南昌河城·白沙地主团开盘方案及价格策略

2021年07月本资料权供内部沟通，版权所有保密级：AAAAA银河城.白沙地主团开盘方案及价格策略报告提纲开盘核心工作1、工程产品分析2、竞争对手分析开盘策略开盘背景3、客户分析1、营销策略3、开盘方案2、开盘价格工程产品分析3栋小高层优势：工程沿迎宾大道，视野开阔、中心园景，通风好劣势：面对江铃集资房较近，主干道公路较为吵闹白沙地主团小高层优劣分析产品情况户型配比较齐全，两房、三房、大三房等配置户型点评客厅、主卧视野开阔，拥揽中心园林景观厨房与生活阳台相连，舒适方便卧室均带凸窗，更多生活乐趣

晨晖金谷：板楼、多层、小高层，均价3560/㎡星洲国际：高层板塔结合，价格还未定恒大绿洲：底层、超高层，均价4747元/㎡汇仁阳光花园：板楼高层，均价5256/㎡大湖之都：板楼、底层、多层、小高层、高层，均价4677元/㎡马德里风情：高层、小高层，均价2908元/㎡金色学府：板楼、小高层、高层，均价待定阳光丽景：多层、小高层、高层，价格待定玺园：高层、小高层，均价3974元/㎡本案南昌县在售楼盘简图百合家苑物业地址南昌县迎宾大道与安居路交汇处（东行100米）建筑类别板楼、多层、小高层装修概况毛坯占地面积17873平米建筑面积39388平米入住时间2013年-项目特色宜居生态地产,低密居所开盘时间6月份加推三期多层合同均价4743元/㎡主力户型70-90㎡2房和小3房物业费0.68元/平方米·月容积率2.6绿化率36%总户数320户车位总共107个车位开发商江西省龙天实业发展有限公司物业公司江西德胜物业公司在售房源：加推三期多层房源（1、2号楼）正荣大湖之都物业地址振兴大道333号（昌南客运站往东300米）建筑类别板楼低层多层小高层高层装修概况毛坯占地面积1100000平米建筑面积1360000平米售楼处装潢豪华装潢项目特色水景地产,花园洋房开盘时间5月1日第二次推出临湖洋房合同均价4677元/㎡主力户型87㎡两房、110-130㎡三房物业费0.80元/平方米·月容积率1.26绿化率43%总户数12716户车位总共800个车位开发商正荣集团物业公司江西正荣物业管理有限公司在售房源：48#、32#楼多层在售，洋房6#楼和9#楼在售汇仁阳光花园物业地址南昌县汇仁大道1号（昌南客运站旁）建筑类别板楼、高层装修概况毛坯占地面积300000平米建筑面积8011144平米入住时间2012年12月楼层状况28F高层开盘时间2011年9月4日一期第三次开盘均价5256元/㎡主力户型89㎡两房和129㎡三房，物业费1.50元/平方米·月容积率2.7绿化率50%总户数7000户车位地下停车开发商汇仁集团地产开发有限公司物业公司暂无资料在售房源：在售6#楼高层房源，户型主要为89㎡两房和129㎡三房星洲国际物业地址南昌县南昌县莲塘中大道199号建筑类别板塔结合、高层装修概况毛坯占地面积137776平米建筑面积475960平米入住时间暂无资料项目特色豪华居住区,国际化社区开盘时间预计2012年10月开盘合同均价待定主力户型43㎡一房、88-89㎡两房物业费暂无资料容积率2.87绿化率34.47%总户数3875户车位共2085个车位开发商江西省星洲房地产开发有限公司物业公司暂无资料在售房源：预计2012年10月开盘南昌恒大绿洲物业地址南昌县迎宾中大道3988号（银三角立交桥旁）建筑类别底层、超高层装修概况毛坯、精装修占地面积1620008平米建筑面积1080000平米入住时间2012-12-31项目特色宜居生态地产,低密、经济住宅开盘时间2011-12-18三期开盘合同均价4747元∕㎡主力户型121-177㎡三房四房物业费1.20元/平方米·月容积率0.6绿化率60%总户数6046户车位共5260个车位开发商恒大地产物业公司金碧物业在售房源：三期“世家”精装新品登场晨晖金谷物业地址南昌县莲塘莲富路与迎宾大道交汇处建筑类别板楼多层小高层装修概况毛坯占地面积29929平米建筑面积76127平米入住时间2010-8-31项目特色低密居所,其他开盘时间2011年5月21日二期开盘合同均价均价3560元/㎡主力户型89-120㎡不等的二房、三房物业费0.45元/平方米·月容积率2.4绿化率38.6%总户数660户车位总共420个车位开发商江西天茂房地产开发有限公司物业公司南昌恒茂物业管理有限公司在售房源：1#、2#楼小高层（11F）在售世纪海通泰然雅居物业地址南昌县莲塘镇澄湖西路（莲塘一中北侧）建筑类别板楼小高层高层装修概况毛坯、公共部分精装修占地面积21066平米建筑面积70933平米入住时间2012-12-31项目特色水景地产,宜居生态、教育地产开盘时间2011-5-21日二期开盘合同均价4979元/㎡主力户型88㎡2房（两种），120㎡3房物业费1.20元/平方米·月容积率3绿化率35%总户数679户车位总共360个车位开发商江西世纪海通实业有限公司物业公司南昌市新佳益物业有限公司在售房源：最后一栋高层3号楼（30层）在售玺园物业地址南昌县莲塘镇南莲路6号建筑类别高层、小高层装修概况毛坯占地面积136.6亩建筑面积216200平米入住时间2008-12-31楼层状况32F高层、小高层开盘时间2008-6-5合同均价3947元/㎡主力户型89㎡两房、142㎡三房物业费1.40元/平方米·月容积率2.5绿化率47%总户数户车位总共1217个车位开发商南昌时代广场置业有限公司物业公司20051201111624在售房源：

竞争工程产品比照分析

竞争主要户型区间为80~150平米，少局部恒大绿洲四房的有170左右；

竞品房价均在4500~5300元/m²；

周边工程中恒大绿洲为精装，其余为毛坯；

工程周边的楼盘均拥有便利的交通，特别是汇仁阳光花园在昌南客运站旁边，人流量较大，竞争力较大。

从地理位置来看，周边的工程均具有较好的交通环境，人流量也较为大，所以在交通方面竞争优势不大；从房均价来看，周围的房价均在4500~5300元/m²，所以须从产品的高性价比、高升值潜力来提升与周边工程竞争力。

该工程在7月底至8月推三栋高层，世纪海通泰然雅居于6月7号推最后一栋30层的高层，所以在客源方面会有竞争，如何躲避竞争，扬长避短使工程一炮而红。

小结两房、小三房受市场追捧，价格增幅大，两房目前成市场空档期2房和3房本地市场需求量较大：3月至6月市场上推出的2房和3房单位消化速度很快，竞争对手开盘2房根本售罄，推出的3房单位销售率平均为40%-65%。但竞争对手每次推货量都在200套左右，推售数量较少。均价上涨较快：3月至6月南昌县2房房均价上涨约220元/㎡；3房市场整体均价上涨约100-150元/㎡。以认筹方式为主：取得预售证后认筹是市场上目前广泛采用的销售方式，竞争对手目前均采用缴纳认筹金的方式销售。竞争集中在2、3房：正荣.大湖之都、百合佳苑、汇仁.阳光城、恒大名都、泰然雅居在本阶段都有2房和三房在售，与本工程构成直接竞争。客户分析诚意度AB特征产品需求有具体的面积和户型需求，对自己的认购用途比较明确对产品和认购需求比较模糊价格敏感主要关注产品，价格放在其次，价格承受能力较弱关注价格，对价格比较敏感，有明确的价格接受区间，不怎么接受引导主动性关注项目的进展，叮嘱销售人员有新的消息一定要通知空闲时间愿意接受销售人员有关产品信息的回访或短信沟通社区印象总体上认可社区，能够接受社区周边的不利现状强烈关注项目周边不利因素品牌市场沉淀在客户心目中已经形成较好的认可有了解，但不是很深入综诉：从成交客户分析来看，买房者对工程的周边配套、内部配套、工程环境、交通位置、工程档次、价格、及区内居民素质等多个方面来考虑。周边竞争楼盘本案周边的竞争工程大局部为高层、小高层、多层、板楼、花园洋房为主，目前高层卖得比较好。总结价格提升空间：两房受到市场追捧，价格增幅大，下阶段两房的市场放量减小，为工程两房价格利润最大化提供契机；传播启示：以区域价值、品牌、醇熟大盘、阔景高层，加大对该区域的客户挖掘，将成为推广的重点；对其他县市客户强调成熟社区、品牌、区域价值点释放；工程卖点及时释放：户型图、升级方案等物料素材，以结合超高性价比等信息释放，增加工程A类客户基数；盘客、预销控的紧迫性：通过实质性购房优惠活动开展，提高客户参与度与紧迫感，积极参与到工程活动中，有效地配合工程的盘客、预销控等工作展开；客户定位：两房以南昌客源为主，三房作为补充，三房以进贤、李渡、抚州等周边县市的客户为主，两房为辅。开盘核心工作1、工程产品分析2、竞争对手分析开盘策略开盘背景3、客户分析1、营销策略3、开盘方案2、开盘价格营销策略建议品牌价值：9年品牌市场沉淀、醇熟大盘区位价值：国道、迎宾大道，距南昌市仅30分钟车程配套价值：周边配套资源丰富社区价值：150万平米大社区成熟绽放产品价值：工程价值：市场竞争优势：户型配比齐全、超低总价客户认可价值点：户型、价格、地段产品价值点：产品、景观、自身配套资源银河城.白沙地产品全面升级周边楼盘价格梳理楼盘名称主推房源主力户型优惠情况均价（元/㎡）全款按揭正荣大湖之都48#楼多层110㎡三房92折92折5600元/㎡32#楼高层87㎡两房，110—130㎡三房92折92折5500元/㎡临湖洋房6#楼和9#楼120-200㎡92折92折5800元/㎡左右百合佳苑加推三期多层房源（1、2号楼）待定持VIP卡享受开盘一次性付款200元/㎡优惠持VIP卡享受开盘按揭160元/㎡优惠待定汇仁阳光花园一期6#楼高层房源89㎡两房和129㎡三房98折99折6500元/㎡天祥棕榈湾

二期高层9#、10#楼86㎡两房、89㎡两房和130㎡三房购房享受一次性5000元抵50000元购房优惠6200元/㎡楼盘名称主推房源主力户型优惠情况均价（元/㎡）全款按揭星洲国际预计2012年10月开盘，项目整体为以高层建筑为主的商住楼小区临时售楼处将于7月7号正式对外公开。43㎡一房、88㎡两房、89㎡两房待定待定待定南昌恒大城7.8日三期高层“世家”精装新品登场待定全湖景大宅4980元/㎡起送1600元/㎡豪装，本周额外特别9折。7月2日至7月8日，凡老业主成功介绍新业主购房的，新老业主均可免收三年物业管理费，周末到访即可参与缤纷夏日恒大城，谁是幸运星活动，豪华家电大奖等你拿。5500元/㎡金桂尚居3栋（1#多层、2#、3#小高层）在售89-126㎡两房、三房和四房，现仅剩8套房源在售购房享受全款93折、按揭96折优惠3500-3700元/㎡百城晶典6月新推出三期房源，3#楼-6#楼在售，为小高层和高层房源，共4栋（两栋小高层和两栋高层），136㎡的三房和27.14㎡的一房98折99折5100元/㎡闽顺中央首府小高层12#、13#、25#楼，“洋墅”19#、23#楼80-100㎡两房和113-136㎡三房一次性付款享受100元/㎡优惠按揭享受50元/㎡优惠小高层均价6000元/㎡，“洋墅”均价6500元/㎡周边楼盘价风格查价值因子权重大湖之都棕榈湾金贵尚城恒大绿洲阳光城银河城地段0.6

自然环境0.264.544543.5人文环境0.14343.533就业区关系0.124333.53.53交通状况0.1343.533.53.53.5市政设施0.143.53.5444区域发展0.1743.5443.53周边配套0.123.5343.533产品0.3

规划设计0.193.53.53.543.53外立面0.13333.5433.5小区景观0.153334.543户型0.282.53354.54小区配套0.163.5333.533.5材质及设施0.0932.533.52.53软环境0.1

开发商品牌0.363334.53.53物业服务0.242.53.52.543.53.5营销服务0.2133.534.534.5人文氛围0.193343.533综合评定33.413.213.354.103.413.35类比产品价格（元/M2）

55006200360055006500将综合评定参数“3.35〞带入函数，计算得出Y＝3.47*326.73*3.35＝3800综合考虑市场比较法与假设开发法，重点考虑市场比较法，假设开发法仅作为参考。在实际销售的过程中，出了以上量化分析外，还将重点考虑以下因素的影响：本案6月份开发多层的工程销售均价在3900元/㎡，此次推出产品为小高层产品市场抗性较大；该阶段周边区域内推出的产品大多为高层产品，市场同质化严重；工程对面为恒大带精装1600元/㎡价格，销售合同均价4700元/㎡。170㎡活动成交价格4400元/㎡此工程作为本案最大最大的竞争对手，实际毛坯单价2800-3100元/㎡客户的心理接受程度及对价格的敏感度；综合考虑以上诸多因素，本案在采取价格策略上，采取超高性价比横扫竞争楼盘，与直接竞争对手恒大在价格上隔开，醇熟配套上隔开建议白沙地销售均价为3800元/平方米，正负出入不宜超过200元。本案设计的是销售实价，销售价格表将根据付款方式上浮后再折回推广节奏安排7月16月9月8月户外广告报纸广告〔硬广/软文〕网络8月：公布开盘信息、价格区间、算价7月16日出街：银河城.白沙地组团全面推售方案，约87-130㎡阔景小高层两房三房新品咨询江西日报特报半跨版硬广送软文，以品牌价值为主、强调开盘信息、辅以产品卖点、醇熟大盘、优惠信息、看房车安排；短信推售策略储客目标分解：开盘供推88套，按4.2比1的上访客户量，在开盘前累计客户达370次，完成此次推盘〕时间段宣传推广配合两房储客目标（批）三房储客目标（批）统计（批）7月14日-15日自然上门1010207月15-7月22短信宣传、户外、网络150100250已积累客户量2707月23日-7月31日加大短信发送量、少量报广5050100共计210160370超高性价比，低总价方式进行销售总推售思路一