征：2002年2007年2021年低中高低高低产业类型第二产业：生产型公司、市场部、研发部、销售部或办事处第三产业：效劳于第二产业——咨询、物流、贸易等行业第三产业：金融相关的行工业产业表现科技公司、计算机公司、制造业展销场等咨询参谋公司、设计单位、会计事物所、律师事物所、物业公司、进出口贸易公司等企业类型民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨国公司项目名称总建（万㎡）写字（万㎡）福昇大厦7.85.1乐地国际金融中心5.84.8汇智大厦6.25国泰财富中心64.8千玺广场189绿地之窗36.518升龙广场5418美盛中心1610建业总部港109合计160.383.7确定潜在供给量郑东新区在售写字楼存量约20万㎡左右，其中CBD写字楼存量约8万㎡。郑东新区潜在写字楼供给量约83万㎡左右，其中CBD潜在市场供给量约30万，但通过调研，汇智、乐地、国泰工程采取整售策略，目前CBD写字楼散售供给量约16万，约占郑东新区写字楼市场二成。郑州东区潜在供给客户特征关注点外地企业办事处及分支机构资金雄厚，对租金不敏感；只租不买；要求形象；对郑州现状写字楼不满意；形象高端；市中心繁华地段、交通便利；配套完善；成长型及高知服务型中小企业规模不大，对办公面积要求不高；有一定实力；对使用成本和租金较敏感；对改善环境较急迫；高性价比；形象贴近写字楼、商务配套齐全；户型空间可变，能自由组合；可24小时办公；草创型企业处在发展阶段，实力不强；对租金和物管费很敏感；可换可不换，不急迫；总价；实用率高；办公和居住一体；投资客郑州辖区内中小企业、政府官员；大型企业的高管；地段；总价；升值潜力；区域发展前景与规划；易于出租；租金回报；按揭方式；产权年限各类型客户特征及对办公物业的关注点1、郑东新区是完全独立于老郑州的新区，是集中全市资源、乃至全省力量建设的一个新城。2、郑东新区经历了8个年头的开展已经进入了新城快速开展期。进入快速开展期后，商务及商业地产将进入蓬勃开展期。目前区域内主要出现了以资源、产品和综合体为核心竞争力的三种竞争主题典型楼盘行署国际典型楼盘……千禧大厦典型楼盘绿地原盛国际美盛中心竞争主题资源竞争:以绝对资源产品竞争：通过高品质和产品创新来赢的客户综合体定位竞争：商贸综合体开发，写字楼作为商业配套东区竞争状况市场上的写字楼创新空白：生态环保型写字楼及办公空间内部的丰富化办公人性化、舒适化方向开展，提出符合时代开展潮流的概念如生态型写字楼、环保节能型写字楼、智能化写字楼等随着写字楼产品的演变，下一阶段这将是创新的新时机，能吸引本地大局部主流以上客户办公功能的提升目前市场空白的写字楼创新时机市场时机总结写字楼市场长期看是上升中的市场“高校园区〞规划催熟新写字楼市场，使其从本钱型市场向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不断提高，为本案创新及品质溢价带来时机整体市场时机竞争时机客户时机时机直面趋势化的大时机积极利用市场供给空白的时机，形成核心竞争力提前运作，抢占市场时机提供更专业的商务环境、更弹性的空间随着近几年写字楼市场的放量和自有写字楼开发工程增加，这局部客户大局部已经被消化，且增量有限置业关注点：昭示性、高形象、高档次的商务配套、良好的物管效劳创新偏好：个性化的风格，表达档次和品味设计的追求，如生态化办公、内庭院等；核心客户重要客户偶得客户置业关注点：昭示性、形象提升，商务感创新偏好：效劳升级，商务配套的提升重要客户——实力雄厚的泛行业企业，被其它板块分流核心客户——成长型和创业型自住公司置业关注点：低总价、精装修、易于出租和转手创新偏好：提升物业附加值相关的创新客户定位——以市场主流的成长型和创业型客户为核心，抓住创新产品的客户时机，积极把握标杆型客户偶得客户——标杆型大企业客户潜在客户特征本工程的开展战略以产品创新为载体，全面超越市场现有产品水平；以商务效劳为增值点，建立龙子湖区写字楼评价新体系紧跟区域强势引导打造另一极