知名地产动态成本编制要点

2020年3月10日1目录PART1PART1内部资料严禁外传|2内部资料严禁外传|3热热动态成本基本逻辑内部资料严禁外传|4正式开盘结算动态成本≥≥≥目标利润/承责利润≤承责利润≤动态利润≤结算利润目标成本不超支目标利润有保障目录未使用明源线上动态台账功能：5大台账+2张表·踪表合同台账待发生成本1、附件3:动态成本新台使用明源线上动态台账功能：6大台账成本动态台账待发生成本待发生合约规划包含在审合同及其预估变更说明：为提高工作效率，推荐使用明源线上动态台账功能编制动态成本内部资料严禁外传|8目录动态成本台账编制动态成本台账编制自有成本发生之日起，即开始维护已发生台账，养成良好习惯：实时更新已发生，定期首次动态成本完成时间：项目开工后3个月内须完成首次线上动态成本月度回顾流程终审◆定点提交：每月15日前(含15日)完成项目动态成本月度回顾拍照及审核◆编制之前须熟知集团下发指引办法及说明：《动态成本工作指引(2020年V1.0版)》、《动态成本50问》、《碧桂园集团成本归集与分摊管理办法》、《2018版科目调整及释义》等项目成本负责人对本项目整体情况知根知底，掌握所有成本数据。内部资料严禁外传|100303.动态成本台账编制·依据合同实际情况修正线下台帐及线上系统数据，金额、数量线上线下确保一致·系统原因或特殊情况导致线上线下不一致的，需在动态成本台账中备注说明不一致原因，说明须合理·线上重点监控，请务必保证明源ERP系统中数据维护的准确性!成本动态台账汇总待发生台账线上台账线下台账内部资料严禁外传|11内部资料严禁外传|11003.动态成本台账编制编制项作用意义了解项目面积变化情况判断面积对动态成本的影响动态成本增减对于利润率的影响半”一劳永逸“型全部过程仅填写三个节点数据了解工程进展，判断已发生待发生合理程度促进项目结合实际进度更新动态成本可“照搬”型按照工程进展每月更新内部资料严禁外传|12说明：适用未使用明源线上动态台账功能项目内部资料严禁外传|12是/否是/否建筑面积(m)可售面积(m)建筑面积(m)可售面积(m)建筑面积(m)可售面积(m)1超豪别墅2否3双拼别墅地下4小高层洋房否5高层洋房6底商否7综合楼8地下室否9物业用房合计的数据，关注面积变化带来的成本和利润影响说明：适用未使用明源线上动态台账功能项目内部资料严禁外传|13说明：适用未使用明源线上动态台账功能项目内部资料严禁外传|14(分开发节奏)(与大运营节点一致)中高层洋房(1#-2#)2018年11月30日1-2#楼结构封；1#楼砌筑完成至8层，9层砌筑完成40%,10层至14层砌筑完成；2#楼完成负1层砌筑完成60%,2-10层砌筑完成，12-15层砌筑完成，16层砌筑完成别墅(3#-12#)2018年11月30日3-12#楼结构封顶；3#、8#、11#楼砌体施工完成，外墙粉刷完成；5#、6#、7#、9#、12#楼砌筑完成；商业(2#楼底商)2018年11月30日引墅(16#-17#、23#-24#、30#、2018年10月15日16#-17#、23#-24#、30#、15#、18#-22#、25#-29#、31#-35#楼主体结构封顶；19#砌筑完成30%;23#砌筑完成30%;25#楼砌筑完成70%;30#楼砌筑完成30大地下室2018年11月30日多层洋房(13#-15#)2018年11月30日13、15#楼结构封；13#楼2-6层砌筑完成；15#楼2-6层砌筑完成。目取数至“成本动态台账”科目施/已签约正在实施/已序号及期区对应成本科目(长度m/立方m3/建筑面积m²…)合同签约金额1口否★一期泉州汇丰项目转让合同已完成未结算固定总价包干占地面积m22口否★一期租赁合同临时设施已签约正在实施固定总价包干23□否★一期勘测丈量费已完成未结算否二期勘测丈量费已完成未结算4口否★一期已签约正在实施土方数量m3补是★一期已签约正在实施土方数量m3内部资料严禁外传|15内部资料严禁外传|15合同台账合同台账入预估变更及计算过程入分一个难点：总包合同预估变更如何做?总价包干合同非总价包干总价包干合同以合同为依据以预算为依据无参照指标非总价包干无参照指标无预算刷新选取同类可参照指标选取同类可参照指标结合结算指标数据库内部资料严禁外传|17内部资料严禁外传|18工程量及综合单价已基本明确，动态成本预估较易实现基本逻辑：关注点：风险系数。内部资料严禁外传|19以预算指标为依据确定预估结算金额基本逻辑：若合同为预算包干，则类似总价包干合同。合同预估结算金额=预算包干总价+合同约定调差金额+变更签证金额+结算风险预估1.关注预算包干总价对应的施工范围及工程量，合理界定已发生、待发生2.审阅施工图纸，研判施工图精确度，根据总包合同签证变更率，合理确定预估结算风险系数。内部资料严禁外传|20非总价包干合同，无预算刷新金额合同无固定工程量及明确指标基本逻辑：选定可参照的造价指标，在其基础考虑价格调差、结算风险等预估金额①本区域同类项目总价包干签约指标；②本区域同类项目预算包干指标；③其他项目类似产品的结算指标；④目标成本结合合同签约单价。1.当参照类似产品的结算指标时，应充分对比参照2.当无指标参照，条件允许时可进行项目实际抽算。内部资料严禁外传|21无可参照的指标利用目标成本与签约合同推导预估结算金额基本逻辑：1.采用目标成本设定的含量指标和合同签订的相应单价，结合推算项目相关单方造价指标；当合同签约单价未明确时，可按目标成本设定单价执行，或咨询造价组，建议在目标单价与咨询单价中取2.在推导的建筑单方造价基础上根据合同约定完成调差计算，并综合考虑结算风险系数，完成动态成本预估。线上动态操作步骤并导入分各产品检并导入分各产品检月度拍照1、每月发生动态成本(包含已发生+待发生)实时展示在“动态成本监控”界面；2、拍照前，先在“产品动态成本——建筑成本”界面将动态拆分至产品，再在“产品动态内部资料严禁外传|22分各产品检9位置：动态成本>产品动态成本动态成本若未完全分瘫到产品，科目名称字体显示红色!动态单方列表(建筑)1234分期结案更多操作▼总成本独立别墅(精装修)人动态成本动太决动态成本[-]开发成本(01)分摊至各产品；[-土地成本(01.01)土地出让金(01.01.01)拆迁补偿及相关费用(01.01.02)契税(01.01.03)[-]行政事业性收费与前期工程费用(01.02)[-]行政事业性收费(01.02.01)[-]报批报建费(01.02.01.01)内部资料严禁外传|填写产品利填写产品利并导入检同可□重新计算引入目标成本分摊模式批里设置分摊模式◎未拆分已拆分全部科目名称业务编号所属项目名称类型规划金额同可□重新计算引入目标成本分摊模式批里设置分摊模式◎未拆分已拆分全部科目名称业务编号所属项目名称类型规划金额土地出让金练习项目-一期-主..练习项目-一期演示数据付)合同123456789木挤分不分摊按建筑面积②可对已拆分数据进行重新拆分调整；不分摊(备注：集团固化分摊规则只能按既定分摊模式分摊，不可修改)折IT批量设置分舞模式批量设置分抛模式-InternetExplorer规划及合F列表☑杰科具名称业务填号所属项目1未拆分土地正用费GD6.SMBCY.2014.027三明碧桂园一期：2未哲分土地正用责三明宿桂园—期13未拆效土地正用费三明碧桂园—期14未拆分折迁补偿患及其他三明碧桂园—期-...三用碧桂园—期15未拆分梨院选降分摊模式-网页对话框6未拆分契税分摊模式按建缺面积同划划同同同划同划同同同划同合合规合规合土地证用费合同土地证用合同-151☑学校(豪装)7未拆分契税8未拆分七通工分随对象9未拆分七通工序号☑产品类型10未折分七通工1☑超豪墅(毛坯)11未拆分七通工2区超奈另度(板房超奈装修)12未拆分七通工3☑双拼另(板房奈华装修)13未拆分七通工4☑双拼另墅(毛坯)14未拆分七通工5☑双拼另墅(精装修)15未拆分场地平6☑高层洋房(精装修)16未折分场地平7☑公寓(毛坯)17未拆分场地平8区属商(毛坯》18未拆分场地年9☑独立商铺(毛坯)19未拆分场地10☑会所(精装修)20未拆分场地年11☑幼儿园(精简装修)21未拆分场地平12☑非人防地下室(精简装修)22未折分场地平23未拆分场地平分摊比例(%)0.0502009.2332000.965000上程承.….同[-]开发成本(01)[-]土地成本(01.01)土地出让金(01.01.01)拆迁补偿及相关费用(01.01.02)契税(01.01.03)[-]行政事业性收费与前期工程费用(01.[-]行政事业性收费(01.02.01)[+]报批报建费(01.02.01.01)定额外专项检测费(01.02.01.0增容配套费(01.02.01.03)[-]前期工程费(01.02.02)三通工程费(01.02.02.01)场地平整(01.02.02.02)临时设施(01.02.02.03)勘测丈量费(01.02.02.04)规划设计费(01.02.02.05)[-]主体建筑安装工程费(01.03)[-]主体建筑工程费(01.03.01)基础工程费(01.03.01.01)地上结构及粗装修(01.03.01.0门窗工程(01.03.01.04)公共部位装修(01.03.01.05)外立面装修(01.03.01.06)栏杆工程(阳台露台护窗栏杆)》24未拆分场地平整福建三明(土方)2..三明碧挂园一期1三明碧程园一期土石方外运范工苔同合同检公建分摊公建分摊并导入说明：公建产品待摊金额-公建产品建筑成本-分摊金额-获利抵扣金额分期结索更多操作·分期结索更多操作· 方 方待摊金额说明(计算公式及估算来源):1获利抵扣金额说明(计算公式及估算来源):2946,168.75待摊金额说明(计算公式及估算来源):1获利抵扣金额说明(计算公式及估算来源):0关闭公建分摊场景说明：公建分摊场景说明：大型公建产品(如学校)的建造成本汇所属项目所属项目分摊比例(%)☑高层(精装)☑高层(精装)内部资料严禁外传|并导入检产品动态利不可拼扣讲钳(#)///////////7/备注引入营销已售销售收入矛导出XL5,073.305,073.304,459.234,459.234,7VV<产品动态利润率>引入营销已售数据，<产品动态利润率>引入营销已售数据，在<明细表>更新未售货值和税金信息，产若产品为选装产品，则在<选装明细表>中分裂为2个虚拟产品且每个虚拟产品下分裂已售未售，可编辑；若产品为非选装产品，则直接展示<明细表>原产品数内部资料严禁外传|内部资料严禁外传|并导入检色明缠地产ERP-InternetExplorer成本管理建筑面积：5,600.00可售面积：6,100.00成本科日列表12httpe//39:8081/TProjGUD-d3fe1799-5b1e-8511-805-90eZba7e64958UserGUID-692e797d-23c-IntermetExplorer12 44565677果[+] [+1引12、检结果说明，表示强校验不通过。不允许进行动态成本数据拍照，必需按照邀检结果重新检查操作；[-]工程：如何查看巡检结果：点击运行结果或双击巡检规则，查看或导出明细数据。《人人预警预整预执行巡检规则执行巡检规则高●高●中●检查本月是否有录入三费及甲供材数据中●检查是否录入税费及收入中●检查【产品目标成本】公建产品建造成本是否完全分摊中●检查【产品动态成本】公建产品建造成本是否完全分摊高●高●序号规范内容1警示灯说明新检查操作；预警，表示可能存在异常数据信息，提醒用户检查；●通过，可进行数据拍照；2推送对象动态成本拍照操作人员3推送方式实时界面消息+报表4巡检频率每月动态成本数据拍照前实时检测5推送内容警告内容与异常数据报表内部资料严禁外传|填写产品利填写产品利润率、选装并导入检文件帮助审批过程关闭本欠版本产品动态成本回顾项目动态成本回顾项目动态成本明细动态成本利润率送装产品动态成本回顾选装动态成本利润率动态变动对比表填表人A不含税总成本(万元)总收入(万元)——含税总成本(万元)净利润(万元)净利润率(%)月度拍照新增3个页签：月度拍照新增3个页签：①<选装产品动态成本回顾>主要取拍照实时的<选装产品动态成本>数据；②<选装动态成本利润率>页签主要取当月拍照产品动态利润率中<选装明细表>数据；③<动态变动对比表>主要取对应目标成本版本、动态月度拍照版本【经营指标】数据。具体看附件《【动态变动对比分析】取数逻辑》【动态变动对比分析】取数逻辑位置：报表管理>批量导出8日☑白项目级成本月度报表☑三08合同台账表☑310甲供材和三费统计表☑11子公司承建工程人报表批量导出项目列表日一练习项目☑由练习项目一期请稍后…正在导出报表练习项目-测试分期练习项目-目标成本测试0617上一步下一步确定导出内部资料严禁外传|填写产品利填写产品利并导入动态成本拆检文件帮助文件帮助保存保存&关闭发起审批项目名称练习项目一一期项目名称练习项目一一期本次版本回顾说明12月动态成本月度回顾拍照相关文档(1):动态资料清单，x1sx回顾人回顾人科目名称[-]开发成本(01)[-]开发成本(01)[+]土地成本(01.01)[+]行政事业性收费与前期工程费用(01...[+]主体建筑安装工程费(01.03)[+]景观环境工程(01.04)[+]社区管网工程(01.05)[+]公共配套设施(01.06)[+]工程建设其他费用(01.07)开发间接费用(01.08)营销费用(01.09)财务费用(01.10)管理费用(01.11)动态成本回顾审批表上海区域回顾日期(万元)(万元)营业税及附加(万元)(万元)(万元)(万元)销售利润率(%)y目标建造成本(万元)(万元)(万元)(本期-上期)(万元)(元)(元)异(本期-上期)(元)(元)(元)异(本期-上期)(元)[-1开发成本用开发间接费用营销费用财务费用管理费用线下线下台账功能台账序号▽建筑面积²-▼B计算过程(量价分离)施工合同小品已完成未结算绿化面积m2已完成未结算门窗测算面积m2参考列(含增值税)(含增值税)预算总额(含增值税)(为空则未发生预算)内部资料严禁外传|32内部资料严禁外传|33常见问题2-合同台账：预估变更数据没有及时更新【1】对应成本科目合同执行过程中变动供配电系统关于****碧桂园项目供电配套定价审批的事宜关于****碧桂园项目供电配套定价审批的事宜市政配套工程竞价审批表谈判总金额(元)节约总金额(元)根据甲方提交的相关资料建设工程规划许可证，本项目总建筑面积121272.66平方米，其中住宅建筑面积116988.55平方米、商业4284.11平方米、地下车库建筑面按上述核算的建筑面积，甲方应向乙方交纳的供配电设施配关注已签合同关注已签合同目标成本(元)说明供配电系统红线内供电工程规证建筑面积供电配套费110元每平，物业站60万元预估结算金额=141000.94*110=15510103.4问题描述：常见问题3-合同台账：预估变更数据没有及时更新【2】关注施工/结算进度关注施工/结算进度对应成本科目备注基础工程费已签约正在实施0目标成本(元)基础工程费目标成本(元)基础工程费桩基础基坑支护降水费用一地基处理内部资料严禁外传|34内部资料严禁外传|35关注计算思路关注计算思路对应成本科目(长度m/立方m3/建筑面积m²…)计算过程(量价分离)碧桂园.天场地平整预估土方量20万方，单价33.18元，签约*1.11=749024.76*1.11=碧桂园.天工合同基坑支护支护面积m2支护面积9843.5m2,单价243.7元，扣减已签约合同金额=9843.5*243.7-1153406.34=1431761.07元问题描述：场地平整“计算过程”过程：(200000*33.18/1.11-630000/1.11)*1.11=31,6000≠831,417.48。内部资料严禁外传|36常见问题5-合同台账：科目拆分归集错误(与合同范围不符)【1】关注合同范围关注合同范围【单科目合同】单期区单科目跨科目合同跨科目合同单期区单科目合结算状态合结算状态结算已拆分结算已拆分未结算未结算未结算碧施合字()-第619号碧桂园-一期碧桂园-一期碧桂园-一期碧桂园-一期碧桂园-一期碧桂园-一期碧桂园-一期碧桂园-一期碧桂园-一期碧桂园-一期碧桂园-一期碧柱园-一期碧柱园-一期碧柱园-一期碧施合字()-第619号00总成本动态台帐(不含增值税)01合同台帐02非单独执行补充协议台帐讲及监控系统工程安装工程施工合同安装工程施工合同碧桂园一期(综合楼)无线覆盖项临时设施(01.02.02.03)基础工程费(01.03.01.01)消防系统(01.03.03.01.03)硬装(01.06.04.02)硬装(01.06.04.02)问题描述：区售楼部成本拆分到临时设施。区桩基础拆分到室内装修工程区室外消防拆分到四大类费用区综合楼智能化应归集至小区智能化整改建议：依据《碧桂园集团2018版成本科目及释义》要求归集，避免因动态成本科目拆分归集错误，导致科目超支结余不能客观反映，预警强控失效。内部资料严禁外传|37常见问题6-合同台账：科目拆分归集错误(与合同范围不符)【2】【跨科目合同】【跨科目合同】序号户型层数栋数总计暂定造价毛坯暂定总价(元)同户型室内安装工程暂定总价(元)工程暂定总价(元)13一23一3垃圾转运站11一【***区域-***碧桂园项目-六期】【总承包工程跨科目0【***区域-***碧桂园项目-六期】【总承包工程【***区域-***碧桂园项目-六期】【总承包工程外立面装修【***区域-***碧桂园项目-六期】【总承包工程小区道路工程0【***区域-***碧桂园项目-六期】【总承包工程0【***区域-***碧桂园项目-六期】【总承包工程围墙q【***区域-***碧桂园项目-六期】【总承包工程分户围栏0【***区域-***碧桂园项目-六期】【总承包工程C内部资料严禁外传|38关注指标合理性关注指标合理性合同范围科目包工程施工合同补充协议(一)土建工程，装修工程，安装工程，跨科目包工程施工合同补充协议(一)地上室结构包工程施工合同补充协议(一)包工程施工合同补充协议(一)外墙涂料外立面装修包工程施工合同补充协议(一)外墙块料外立面装修包工程施工合同补充协议(一)临时设施临时设施包工程施工合同补充协议(一)防雷防雷工程合同签约金额含补充协议，地上结构与粗装修指标为2235元/m²,较正常水平高，不合理；另外涂料(145元/m²)、防雷指标(41元/m²)均过高。接下页常见问题7-合同台账：科目拆分数据错误及归集错误【1】关注指标合理性关注指标合理性1.1.工程名称：大花园三期B地块一标段总承包工程1.3.总建筑面积：约22,978.97平方米1.4.工程内容：施工总承包，包括土建工程、装修工程、室内安装工程、室外市政及附属工程等。2.室内安装工程合同暂定总价由¥876,351.20元调整为¥4,068,996.62元，增加合同暂定价款¥3,192,645.42元。问题描述：问题描述：总包合同范围明确含有“地下室结构及粗装修”、“室内装修水电”、“室内精装修工程”、“小市政工程”等，并且地库及室内安装工程有明确金额。合同未准确拆分到科目，以及拆分金额有误。内部资料严禁外传|39内部资料严禁外传|40按建筑面积已拆分公共部位装修碧桂园-一期SD.ZBBCY.01-附属合同受更按建筑面积Y已拆分公共部位装修碧桂园-一期碧桂园一期地块高层洋房装修工程合同合同按建筑面积已拆分公共部位装修碧施合字.曾桂园-一期碧桂园一期地块高层洋房装修工程合同合同按建筑面积已拆分【ST】碧施合字(..碧桂园一期鲁桂园一期总承包工程合同预估变更按建筑面积已拆分公共部位装修碧施合字.鲁桂园一期地块高层洋房装修工程合同合同按建筑面积已拆分公共部公装修碧桂园-一期按指定比例已拆分外立页装修施合字(..[-…碧桂园-一期碧桂园一期高层区地下车库钢结构雨棚.合同按指定比例已拆分外立面装修碧桂园-一期结算调整》分摊对象(可分摊金额：495,000.00)序号☑