山东省东营市特易购东二店项目招商策略分析报告

〔新店〕东营东二店---招商策略开业日期：2021.09.15商圈概况及消费者分析Businesscatchments&customeroverview竞争对手分布图商圈概况城市等级及商圈情况交通状况及客流分析周边楼盘及固定客流周边现有商业设施商圈未来开展前景总体评估：三类城市，商业区、未来高端居住区三类城市东营的主要经济来源为石化产业，东营拥有全国第二大油田—胜利油田。新店坐落在东部新城区的边缘,其商圈是北部和西部有限的住宅区和工业区。东城区仅有15万人口(东营有60万的城市人口)，其余人口主要集中在西城区。因入住率较低、人气缺乏，新店周边1公里内无大型商场。距离1.5公里外有当地知名的民建时尚广场、百货大楼及银座商城。附近公交线路大渡河路上共设有3条〔5，10，24路〕，东二路上共设有6条公交线路〔3、118、8、20、102、150路〕白天等车人数较少，一般在10人以下。在17点到20点的顶峰期，站台等车顾客近10-20人。周边楼盘均价约5000-7000元，业主新邦地产开发的别墅价格到达9000元，高层住宅目前末开盘。固定客流以周边小区居民为主。商业设施：目前商圈不成熟，1公里内无大型商场。目前区域内无营业网点及商业网点，且周边居住区未成。随着涌金商业广场娱乐城、精品商业街、综合商业楼、酒店式公寓及独栋式会馆的建成入住，未来会成为新的购物中心，但是需要经历较长的培育区。消费者分析消费者构成及数量每月家庭总收入消费者购置力消费习惯消费能力开展前景总体评估：周围小区居民消费能力较强，但当地居民习惯去西城消费，而非东城。目前，主要商圈是在东部和南部的政府机关周围，由许多即有的居民区和正在建设的住宅区组成,是来我店消费的主要人群。1公里内住户仅有10427户，〔山东其他四家店平均住户为38236户〕。东营市平均家庭月收入约5000元。由于周边小区居民以及政府机关公务人员有较强的购置力，故在购物时除了考虑价格外，对商品的质量、品牌购物的环境及效劳态度都有一定的高要求。家庭主妇、公务员，都喜欢去当地的银座商城购置中高档商品，〔百货+超市〕，但当地居民大多都持有民建、胜大及银座的购物卡，所以持卡消费占据每日营业额的50%以上。20岁左右的年轻人，更喜欢去“众成都市广场〞及“银座城市广场〞购物街购物。由于工程附近有政府机关宿舍、市直安居小区及高档住宅，且均为东营市的主要消费群体，未来预计会有较好开展潜力，但需要经历较长的培育期。东营东二路〔东二〕店－CQT对商店街的需求及应对策略Customervoice:竞争对手分析Competitorsanalysis竞争对手照片胜大店〔曹州路〕银座商城店〔东三路〕百大店〔东三路〕竞争对手根本情况比照竞争者距离本案商圈状况净面积及楼层设施及装修停车位胜大超市3公里非同一商圈百货商场，共三层。一楼超市面积约有2500平米；二楼为男装、皮具、鞋、内衣等区域；三楼为女装、运动休闲、中老年服装、童装、儿童娱乐区。布局较明确，装修普通。门前广场约80个百货大楼超市1.5公里同一个商圈百货商场，共三层。一楼为家电区域；二楼超市，面积约3250平米；三楼为男装、少淑、童装、鞋区。布局较乱，装修较简单。门前广场20个，主要停放在东面众成广场门前银座商城超市1.8公里同一个商圈百货商场，位于地上一层、二、三层，总面积约30000平米。超市位于一楼北侧约4900平米。超市外有全长约0.5公里的商业步行街。装修精致，业主有步行街及电影院配套。门前及左右广场停车位约200个本案信息：净面积22000平方〔其中商店街面积约1983平米〕停车位300个共享停车位竞争对手经营情况比照竞争者经营状况商店街定位顾客来源主要客层胜大超市较好，来客数为约5000人每天,无空铺中档附近居民本地居民百货大楼超市较好，来客数约5000人每天，无空铺中档附近居民及至众成广场购物的顾客附近居民及至众成广场购物的顾客银座商城超市较好，来客数约7000每天，无空铺中高档附近居民、政府机关职员及高校学生本地居民和机关职员本工程SWOT分析及总体策略Strength优势Weakness劣势项目规模，商店街品牌档次及装修形象要强于竞争对手百大店和胜大店；商场地处商务区和居民区，业主开发的高档住宅也是我们的优势。且本项目两面沿街，交通便利。超市独有的班车接送也是其它超市不具备的。一公里之外的银座商城店有各业态的中高品牌专柜，并有电影院、步行街、美食街等配套设施，能满足一般顾客的吃喝玩乐需求。胜大超市是胜利油田下属企业，当地的垄断不可避免，我们的一站式购物，需要时间的积淀才能形成；TESCO的认知度在东营偏低。Opportunity机会Threat威胁新邦商业广场的精品商业街、娱乐城、酒店式公寓等完全开幕后，会取代旁边的众成都市广场及银座商城，成为这里的一站式购物中心。同时居民较多，有较强的消费能力。距东三路商圈仅一站之遥，仅东三路上便有四家百货商场，特别是银座商城的一站式购物环境、品牌优势。整体招商策略策略：1、商店街的整体品牌档次要高于竞争对手。2、店铺形象要强于竞争对手。3、有针对性招商。特别是提高生活配套类业态的占比，顾客有需求，而对手经营较弱的，我们要做好做强，吸引更好于对手的品牌厂商进驻；对手经营较好的业态，也要尽力将对手的厂商吸引过来，从而尽力做到对手弱而我强，对手强我亦强。招商策略Leasingstrategy业种配置策略“IcangetwhatIwant〞TescoMall标准业种配置〔22000平米〕竞争对手优势业种配置当地市调业种偏好

CQT需求业种Newstoreopeningmeeting需求业种业种大类业种细分生活配套儿童乐园、眼镜店、ATM、电信服务、药房、洗衣店、冲印店百货鞋、黄金珠宝、饰品、休闲系列、皮具包袋、男装、女装、内衣、化妆品食品茶叶、休闲食品、水果吧、烟酒餐厅中餐厅、西餐厅、快餐店本工程业种配置服饰、鞋、化装品、知名珠宝电信效劳、面包房、中式餐饮、烟酒、儿童乐园、洗车店药房、洗车店品牌服装折扣店、面包房、中式餐饮、婴儿用品店、洗车店

参考数据-品牌占比

本工程品牌等级品牌等级本区Tesco商店街均值百大店胜大银座商城店国际品牌11%0%0%30%全国品牌86%63%69%67%区域品牌0%0%0%0%地方品牌3%37%31%3%Total100%100%100%100%品牌等级品牌数占比国际品牌11%全国品牌86%区域品牌0%地方品牌3%Total100%策略依据：配置较高比例的全国品牌，满足顾客对性价比高的商品的需求。国际品牌和全国品牌合计97%，等于主要竞争对手银座。品牌等级策略

参考数据-面积

本工程Mall总净面积：1983平米面积配置策略业种TescoMall理想面积胜大店百货大楼店银座商城店生活配套12％36%31%20%百货46％45%28%24%食品6.5％14%19%11%餐厅35％0%0%45%专柜0.5％5%22%2%Total100%100%100%100%业种面积占比生活配套12％百货46％食品6.5％餐厅35％专柜0.5％Total100%净面积：1983㎡

理想面积配置策略依据：根据当地成熟竞争对手业种配置比例，且无餐厅配置，故提高百货、生活配套店铺占比。百货占比远高于竞争对手

参考数据-坪效

本工程坪效店名TESCO本区均值圣大店百货大楼银座商城坪效5.58联营（坪效约3元）联营（坪效约3元）联营（坪效约4元）店名TESCOa东二店坪效5.55策略依据：百货大楼为当地老牌商场已被当地居民熟知。银座商城仅开业2年，但因商场规模大、品牌档次高、配套设施全面，可以实现一站式购物并大量发行购物卡，且备受市民喜爱。TESCO在东营知名度不高，店所处地区尚未形成商圈效应。相信经过3-5年的培养后，市场占有率应有所提升。租金坪效策略坪效单位：元/天/M2总招商面积（㎡）TotalLeasingArea年收益（元/年）YearlyIncome坪效（yuan/㎡/day）DailyRate预算CIA19833,542,4345.01实际达成Actual19834,015,6305.55达成率%100%113.36%110.74%业绩达成率银座商城-东营东城店百货大楼－东营东城店

本工程品牌配置品牌配置策略–生活配套策略依据：针对竞争对手优势业种，引进更加有竞争力的品牌。银座-东营店-主要品牌百货大楼东营东城店-主要品牌

本工程品牌配置品牌配置策略–百货策略依据：配置丰富的百货业种，满足顾客品牌。银座东城店百货大楼店

本工程品牌配置品牌配置策略–食品策略依据：根本涵盖了竞争对手的所有食品业种。银座东城店百货大楼

本工程品牌配置品牌配置策略–餐厅无此业种动线及功能区块–1F食品百货餐厅生活配套专柜主力店鞋柜快鱼达芙妮KFC味千拉面柯达水果吧宝岛眼镜NIKE以纯玛索唐狮婵之云