租赁合同范本及范例星巴克门店案例

一、商业租赁合同的重要性及星巴克案例的参考价值商业租赁合同是连锁品牌实现选址落地、成本控制、品牌标准化的核心法律文件，其条款设计直接影响门店运营的稳定性与盈利能力。对于星巴克这类全球连锁品牌而言，租赁合同不仅是“物业租赁协议”，更是品牌战略落地的载体——通过标准化的租赁条款，星巴克实现了全球门店的形象统一、风险可控及长期收益保障。本部分将结合商业租赁合同的通用范本，以星巴克门店租赁策略为案例，解析连锁品牌如何通过合同条款实现“战略目标与法律风险”的平衡，为商业地产从业者、品牌拓展人员提供可借鉴的实操框架。二、商业租赁合同范本的核心条款及法律依据商业租赁合同的核心条款需围绕“明确权利义务、控制风险、实现战略目标”设计，以下为通用范本的核心条款及法律依据（以《民法典》相关规定为基础）：（一）主体信息条款：明确双方资质与责任核心内容：出租方：需注明名称、法定代表人、统一社会信用代码、地址（与产权登记一致）；承租方：需注明品牌主体（如“星巴克企业管理（中国）有限公司”）、法定代表人、统一社会信用代码、地址；特别约定：出租方需承诺“对租赁标的享有合法产权，无抵押、查封等权利瑕疵”；承租方需承诺“具备经营该品牌的资质（如食品经营许可证）”。法律依据：《民法典》第703条（租赁合同定义）、第509条（全面履行义务）。星巴克实践：星巴克会要求出租方提供《房屋所有权证》《土地使用权证》或《不动产权证书》复印件，并在合同中约定“若产权存在瑕疵导致门店无法运营，出租方需承担违约责任”。（二）租赁标的条款：精准描述物业状况核心内容：物业位置：需明确至“XX市XX区XX路XX号XX商场XX层XX号”（与房产证一致）；物业面积：需注明“产权面积XX平方米”“实际使用面积XX平方米”（以测绘报告为准）；物业用途：需明确“商业用途”（与规划许可证一致）；附属设施：需列出“空调、消防系统、水电管网、停车位”等配套设施的现状及维护责任。法律依据：《民法典》第704条（租赁合同主要内容）。星巴克实践：星巴克会要求出租方提供物业的《建设工程规划许可证》《消防验收合格证明》，确保物业符合“商业经营”的法定要求；同时在合同中明确“租赁标的包含门店招牌位、外摆区（若有）”，避免后续争议。（三）租赁期限条款：平衡稳定性与灵活性核心内容：期限：连锁品牌通常选择长期租赁（如10-15年），以保障门店运营的稳定性；起算日：需明确“自物业交付之日起算”（而非合同签订日）；续租条款：需约定“承租方在租赁期满前6个月书面通知出租方，享有优先续租权”（续租期限及租金可另行协商）。法律依据：《民法典》第705条（租赁期限限制）。星巴克实践：星巴克全球门店的租赁期限通常为10-15年，部分核心商圈门店甚至延长至20年，目的是锁定优质物业，避免因租金上涨或物业易主导致门店搬迁（如北京故宫店、上海外滩店均为长期租赁）。（四）租金及支付方式条款：明确成本与收益模式核心内容：租金模式：常见“固定租金”“固定租金+销售额提成”（星巴克常用模式）；固定租金：需明确“月租金XX元/平方米”“年递增率X%”（如每年递增3%）；提成租金：需约定“销售额超过XX元的部分，按X%计提”（如销售额超过100万元/年的部分，提成5%）；支付方式：需明确“每月5日前支付当月租金”“支付账户为出租方指定的银行账户”；其他费用：需区分“租金”与“物业费、水电费、税费”（如物业费由承租方承担，按商场统一标准支付）。法律依据：《民法典》第721条（租金支付期限）、第722条（租金未支付的违约责任）。星巴克实践：星巴克的租金模式多为“固定租金+销售额提成”，例如：某门店月固定租金为5万元，年销售额超过120万元的部分，按4%计提提成。这种模式的优势是双方共享收益——当门店业绩好时，出租方获得额外提成；当业绩不佳时，承租方可以降低固定成本压力。（五）用途限制条款：维护品牌形象与合规性核心内容：承租方需承诺“租赁标的仅用于经营‘星巴克’品牌咖啡及相关产品（如糕点、周边商品）”；禁止条款：不得转租、分租（除非经出租方书面同意）；不得经营与星巴克竞争的品牌（如麦当劳、瑞幸咖啡）；不得改变物业用途（如改为餐饮以外的业态）。法律依据：《民法典》第709条（承租方的合理使用义务）。星巴克实践：星巴克在合同中严格约定“门店仅能经营星巴克品牌产品”，且禁止出租方在同一物业内引入竞争品牌（如“出租方不得将本物业内的其他商铺租赁给从事咖啡零售的企业”）。这种条款确保了品牌形象的唯一性，避免因周边竞争导致客流分流。（六）装修与改造条款：标准化与甲方约束的平衡核心内容：装修方案：承租方需提交“装修设计图、效果图、施工方案”，经出租方书面同意后方可施工；品牌标准：承租方需遵守“品牌VI系统”（如星巴克的绿色logo、店内布局、家具风格），确保全球门店形象统一；装修责任：承租方承担装修费用，装修过程中需遵守物业的消防、安全规定；装修恢复：租赁期满后，承租方需将物业恢复至“毛坯状态”（或按出租方要求保留装修）。法律依据：《民法典》第715条（承租方的装修义务）。星巴克实践：星巴克的装修方案需经总部审核，确保符合“第三空间”的品牌定位（如木质家具、暖色调灯光、舒适的座椅布局）。同时，合同中约定“出租方需在收到装修方案后10个工作日内回复，逾期未回复视为同意”，避免因甲方拖延导致装修延误。（七）权利义务条款：双方责任的清晰界定核心内容：出租方责任：保证物业的正常使用（如水电供应、消防设施完好）；协助承租方办理营业执照、食品经营许可证等资质；承租方责任：按时支付租金；维护物业及附属设施（如空调、水电管网）；遵守商场的管理规定（如营业时间、卫生标准）；通知义务：若物业出现漏水、停电等情况，出租方需及时通知承租方；承租方若需调整营业时间，需提前通知出租方。法律依据：《民法典》第712条（出租方的维修义务）、第713条（承租方的维修请求权）。星巴克实践：星巴克会要求出租方在合同中约定“若物业出现故障导致门店无法营业，出租方需在24小时内修复，否则减免相应天数的租金”。这种条款保障了门店的运营连续性，避免因物业问题导致收益损失。（八）违约责任条款：合理约束与风险控制核心内容：出租方违约：若因出租方原因导致门店无法运营（如产权纠纷、未及时维修），出租方需承担“每日按未支付租金的X%支付违约金”，并赔偿承租方的装修损失、停业损失；承租方违约：若承租方逾期支付租金，需承担“每日按逾期租金的X%支付违约金”（不超过LPR的4倍，符合法律规定）；若承租方擅自改变用途，出租方有权解除合同，并要求承租方赔偿损失。法律依据：《民法典》第577条（违约责任的一般规定）、第585条（违约金的调整）。星巴克实践：星巴克的违约金条款通常“对等”——出租方与承租方的违约成本一致，避免因条款不公导致合同无效。例如：“若出租方未及时维修物业，每日赔偿承租方租金的0.5%；若承租方逾期支付租金，每日支付逾期租金的0.5%”。（九）争议解决条款：高效解决纠纷的路径核心内容：优先选择“协商解决”（如双方在争议发生后30日内协商不成，再通过法律途径解决）；若协商不成，选择“诉讼”或“仲裁”（需明确管辖法院或仲裁委员会，如“本合同争议由租赁标的所在地有管辖权的法院管辖”）。法律依据：《民法典》第577条（违约责任的承担方式）、《民事诉讼法》第23条（合同纠纷管辖）。星巴克实践：星巴克通常选择“诉讼”作为争议解决方式，因为诉讼判决具有强制执行力，且便于跨区域门店的纠纷处理。例如：“本合同争议由XX市XX区人民法院管辖”（租赁标的所在地法院）。（十）附则：其他重要约定核心内容：合同生效条件：需注明“本合同自双方签字（或盖章）并加盖公章后生效”；合同附件：需列出“物业产权证明、装修方案、租金支付账户”等附件，作为合同的组成部分；通知方式：需明确“书面通知”的送达方式（如快递、电子邮件），并约定“通知到达对方时生效”。三、星巴克门店租赁合同范例解析以下结合星巴克的实际租赁策略，对上述条款进行案例化解析，揭示连锁品牌如何通过合同条款实现“品牌标准化、风险可控化、收益最大化”：（一）租赁期限：长期稳定的战略选择范例条款：“本合同租赁期限为10年，自2023年1月1日起至2032年12月31日止。租赁期满后，承租方享有优先续租权，续租期限为5年，租金按当时市场价格协商确定。”星巴克逻辑：长期租赁可以锁定优质物业，避免因租金上涨或物业易主导致门店搬迁（如星巴克在东京银座的门店已租赁超过20年）。同时，优先续租权保障了门店的长期运营，符合星巴克“长期主义”的品牌战略。（二）租金模式：固定租金+销售额提成的双赢机制范例条款：“本合同租金采用‘固定租金+销售额提成’模式：（1）固定租金：月租金为6万元，每年递增3%；（2）提成租金：若门店年销售额超过150万元，超过部分按5%计提提成，每季度结算一次。”星巴克逻辑：固定租金保障了出租方的基本收益，提成租金则让出租方共享门店业绩增长的收益，激发其配合门店运营的积极性（如出租方会协助引流、提升物业周边环境）。这种模式也降低了星巴克的运营风险——当门店业绩不佳时，提成租金可以减少固定成本压力。（三）用途限制：严格的品牌专属约定范例条款：“承租方仅能将租赁标的用于经营‘星巴克’品牌咖啡及相关产品（包括但不限于咖啡、糕点、周边商品），不得转租、分租或改变用途。出租方不得将本物业内的其他商铺租赁给从事咖啡零售的企业（如麦当劳、瑞幸咖啡）。”星巴克逻辑：严格的用途限制确保了品牌形象的唯一性，避免因周边竞争导致客流分流。例如：星巴克在上海陆家嘴的门店，合同中明确约定“出租方不得将同一商场内的其他商铺租赁给任何从事咖啡零售的企业”，确保了门店的独家经营权。（四）装修规范：标准化与甲方约束的平衡范例条款：“承租方需提交装修设计图（包括平面图、效果图、施工图），经出租方书面同意后方可施工。装修需遵守星巴克品牌VI系统（如绿色logo、店内布局、家具风格），确保全球门店形象统一。装修过程中需遵守物业的消防、安全规定，若因装修导致物业损坏，承租方需承担赔偿责任。”星巴克逻辑：标准化装修是星巴克“第三空间”品牌定位的核心载体，通过合同条款确保了门店形象的一致性。同时，要求出租方在10个工作日内回复装修方案，避免因甲方拖延导致装修延误（如星巴克在杭州西湖的门店，装修方案经出租方同意后，仅用2个月就完成了施工）。（五）免责与不可抗力：应对突发情况的弹性条款范例条款：“若因不可抗力（如地震、疫情、政府行为）导致门店无法运营，承租方可以暂停支付租金，直至不可抗力消除。若不可抗力持续超过3个月，双方可以协商解除合同，互不承担违约责任。”星巴克逻辑：不可抗力条款是应对突发情况的“风险缓冲器”，例如：2020年疫情期间，星巴克通过合同中的不可抗力条款，与出租方协商减免了部分租金，降低了运营成本。这种条款体现了“共担风险”的合作理念，增强了双方的信任。四、商业租赁合同签订的实用注意事项结合星巴克的租赁策略，以下为商业租赁合同签订的实操要点，帮助品牌方实现“战略目标与法律风险”的平衡：（一）前期尽调：核查物业产权与周边环境产权核查：要求出租方提供《不动产权证书》《建设工程规划许可证》《消防验收合格证明》，确保物业符合“商业经营”的法定要求；周边环境尽调：调研物业周边的客流、竞争品牌、交通状况（如地铁口、公交站），评估门店的盈利能力；出租方信用核查：通过“企查查”“天眼查”查询出租方的信用记录，避免与失信企业合作。（二）谈判要点：争取有利条款租金减免：要求出租方提供“免租期”（如装修期间免租金），降低前期运营成本；装修补贴：争取出租方提供“装修补贴”（如每平方米补贴500元），减轻装修费用压力；竞争限制：要求出租方在合同中约定“不得将周边商铺租赁给竞争品牌”，确保门店的独家经营权；续租权：明确“优先续租权”的条件（如提前6个月通知），避免租赁期满后无法续租。（三）合同审查：专业律师的必要性法律合规性审查：确保合同条款符合《民法典》《商业特许经营管理条例》等法律法规的规定；风险识别：律师可以识别合同中的“陷阱条款”（如“承租方需承担出租方的税费”），并提出修改意见；条款优化：律师可以根据品牌的战略目标，优化合同条款（如“提成租金的计算方式”“违约责任的承担方式”）。（四）履行监控：定期核对租金与物业状况租金核对：每月核对租金支付情况，确保金额准确（如固定租金+提成租金的计算）；物业维护：定期检查物业的消防、水电设施，若发现问题及时通知出租方维修；合同变更：若因市场环境变化需要调整合同条款（如租金模式），需与出租方协商并签订补充协议。五、结论商业租赁合同是连锁品牌实现“选址落地、长期运营”的核心法律文件，其条款设计需兼顾“战略目标、法律风险、双方利益”。星巴克作为全球连锁品牌，其租赁策略的成功经验——长期租赁、固定+提成租金模式、严格的品牌限制、标准化装修——为商业地产从业者、品牌拓展人员提供了可借鉴的实操框架。在签订商业租赁合同时，建议品牌方：做好前期尽调、争取有利条款、聘请专业律师审查、定期监控履行情况，以实现“稳定运营、风险可控、收益最大化”的目标。附录：商业租赁合同范本（简化版）（注：本范本为通用版本，具体条款需根据实际情况调整，建议咨询专业律师。）商业租赁合同出租方（甲方）：______________________法定代表人：______________________统一社会信用代码：______________________地址：______________________承租方（乙方）：______________________（如“星巴克企业管理（中国）有限公司”）法定代表人：______________________统一社会信用代码：______________________地址：______________________第一条租赁标的1.1甲方将位于______市______区______路______号______商场______层______号的物业（产权面积______平方米，实际使用面积______平方米）租赁给乙方使用。1.2物业用途：商业用途（用于经营“星巴克”品牌咖啡及相关产品）。第二条租赁期限2.1租赁期限为______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。2.2租赁期满后，乙方享有优先续租权，续租期限为______年，租金按当时市场价格协商确定。第三条租金及支付方式3.1租金采用“固定租金+销售额提成”模式：（1）固定租金：月租金为