农田租赁协议范本及签订指南

农田租赁协议范本及签订指南一、引言农田租赁是农村土地流转的重要形式，对于促进农业规模化经营、提高土地利用效率、增加农民收入具有重要意义。然而，实践中因协议条款不完善、权利义务不明确引发的纠纷屡见不鲜。一份专业、严谨的农田租赁协议，是保障双方合法权益的核心依据。本文结合《民法典》《农村土地管理法》《农村土地承包法》等法律法规，提供农田租赁协议范本及签订指南，助力双方规范流转行为，防范法律风险。二、农田租赁协议范本农田租赁协议甲方（出租人）：______________________身份证号/统一社会信用代码：______________________地址：______________________联系方式：______________________乙方（承租人）：______________________身份证号/统一社会信用代码：______________________地址：______________________联系方式：______________________根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就农田租赁事宜达成如下协议：（一）租赁标的1.土地位置：甲方将位于______县（市、区）______镇（乡）______村______组的农田出租给乙方。2.土地面积：租赁农田面积为______亩（精确到小数点后两位，以实际测量为准）。3.土地四至：东接______，西连______，南邻______，北靠______（可附土地平面图作为附件）。4.土地类型：□耕地□园地□林地□其他农业用地（需明确具体类型）。5.土地权属：甲方对该土地享有合法的______（□承包经营权□集体土地所有权），权属证明文件为______（如《土地承包经营权证》编号：______）。（二）租赁期限1.租赁期限自______年______月______日起至______年______月______日止，共计______年。2.特别约定：（1）租赁期限不得超过甲方剩余承包期限（若甲方为承包户）；（2）租赁期限不得超过20年（根据《民法典》第七百零五条），超过部分无效。（三）租金及支付方式1.租金标准：每亩每年租金为人民币______元（大写：______）。2.租金递增：每______年递增一次，递增比例为______%（如“每3年递增5%”，可选项）。3.支付方式：□年付□季付□其他______（需明确支付时间）。示例：乙方应于每年______月______日前支付下一年度租金，首次租金于协议签订后______日内支付。4.租金调整：若遇国家政策调整或当地土地流转市场价格大幅变动，双方可协商调整租金，协商不成的，按原标准执行。（四）双方权利义务1.甲方权利义务（1）权利：有权按照协议约定收取租金；有权监督乙方合理使用土地（不得干涉乙方正常农业经营）；若乙方违反协议约定改变土地用途或闲置荒芜，有权要求乙方恢复原状或解除协议。（2）义务：保证土地权属清晰，无抵押、查封、纠纷或其他权利瑕疵；协助乙方办理土地流转备案手续（如需）；不得擅自收回土地或干扰乙方经营活动。2.乙方权利义务（1）权利：有权在农业用途范围内自主经营；有权享受国家农业补贴（如种粮补贴，需明确归属：□甲方□乙方）；若甲方违约，有权要求赔偿损失。（2）义务：按时足额支付租金；保持土地肥力，不得掠夺性经营；严格遵守土地用途管制，不得改变农业用途（如不得用于非农业建设、挖塘养鱼、种树等，需明确禁止行为）；不得闲置荒芜土地（根据《土地管理法》第三十七条，连续2年闲置的，甲方有权解除协议）；租赁期满后，将土地恢复原状或按照甲方要求交还（如保留基础设施，需明确）。（五）违约责任1.甲方违约：若甲方擅自收回土地或阻碍乙方经营，应向乙方支付违约金（金额为当年租金的______%），并赔偿乙方因投入（如种子、化肥、设施）造成的损失；若甲方未保证土地权属清晰，导致乙方无法经营，应退还已支付租金，并赔偿乙方损失。2.乙方违约：若乙方逾期支付租金，每逾期1日应按未支付金额的______‰支付违约金；逾期超过______日的，甲方有权解除协议，并要求乙方支付违约金（金额为当年租金的______%）；若乙方改变土地用途或闲置荒芜，甲方有权要求乙方恢复原状，逾期未恢复的，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿损失（如土地肥力下降的修复费用）。（六）争议解决本协议履行过程中发生的争议，双方应首先协商解决；协商不成的，按以下第______种方式解决：1.向______县（市、区）人民法院起诉；2.提交______仲裁委员会仲裁（需明确仲裁委员会名称）。（七）附则1.本协议自双方签字（或盖章）之日起生效。2.本协议一式______份，甲乙双方各执______份，______村（组）发包方备案______份。3.未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。4.本协议附件：□土地平面图□土地权属证明□其他______。甲方（签字/盖章）：______________________日期：______年______月______日乙方（签字/盖章）：______________________日期：______年______月______日发包方（村委会/组）备案意见：______________________签字（盖章）：______________________日期：______年______月______日三、农田租赁协议签订指南（一）前期调研：规避权属与用途风险1.核查土地权属：要求甲方提供《土地承包经营权证》《集体土地所有权证》等权属证明，确认甲方是否为土地的合法权利人（如甲方为承包户，需确认其承包期限剩余年限；如甲方为村集体，需确认其是否经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意）。向村委会或乡镇农业农村部门查询，确认土地是否存在抵押、查封或权属纠纷。2.确认土地用途：核查土地是否为基本农田（可通过“全国国土空间规划一张图”查询），基本农田不得用于挖塘养鱼、种树、畜禽养殖等非粮食生产活动（根据《基本农田保护条例》）。确认土地是否符合乙方经营需求（如种植蔬菜需排水良好的耕地，种植果树需园地）。3.了解当地政策：查询当地土地流转补贴政策（如部分地区对规模流转给予补贴）；了解土地流转市场价格（如通过乡镇农业农村部门获取当年流转均价）。（二）协商要点：明确核心条款1.租金约定：租金标准应参考当地市场价格（如XX镇2023年耕地流转均价为每亩每年____元），避免过高或过低；支付方式优先选择“年付”（降低承租人资金压力），避免“一次性支付”（若甲方中途违约，承租人维权困难）；递增条款可约定“每3年递增5%”（适应物价上涨），但需明确递增基数（如以初始租金为基数）。2.期限约定：期限应结合乙方经营计划（如种植多年生作物，期限需不少于5年），但不得超过20年（《民法典》规定）；若甲方为承包户，期限不得超过其剩余承包期限（如甲方承包期至2035年，租赁期限不得超过2035年）。3.用途约定：必须明确“农业用途”，并细化具体经营类型（如“种植粮食、蔬菜、水果等农作物”）；禁止条款需明确（如“不得用于非农业建设、不得挖塘养鱼、不得闲置荒芜”）。（三）条款审查：防范合同陷阱1.注意“模糊条款”：避免“乙方有权自主经营”未限定“农业用途”，需明确“在农业用途范围内自主经营”；避免“租金随行就市”未约定调整方式，需明确“调整需经双方协商一致”。2.防范“不公平条款”：拒绝“甲方有权随时解除协议”的条款（需明确解除条件，如乙方逾期支付租金超过30日）；拒绝“乙方承担全部风险”的条款（如“遇自然灾害，租金不予减免”，可约定“因不可抗力导致乙方无法经营的，租金可减免”）。3.明确“违约责任”：违约金比例应合理（如当年租金的10%-20%），避免过高（超过30%可能被法院调整）；损失计算方式需具体（如“损失包括种子、化肥、设施投入及预期收益”）。（四）签订流程：确保协议效力1.面签：双方应亲自签字（或盖章），不得代签（如需代签，需提供授权委托书，注明委托事项、权限及期限）。2.备案：根据《农村土地承包法》第三十六条，土地流转合同应当报发包方（村委会/组）备案。备案可避免甲方反悔，且便于政府部门监管。3.留存证据：签订后，乙方应留存协议原件、租金支付凭证（如银行转账记录）、土地权属证明复印件等，以备后续维权。四、常见问题解答（一）租赁期限超过20年怎么办？根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，协议中应明确期限不超过20年，且不超过甲方剩余承包期限。若需长期经营，可约定“租赁期满后，乙方有权优先续租”。（二）基本农田可以租赁种植果树吗？根据《基本农田保护条例》第十七条，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内从事下列活动：（一）建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动；（二）占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。因此，基本农田不得租赁种植果树，否则协议可能被认定为无效。（三）遇到征地，补偿款怎么分？根据《土地管理法》第四十八条，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费：归土地所有权人（如村集体）或原承包人（甲方）所有；安置补助费：归需要安置的人员（如甲方）所有；地上附着物和青苗补偿费：归乙方所有（若乙方种植了作物或建设了设施）。协议中应明确补偿款分配方式，避免纠纷。（四）承租人可以转租吗？根据《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此，若乙方需转租，应取得甲方书面同意，并在协议中约定“乙方有权转租，但需经甲方同意”。（五）协议无效的情形有哪些？1.甲方无权处分（如甲方不是土地的合法权利人）