0131津南大学城项目定位报告(终) 29p

津南大学城项目定位报告2011年1月一、理解区域二、理解市场、客户三、项目定位及产品建议1、项目位置及规划指标、条件位于津南区海河教育园内，与津南新城隔路相邻，经二路将地块分割成东、西两部分，东至支路二，西至支路三，南至支路四，北至经四路。规划指标、条件总建筑规模含阳台、阁楼及配套公建。套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重达到开发建设住宅面积的70%。不得建设低密度、大套型住宅项目，禁止建设别墅类房地产开发项目。受让人自签订合同之日起1年内开工，建设周期3年。一、理解区域序号地块编号出让土地面积(平方米)土地用途建筑规模/容积率1津南（挂）2010-13号68838.9住宅不大于151445.58㎡，容积率2.22津南（挂）2010-14号199585.8住宅不大于439088.76㎡，容积率2.212国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。园区定位：在海河中游形成一个人文型、生态型、创新型的区域中心，提升区域城市化水平。2、海河教育园的规划和建设将迅速聚集大量高素质人才，大幅提升区域的人文、科技创新、经济价值，提升区域城市化形象。总占地37平方公里；规划办学：20所职业院校和2所大学（天津大学、南开大学）；规划人口20万人，居住人口10万人。目前高职园中的一期7所院校已竣工，中德职业技术学院、电子信息职业技术学院、现代职业技术学院、轻工职业技术学院、海运职业学院、仪表无线电工业学校和机电工业学校已开始进驻。区内交通干线：津歧公路、津港公路、津沽公路。据天津市轨道交通规划：地铁1号线延长线、地铁6号线二期均经高教园；据津南区城市总体规划，津南区将启动Z1、Z3、C1、C2轨道线建设，形成以津南新城为核心、连通各镇和功能区的“环形放射”状轨道路网体系。津港高速：为本市10条连接中心城区和滨海新区的放射线，连通津南和大港。天津大道，已于2010年建成通车，全长37公里，其中津南区段全长25.16公里。连接中心城区小白楼以及滨海新区于家堡、响螺湾中心商务区，是海河南岸唯一一条快速通道。3、天津大道及轨道交通规划预期极大改善了区域出行便利程度，加强了与城市中心、滨海新区的快速联系，提升区域的价值。4、津南区产业规划、各城镇定位关系明确，咸水沽作为津南区政治、文化中心将承担主要居住功能。咸水沽力争5年实现“9341”四大奋斗目标“9”是，实现滨海新区津南分区、津南经济开发区、泰达（津南）微电子工业区、国家农业科技园区、八里台、咸水沽、北闸口、双鑫、小站九个园区和工业载体加速发展。“3”是，建成小站练兵园、天嘉湖旅游度假区、宝成北方石园林三个各具特色的旅游产业区。打造以近代军事文化、生态文化、海河文化、民俗文化为主题的津南特色休闲旅游产业区，形成新的增长点和亮点。“4”是，基本建成双港、葛沽、八里台、小站四个新型城镇。“1”，基本建成津南新城。充分利用连接市中心城区和滨海新区的地缘优势，做到新城建设与海河综合开发建设有机贯通、融为一体。抓住海河开发延伸和扩展的有利时机，科学规划，逐步建成古韵新貌交融的文化商贸区，产业集聚发展的特色创业区，人居环境宜人的生活行政区，城市功能鲜明的形象展示区。《天津市城市总体规划(2005-2020年)》中指出，未来天津市调整优化主城区布局，形成“中心城区+外围城镇组团”的布局结构。其中津南属于规划中的11个新城之一。5、津南新城作为天津11个新城之一，区域形象、区域配套将会快速完善，成为最能体现津南区城市新形象的区域。津南新城融创大学城项目小结二小结一项目所在的咸水沽将承担津南区主要政治、文化、居住功能，且对周边城镇具有明显汇聚作用。项目所在区域价值（包括人文、经济、交通、居住等价值）将持续快速提升，该区域将定义津南区城市新形象，房地产市场潜力巨大小结小结三项目发展同时且直接受益于海河教育园、津南新城重点发展建设的双重利好。小结四项目周边市政配套建设比较完善，区域形象较好。津南区2009、2010年不含别墅的住宅产品每年供应面积在110万平米左右，每年的消化量也在110万平米左右，2010年同比均价涨幅为25%，市场供需平衡。住宅市场供应及成交的主流产品为90平米左右的两居和120平米左右的三居，其中三居占比为30%，两居占比为60%。注：以上数据为房管局网签口径统计年度供应面积

(万平米）成交面积

(万平米）成交金额

（亿元）均价

（元/平米）2009年108.8111.667.760642010年115.6107.581.67596户型2009-2010年市场供应情况2009-2010年实际成交情况供应量

（平米）户型平均面积（平米/套）面积占比成交量

（平米）户型平均面积

（平米/套）成交均价

（元/平米）面积占比一室97234654%927857464424%二室12659489356%129336293667659%三室68797012131%659733127711430%四室1821331868%11726415969745%1、区域市场供需平衡二、理解市场、客户富力桃园新悦庭领世郡格林世界水榭花都星耀五洲天颐津城碧桂园中信项目海尔项目天房采郡民兴园民盛园金秋新苑爱这城双港板块。以外环线为主要动线，客户以市区为主。均为在售项目，且大部分项目普通住宅产品处于尾盘状态。天嘉湖板块。以津港高速为主要动线，主打生态低密度居住，供应量大，竞争激烈。咸水沽板块。区域政治、经济、文化中心，消费力强，以天津大道、津沽路为主要动线，与市区和滨海新区通达性强，发展潜力大。品牌开发商进入较晚，房地产市场发展相比另外两个板块滞后。富力项目仁恒项目融创项目米兰阳光永泰GOLF沽上江南2、市场格局3、咸水沽板块客户特征由于咸水沽具有较强的汇聚能力，首置、首改、再改等各类客户具有较高的需求。拥有体面的事业或工作，当地属富裕人群。包括：政府公务员、高教园老师、私营业主、银行/医院等事业单位职员、周边产业企业的中高层管理人员。具有咸水沽当地情结，主要生活圈子在咸水沽，或因工作、教育、生意等原因而需要安居在咸水沽。看重区域内深厚的人文教育资源、丰富宜居的生态资源、完善便利的生活配套等，并相信区域未来的发展潜力。有追求高品质生活的意愿，愿意为高品质项目付出一定溢价，尤其是对低密度产品非常认可，且存在需求，但目前当地市场不能满足。置业主要以改善生活、结婚、平改拆迁等刚性需求为主，投资比例非常低。对高层、小高层产品并无明显的抗性，但对低密度产品（如：别墅、洋房等）尤其偏好，且可承受较高的溢价。对社区品质的有较高期望，喜欢贵气、质感的建筑立面及相应风格的景观园林，好的物业服务等。主力需求户型面积：高层/小高层产品以紧凑户型为主，其中，两居室：80-95平米；三居室：100-130平米，对更大面积户型需求不明显；对低密度产品的舒适度及面积要求较高，至少是舒适三居，除独栋、联排别墅外的其他低密度产品对面积需求主要为：200平米左右。对错层、跃层产品有一定偏好。4、咸水沽板块客户产品需求偏好地理位置：位于大沽南路延长线旁，距外环线津沽桥600米占地面积：30万平米总建筑面积：42.3万平米（是金地格林世界80万平米的第四期高层组团）容积率：3.57毛坯交房5、代表项目——金地三十峰销售及成交客户情况：

2010年度分五批获取销许，共计供应2144套，22.3万平米房源。2010年度成交1842套，18.8万平米，共计16亿销售额，销售均价8533元/㎡，

预计2011年售价11000元/㎡。2010年度两室户型成交占到59%，三室占30%，一室及四室户型合计不足10%.目前，销售接近尾盘。仅剩余4栋高层，以70-99平米小户型为主，春节后开盘。位于外环区域，以城市外溢客户为主，其中河西区客户最多，河东区客户次之。获取销许时间套数面积2010年3月42137607.492010年5月47055644.72010年8月54466542.482010年10月41937191.682010年11月29025772.54合计2144222759成交户型成交套数成交面积成交金额成交均价面积占比销售额占比一室866534.55327652281533.5%3.3%二室1230111086.5949712941854959.1%59.2%三室43355583.15476703580857629.5%29.7%四室9314902.1412540887084157.9%7.8%合计184218810616051019138533100.0%100.0%成交时间套数面积金额均价2010年3月23020841.1717088138681992010年4月19016719.0114461604986502010年5月2193.9169521887432010年6月9310290.698744254884972010年7月697269.756024366182872010年8月16318701.7115451707982622010年9月32436944.4730974618983842010年10月27227083.4123610506187182010年11月23423492.7920482494487192010年12月26526569.342350297788846合计184218810616051019138533地理位置：咸水沽体育场路与建国大厦交口，月坛商厦对面占地面积：18.5万平米建筑面积：46万平米，其中商业10万平米容积率：2.5总户数：11200户开发商:天津中冶新华置业毛坯交房5、代表项目——沽上江南销售及成交客户情况：该项目2010年度成交300套，销售额2亿，均价7188元/㎡。两室户型成交达82%，占到绝对比例。2011年目标销售额7亿，主推出低密度产品，5月份推出4栋72套，总价在200-400万之间。成交客户以当地私营业主及政府官员为主，市区成交客户极少。产品构成：一期5栋：1栋8层、4栋18层；二期5栋：3栋21层，2栋24层；两梯三、两梯四、两梯六。高层、洋房、叠拼；洋房140-210平米，标准层为错层；顶层四跃五复式。地理位置：津南咸水沽津沽路42号（过紫江路口向东100米路左）占地面积：6.5万平米总建筑面积：17万平米容积率：2.9总户数：1168户5、区域代表项目——永泰GOLF销售及成交客户情况：2010年分三批获取销许，共计供应655套6.5万平米房源。年度成交432套，4.3万平米，共计3.15亿销售额。两室户型成交占到67%，180㎡四室户型严重滞销。项目共10栋，2011年计划推出5-8楼，主推户型较前四栋升级，两室78平米升为88平米，95平米增为110平米，最大户型仍为135平米。2011年计划实现均价7800-7900元/平米。成交客户以当地私营业主及政府官员为主，有少量追随永泰的北京投资客，市区成交客户极少。获取销许时间套数面积2010年3月35635340.82010年9月24425813.392010年12月553825.18合计65564979.37成交时间套数面积金额均价2010年5月17317005.6712167835571552010年6月353356.292421011572132010年7月161514.861100448572642010年8月444657.783438583573822010年9月282941.372165879673642010年10月434439.333349146075442010年11月3030682321828175682010年12月636038.47454030057519合计43243021.83150503327323成交户型成交套数成交面积成交金额成交均价面积占比销售额占比二室32228611.18207627693725767%66%三室10914228.56105450900741133%33%四室1182.031971739108320%1%合计43243021.773150503327323100%100%小结二小结三小结一天津大道和津沽公路将双港新城、津南新城、葛沽新城组成了一条位于天津市区和滨海新区间的“宜居走廊”，未来将成为市区和滨海新区外溢客户置业的热点区域。市场对高层、小高层产品没有抗性，主流需求户型为80-90两室和110-120平米三居，主要面对首次置业及首次改善客户，消化速度快。咸水沽区域内各类舒适性低密度高端产品均有强烈需求。小结四小结五津南新城位于海河南岸，天津大道沿线，依托海河教育园区和区域政治文化中心的定位，及多家品牌开发商的进入，津南新城将成为最能代表津南城市形象的区域。目前，咸水沽板块内多为当地开发商，缺乏高品质项目。但随着多个品牌开发商的进入，项目品质将大幅提升，市场供应量将在2011年迅速增加，竞争激烈。小结近年内，咸水沽房地