东源宝晟城项目初步思路建议报告

1东源宝晟城

工程初步思路建议报告

2021年1月23前言非常感谢宝晟城公司给予慧力策这次时机；在这份?工程初步报告?中；我们将简单阐述慧力策对宝晟城工程开发的理解、竞争概况与定位建议；以便为我们双方下一步的合作奠定根底。4宝晟城广百商圈坚基商业中心万隆丽景翔丰广场宝晟城工程竞争分布图雅居乐5主要竞争工程概况坚基商业中心工程占地面积近24万平方米，总建筑面积80万平方米。购物中心13万平方，商业街2.4万平方，停车位6000多个。采取开发策略为：只租不售、统一形象、统一管理、统一营销。6主要竞争工程概况坚基的八大物业类型购物中心、步行街、专业市场〔数码电子、家电〕、写字楼、住宅、中心广场、酒店公寓、实景剧场！高级酒店公寓中心广场中心住宅专业市场步行街购物中心写字楼实景剧场7主要竞争工程概况坚基的开发时序分三期开发：一期开发：时间：2021年完成一期开发；工程为：购物中心、中心广场、环广场商业、步行街、高级公寓；工程完成时间在2021年6月份；预计投入20亿元；二期开发：十万平方专业市场、高端住宅；三期开发：双子塔楼:5A甲级写字楼、五星级酒店；8河源目前的商业主要集中在：坚基商业中心、雅居乐、翔丰广场、长鸿广场、广晟商圈、广百商圈、丽日百货等；分析：优势：1、位置均在中心城区内，在河源已有一定的知名度和影响力；2、人口相对集中，交通便利；3、商业气氛已成熟。劣势：1、除了坚基商业中心外，其他规模小，均在2万平方米左右；2、物业老化、环境较差、装修形象差、档次不高；3、交通虽然便利，但经常拥堵；4、停车规划混乱，甚至有些根本无停车位,停车难成为上面几个商业集中地最大的问题；5、业种布局杂乱、餐饮休闲娱乐业态缺乏等；6、商圈之间较为分散，辐射范围小，不成气候。河源商业竞争环境分析9价值实现

价值设计

调研定位规划工程设计外立面设计内部装修装饰招商招商策略招商方案机构配置销售销售策略销售方案机构配置运营管理营销管理物业管理商业产品定位商业产品规划商业消费市场调研推广推广主题推广方案推广手段宝晟城工程价值设计与价值实现的流程10宝晟城工程SWOT分析优势Strengths11宝晟城工程SWOT分析劣势Weaknesses工程商业局部属零散型，对动线交通规划设计要求甚高；工程周边商业气氛还不够浓厚；弥补劣势——差异化策略避开劣势我们要在商业规划、业态布局、景观、商业管理、物业管理以及效劳方面表达差异，表达本工程的价值所在，提高消费者的认同感，增加商业气氛。针对竞争方面，我们可以采取差异化推广主题和最优化的推广策略来应对〔在推广方面会具体阐述〕。主要强调工程外部景观优势与内部规划，成为消费者的最主要的关注对象。12时机Opportunities宝晟城工程SWOT分析城市规模跃升，带动城市地位上升，刺激城市经济开展；交通网络的完善，将进一步促进旅游业的开展，为本工程带来目标型客户；工程所在区域属东源行政中心区，是城市未来开展的重要方向；工程周边有几个大型社区工程同时开发，将大大加快本区域的成熟度与认同度；13威胁Threats宝晟城工程SWOT分析商业地产开展迅速，新的商业工程会不断兴起，会流失局部目标消费群。河源地产市场开展已趋于成熟，且素质已有很大提高，销售情况良好。工程区域内的商业环境还不够成熟，还需要时间考量。躲避威胁创新区域规划计，引导消费市场。用业态定位塑造差异，用工程形象冲击市场。提升建筑品质，增加工程附加值。通过招商推广策略以及后期差异化经营管理，避开正面竞争，营造有利的市场形势。14目标客群定位：全客层，以青年为主。

生活MALL功能定位：服装、鞋品、化装品、珠宝、运动体育城、美食广场、特色餐饮等餐饮休闲功能定位思路：打造河源唯一的时尚生活ＭＡＬＬ品牌定位：河源青年时尚潮流集中营

宝晟城工程的定位方向在哪?15宝晟城工程的定位建议定位思路：以城市时尚休闲生活为工程核心功能，适当扩大休闲娱乐餐饮比例，打造河源唯一的潮流生活MALL。16目标客群定位：宝晟城工程的定位建议依托区域开展及工程自身优势，以区域内有一定消费能力的常住群体为主，并锁定“潮流家庭，时尚一族〞人群为工程的核心消费群，满足日常消费的各个层面。工程消费客群组成工程消费客群描述区域内住宅、工程自身住宅消费人群区域未来城市中等水平以上收入人群工程特色餐饮〔定向消费〕带来的跨区人群河源旅游资源带来的旅游人群对休闲、社交有较多需求的群体；有一定消费实力，餐饮、娱乐消费次数较为频繁；重视享受生活，追求时尚，并热衷于追逐潮流。17“潮流家庭，时尚一族〞——家庭、生活是该类人群最关注的元素，表达在商业消费上那么是对家庭消费和生活消费的需求。大型超市/轻便餐饮/日用杂品/运动城/效劳配套/儿童业态/电器城运动零售/时尚零售/特色餐饮/药妆便利店/影院(KTV\电玩)潮流家庭，时尚一族家庭消费需求生活消费需求目标客群定位：宝晟城工程的定位建议18工程档次定位：区域内的商业开展水平较低，商业业态单一及品牌知名度低，尤为中档次市场及多元化商业组合的空白区块较大，本工程定位于整体档次中档型商业工程，打造区域性购物中心。宝晟城工程的定位建议19工程核心价值定位：以生活化、时尚化、多元化为工程的商业核心元素。宝晟城工程的定位建议消费需求区域开展立地条件商业趋势多元的消费需求生活购物饮食娱乐朋友聚会便利快捷综合商业居民区聚集地商业起步城市新中心时尚化生活化多元化综合化生活、时尚、多元核心元素20工程主题定位：满足主要消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题。宝晟城工程的定位建议特色美食多彩娱乐开心互动文化休闲温馨服务时尚购物时尚体验式区域购物中心21根据工程定位，满足主要时尚消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题。宝晟城工程的业态比例建议零售在商场业态组合中所占的比例约50%，其中主力店占20%左右，零售店铺的比例那么在25%-30%左右。就本工程而言，主力店比例为15%左右，零售店铺比例为35%。这主要考虑作为，新兴的购物中心，其零售局部开始可以比例较低，在2-3年的培养期过后，可适当增加高租金的零售比例。业态组合中餐饮的比例一般在20%左右，餐饮消费较强劲，且餐饮较容易吸引留住人流，因此在开业初期建议餐饮比例在20-30%，但餐饮的付租能力较低，因此中后期商业成熟后可降低餐饮比例至25%以下，提高零售和效劳等高租金业态。配套效劳可包括银行、美容美发、通讯效劳等设施，在一般综合性购物中心内通常占不到10%的比例，就本工程购物中心而言，效劳比例建议在5-10%；主要考虑到目前周边效劳设施较缺乏，因此工程整体上相应增加了效劳业态的比例。娱乐业态所占的比例一般在10%-20%，本工程内的娱乐比例建议15-20%。22宝晟城工程的招商策略建议慧力策招商执行的根本原那么：业态比例分配原则统一形象原则同业差异异业互补原则招商期租金优惠原则多元经营方式原则主力店招商先行原则统一服务及信息化管理原则招商七项基本原则23品牌策略：以品牌商家为主攻租户客群，树立工程整体品牌形象。但入驻要求较高，会造成较大面积的空置。稳定策略：以工程中高端定位吸引区域内的企业入驻，中高走向的租价可以保证工程的整体租金收益。但招商招租进程较慢，会影响空置率。弹性租价策略：以弹性策略吸引第一批品牌商家入住，优惠倾斜于重点商家和特殊业态。快速建立工程完整的商业业态布局，以中小铺位实现工程的预期租务回报。我们建议宝晟城工程的招商策略建议慧力策对宝晟城工程整体招商策略的建议：24规划内容外立面建筑规划区域规划动线规划商铺间隔规划公共空间规划配套设施规划业态落位商品规划租金规划宝晟城工程的核心规划内容25宝晟城工程整体筹划报告框架一、宏观市场分析河源宏观经济情况工程区域宏观经济情况河源商业开展情况二、工程判研工程思考竞争对手分析工程SWOT分析参考案例研究三、工程定位建议商业主力客群定位商业档次定位建议商业核心价值商业主题定位建议商业业态比例建议商业业态布局建议意向商家品牌推荐及展示四、建筑规划优化建议整体效果建议动线规划建议商业硬件要求物业