北京市昌平区城开回龙观项目市场定位报告

Copyright@2007首开集团BCDH回龙观项目·中期汇报1序言F05F06D02区域，即将拉开功能复合化的大幕，开发商，在回龙观拥有10年的区域房地产开发经验与品牌项目用地，是回龙观后期土地供应中仅有的大体量综合性用地组群，且区位优势突出天时·地利·人和将共同打造出超越普通房地产开发意义的区域标志性建筑群。2顾问工作内容第一阶段：市场调研阶段第二阶段：市场定位阶段第三阶段：产品定位阶段项目宏观背景研究项目自身条件研究政策因素分析发展商因素分析市场研究项目SWOT分析项目整体定位市场定位深入的市场研究产品定位及概念设计经济测算分析中期汇报回答区域未来发展方向、项目区域定位、市场定位等问题终期汇报回答具体的产品定位、客群定位、价格定位等问题3中期汇报结构图宏观背景分析区域研究相关板块研究附件：区域案例区域研究专题住宅市场分析商住公寓市场分析商业市场分析写字楼市场分析酒店市场分析附件：问卷分析市场研究专题F05F06D02用地分析区域发展预判&项目区域定位市场发展空间判断物业类型初判项目定位4中期汇报主要结论用地编号物业组合核心物业功能定位形象定位F05住宅＋底商住宅升级区域居住功能区域住宅收官之作F06住宅＋商住公寓＋商业商住公寓升级区域生活功能城市生活先锋D02住宅＋商业商业推动区域功能复合化综合体·新地标住宅＋写字楼＋酒店＋商业商业住宅＋写字楼＋商业商业区域发展预判项目区域定位开发理念发展主题联合周边板块，加强城市联系打造“以居住功能为基础，商业商务为发展核心的上奥新中心”承前启后，是推动区域功能复合化的标杆以十年筑城之精诚，再造区域新高升级！——升级产品，升级客群，升级区域功能5目录第一部分区域研究专题宏观背景分析区域研究相关板块研究区域发展预测&项目区域定位第二部分市场研究专题住宅、商住公寓、商业、写字楼、酒店市场分析各物业市场空间判断第三部分用地分析F05、F06、D02用地分析各地块物业类型初判第四部分项目定位6第一部分区域研究专题线索区域研究专题市场研究专题用地分析市场定位宏观背景分析区域发展研究相关板块研究区域发展预判项目区域定位由于城市快速扩张，人口膨胀，回龙观正在由单一居住功能社区向功能复合型区域新中心发展与周边板块的融合与联动，可拉近回龙观与城市中心区的距离，加快回龙观城市化进程而本项目将在这一过程中发挥重要作用7宏观背景综述北京快速的城市化进程所带来的人口膨胀、城市外拓，是推动城市边缘组团迅速发展的根本推动因素之一。而膨胀的人口大量的居住需求，以及衍生的公共服务、商业、商务等配套需求，推动着城市边缘组团朝着功能复合化的方向发展。快速城市化背景下的房地产市场，由于国家宏观调控的介入，将由无序向规范、由粗放型向集约型转变。有实力的品牌开发商，在规范理性的市场环境下，将演绎一场“王者归来”。总体运行良好的房地产市场忠实反映了北京城市的迅速发展、区域功能的复合，以及相关政策的影响。城市发展相关政策宏观市场8北京城市化进程北京迅速的城市化进程，在推动城市快速发展的同时，也导致了城市人口膨胀、中心城区土地紧张等问题，迅速膨胀的城市人口使居住、就业、生活服务等城市功能面临较大压力。年代城市化率总人口（万人）城镇人口（万人）乡村人口（万人）200178.1%1385.11081.2303.9200278.6%1423.21118305.2200379.1%1456.41151.3305.1200479.5%1492.71187.2305.5200583.6%15381286.1251.9200684.3%15811333.3247.79城市总体规划《北京城市总体规划(2004-2020年)》提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局，规划4个城市功能区。首都功能核心区：东城、西城、崇文、宣武和石景山，城市功能拓展区：朝阳、海淀、丰台，面向全国和世界的外向型经济服务功能。城市发展新区：通州、大兴、顺义和昌平，北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域。生态涵养保护区：门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆另外，在《中心城调整优化》部分，明确提出“北苑集团、酒仙桥集团望京地区和清河集团回龙观地区重点进行空间优化整合，完善公共服务设施配套，改善交通条件；”。城市功能拓展区城市发展新区涵养保护区在城市规划中，回龙观已被纳入中心城范围，属于城市功能拓展区回龙观10根据规划，为分担中心城产业与人口压力，中心城规划10个边缘集团，分别为清河、北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑等。回龙观地处海淀、昌平交界处，属清河集团范畴。同时，针对各边缘集团的特点及条件，鼓励混合功能综合开发，推进产业、居住、公共服务设施的均衡发展，改变边缘集团居住功能单一、配套不全的局面。中心城规划清河回龙观北苑酒仙桥东坝定福庄垡头南苑丰台石景山西苑回龙观作为清河集合的一部分，将与集团内部其他板块一起，推动清河集团区域功能的复合中心城10个边缘组团11城市发展背景·小结北京城市化进程快速推进，城市建设加速，人口迅速膨胀《北京城市总体规划(2004-2020年)》明确了城市外拓方向，并将回龙观划入中心城范围，指明了其功能复合化的发展方向。北京城市化进程的持续加速，为回龙观带来了良好的发展机遇区域的功能复合化，将是符合城市建设要求的区域发展方向12历年重点政策摘录时间1998－20022003－2004200520062007阶段扶持阶段宏观调控阶段稳定房价阶段土地——“8·31”大限国八条新国八条————金融

降息加强信贷提高首付加息加息提高首付（落实）加息五级跳，基准利率从6.12%上调到7.29%首付提高到40%管理政策住宅分配货币化鼓励房地产开发，加大投资力度消化积压房——自有资金超过35％、四证齐全国六条、十五条取得预售许可证后，在10日内开始销售商品房90/70限制外资经济适用房回购政策物权法“住宅禁商”解禁税收

免个人所得税免营业税、契税减半税收减少，鼓励投资征土地增值税征收房产税5年内二手房交易征收20%个税强征二手房个人所得税清算制替代预征制取消部分土地优惠作用将房地产作为支柱产业发展从土地、信贷等宏观层面切入规范房地产市场调控政策细化，税收力度加大打击炒房，调整供应结构，开发商进行洗牌13政策走势预判1998—20022005-20072003—20042008及以后2008年调控走势继续收紧，原有政策进一步强化。继续加大政策性住房建设；继续严格执行“90m2/70%”政策；加强闲置土地处置力度：加强交易秩序整顿力度进一步限制外资进入房地产市场：扶持阶段宏观调控阶段政策细化阶段14影响长期效应短期影响国家的持续调控，使房地产市场日益规范、理性，有实力的品牌开发商在规范的市场竞争中将会占据更主动的地位。部分细化的调控政策，在短期内会造成一定的持币观望、某类物业销售暂时放缓，或某种需求暂时被打压；这是市场走向理性和成熟的一个必经过程，其短期的局部的发展放缓，不影响整体市场的发展大势。对本项目较为直接的影响：“住宅禁商”取消，在一定程度上增加了商住公寓开发的市场风险，使住宅物业与写字楼物业的相对优势增强。15宏观市场——各种物业的成交量城市在人口迅速膨胀的过程中，居住功能是必须首先解决的配套功能之一，商业服务配套紧随其后。房地产市场准确的反映出了这一发展规律。无论是销售量还是套数，住宅都遥遥领先。在其他物业类型中，商业销售量和销售套数最高，办公楼次之。销售套数销售面积（万㎡）16宏观市场——06-07供需及价格走势供需：自06年以来，一直处于“供<求”的市场局面，每月上市面积约在100万平米左右，销售面积约在150万平米左右。价格：自06年以来，价格连续走高，两年间由06年初的7400元/平米上涨13000元/平米，翻了一番，是近几年来增幅最快的两年。（万㎡）受奥运的带动和北京迅速城市化、人口膨胀的影响，2006年以来北京房地产市场供需两旺，价格持续走高上市和成交面积价格走势17宏观市场——各板块供销情况在市场供应方面，06年到07城市功能拓展区基本占据了首位；07年末，发展新区开始超越功能拓展区，成为房地产开发的热点区域。在成交量上，功能拓展区始终居前。城市规划的落实与城市膨胀速度的加快，使城市外围板块逐渐成为房地产开发的热点供应面积（万㎡）供应套数成交套数成交面积（万㎡）18宏观市场——不同面积段成交量与套数成交套数06年以来成交的单套住宅面积中，150平米以上大户型最多。主要由于70/90政策出台之后，市场对大户型未来供应紧缺的担忧，使积压的豪宅、别墅等大户型产品出现销售的小高潮。其次是90-120平米户型。自06年以来，90-120平米户型最受青睐，是市场的主力户型。其次是60-90平米和150平米以上户型。90－120平米户型仍是市场主流产品，但随着70/90政策的逐步落实，90平米以下户型将后来居上。（万㎡）19宏观市场——土地放量分布特点土地放量集中在大兴、朝阳、顺义、海淀、房山、昌平等区，未来房地产开发的热点区域集中于城市拓展区和发展新区数据显示，新区新增供量超过拓展区，城市边缘线继续外移用地性质住宅：除朝阳、海淀外，其他区域变化不大，但整体分布外移。商业：07年较06年增量明显，预计2010年前后将有一批商业集中入市办公：由于办公用地可放量匮乏以及办公客户的区位需求，办公用地放量度小土地放量的分布表明城市迅速膨胀，边缘线继续外移，边缘集团将进入快速建设时期。城市发展新区、拓展区商业用地比重加大，办公用地供应有限，表明边缘集团未来商业功能将持续加强，办公氛围有待培育20宏观市场分析小结城市发展宏观调控房地产市场总体市场情况良好，住宅开发热潮持续不退，商业开发紧随其后，其他物业陆续跟进。满足基本居住需求的90－120平米户型是市场主流产品。城市膨胀人口激增城市规划落实城区向外拓展市场供销及土地供应的热点区域外移，城市拓展区和发展新区成为房地产重点开发区域。70/90政策使市场短期内出现大户型销售小高潮，从长远来看，未来住宅市场主流产品将以90平米以下户型为主。21宏观背景分析小结城市规划回龙观区域功能升级迎来区域发展新机遇相关政策稳定市场，规范管理短期内对市场有一定影响，应对相关政策需谨慎顺应城市规划要求，推动区域功能复合，谨慎应对相关政策以便在开发过程中降低风险，事半功倍地实现项目开发目标宏观市场开发热点区域外移在新的开发热潮中机会与挑战并存22区域研究综述住宅开发是回龙观区域发展的主要推动因素。经过进10年的开发建设，回龙观的功能属性，已经基本完成了由“居住型”向“生活型”的转变，形成了以居住功能为主导的内聚型生活社区。未来交通规划的落实，潜在的综合用地供应，将打破区域原有的内聚型格局，推动回龙观板块朝着以商业为主导的外向型功能复合化方向发展。现状未来23概况回龙观是北京最大的经济适用房居住区，房地产是区域发展的主要推动因素区位：主城区北部，距马甸桥13公里人口规划人口25万人，目前入住率约80％，60％左右在市区就业西直门东直门马甸13号线八达岭高速回龙观商品房经济适用房商业配套设施或其他用地规划总用地1521公顷规划总建面1424万平米居住用地668公顷居住建筑面积规划住宅1050万平米商业金融建筑面积规划236万平米居住总人口（人）规划25万人，已入住20万人24发展历程1999年之前1999-20032003-2007房地产发展加速，商品房进入市场城市“多中心”的发展规划城区人口膨胀上地科技园区的发展对居住配套的需求城铁13号线通车……回龙观区域居住功能进一步加强。居住功能继续加强，相关配套逐渐完善商品房开发开始占据主流高入住率催生商业配套完善经济适用房建设接近尾声，进入商品房开发阶段办公、酒店等商务功能萌芽，但发展相对缓慢政府规划启动区域经济适用房建设区域居住功能获得初步发展北京最大的经济适用房居住区初现雏形回龙观发展成为大型居住社区回龙观已完成由居住型社区向生活型社区的转变25房地产市场住宅开发是本区域发展的最主要推动力，围绕住宅开发形成了区域的内部发展轴线及布局以中低端的经济适用房为主要开发物业，以回龙观大街为发展轴，由西向东开发在入住率及社区成熟度上，形成“西高东低”的局面零星分布的写字楼、商住公寓、酒店等商务物业，尚不能在区域内形成较强的商务氛围77771111112222333336666664555227经济适用房及分期商品房商业用地或项目项目地块回龙观大街26项目数量住宅开发经济适用房完成约600万平米，商品房完成约200万平米商业开发约77万平米（含专业市场）商住公寓开发约25万平米写字楼开发约1万平米酒店开发约30万平米总开发规模约933万平米27市政、商业配套市政、商业配套以服务本区域为主，随住宅开发而分布，呈现出“西密东疏”的特征银行、邮局、超市等生活配套主要分布在早期开发的居住社区周边成熟居住区周边的底商、沿街商铺等入住率较高，经营情况较好除华联、北店时代广场外，集中商业以中小规模的超市、百货为主，主要服务本区域D02体育公园F05F06回龙观霍营八达岭高速公路F05F06龙泽D02文文文文文文文文小学中学幼儿园大中专院校医院诊所市政办公邮局加油站银行酒店办公文文文回龙观东大街百货电器餐饮街休闲专业市场超市28配套种类名称面积（平米）合计（平米）医院北京回龙观医院5667869278安达医院1500回龙观镇龙华医院1600天使妇幼医院3000龙跃苑一区社区诊所400龙腾苑六区社区诊所800云趣园动物医院300邮局风雅园三区邮局6003600回龙观邮局3000银行工商银行风雅园储蓄所15003500中国银行回龙观分理处600回龙观农业银行600龙回苑建行400冠庭园工行400幼儿园育龙幼儿园100013900龙跃三区幼儿园300体育公园内幼儿园2000幸福童年双语幼儿园2500幸福童年幼儿园1800龙锦四区爱营幼儿院2000昌平幼儿园2500小学霍营中心小学500024608昌平第二实验小学7608北京第二实验小学（铭师）12000中学昌平二中150001500029交通现状现有交通系统与本区域现阶段功能属性相匹配，内部交通畅达，对外交通较少，区域相对内聚外部交通：主要依靠城铁13号线和八达岭高速与外部连通在21条公交线路中，外部线路只有7条，且多数通过八达岭高速出行内部交通：道路公交覆盖率达90%，内部公交线路多达14条，且多以城铁站为起点或终点站，对于通过城铁加强对外联系，有一定的促进作用。13号线八达岭高速线路名称（起始点-到达点）内部线路（14条）：307（回龙观小区-巴沟村）344快（回龙观小区-德胜门）407（回龙观小区-安定门）427（城铁龙泽苑站-龙跃苑一区东门）428（城铁龙泽苑站-天通北苑）429（城铁龙泽苑站-吉晟别墅）441（城铁龙泽苑站-天鑫家园）442环线（城铁龙泽站-城铁龙泽站）443（城铁龙泽站——马连店村）444(城铁霍营站-建材城东里)460环线（马连店-马连店）461环线（马连店-马连店）462（二拨子-新都环岛）463（城铁龙泽站——北亚花园）外部线路（7条）：618（回龙观小区-月坛）753（回龙观-学院路-北四环-东四环

）805（二拨子-回龙观-霍营--安定门）811（回龙观-清河小营-上地-清华-北三环-西三环）819（

二拨子-德胜门-鼓楼-景山--右安门-菜户营）919支2（平西王府-回龙观-高速主路-马甸-德胜门

）996路

(平西王府-回龙观-西三旗-万柳-西四环）

30回龙观发展现状小结业态类别现状房地产居住是本区域发展的主要推动力及主要功能，且围绕住宅开发形成了区域的内部发展轴以中低端经济适用房为主，但开发接近尾声商品住宅开发推动了区域产品的不断升级商务酒店、商住公寓等商务物业处于发展初期，尚未在区域内形成较强的商务氛围商业、市政配套——相关生活配套齐全完善在分布上围绕成熟社区，沿内部发展轴展开，呈现“西疏东密”的特征交通内部道路畅达，区域内部及其与城铁之间的公交联系便捷外部目前通过八达岭高速与市区连接轻轨13号线本区域居民出行的最主要交通线路之一，但高峰期人流量过大其他可到达市区的公交线路较少，由市区至回龙观的易达性较差回龙观已基本完成“大型生活社区”建设，以内循环为主，居住氛围浓郁，商务氛围相对欠缺31地面交通北五环外所规划的“十五纵八横”道路格局中，与回龙观关系密切的有“二纵三横”

：二纵：站前街、林萃路三横：回南北路、回龙观大街、西三旗东路回龙观大街、西三旗东路已投入使用，站前街、林萃路也已完成部分或局部动工。轨道交通回龙观内部将形成“二纵一横”的轨道交通，4个站点（含2个双轨站），将京城地铁站最密集区域的区域之一。横向的13号线已经投入使用未来发展——交通名称起始回龙观站点现状站前街学清路—沙河文华路规划（部分使用）林萃路北六环—白庙村霍营/回龙观北区部分施工回南北路上地—京承高速北侧规划地铁16号线回龙观—纪家庙回龙观/西三旗规划地铁8号线回龙观—南苑霍营北/霍营/西三旗北二期动工回龙观大街西三旗东路五环四环回南北路站前街林萃路8号线16号线三环二环13号线八达岭高速城铁站32回龙观周边道路列表名称连接板块连接道路连接点现状地面交通京包高速上地板块、西二旗－小营板块—西直门六环外施工站前街西三旗－清河板块学院路清华、西直门、市中心规划（部分实施）林萃路（黄平西侧路）西三旗－清河板块、亚奥板块科荟路亚运村部分施工回南北路上地板块、回龙观板块、亚奥板块上地——京承高速上地——立水桥规划安宁庄东路西二旗－小营板块北五环—安宁庄段使用八达岭高速西三旗－清河板块北三环昌平——马甸投入使用西三旗东路上地板块、西三旗－西二旗板块、天通苑－立水桥板块信息路、安立路上地——立水桥、天通苑东段使用回龙观大街板块内部八达岭高速——安立路上地——立水桥投入使用轨道交通地铁16号线西三旗－小营板块、中关村板块—西二环、西客站、纪家庙规划地铁8号线西三旗－清河板块、亚奥板块—亚运村、中心城区、南城一期施工（奥运支线）地铁13号线上地板块、回龙观板块、天通苑－立水桥板块—上地、中关村、中心城区投入使用33未来发展——交通地面交通与地铁交通规划的落实，将对回龙观区域发展及区域房地产市场产生较大的影响：规划道路以南北纵向为主，有利于打破城铁13号线横向的阻隔，加强区域与西三旗、清河以及城市的联系，扩大区域辐射力。交通条件的进一步改善，可为区域房地产市场带来更多目标客群，并使沿规划路、地铁线的房地产项目快速升值。规划道路建成后，将使回龙观的区域价值与房地产市场价值得到快速提升站前街回龙观东大街育知东路林萃路8号线上地西二旗小营西三旗清河16号线13号线八达岭高速西三旗东路城铁站34区域交通规划对项目地块的影响交通规划的落实，将进一步本项目的交通优势，大大提升项目价值。站前街：增强D02交通优势与地块价值林萃路：加强F05、F06与周边区域的联系提升地块价值8号线：改善F05、F06的交通条件，加强地块与城市的联系，提升地块整体价值16号线：增强D02及F05、F06交通优势，扩大了项目辐射半径及影响力，加强地块与城市的联系站前街回龙观东大街育知东路林萃路8号线上地西二旗小营西三旗清河16号线13号线八达岭高速西三旗东路城铁站D02F05F0635未来发展——土地供应潜在供应加强了内部发展轴居住功能，同时沿城铁13号线未来有可能形成功能复合的对外发展线总量（建面）约150万平米，其中居住用地总建面近100万平米居住用地及零散的商业用地主要沿内部发展轴（回龙观大街）分布具有一定规模的非居住用地（D02、F06）主要在区域南侧沿城铁13号线分布，具有较好的区位优势，未来有可能沿13号线形成区域对外发展线。居住用地综合用地或商业金融用地项目地块F05F06D02东亚上北G02G03回龙观酒店及商业商住公寓＋底商内部发展轴外部发展线36区域发展研究小结产业：住宅开发是回龙观发展的主要推动因素，区域自身缺少直接的产业支撑。人口：因区域的居住功能而聚集，支撑起了区域的住宅市场；但职住长期分离，使回龙观成为“卧城”。现有交通：以内循环为主，与城市及周边板块的联系相对较弱内聚型大型生活社区未来交通规划的落实将打破区域原有界限后期综合性土地功能将推动区域功能复合化的发展回龙观功能复合化进程已经启动，其发展方向与速度，将取决于区域房地产开发的方向与水平37相关板块研究综述目的：从周边选出与本区域关系最紧密的板块，作为区域定位和市场分析的重点研究对象对象：上地西二旗、西三旗、清河、小营天通苑－立水桥中关村亚奥主要考量因素城市区位规模量级区域距离功能属性房地产市场特征中关村亚奥天通苑-立水桥西二旗西三旗-清河小营上地回龙观北京城区38相关板块研究综述回龙观作为分担城市中心区人口压力的边缘组团的组成部分，回龙观的居住功能主要依托其他城市功能区的支撑而发展。上地上地板块以总部办公和科技研发为主导，居住功能及商业配套稀缺，能够为回龙观的住宅市场与商业市场提供强有力的支撑，同时对商务市场有一定的带动和竞争。西二旗西三旗－清河小营西二旗西三旗－清河小营板块与回龙观统属清河集团，功能属性相似，两者之间既有竞争又有竞合。中关村/亚奥中关村、亚奥等城市功能区由于自身功能的不断复合完善，以及周边板块居住功能的发展，与回龙观的居住联系逐渐减弱。需要重点关注的相关板块39上地板块简述范围：包括上地信息产业基地、上地科技园、生物园，甚至永丰航天城也属其范畴，但通常指其核心区，即上地信息产业基地。联想、华为、IBM、等高新产业巨鳄及跨国巨头已进驻启动时间：1991年占地：2.32平方公里规模：250万平米是北京城市规划的连接中关村核心区和创新中心（海淀山后地区）的关键性节点八达岭高速中关村大街信息路13号线北五环北四环回龙观上地板块亚奥中关村上地中关村创新中心40房地产市场特征前期开发基本完成，以企业独栋办公为主后续开发量少，物业类型以写字楼、商住公寓、酒店等商务物业，以及商业配套为主客群特征独栋办公或研发总部：以电子信息类、机电一体化，以及生物、医药及新材料等产业的大集团为主，如联想、IBM、三菱、宝洁等后期写字楼、商住公寓：中小型的下游企业，以及区域相关配套行业的中小公司后期典型项目辉煌国际、硅谷亮城、百度大厦旧项目旧项目新项目：辉煌国际新项目：硅谷亮城41上地发展预判产业：聚集度加大，办公功能加强内部膨胀：保持现有产业功能，随入住企业发展扩容产生更大需求外部推动：中关村核心区渐趋饱和，部分知名企业转驻上地，推动上地持续发展功能属性：科技研发与总部办公的功能属性进一步加强办公：科技产业聚集，办公功能进一步发展商业：出现少量作为区域配套的商业项目，对区域功能的变化无本质影响居住：居住用地稀缺，仍依赖回龙观等周边居住区，且随着区域人口增加，依赖程度加强开发完成区上地未来将继续强化其科技研发与总部办公功能，与回龙观等居住区相互拉动，共存共荣成熟的上地生活区西二旗生活区可发展区可发展区42上地V.S.回龙观回龙观作为“大型生活社区”为上地提供了居住功能上地40万稳定的高质量人群，为回龙观的住宅、商业市场带来大量稳定的客源支撑。数量众多的科技企业下游产业的办公客群，也将有可能成为回龙观区域功能转变之后，商务物业的优质客群上地回龙观居住/商业办公/商业为回龙观的住宅市场与商业市场提供强有力的支撑；对回龙观商务市场具有一定的带动作用，同时也存在一定的竞争。板块功能属性距离与回龙观关系紧密度上地板块科技研发与总部办公2－3km居住功能依赖回龙观，可为回龙观分流出部分小型办公强43四个板块均位于十大边缘组团之一的清河组团内、功能属性相似，可作为一个大板块考虑以居住功能为主，为上地、中关村等科技园区提供中高端的居住配套。与回龙观相比，该板块南临亚奥与中关村，区域建设、物业档次及城市感上相对较好人口居住人口150万人左右，以该区域原有居民为主，占70％左右。新增居民中，上班族主要从事IT业，就业于中关村或上地，收入较高，人群相对稳定，流动性小。西二旗西三旗－清河小营清华科技园中关村上地西二旗小营西三旗清河回龙观北五环成府路学清路双清路京昌高速13号线西二旗西三旗-清河小营44以住宅物业为主，后期开发项目主要为中高档客群特征早期以区域原有居民为主，后期中高端项目客群主要来自中关村、亚奥、上地等周边板块。典型项目原有项目：永泰里、安宁里等在售项目：上第MOMA、橡树湾、清河新城、富力桃园、上奥世纪中心等商业配套比重加强，综合类物业开始在西三旗出现，区域功能复合化进程较回龙观早一步房地产市场特征旧有社区：安宁里旧有社区：永泰里橡树湾清水湾旧有社区：永泰里知本时代45发展预判作为清河组团的组成部分，西二旗西三旗－清河小营板块在缓解城市人口压力方面承担着重要职能，随着城市及人口的不断膨胀，该板块将不断沿城市拓展方向发展。区域功能根据城市规划，原先功能单一的居住组团将向功能复合化方向发展，在该板块内部现已出现少量体现功能复合化的综合体项目该板块未来将以中高端城市居住为基础，朝着功能复合化方向发展西二旗西三旗－清河小营区域功能与回龙观类似，物业档次及城市感较高，回龙观在发展过程中，应把握其向北拓展的区域，同时与该板块联合互动，打造一个更具影响力的新区域回龙观西二旗西三旗－清河小营中关村亚奥上地城市拓展方向城市拓展方向46竞争：

在房地产市场上有一定的竞争、分流作用。竞合在区域人口的膨胀过程中，西二旗西三旗－清河小营也可以为回龙观的房地产市场带来更多的客群；两个板块的共同发展，可促进清河集团的发展成熟，增加各板块的辐射力和影响力。板块功能属性距离与回龙观关系紧密度西二旗西三清－清河小营中高端城市居住区1km竞合大于竞争，两个板块联动可放大区域功能，增强对外辐射力强清华科技园中关村上地西二旗小营西三旗清河回龙观北五环成府路学清路双清路京昌高速13号线亚奥西二旗西三旗－清河小营板块与回龙观在多个物业市场上均存在竞争与竞合关系，需密切关注。47中关村板块中关村科技核心区：北京城市规划的8个城市职能中心之一几乎涵盖海淀区全区范围分为中心区和发展区核心区：中关村西区、清华科技园发展区：上地基地、永丰科技园、航天城“中关村板块”特指中关村科技核心区的中心区上地中关村清华回龙观八达岭高速中关村大街信息路13号线北五环北四环亚奥48中关村板块区域功能高新产业的办公聚集区，吸引了百度、Google、搜狐、紫光、LG等著名企业入驻。拥有辐射全国的电子物流市场，也是北京最大电子集散地。目前已发展成为复合了科技研发、商贸物流、商业商务等多种功能于一体的城市级综合商业区人口区域汇聚人口超过100万人，约20%以上住回龙观、西三旗、清河。绝大部分从事IT业，收入较高产业集中，人口总量波动小。中关村西区中关村西区科技大厦中关村西区49房地产市场办公：已近饱和，无可放量用地，潜在供量少，商业：近年来发展快速，由区域的配套职能发展为区域支柱职能之一居住：以环办公区分布为主北四环成府路双清路中关村东路知春路苏州街家乐福中关村购物中心科贸、海龙、鼎好、e世界中钢大厦、中国电子大厦、理想大厦财智中心银谷大厦华清嘉园威新大厦科技大厦易初莲花学研大厦学知轩清林苑榆树里知春电子城海淀剧院新中关物美紫金长河中关村图书大厦第三级书城图中物业仅为典型项目，不代表全部项目梦溪宾馆如家酒店远中悦来酒店其他配套住宅专业市场商业写字楼50与回龙观关系上地中关村清华回龙观八达岭高速中关村大街信息路13号线北五环北四环亚奥板块功能属性距离与回龙观关系紧密度中关村城市级综合商业区12km仅在居住功能上有一定的依赖，且未来增强的可能性较小中等中关村可为回龙观的住宅市场和商业市场提供较大的支撑但由于相对距离较远，沿途分流、截流严重，总体关联度正逐渐弱化因中关村周边及其他区域（如百旺、西四环等）居住功能已逐步完善，且中关村自身发展较为成熟，商务金融、商业配套等复合度较高，对回龙观的居住需求依赖性减低。同时，中关村与回龙观相对距离较远，且沿途易被其他居住板块分流客群，导致两个板块之间的联系逐渐被削弱。51亚奥范围界定八达岭高速信息路13号线北五环北四环回龙观上地亚奥板块中关村上地亚奥创新中心奥林匹克中心区：北京城市规划的8个城市职能中心之一位置：八达岭高速以东，京承高速以西的北四五环之间的区域，以及立水桥延伸区域核心区：北五环内区域发展区：北五环外区域亚奥板块：指奥林匹克中心区的核心区中关村大街52亚奥板块上地中关村清华回龙观八达岭高速中关村大街信息路13号线北五环北四环亚奥概述：亚奥前身亚运村，因承载亚运会而取得第一次发展飞跃，又因奥运再次腾飞。以这种间歇性产业带动，相对于上地等拥有自身支柱产业的区域，发展态势不具连贯性，现阶段，亚奥完成量变的过程，形成自身办公市场，将来可能发展成为住、商、办并重的功能综合区域发展趋势：与立水桥板块一起，构筑亚奥、奥北城市区域中心办公：体量增长迅速，但仍以中小公司为主商业：发展迅速，比重逐渐加大，城市化气息更浓（北辰购物中心、第五大道、金泉广场等）人口区域汇聚人口超过150万人（不含立水桥30万人、天通苑30万人），具有较强的消费能力53房地产市场住宅商业办公酒店汇欣大厦北四环北五环名人大厦名人酒店远大中心凯旋城五洲酒店慧忠路大屯路北苑路安立路金泉广场飘亮广场第五大道北辰购物中心汇欣公寓奥东18千鹤家园亚运新新亚奥已由最初居住区发展成为功能复合的成熟区域中心商务功能比重不断加大，未来发展前景良好：办公客群广泛，包括证券、咨询、房地产、科技等各行业，酒店、酒店式公寓以及综合体等城市配套也有较好的发展态势商业：区域商业功能完善，商业物业供应充足居住：仍然占据市场的重要地位亚奥板块功能复合程度较高，发展较为成熟，城市感强。54亚奥与回龙观关系亚奥板块自身复合程度较高，发展较成熟，且与回龙观距离较远，沿途分流严重；除了对回龙观住宅市场有一定的辐射作用之外，对其他物业市场几乎无影响。上地中关村清华回龙观八达岭高速中关村大街信息路13号线北五环北四环亚奥亚奥板块居住、办公、商业并重，自身复合程度较高，且未来向北可与立水桥板块互融，在与回龙观的联系中，功能互补性较弱，相对距离较远，沿途分流较严重，因此，从产业辐射、交通条件、距离等方面综合分析，二者关联度偏弱。板块功能属性距离与回龙观关系紧密度亚奥功能复合的成熟区域中心7km对回龙观有一定辐射，但在功能上互补性弱，相对距离较远，沿途分流严重弱55天通苑－立水桥板块天通苑是与回龙观同步开发的大型经济适用房居住区，两者在城市区位、规模量级、功能属性及开发时序上均十分类似。在城铁5号线开通之后，天通苑迎来了“双轨交通”的良好机遇，同时通过与其南部的立水桥板块联动，在板块之间出现了以北方明珠、龙德广场为代表的大体量商业项目，使区域面貌为之一变。天通苑－立水桥板块的发展历程，对本区域的发展有较大的借鉴意义，但由于与回龙观相似度过高，区域竞争激烈，联动关系弱，不作为对本区域发展有显著推动作用的板块考虑，因此，另辟区域案例对其进行详述地铁5号线13号线及5号线立水桥站天通苑北五环地铁13号线安立路立水桥龙德广场北方明珠56小结板块规模（万㎡）人口（万人）距离城市区位区域属性发展趋势市场关系关联度回龙观1000约30——位于清河集团大型生活社区以商业发展为主导的外向型功能符合区——

——上地——502km属于中关村科技园区科技研发与总部办公原有功能加强，区域扩大，将为周边板块的居住功能提供强有力支撑为住宅市场与商业市场提供强有力支撑，对商务市场有一定的带动和竞争高西二旗西三旗－清河小营——约1501km与回龙观一起位于清河集团城市配套居住区在原有中高端居住功能基础上推进功能复合化；随城市扩展向北发展在所有物业市场与回龙观均有竞争与竞合高中关村4008012km城市职能中心的核心区城市级综合商务区功能复合继续加强，与其临近的板块联系更密切对住宅市场有一定的带动中亚奥15001007km城市职能中心的核心区功能复合的区域中心功能复合继续加强，向北可与立水桥板块联动对住宅市场有一定的辐射较低上地与回龙观互补性最强，西二旗西三旗－清河小营与回龙观属同一边缘集团，互动性最强回龙观的住宅市场与商业市场，可从相关板块获得较大的支撑。57区域SWOT分析优势位于城市发展方向上居住氛围较好，基本生活配套较为成熟。临城铁13号线，轨道交通便利。相邻的上地板块可为区域住宅市场的发展提供强有力的支撑。劣势无产业支撑，功能单一与城市的交通联系相对较少后期土地供应有限，限制了区域功能复合化的发展空间机会城市迅速拓展为区域带来更多的人口和需求。未来交通规划的落实将大大增强项目与周边板块及城市的联系。相关板块的发展可为区域带来更大的支撑。威胁“住宅禁商”的取消将会影响区域商住公寓市场。周边板块类似功能的发展对本区域将是分流和竞争。原有的内聚型发展模式已经不适合回龙观功能复合化的发展方向；只有立足于自身的居住与交通优势，加强与周边板块及城市的联系，才能化解区域无产业支撑、功能单一、后续发展乏力的局面，以功能复合化来应对未来发展中的风险。58区域案例——望京望京发展轨迹物业形态单一的居住商业配套单一的科技研发商务办公升级的居住产品区域级商业中心升级的商务物业区域综合体区域功能居住功能商业功能科技研发商务功能区域功能复合化望京的发展，经历了由“卧城”向一个功能复合化的城市副中心转变的过程，其间，产业园区发展与区域房地产市场开发是望京功能复合化的两大推动因素。借鉴意义：对于自身缺少产业支撑的回龙观区域而言，在以区域房地产开发推动区域功能复合化的同时，如何借助与周边板块联动获得更大的发展动力，尤其值得关注。59区域案例－天通苑·立水桥板块发展模式大型经济适用房居住区天通苑居住功能&商业配套立水桥商务功能13号线5号线区域大型综合商业中心与回龙观同时启动的、功能属性类似的天通苑板块，通过其南部更城市化、功能复合程度更高的立水桥板块的带动，在两个板块交界处形成了区域大型综合商业中心，在区域功能复合化的进程中领先回龙观一步。其间，城市的快速扩张与轨道交通的促进功不可没。借鉴意义：对于同样具有区位交通优势、处于同一发展集团的回龙观区域而言，借助周边板块的发展拉近自身与城市的距离，加速自身的功能复合化进程，将是未来发展的重点考虑方向。60区域发展预判联合周边板块，加强城市联系打造“以居住功能为基础，商业商务为发展新方向的上奥新中心”61项目区域定位居住用地综合用地或商业金融用地项目地块F05F06D02内部发展轴外部发展线项目区域定位：承前启后，推动区域功能复合化的标杆！三块项目用地均具有优越的区位交通条件紧邻内部发展轴的F05为居住用地，可承接区域成熟的居住功能紧邻城铁13号线的D02、F06为综合用地，可容纳多种物业形态，成为区域功能复合化及对外拓展的先锋。62第二部分市场研究专题主线区域研究专题市场研究专题用地分析市场定位住宅市场分析商业市场分析商住公寓市场分析写字楼市场分析酒店市场分析市场空间判断周边板块对回龙观房地产市场的支撑多于竞争，竞争主要集中在区域内部住宅、商业物业具有较大的市场空间商住公寓由于有一定的政策风险，应适当控制规模写字楼、酒店这两类物业应谨慎选择63市场研究综述除酒店之外，各物业市场的发展程度与各板块功能属性密切相关：住宅物业主要集中在回龙观板块与西二旗西三清－清河小营板块，且后者档次略高于前者；商业物业主要围绕在各板块内部的成熟居住区分布，以服务区域内部基本需求为主，各板块之间尚无直接竞争；商住公寓市场与写字楼市场以上地板块最为成熟，其他板块主要依托上地的带动而发展；而本区域酒店以接待会议为主，与区域功能属性关联性较小。住宅市场重点板块：回龙观、西二旗西三旗－清河小营商业市场重点板块：回龙观商住公寓市场重点板块：回龙观、西二旗西三旗－清河小营、上地写字楼市场重点板块：回龙观、西二旗西三旗－清河小营、上地酒店市场将三个板块统筹考虑64市场研究综述八达岭高速北五环121回龙观大街124312124512建材城东路343小营西售住宅在售住宅集中商业商住楼写字楼酒店1123451234板块住宅商业商住楼写字楼酒店回龙观1-矩阵2-新龙城1-华联2-港龙中心3-北店时代购物广场4-美廉美1-冠庭中心2-东亚上北1-龙冠大厦1-龙城丽宫酒店2-昆泰酒店3-龙城丽苑酒店4-白鹭园培训中心5-矩阵文华酒店西三旗-西二旗-清河-小营1-领秀新硅谷2-富力桃园3-上第MOMA4-橡树湾5-清河新城1-盛福京龙2-美廉美3-金隅蓝岛4-金港世纪购物中心5-泰鑫源商厦1-上奥世纪中心1-上奥世纪中心2-金燕龙大厦3-程远商务4-汇智大厦5-金领时代1-太伟北方酒店2-格林豪泰快捷酒店上地1-上地家园（售完）1-上地商服中心2-上地地下购物商城1-辉煌国际1-嘉华大厦2-科实大厦3-同方大厦4-国际创业园….1-金辉大酒店2-上地快捷酒店3-如家酒店213245…65市场研究综述板块回龙观西二旗西三旗－清河小营上地功能属性以居住为主导的内聚型生活社区区域功能初步复合化的生活社区以总部办公与科研为主的产业园区住宅规模800万平米（经适600万平米+商品200万平米）1200万平米（1000万平米售完+200万平米在售）25万平米（售完）均价10000—12000元/平米11000—15000元/平米——商住公寓规模24万平米3万平米5.3万平米均价10000—11000元/平米11000元/平米18000元/平米商业规模25万平米（不计建材等专业市场）17万平米4.5万平米（不计硅谷亮城）均价售价：12000-15000元/平米租金：2—3元/天·建筑平米售价：——租金：2—5元/天·建筑平米售价：35000元/建筑平米租金：4—7.5元/天·建筑平米写字楼规模1万平米19万平米100万平米（不计企业总部）均价售价：未有出售租金：1.2—1.4元/平米·天售价：11000元/平米租金：1.4—2.0元/平米·天售价：14500元/平米租金：3—4元/平米·天酒店个数434星级三星、四星、五星三星三星、五星66住宅市场综述上地板块基本无供应，住宅项目主要集中在回龙观和西二期-西三旗-清河-小营板块，档次上后者高于前者。相互之间有分流无明显竞争回龙观现有住宅开发已进入尾声，后期有部分潜在供应，竞争趋于平缓；西二旗西三期－清河小营现有及潜在供应充足，内部市场竞争激烈。新龙城矩阵富力桃园上第MOMA领秀新硅谷橡树湾清河新城上地家园回龙观大街八达岭高速北五环在售已售完板块项目个数（03-07）规模（万平米）区域均价（元/平米）回龙观520010000-11000西三旗-西二旗-清河-小营2650017000上地1235500（2002年）67经济适用房及分期商品房商业用地或项目项目地块回龙观住宅市场经济适用房规模庞大，最早开发，对区域影响大，目前开发已进入尾声1998年开始建设，共分7期开发，现已开发至第七期77771111112222333336666664555227回龙观大街早期开发以经济适用房为主，体量大。在形成良好居住氛围的同时，对后期商品住宅的形象有一定影响68回龙观住宅市场商品房市场：规模：已开发约200万平米，但单个项目体量较小，仅有新龙城达到80万平米容积率：从1到2.46，不断提高，说明本区域用地逐渐紧张，土地价值不断增长。建筑形式：多为小高层，对区域城市感具有一定的提升作用主力户型：前期以舒适型的90－120平米为主，后期中小户型不断增加回龙观文化居住区项目名称开盘时间规模（万平米）容积率建筑形式主力户型经济适用房19996001多层90-120龙泽苑2002361.4多层、高层90-140流星花园2003.4501.2别墅、多层、小高层90-120矩阵2003.10231.6多层、板式小高层50－90新龙城2005.11802.46高层（18）80-130合计——201——多层——项目地块重点项目矩阵龙泽苑新龙城流星花园商品住宅的开发，对回龙观板块的居住产品，是一个城市化的升级的过程69住宅市场分析-回龙观板块现有的商品住宅项目基本已经售完。随着新房供应的减少，新房与二手房价格上涨较为迅速二手房价格：经济适用房：7000-8000元/平米普通商品房：10000元/平米流星花园龙泽苑矩阵新龙城项目名称开盘时间价格（元/平米）销售情况二手房价格（元/平米）经济适用房19992600已售完7000-8000龙泽苑20024000-5100已售完9000流星花园2003.45000-6000（2006年）已售完9000矩阵一期2003.10，二期2004，三期2006年一期4400二期6000，三期9000仅剩一栋商住楼9000-10000新龙城2005.115000-12500基本售完10000合计——10000——9000-10000回龙观文化居住区项目地块70回龙观住宅市场客群特征：来源：以地缘性客户及城北各板块中青年白领为主年龄：地缘性客群年龄跨度较大，中青年白领以25－35岁为主职业：IT业、教育、金融、服务等行业普通职员或中层，中等收入水平置业特征：自住为主，首次置业为主，后期开发项目出现部分多次置业客群与投资客群驱动因素：价格、区位交通、环境项目名称客群来源年龄置业目的置业次数驱动因素经济适用房拆迁户、本地及周边原有村民，高校中青年教师、周边科研机构职工等25－50自住为主首次置业价格龙泽苑地缘性客群、城市年轻白领30-50自住为主首次置业为主价格、交通区位流星花园地缘性客群、上地中关村等中青年白领30-50自住为主首次置业为主价格、环境矩阵地缘性客群、中关村上地等年轻白领25-55自住兼投资首次置业为主后期部分为二次置业价格、交通区位、环境新龙城地缘性客群、城市中青年白领25-55自住，部分投资价格、交通区位通过后期商品住宅的开发，区域客群得到逐步提升71典型项目——矩阵位置：F05地块的西北侧规模（万平米）：23容积率：1.6主力户型：50-90平米户数：2100价格（元/平米）：一期4400，二期5500，三期9000开盘时间：一期2003.10，二期2005年，三期2006年入住时间：一期2004年，二期、三期2007年入住销售情况：分三期，已售完。年均消化6万平米配套：美廉美、矩阵酒店、社区底商总体评价：体现了区域城市化进程，对区域产品形象有一定的提升72典型项目－矩阵物业类型组合住宅＋底商＋矩阵文华酒店底商体量适中，以服务本项目及周边社区为主矩阵文华酒店由原规划的写字楼改造而成，规模较小，约3000平米，以休闲娱乐功能为主，07年9月试营业，目前餐饮经营状况相对较好，客房入住率较低。矩阵小区矩阵酒店美廉美临街底商回龙观大街73三期典型项目-矩阵户型：一、二期主力户型为90-160平米两居、三居三期以43-63的一居和73-93的两居为主三期74平米两居三期43平米的一居一、二期：120-140平米的三居三期：50-70平米的一居、两居户型由舒适型向城市小户型过渡，从一个侧面反应了回龙观的城市化进程74典型项目-矩阵外立面现代简约，具有一定的城市感，但是无明显升级在外立面设计上，采用现代简约设计思想，外观较回龙观原有产品更现代颜色采用灰黑色，配以红色的直线点缀，具有一定的城市感在建筑形式上有所改观，但是整体无明显的升级。三期二期一期矩阵一二三期立面75典型项目－矩阵配套矩阵文华酒店提供餐饮娱乐功能，为底商带来一定客源美廉美超市规模：20000平米（四层）开业时间：2007年6月档次：中档，超市在2-4层社区级商业配套服务矩阵及周边社区配套的类型和体量基本能够满足社区生活需求76典型项目-矩阵销售情况中小户型为主，相对的高单价，低总价，三期60平米的两居总价为65万/套。平均年消化量6万平米，速度适中主力客群：早期以地缘性客户为主，后期以上地、中关村的中青年白领为主分期销售时间主力户型面积价格（元/平米）总价（万元）主力客群一期2003年70-120440031-5330-50本地及周边客户二期2004-2005年90-160550050-8830-50本地及周边客户三期2006年43-90900039-8125-35的年轻白领77典型项目矩阵小结项目名称主要特点对区域的影响成功要素不足矩阵在回龙观原有物业基础上进行升级产品形态：多层-小高层，外立面简洁，更具城市感物业组合：由住宅+底商到住宅+底商+酒店使区域原有形象得到一定的改观体现了区域城市化的进程把握市场时机，及时调整户型和进行产品升级针对主力客群的转变，准确定位其地处回龙观大社区内部，在一定程度上受制于区域总体定位，对产品和项目的升级有限适应回龙观区域城市化的进程，矩阵在产品和户型上进行了升级，但升级程度有限，为区域其他后续项目的开发留下了较大的超越空间。78典型项目－新龙城位置：城铁龙泽站-回龙观站南侧规模（万平米）：80容积率：2.45主力户型：90平米的两居、120平米的三居户数：6000户价格（元/平米）：2005年5000，2006年6500，2007年8000-12000开盘时间：分七期，一期2005.11，七期2007.6入住时间：一期2004年，二期、三期2007年入住销售情况：分七期，已售完。年均消化40万平米客群特征：本地及上地、中关村的年轻白领配套：只有大约1万平米的底商，无其他配套设施总体评价：区域内体量最大的项目，交通区位优势明显，市场机遇良好，但社区配套不足，是该项目的一大硬伤79典型项目－新龙城区位交通：西有八达岭高速回龙观出口，南临城铁13号线横跨龙泽与回龙观两个城铁站，交通优势明显位于回龙观外围，较容易跳出“经济适用房区”的形象，同时区位交通上优势较明显新龙城回龙观文化居住区八达岭高速D0280典型项目－新龙城户型适中，为市场主流产品户型面积以100-140平米的两居、三居为主，户型较舒适124平米，三室两厅两卫140平米三室两厅两卫120平米三室两厅两卫81典型项目－新龙城外立面有城市感新龙城是回龙观板块容积率最高的项目，以18-22层的高层为主立面颜色以白色、乳白色为主，线条简洁，较有城市感82典型项目-新龙城销售情况：入市时机较好（2005年11月－2007年底），而且产品迎合了主流需求，消化速度快平均年消化量：40万平米主力客群周边板块中青年白领为主，地域来源更广泛，年龄跨度略大于矩阵，消费能力更强，以自住为主分期销售时间主力户型价格（元/平米）总价（万元）主力客群一期2005.11——4800——30-45本地及周边客户二期2006.1——5000——30-45本地及周边客户三期2006.4100-125的两居三居550055-6930-55本地及周边客户四期2006.650-130的两居三居590030-7725-35的年轻白领五期2006.1050-90的一居、两居650033-6025-35的年轻白领六期2007.1100-160的两居三居800080-134本地及海淀、朝阳七期2007.6100-120的两居三居12000120-144本地及海淀、朝阳迎合主流需求，消化速度快，主力客群以周边中青年白领为主，地域来源更加广泛83典型项目－新龙城项目配套：配套欠缺，主要依赖周边解决80万平米大盘，除少量底商之外，无相关生活配套，其配套主要依赖周边解决本项目D02地块与新龙城在城铁回龙观站毗邻，且D02属综合用地，新龙城配套的缺失，为本项目提供了较好的市场机会。南侧底商D02回龙观城铁站武术学校东侧底商龙华园市场84典型项目新龙城小结项目名称对区域的影响成功要素不足新龙城

在住宅物业上对回龙观传统项目有所升级优越的交通区位良好的市场机遇迎合市场主流需求的产品户型

尤其是前二者，对新龙城的成功销售具有巨大的推动物业组合：仍是住宅＋底商的传统搭配无其他大型生活配套，与80万平米居住大盘的体量难以匹配对本项目的机会：新龙城在配套上的不足，为本项目提供较大的市场空间85潜在供应前期开发接近尾声潜在供应：本项目地块与紫金新概念本项目的住宅部分，在区位、稀缺性和开发商实力等方面更有优势项目名称区位开发商实力入市时间本项目邻近城铁，周边还有规划的城铁和地面交通，方便快捷天鸿集团在本区域开发时间长，实力雄厚，口碑好预计2009年紫金新概念位于霍营村，离城铁较远，位置较偏，交通不如本项目便捷本地开发商，实力不如天鸿集团比本项目早77771111112222333336666664555227回龙观大街经济适用房开发接近尾声，商品房潜在供应有限紫金新概念潜在供应有限，直接竞争不激烈；且本项目优势突出，竞争压力较小。86市场需求主要表现内部需求（升级）从上世纪90年代末发展至今，已有近10年，早期产品已远远落后，早期入住居民对住宅物业的升级有较大的需求。在区域住宅问卷调查中，受访者有60％有再次置业的计划，且再次置业会继续选择回龙观的有60％。外部需求（人口分流）城市发展膨胀，为周边组团带来更多的发展机遇，回龙观属于清河集团，承担缓解就业和人口压力的任务回龙观板块在居住生活功能上发展成熟，从城区分流出来的大量人口，完全可以被引导到本区域，为区域住宅市场的发展提供更有力的支撑市场需求有较大的挖掘和引导空间区域内部有居住升级需求的地缘性客户城市迅速发展人口膨胀所带来的对居住物业的庞大需求87回龙观－住宅市场小结前期开发接近尾声，居住氛围较好；区域市场逐渐被认可，销售价格与销售速度迅速爬升。潜在供应有限，且本项目具有明显的竞争优势。城市拓展带来的居住需求与区域内部的升级需求，是对回龙观住宅市场巨大的支撑。潜在供应少而需求旺盛本项目市场空间大88西二旗西三旗－清河小营住宅市场该板块已有社区较为成熟，居住氛围浓郁原有居住物业以厂矿单位职工宿舍、福利房以及居民小区为主后期开发的住宅产品，档次以中高端居多，主要服务周边高校区、科技园区等容积率较高，平均为2.3产品类型：以高层居多，城市感较强主力户型：以舒适型大户型为主，产品品质较高开发商：以品牌开发商为主，其开发的中高端居住物业，提升了本区域的居住品质项目名称规模（万平米）容积率产品类型主力户型开发商富力桃园362.3小高层90,150，180富力地产上第MOMA192.2小高层、高层140-190当代集团领秀新硅谷471.1别墅、洋房116-150，300北科建橡树湾562.3高层50-173华润置地清河新城702.3高层57-115强佑地产清华科技园中关村上地西二旗小营西三旗清河回龙观北五环成府路学清路双清路京昌高速13号线上第MOMA领秀新硅谷橡树湾清河新城富力桃园89西二旗西三旗－清河小营住宅市场销售情况：大部分是2006年入市的项目，只有上第MOMA2005年入市，基本销售完，其他项目还有大量的潜在供应。价格：开盘价集中在7500元/平米-8500元/平米，现均价上涨到17000元/平米-18000元/平米，涨幅较大销售速度：年均销售约8万/平米开盘时间价格（元/平米）总销售面积（万平米）年均销售面积（万平米）剩余面积（万平米）富力桃园2006-10-1一期7600，现1750014722上第MOMA2005-12-11一期7500，三期180001770领秀新硅谷2006-9-16洋房18000，独栋2200012642橡树湾2006-10-1一期8500，现1700014735清河新城2006.1111000（一期）8852合计——1700065——15190西二旗西三旗－清河小营住宅市场客群特征：地域：以周边高校、中关村、亚奥、上地等板块客群为主年龄：30－50岁居多职业：大学教授，高新科技、商贸、金融等行业中高层，以及私营企业主职业特征：多次置业居多，自住为主，部分投资客群主要驱动因素：交通、产品、环境项目名称客群来源年龄置业目的置业次数驱动因素富力桃园城市年轻白领，高校中青年教师25－50自住为主首次置业，部分二次置业价格、环境上第MOMA大学教授，高科技、商贸、金融等行业中高层，私营企业主30-50自住，部分投资多次置业产品、环境领秀新硅谷高新科技、商贸、金融等行业中高层，私营企业主30-50自住为主多次置业产品、环境橡树湾大学教授，私营企业主，IT企业中高级白领等25-55自住兼投资二次置业价格、交通区位、环境清河新城地缘性客群、私营业主25-55自住，部分投资二次置业交通区位、配套91典型项目——上第MOMA主打科技概念的中高端产品，差异化明显位置：海淀区上地安宁庄路,MOMA建筑科技艺术馆规模（万平米）：占地6.4万平米，建面19万平米容积率：2.2建筑形式：10层小高层主力户型（平米）：140-240分期：五期价格（元/平米）：一期8000，二三期12000，现18000开盘时间：一期17-22#2005.12，二期2、3＃2006.8,三期16＃2006.9，四期5＃2006.10，7、8、9、11＃2007.3，五期1＃2007.7，6＃2007.9,15#2007.11.30，入住时间：1-4期2007.12，4期以后2008.4销售情况：1－4期已售完，在售为五期900套已售770套，销售率达86％配套：内部只有幼儿园和实验小学，附近有健身中心会所92典型项目——上第MOMA整体规划19栋10层小高层自东向西开发产品特色：当代集团MOMA系列，主打科技健康主题外立面：采用冰花玻璃，在立面材料上有所突破科技性：将高新设备应用于住宅产品中，提高住宅舒适度恒温恒湿技术新风系统科技立面图第五期93典型项目——上第MOMA户型：舒适且功能多变140－190平米的大户型三面采光厨房精装修分期开盘时间入住时间主力户型一期2005.122007.10.30150小三居二期2006.82007.10.30144－155三居三期2006.92007.10.30144四期2006.10/2007.32008.4144、151、155，一层六户还有113、240、400五期2007.9/2007.11.302008.4108－168户型面积大，可自由分隔满足不同的需求私家电梯入户145平米的三室三厅94典型项目——上第MOMA销售情况1－4期已售完，在售为五期900套已售770套，销售率达86％价格：最初价格8000元/平米，现均价18000元/平米，涨幅达125%销售速度：7万平米/年主力客群：地域：亚奥、上地板块职业：金融、商贸、高新科技等高收入行业的高层、私营企业主等驱动因素：区位、产品分期开盘时间入住时间均价（元/平米）主力客群一期2005.122007.108000来源：亚奥上地板块职业：金融、商贸、高新科技等高收入行业的高层、私营企业主二期2006.812000三期2006.912000四期2006.102007.32008.413500五期2007.92007.1115500－18000针对中高端客群，年消化7万/平米，销售情况较好95西二旗西三旗－清河小营潜在供应：未来土地放量不大，潜在供应主要来源于现有项目的后期开发未来本区域将有151万平米的潜在供应，档次为中高档潜在供应量（万平米）档次预计入市时间富力桃园22中高档2008-2009年橡树湾42中高档2008-2009年领秀新硅谷35中高档、高档2008-2009年清河新城52中高档2008-2009年合计151中高档2008-2009年清华科技园中关村上地西二旗小营西三旗清河回龙观北五环成府路学清路双清路京昌高速13号线领秀新硅谷橡树湾清河新城富力桃园潜在供应较大，该板块内部未来的竞争相对激烈96西二旗西三旗－清河小营市场总结该板块是一个居住氛围浓郁、住宅产品发展较成熟的中高端居住市场总体情况现有项目以舒适的城市型居住产品为主，品质较高销售情况主力客群潜在供应客群来源更广泛，经济实力较强未来潜在供应较大，板块内部竞争激烈西二旗西三旗－清河小营与回龙观虽然区域功能相似，但其住宅市场在产品和客群上有明显差异；西二旗西三旗－清河小营未来潜在供应大可能会分流一部分回龙观客户，但是总体威胁不大97上地板块住宅市场上地板块以科技研发与总部办公为主要功能，居住氛围弱，市场供应少现有住宅主要集中在上地环岛南部，其中大部分为原居民小区新增项目仅有1个，总规模约23万平米，且已经售罄未来无潜在供应上地板块的居住功能，主要依靠周边的回龙观、西二旗三旗－清河小营解决上地科技园区