【《房地产企业财务分析分析-以S置业有限公司为例》6200字】

房地产企业财务分析研究—以S置业有限公司为例目录TOC\o"1-3"\h\u4710摘要 130466一、绪论 3772（一）研究背景 33433（二）研究意义 320203二、相关概念与理论基础 425729（一）财务竞争力的概念 424796（二）财务竞争力对企业的重要性 44647三、嵊州新邻里财务现状分析 512833（一）嵊州新邻里置业公司现状 5470（二）嵊州新邻里置业公司财务竞争力分析 5251441.盈利能力分析 5305272.发展能力分析 6265203.营运能力分析 6211094.偿债能力分析 716272四、嵊州新邻里置业公司财务竞争力不足的原因分析 82775（一）行业整体滑坡导致主营业务增速放缓 824110（二）企业财务运营能力整体水平不高 815829（三）企业财务结构不甚合理 826192五、提升嵊州新邻里财务竞争力的建议和对策 922845（一）建立健全财务管理制度 913133（三）提高整合财务资源能力 925796（三）优化房地产企业资本管理制度 918650六、结论 108979参考文献 12房地产企业财务分析研究—以S置业有限公司为例一、绪论（一）研究背景随着经济的发展，房地产行业从高速增长到如今的高质量发展阶段。地产业成为国民经济支柱性产业”的阶段性目标正在进行功能性转变。也因此，许多房地产企业的综合竞争力在大环境下开始逐步下降，因此，无论是对于投资者亦或者购房者，分析房地产企业的财务综合竞争力成为选择标的的重要手段方面阶方式。分析房地产企业如何提高自身的财务竞争力对于完善房地产发展相关研究有着很好的促进作用。财务竟争力是企业核心竟争力的关键，其理论基础是资本投资价值链与企业群供应链之间的内在联系，以财务关系为研究对象，受市场竞争驱使，旨在给企业带来竞争优势，向顾客提供方价值。不过，一些专家建议，所谓财务竞争力，就是建立在知识之上、创新是公司财务内核，独特地从企业财务体系中分离出来。因此，我们认为，要想提高财务竞争能力，就必须构建一个系统完整、相互联系且具有较强操作性的“大财务”框架。（二）研究意义与财务核心竞争力的评价体系相结合，对于嵊州新邻里置业房地产公司的盈利能力、发展能力，营运能力的评估、偿债能力分析，进而对财务核心竞争力发表一些见解，并对财务核心竞争力指标进行选取，构建出企业财务核心竞争力评价体系。企业财务竞争力分析能让企业实现能力融合以获得持续竞争优势，它是企业财务能力进行有效整合之后的结果，企业的财务资源竞争力的高低，是指企业在多种综合能力集成作用后所表现出的能力，具体地说，就是财务生存能力、金融发展能力因此，我们认为，要想提高财务竞争能力，就必须构建一个系统完整、相互联系且具有较强操作性的“大财务”框架。财务竞争力源于与公司长期理财活动，也源于公司日常运作，这是保持企业长期可持续竞争优势的基础。由此，财务竞争力分析能够为嵊州新邻里置业房地产公司未来的发展提供合理化建议。

二、相关概念与理论基础（一）财务竞争力的概念财务竞争力是企业核心竞争力之一，在一定程度上反映企业财务运行体系符合公司战略。对企业财务竞争力进行研究，旨在通过金融竞争力培育，推动企业竞争力提升。对现有有关研究进行了整理，由此可见，国外学术界关于金融竞争力问题的研究并未游离于企业竞争力之外。受国外核心竞争力理论冲击，国内学者把它推广到了金融领域，主张金融竞争力这一理念。本论文综合了诸多学者的意见与看法，认为企业财务竞争力主要建立在知识，资金，人才，创新等方面。有特色，有品质、综合性等特点，在公司财务能力体系里是有，能够帮助企业在市场环境下取得竞争优势，其金融竞争力具有战略性意义。（二）财务竞争力对企业的重要性根据财务战略理论，嵊州新邻里置业公司应制定企业财务战略的总体目标，增强企业财务竞争力。财务战略理论是对财务管理目标的具体应用，企业财务管理的目标应与企业的整体环境相一致，从企业内部环境和外部环境来看，企业财务战略目标进行战略性调整和改进。公司制定企业发展原则和目标后，企业相关工作人员要对财务战略实施方案进行综合评估，从企业的实际情况来看，对计划作了进一步的调整，最后得出结论，最符合本公司财务战略。需要注意的是企业财务战略中应该包含战略控制的内容，阶段性业绩目标等等，确保了计划实施过程中的可操作性，有利于企业执行其财务战略，还可随时进行调节，从而逐步提高企业的总体财务竞争力。

三、嵊州新邻里财务现状分析当前，国内关于企业财务核心竞争力评价指标体系研究较多：在分析企业财务竞争力的时候，需要充分考虑企业的业务特点，既能紧贴产业，也反映了财务竞争力的问题。一般主要有净资产收益率为主、收入净利率和资本增长率、资本充足率等等。结合实际情况文章选择了盈利能力，发展能力，营运能力和偿债能力为评价指标。（一）嵊州新邻里置业公司现状公司成立于1998年12月，现有资产16亿元，该公司自成立以来，围绕新泰常研“高起点、新跨越、大发展”的战略方针，精诚执行“一个企业品牌、三种经营模式、五个经济事业部”，坚持科学发展。以理念为导向，以市场为导向，追求创新生存，追求创新发展，着力提升六大核心竞争力，房地产开发取得了令人满意的成绩。新邻里地产成功开发“新天”。公寓1号、新天地、新邻里花园、新邻里城市荔湾、新邻里先锋等项目。总建筑面积70万平方米。（二）嵊州新邻里置业公司财务核心竞争力分析1.盈利能力分析盈利能力分析就是我们衡量一个企业是否能获得盈利的标准，作为一个企业股东，一个投资者、管理者和债权人对这一指标给予了极大重视。本文选取营业毛利率、营业净利率、总资产周转率、总资产收益率、股东权益报酬率这五个因素用来衡量嵊州新邻里置业公司的盈利能力。通过计算得出各项指标数据，具体如下表3.1所示。表3.1嵊州新邻里置业公司2017-2021年盈利能力纵向对比表盈利能力指标2017年2018年2019年2020年2021年营业毛利率33.44%86.39%94.49%94.64%94.47%营业净利率4.79%8.46%5.11%7.83%10.45%总资产周转率1.270.430.610.490.51总资产收益率6.07%3.64%3.14%3.86%5.30%股东权益报酬率9.95%8.02%4.76%8.64%10.56%嵊州新邻里置业公司近五年来营业毛利率不断攀升且在近三年保持稳定，说明企业的产业布局结构较稳定，市场认可度较高，经营能力较强，成本控制得较理想。但与之紧密关联的营业净利润指标表现的并不稳定，说明企业的营业成本控制的不好。而总资产周转率由2017年的最高峰1.27逐渐跌落到2021年的0.51，说明企业的销售能力逐渐变差，企业的资产投资效益不乐观。2.发展能力分析发展能力分析又被称为成长能力分析，是用来衡量企业在未来的一段时间里通过自身的经营活动，不断地壮大自身规模，占领市场份额的一种潜在发展能力。本文选取营业总收入增长率、营业利润增长率、资本积累率这四个指标对嵊州新邻里置业公司的发展能力进行分析。通过计算得出各项指标数据，具体如下表3.2所示。表3.2嵊州新邻里置业公司2017-2021年发展能力纵向分析表发展能力指标2017年2018年2019年2020年2021年营业总收入增长率-5.87%-52.24%389.40%29.03%1.45%营业利润增长率-4.03%-21.13%255.10%118.83%23.64%资本积累率3.85%4.69%398.01%8.91%10.83%这三个指标整体都是呈现先上升在下降的趋势，并在2019年三个指标都达到最高峰。在2019年之前，三个指标逐渐上升，说明企业主营业务收入和利润不断增加，所有者权益增长额增加，所有者权益的保障程度提高，企业可以长期使用的资金充裕，应对风险的能力较强。营业总收入增长率和资本积累率在2019年持续下降，且下降幅度巨大，说明企业的资本逐渐受到侵蚀，而资本和利润又是企业长期发展下去的基本保障，也是企业经营管理成果的体现形式，因此，作为企业的管理层应该重视这两个指标的变化。3.营运能力分析营运能力分析就是企业资产管理水平和利用效率，通过不同资产类型管理利用率的高低，能体现各种资产取得盈利的程度，营运能力的高低，直接决定了企业盈利与偿还债务的能力，它与前两个能力分析相辅相成。企业资产一般有流动资产与非流动资产之分，而流动资产又是货币资金的主体，所以本文取货币资金周转率进行分析，选择流动资产周转率、非流动资产周转率等、总资产周转率以嵊州新邻里置业公司营运能力为基准。各指标数据经测算，详见表3.3。表3.3嵊州新邻里置业公司2017-2021年营运能力纵向分析表营运能力指标2017年2018年2019年2020年2021年流动资产周转率5.292.946.124.533.97非流动资产周转率1.640.500.680.550.58总资产周转率1.270.430.610.490.51非流动资产周转率与总资产周转率尽管在过去5年中出现了下降的趋势，但是整体上并没有发生显着改变，基本稳定。但流动资产周转率这个指标的动荡是显而易见的，首先是2016年华住并购如家之后，达到高潮，华住并购，使企业流动资金利用率最高，收购行为结束之后，流动资产不断增加，但是收入并没有太大的改变，因此，造成流动资产周转率2018年出现了下滑的态势。4.偿债能力分析偿债能力，指企业清偿到期债务所能保证的水平，分析企业偿债能力，关系到企业能否生存与健康发展。本研究选择两大核心指标作为研究对象。通过对指标数据进行计算，详见表3.4。表3.4嵊州新邻里置业公司2017-2021年资产负债结构变化表资产结构指标2017年2018年2019年2020年2021年负债占比39.74%64.50%59.50%54.73%49.76%所有者权益占比60.26%35.50%40.50%45.27%50.24%2019年嵊州新邻里置业公司负债额明显上升，随后呈略微减少的态势。负债占比自2018年以来一直在不断降低，从2018年的64.50%下降到2021年的49.76%，负债占比下降，企业还本付息压力下降，给嵊州新邻里置业公司在后期发展中留出空间。且所有者权益金额及比例始终呈上升趋势，权益额与权益比例分别由2018年的14.06亿元与35.50%继续增加至2021年的84.53亿元与50.24%，说明嵊州新邻里置业公司股东权益4年来一直在增长，进一步阐述了企业偿还债务能力提高。

四、嵊州新邻里置业公司财务竞争力不足的原因分析（一）行业整体滑坡导致主营业务增速放缓在财务盈利能力的指标方面，嵊州新邻里置业公司的盈利能力存在欠缺，具体表现为主营业务收入增速放缓，行业整体滑坡，给企业综合发展带来不利影响。表4.12021年嵊州新邻里置业公司季度利润表（截取）单位：万元报表日期12月份9月份6月份3月份营业收入152,329.4783,719.1041,412.0517,965.11营业成本101,017.5856,408.5027,440.7914,462.81营业利润43,330.7820,794.159,103.05620.04净利润41,661.0719,225.878,855.23807.67基本每股收益(元/股)0.28000.12000.06000.004从表4.1嵊州新邻里置业公司2021年的财务报表可知公司的盈利情况，净利润不断下降，这是因为受到了疫情的影响，所有行业遭受重创，导致宏观经济不景气。（二）企业财务运营能力整体水平不高财务发展与财务获现能力一起构成了一个企业生存能力，要想使企业继续生存下去，最基本的条件就是，经费是否能有效使用，对于企业是否能正常发展，高效的运营是关键，以及企业财务发展能力等，从根本上讲，它事关企业的运行和发展。生产管理过程中，良好的发展能力，给企业源源不断地创造价值提升动力，由以上得分汇总表可分析，业内企业整体水平不高，并且地产业发展过程不长，从而造成产业之间竞争力水平的弱势。这种不足由地产业上市公司发展能力的特征所反映。所以如何改善地产业上市公司本身的财务状况以及运营能力，成为业界一大挑战课题。（三）企业财务结构不甚合理企业财务结构和企业综合成本等、财务风险控制水平的高低有直接的关联。作为资本密集型产业，房地产企业应始终保持合理的资本结构。目前我国房地产上市公司的资本结构整体上不够合理，对于房地产上市公司的资本结构来说，存在着宏观和微观的双重作用。通过数据分析，我们找到了企业资本结构、规模和发展能力、企业盈利能力，营运能力与其短期偿债能力负相关，从中可看出企业的业务。唯有妥善管理债务，充分考虑企业偿债能力等，企业才能够筹足资金，以适应工程建设与开发。

五、提升嵊州新邻里财务竞争力的建议和对策（一）建立健全财务管理制度房地产企业有必要根据自身实际，强化金融高层工作的设置与落实，强化财务评价与分析等，构建了财务成本管理系统，具体可从如下两点进行研究：第一，企业内部的成本管理中，在投资管理部门，强化企业内部管理，实现盈利。例如：在财务工作中，项目财务顶算等、财务结算和其他工作可每季度完成一次。必须全面提升内部资金合理利用水平，就必须加大竣工项目审批力度。对已经竣工的工程，还需更加认真地进行研究。保证资金管理合理等，由此推动了房地产企业财务工作精细化管理。二是企业要走自力更生的道路、全面参与模式，强化部门间的联系，逐步健全内部管理。建立每月和每季合理责任制、年度考核的对象，保证财务成本管理制度有效合理。（三）提高整合财务资源能力企业的财务能力包括不同竞争力财务资源、财务要素是密切联系、相互融合的。如果仅仅是一种独特专长或财务要素，就不可能是它的竞争力。所以只有将他们有机联系起来成为一个整体，以充分发挥它的功能。在财务要素整合过程，几乎涉及了企业内部管理中的每一个层面，它的本质是在于企业内部资源的优化配置。整合财务资源，对内部应设置合理激励和惩罚机制，构建合理绩效评价体系等。整合财务资源，在外部应统筹企业和供应商、顾客的感情，构建稳定合作，强化供应商质量监督。并且还要处理好与政府、银行的关系，建立良好的企业形象，有时还能通过政府得到给予一定的扶持，可以适当减轻企业成本，提升企业竞争力。（三）优化房地产企业资本管理制度首先，房地产企业管理者要划分员工等级。不同级别的雇员拥有不同权限，从而促进财务成本管理更加合理，做到科学地管理成本支付与成本资本审计。房地产企业有必要建立内部信息管理，保证资金筹集与管理合理等，从而达到房地产企业可持续发展的目的。企业财务人员要强化财务管理，考察日常资金流动情况，制定电子会计制度，确保基金的合理性和决算，加强资金控制，然后促进房地产企业逐步建立并完善基金管理制度，不断优化系统结构的实际应用。其次，不同的主体必须保证科学合理的财务数据，规范编制财务报表和最高会计报表，保证最高会计主体与成本会计主体的融合。最后，要实现不同会计主体之间的统一，逐步完善成本管理会计制度，保证房地产企业财务管理的合理性，需要进行全面的顶层点票和会计管理。

六、结论我国上市房地产企业可以通过提供优质服务、吸引新客户、留住现有消费者等方式，提高其在市场上的金融竞争力。本文结合财务核心竞争力评价体系对嵊州新邻里置业房地产公司的盈利能力、发展能力、营运能力、偿债能力进行分析，进而提出对财务核心竞争力的观点，并对财务核心竞争力指标进行选取，构建企业财务核心竞争力评价体系。从而对嵊州新邻里置业房地产公司今后发展提出合理化的建议。虽然本文结论已得出，但研究得过程仍有许多不足之处。如在财务核心竞争力评价体系指标得选取上存在不全面的问题。由于数据比较有限，导致在分析和研究四大指标不客观具体，使得本文的研究深度和广度均有待进一步提高。参考文献[1]DalnialH,KamaluddinA,SanusiZM,etal.DetectingFraudulentFinancialReportingthroughFinancialStatementAnalysis[J].TransatlanticReview,2019,2(2):17-22.[2]Xing-Guo

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