保定金融学院后侧地块初步评估报告46p

隆万世基业兴百年泰和汇报人：投资发展部2012年7月保定金融学院后侧地块初步评估报告PART.1城市环境1“8+2”发展规划保定保定一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山——太行山山区生态文化带；8+2发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。一轴三带规划保定环首都经济圈保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展水平不高，但未来发展机遇广阔。（一）城市规划|区域规划3保定保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。

轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。

高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。

铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。保定（一）城市规划|区域交通4快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的发展起到带动作用。

行政区交通

配套商业教育市政北市区公交便利，路网发达完善商业中心系统完善较知名学校驻齐全新市区路网较发达较完善社区底商较为完善政务中心南市区路网较发达较完善社区底商中、小学较齐全高开区路网发达不太完善路边便利店小学一般南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心。北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。各板块功能比较：高开区北市区新市区南市区本案所处的北市区，是保定市商业中心所在地，在商业中心辐射的范围内。（一）城市规划|城区功能划分5本案本案（一）城市规划|产业布局6市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将产生大量的住房需求。园区名称园区产业主要企业保定国家高新区中心科技园能源、软件开发、数码电子英利绿色能源控股有限公司、保定天威集团有限公司、乐凯集团、河北博为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司西区工业园以食品、轻工业生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽有限公司保定高新区大学城（原华北工业园）教育河北大学、河北省第二外国语高中保定市市区人口情况（人口单位:万)由上图可以看出，2009年-2011年保定市市区人口2年增加9万(其中包含外地就业、学校招生,平均每年3.5万人左右），数据由官方网站提供。另外，小部分人因购房移居至此，未办理户口迁移手续，则在官方网站无法体现。根据我们对市场的判断，这2年因购房形成的市区人口增长应该在5000人左右综合：正常城市进程数据每年应该约：1.25万人年度全市人口市区人口20091101106.4920101110110.520111120115。520121130119（二）城市人口状况0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展数量为主，数量不质量幵重平稳发展，以质量为主，数量不质量幵重缓慢发展综合发展型

GDP保持稳健发展态势，城市影响力显著提升数据来源：2007-2011年保定经济统计年鉴宏观经济增长和人均GDP在房地产市场发展阶段的关系01510502500200015001000 5003000200620072008200920102011城市GDP（亿元）增长率（%）保定市2006-2011年城市GDP发化趋势02015105250200001500010000 50002025000200620072008200920102011人均GDP（亿元）增长率（%）50004000300020001000 0河北省2010年地区生产总值（亿元）排序（二）经济环境隆基泰和

和世界•筑未来

生产总值位二河北省中下游区域；

第事产业为主导，新能源、汽车、纺织三大产业撑起第事产业发展；

作为河北省的农业大区产业结构转型中，第一产业贡献值远小二后两者；0.30.20.10-0.1-0.212001000 800 600 400 200 020032004200520062007200820092010

第一产业（亿元）第事产业（亿元）第三产业（亿元）第一产业增长率第事产业增长率第三产业增长率6000.004000.002000.00 0.002010年生产总值（亿元）第一产业第事产业第三产业

河北省重点城市2010年生产总值及各级产业结构

保定市三产结构比例变化（二）经济环境隆基泰和

和世界•筑未来

2008年至2010年河北省重点城市全部财政收入情冴200150100 50 0（亿元）

财政收入增速上高于全省平均水平，但进低于唐山、廊坊等同级别城市；

旅游业稳步发展，综合实力稳居全省第一梯队；社会固定资产投资占GDP比值大，房地产拉动作用不明显；收入不支出分配合理；20082009201020.00%15.00%10.00%5.00%0.00%200015001000 500 02003年-2010年保定全社会固定资产投资

全社会固定资产投资完成额（万元）

20032004200520062007200820092010

房地产开发投资完成额（万元）200001500010000 5000 0200620072008200920102011

房地产投资不固定资产占比%2006年-2011年保定市人均消费性支出不人均收收入占比

80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00%（二）经济环境隆基泰和

和世界•筑未来PART.2城市房地产市场21)保定近3年整体投放去化数据整理年度投放量（万平）去化量（万平）10年165.5149.4511年134.4585.2312年162.8246

由上表看出：近三年保定市场一共投入462.77万平米。目前共去化280.68万平米，得出至今结余：182.09万平米存量。

近年来楼市成交量相对不太稳定，2010年的成交量具不完全统计，突破保定市历年来最高值。11年下行严重、12年去化量从3月以后开始有起色。通过近期国家政策不断调整，持币观望的部分客群，已经开始陆续置业，5、6月份大部分开发商都获得了相对稳定的销量。住宅市场|市场供需2)保定市区各区域房产发展情况

从2012年的保定楼市图中发现，保定各个区域都有不少的房源放量，每个区域都有优秀项目涌现。保定城市向北发展的趋势日渐凸显，北市区越来越受到保定消费者的关注。高开区、新市区是保定新兴的市区范围，近年来发展比较迅速，这两个区域对于消费者的吸引力也不容小觑。南市区是保定的老城区，因为其较完善的配套设施和老一代保定市民的居住理念，南市区也吸引了一部分人的关注。从去化量的物业类型可以看出：北市区：主要以中高端品质型住宅为主，多层、小高、别墅新市区：主要以改善型住宅、刚性需求住宅和中高端商务办公写字楼。（产品较

为丰富高层、多层、小高层和公寓）南市区：主要以中低端改善型高层住宅为主。保定西郊：主要以中低端刚需高层住宅和少量多层。

城市房地产发展现状3)保定市场需求空间1、根据保定市区人口增长情况得出结论：

以每年1.25万人口迁移市区，如果按人均住房面积30平米的标准，每年市场将

正常去化37.5万平米住宅面积。2、根据保定近3年市场整体去化和结余情况得出结论：

未来市场如果价格合理，政策又相对稳定。根据市场正常的居住需求每年市

区去化100万平米住宅应该属正常去化量。目前已投放结余量高达182万平

米，去化时间可想而知。投资新项目，必须做出产品特色，在

众多项目中才能突围。

3、根据保定市区各区域房产发展情况得出结论;

当地客群已经对区域发展有了一定的认知度，同时也给我们明确了未来项目

地块的投资方向，东区适合做高端产品；西区、南区适合做现金流产品；北

区适合做中高端产品市场供需状况15住宅市场|板块划分及特征新市区板块北市区板块南市区板块高开区板块本案目前保定市房地产市场由北市区板块、高开区板块、新市区板块和南市区板块四个板块；本案位于北市区板块16住宅市场|板块划分及特征板块建筑类型容积率主力户型（㎡）销售价格区间（元/㎡）建筑立面园林客群分析北市区小高层、高层2.5-3二居80-1055100-5900现代简约普通绿化客群及置业特征保定市区的政府公务员、事业单位职工为主，购买需求以自主改善型居住为主，投资置业为辅且具备较强的支付能力三居120-140关注点总价、地段、户型、交通、投资升值潜力及开发商品牌高开区小高层、高层2.5-3.2二居80-904600-6000现代简约、新古典、新中式主题园林客群及置业特征保定市区和在高开区能源企业工作的职工为主，工作稳定且收入较高，以自主刚需和首次改善型置业为主三居130-140关注点在注重价格的同时，对居住品质的要求较高，看中楼盘综合品质、交通条件及开发商实力新市区小高层、高层2.5-3.2二居80-1104500-5000现代简约普通绿化客群及置业特征保定市区政府公务员、市职工作者、大型企业收入较高人员为主，以刚需和首次改善型置业为主，自住客户比例较高，部分投资客户三居120-150关注点总价、交通、户型及周边配套南市区小高层、高层2-3二居90-1103400-3700现代简约普通绿化客群及置业特征以刚需和首次改善型自主客户为主，以在城区工作的工薪阶层为主三居110-130关注点主要为总价、户型以及生活配套住宅市场|客户研究17板块北市区高开区新市区南市区客户来源城区主力主力主力主力（南区为主）郊县部分部分部分部分外地少量少量少量少量置业特征刚需主力主力主力主力改善主力主力主力主力投资部分部分部分少量职业特征公务员、事业单位职工以高开区能源企业工作的职员为主以及公务员、事业单位职工公务员、市职工作者、大型企业职员为主城区工作的工薪阶层为主，兼有部分周边郊县的个体经营者、拆迁户收入水平收入较高收入较高收入较高收入较低客户关注点总价楼盘品质总价总价地段交通交通户型户型开发商实力户型生活配套客户来源：各板块的主力客户以来自保定城区为主，部分来自郊县，外地客户较少；置业特征：以刚需和改善型需求为主，投资客偏好选择北市区、高开区以及新市区置业，南市区投资潜力较低；职业特征：保定市本地收入较高且稳定的客户偏好选择北市区、高开区以及新市区置业；收入水平：除南市区外，其余各板块购房客户的收入水平均较高；客户关注点：从上图可以看出，客户在购房中更关注产品的价格，以及项目所处的位置和交通。18客群研究目前保定市多数居民通过拆迁、房改或购置商品房等手段解决了居住问题；客户投资意识相对较弱，改善性需求强烈；家庭存款有限，工资性收入不高，对房价的承受力有限，对价格敏感度高；购房理念上也相对落后，对于产品细节的认知、生活方式的理解上有待提高和引导。购买力一般、有改善型需求、理念需引导借鉴意义：注重改善性需求客户；挖掘其“品质需求”PART.3区域房地产市场3区域市场

根据区位和价值层级，将区域划分为三个板块，为北三环外板块，北三环内板块，北二环内板块；以恒祥大街为轴，从市中心向外线状辐射，价格水平衰减依次为中心区域5300-7500，北二环内板块5300-5900，北三环内4600-5500，北三环外为3600-4300。市场条件——本案处于价值衰减的第三层与第四层级北三环外板块高层3600-4300一级二级三级四级价值衰减体系本案北三环内板块高层4600-5500多层6300北二环内板块高层5200-6300多层7500-8500市中心区高层5300-7500恒祥大街本案处于价值衰减的第三与第四层级的交叉带,板块价格水平3600-5000区域市场——板块分布数据来源于市场调研盛和嘉园维多利亚夏郡

北三环内板块

北三环外板块北二环内板块

北二环内板块配套较为成熟、为价格水平较高的板块，主要项目有盛和嘉园，丽景蓝湾，天籁新城、绿都皇城等；北三环内板块主要项目有源盛嘉禾、维多利亚夏郡、荣联天下城等；北三环外板块较为偏远、配套缺乏，价格水平较低，主要项目有昭华锦城、阳光盛景等，同时板块内有部分小产权项目、价格较低在2200-2700元/平米本案本案所在的北三内环板块配套设施较为缺乏、临近植物园，板块档次相对较高，但离市区有一定距离，同时面临着低价格项目和小产权项目的冲击竞争区域市场——北二环内板块市场特征项目开盘时间产品类型主力面积（㎡）容积率总体量（万㎡）当月去化套数销售情况销售均价（元/㎡）盛和嘉园2009.5高层122-1382.753620一期在售，二期未开盘期房5900，现房6300丽景蓝湾2006.9小高层、高层120-3002.046基本售罄仅剩余2套大户型小高层8300绿都皇城2010.12多层高层1302.573615已去化10.2万多层6800高层5200天籁新城2011.9高层二居93-96三居124-1382.912311-6号楼均在售5300任达佳苑2011.7高层99-104,130-1383.682790已去化14万3400（小产权）数据来源于市场调研北二环内板块项目容积率在2.0-3.7，以高层产品为主，多层稀缺且售价较高在6800-8000之间，高层价格在5200-6300，小产权房价格3300-3400，主力户型区间90-138平米区域市场——北三环内板块市场特征项目开盘时间产品类型主力面积（㎡）容积率总体量（万㎡）月均去化套数已去化体量（万㎡）剩余体量（万㎡）销售均价（元/㎡）源盛嘉禾2010.11高层多层130-1402.3501153020高层5600多层6300维多利亚夏郡2010.1高层56-88,95-1313.09408027135500荣联天下城未开高层区间47-1383.070——070预计4600合计————————16019557103——数据来源于市场调研北三环内板块项目容积率在2.3-3.1，以高层产品为主，多层产品6300左右，高层价格在4600-5600，主力户型区间95-140平米，月均去化80-115套，目前已去化57万平米，剩余约103万平米，后续竞争较大区域市场——北三环外板块市场特征项目开盘时间产品类型主力面积（㎡）容积率总体量（万㎡）月均去化套数已去化体量（万㎡）剩余体量（万㎡）销售均价（元/㎡）阳光盛景2010.5高层100-1393.238386.431.64300昭华锦城2012.4高层小高层90-1202.781208051153650尚达绿都2011.6多层高层71-97、117-1342.52040155小产权高层2200多层2500明珠佳苑2011.11多层89-1651.7301001515小产权高层2300合计————————208——41.4166.6——数据来源于市场调研北三环外板块项目容积率在1.7-3.2，以高层产品为主，价格在3600-4300，主力户型区间90-139平米，小产权项目较多，价格在2200-2500，区域项目月均去化在40-100套，已售体量41万平米，剩余约167万平米，潜在威胁较大重点个案——阳光盛景物业名称物业地址均价项目定位阳光盛景高新技术产业开发区阳光北大街与北三环交叉口4180元/平方米（二期）

住宅项目占地面积建筑面积开盘时间入住时间

186666380000

2010-05-29一期已开盘

2012年底容积率绿化率产权年限装修标准

3.240%

50年毛坯建筑形式户型配比现状板楼、小高层、高层两、三室目前在售为二期项目，2012年底交房周边配套【文化体育】保定市植物园

【学校教育】保定金融学院、高新区小学

【周边医院】保定儿童医院规划搬迁至项目附近，距离约3公里

【商业环境】距离最近的保百购物广场约5公里

【其他配套】外环线绿化带

物业公司开发商满城县城建房地产开发有限公司

满城县城建房地产开发有限公司户数总户数3000户重点个案——昭华锦城物业名称物业地址均价（元/㎡）项目定位昭华锦城高开区朝阳大街与北三环交汇处以北1公里处3680

住宅项目

占地面积建筑面积开盘时间去化量213333

560000

2012-4-1050000

容积率绿化率产权年限入住时间

2.7836%

70年2013年12月建筑形式户型配比现状小高层、高层一、二、三、四室低价入市策略，市场反应较好周边配套【文化体育】保定市植物园

【学校教育】保定金融学院、高新区小学

【周边医院】保定儿童医院规划搬迁至项目附近5公里

【商业环境】距离最近的保百购物广场约5公里

【其他配套】距离电谷锦江酒店3.4公里

物业公司开发商暂无保定昭华房地产开发有限公司户数700重点个案——维多利亚夏郡物业名称物业地址均价（元/㎡）项目定位维多利亚夏郡高新技术产业开发区瑞祥大街与北二环交叉口北行400米三期2013年5月交房5500二期年底交房均价5800一期现房均价6500

住宅项目（23栋17-23高层）占地面积建筑面积开盘时间去化量200亩400000

2009-10-1270000

容积率绿化率产权年限入住时间

3.0942%

70年2013年5月建筑形式户型配比现状板楼、小高层、高层两、三室目前现房、期房均在售，销售状况一般周边配套【文化体育】保定市植物园

【学校教育】保定金融学院、高新区小学

【周边医院】保定儿童医院规划搬迁至项目附近1.5公里

【商业环境】距离最近的保百购物广场约6公里

【其他配套】外环线绿化带

物业公司开发商河北双维物业服务有限公司

保定市金翰林房地产开发有限公司户数三期639户重点个案——源盛嘉禾物业名称物业地址均价（元/㎡）项目定位源盛嘉禾北二环与朝阳北大街东行200米路北5600

住宅项目

占地面积建筑面积开盘时间去化量231344500000

2010-11-6300000

容积率绿化率产权年限入住时间

2.340%

70年2013年12月建筑形式户型配比现状小高层、高层、多层

1、2、3、4、5全户型项目含有多层住宅，基本售罄，销售状况较好周边配套【文化体育】距保定市植物园500米

【学校教育】距高新区小学1公里

【交通环境】29路、102路、35路、106路公交车宝硕德玛斯站下车

【商业环境】距保百购物广场约2.8公里

【其他配套】距电谷锦江酒店1.3公里

物业公司开发商英利物业公司

保定源盛房地产开发有限公司户数4912重点个案——盛和嘉园物业名称物业地址均价（元/㎡）项目定位盛和嘉园北市区瑞祥大街与徐庄路交叉口二期在售5900住宅项目

占地面积建筑面积开盘时间去化量9457736000

2009-5-14

容积率绿化率产权年限入住时间

2.4540%

70年2013年12月建筑形式户型配比现状小高层、高层

2居和经济小三居二期为期房，正在进行内部认购，开盘时间待定周边配套【文化体育】距保定市植物园3公里

【学校教育】距高新区小学3公里

【交通环境】59路丽景蓝湾站下车或者31，37，310路公交车到警盾家园站下车，往西八百米

【商业环境】距保百购物广场约4公里

【其他配套】距电谷锦江酒店3公里

物业公司开发商

保定市宝丰房地产开发有限公司

保定市宝丰房地产开发有限公司户数1500PART.4意向地块自身条件分析4保定裕华商圈保百北国商圈

住宅区植物园项目位置：

本案所在区位为保定市住宅区，毗邻市植物园、河北金融学院，保定儿童医院新址位于宗地东侧。周边商业氛围一般，缺少大型购物场所。项目四至：西至：宏孚御园东至：恒祥北大街南至：金融学院北墙北至：北三环（G107）本案项目位置宗地北侧为北三环（G107），过往大车较多，噪音较大宗地东侧为恒祥北大街，可直达市中心，交通方便。宗地南侧为河北金融学院，基础设施配套齐全，人文气息浓重。宗地西侧为宏孚御园属别墅高档社区，人居环境优美。项目四至本案本案位于北二环与北三环中间，东临恒祥北大街，政府规划建设两条联通“两环两街”的道路，将使本案交通条件更为便利。北三环北二环阳光北大街恒祥北大街交通条件瑞祥大街恒源路配套条件医疗交通教育人文休闲本案毗邻保定市植物园、河北金融学院、宏孚御园别墅高档社区、保定儿童医院新址，商业配套相对缺乏儿童医院新址植物园金专地块面积地块总占地783.7725亩，但因项目未深入了解，确切可使用面积待定容积率<3.0土地性质住宅用地出让年限70年绿化率>30%限制条件必须建设高层住宅建筑密度≤20%参考价格预计180万/亩起主要经济技术指标PART.5项目定位方案及可行性5T1：城市向北发展的速度将决定项目储备价值的大小T2：三环外现有小产权房和既有低价入市楼盘截留郊区改善性住房需求，影响项目销售T3：周围潜在后续体量较大O1：根据城市规划，保定市向东向北发展趋势，宗地区位将是未来发展的中心O2：北部住宅区的概念已经被市场接受，有利于后期市场推广S1：交通便利S2：毗邻植物园，自然环境好S3：临近学校，人文气息浓S4：地价较便宜，大盘特征W1：临近G107，过往大车较多，噪音污染严重W2：宗地周边暂无商业配套W3：项目受指标限制，产品档次提升难度大W4：宗地情况复杂，存在一定风险项目核心竞争力：大型标志性高尚社区品牌资源整合植物园边的自然生活SWOT研究通过对项目产品深入分析及核心竞争力的深入研讨，结合市场其它项目定位参考，我们得出项目整体定位依据如下：

产品力＋品牌力+大盘+前景 项目核心竞争力

项目定位北市区：新北市区的核心占位，交通便利、近都市繁华、浓厚人文环境适居区：临近植物园、自然环境优质，近自然PARK：即公园，拥有较好的园林景观大型公馆：大盘，特殊的品质价值关系，市区客户70%以上存在改善性需求北市新标杆首席大型PARK公馆市场定位一般低价格一般较高价格较高价格市场制高点对销售价格的限制基本无要求基本无要求一般较大规模较大规模较大规模对场地规模的要求一般较低成本控制成本较强强强对成本价格的适应性较低基本配套一般较高出类拨萃出类拔萃景观配套体系要求高容积率基本无要求一般较低覆盖率低覆盖率低层低密度容积率、覆盖率要求资源不支持较弱较弱较弱较好的资源高端产品强强较强较弱弱对公共交通的依赖强强较强较弱弱环境噪音干扰适应性强强较强一般弱对公共效能的依赖无无一般无弱势资源稀缺资源对外部景观资源要求资源不支持顶端豪宅区位不支持小户型公寓基本符合中档产品基本符合中高档产品成本不支持地块匹配情况中低档产品因子分析以上分析表明，本项目自身因素对楼盘的开发档次有一定限定，适宜开发中档、中高档产品的住宅项目；但是不具备开发高端产品的条件。产品定位深化分析产品定位方案一层数容积率比重户型面积花园洋房51.220%90－160高层344.080%60－140合计－2.0-3.0100%－方案三层数容积率比重户型面积小高层182.520%80-140类洋房71.515%90-160高层344.065%60-140合计－2.5-3.0100%－方案二层数容积率比重户型面积小高层182.520%90-150高层30-343.580%60-140合计－3.0100%－

受用地指标限制（高层产品占主要部分，容积率＜3.0），结合本项目自身条件，产品三种方案建议方案一：可兼顾项目品质与去化速度，降低项目风险方案二：增大了可售面积，但项目品质降低、去化风险加大方案三：产品类型丰富，兼顾了项目品质、去化速度、容积率的关系产品定位方案高品质洋房——实现利润、提升产品力和档次，实现销售速度与利润的平衡。主要以4.5-6.5层的退台洋房为主力的多层产品；能够做到层层退台，户户有花园，建筑形态与景观相映成趣。产品建议市场创新产品；丰富社区产品形态，提升社区品质感。功能定位首层送下沉式庭院，顶层送阁楼，全产品线安装电梯产品特色产品定位建议高层住宅——主要回现产品，团购产品和刚性产品，提升项目容积率主体。以18-34层为主力，属于高容积率产品；高层具有良好的观景效果；应布置在地块价值量较低区域；产品建议主力产品，回现、盈利主体产品；提升容积率，项目全期核心产品。功能定位产品特点利用