0626池州英伦天地定位及营销发展建议书77p

谨呈：上海农房集团·池州新时代置业池州·英伦天地商业定位及营销开展建议书上海华燕置业开展商业地产部二O一二年六月目录CATALOG

Part1：宏观及商业市场研究1.1城市解读1.2规划开展1.3城市商业格局1.4主城区商业调研1.5站前区商业调研1.6公寓市场调研1.7写字楼市场调研1.8小结Part2：本体解析及定位思考Part5：营销开展建议5.1营销总体战略5.2招商策略5.3销售策略5.4价格定位5.5返租策略5.6总销测算2.1工程概况2.2SWOT分析2.3资源挖掘2.4定位思考3.1婚庆市场解析3.2市场定位3.3功能分区3.4分区业态示意3.5消费者定位3.6产品定位3.7销售持有比例建议

Part3：方案一婚庆主题Part4：方案二潮流购物4.1市场定位4.2功能分区4.3分区业态示意Part1：宏观及商业市场研究Part2：本体解析及定位思考Part3：方案一婚庆主题1.1城市解读1.2规划开展1.3城市商业格局1.4主城区商业调研1.5站前区商业调研1.6公寓市场调研1.7写字楼市场调研1.8小结3Part5：营销开展建议Part4：方案二潮流购物1.地理区位优越，交通管线兴旺地处皖江城市带、长江经济带，长江南岸，安庆、铜陵之间，铁路、公路、水路、航空交通网络齐备，奠定经济开展的根底；2.人口密度低，城区人口较少池州地域面积8,272km²，全市常住人口约160万人，城镇人口66万人，主城区人口16万人；3.经济总体滞后，位列安徽城市后列据历年的经济指标及产值比，池州的经济开展一直缺乏支柱型实体产业，整体经济实力落后于安徽北部城市，在皖城市带中实力较弱；4.旅游产业成为经济支柱旅游业奉献最大，安徽省两山一湖主要组成，九华山景区作为重要的旅游资源，成为池州主要的财政收入来源；5.城市定位：生态、旅游、人居依托城市自然资源，政府在城市建设方面的投入比较大，在皖北地区及安徽长江沿线，乃至全省都是不可多得的生态旅游人居城市。1.1城市解读池州市区位优越、交通管线兴旺，但经济弱、人口少，位列安徽省主要城市后列，旅游业为其经济主要组成；从经济开展轨迹来看，健康平稳，这为未来商业开展铸造良好的大环境。Part1：宏观及商业市场研究41.宏观方面：皖江城市带承接产业转移示范区规划主轴重点城市该规划将东南沿海城市局部大型的生产企业引入安徽沿江城市，为当地经济提升提供了产业支持，随之带来人口、消费及城市经济的崛起。1.2规划开展承接皖江城市带开展契机，池州将从人居、旅游重镇向产业重点城市开展，主城区各板块功能明确，站前区将成为仅次于主城区的城市副中心，以商贸、物流、人居为主要方向，本案商业前景看好。2.市域规划：加强区域旅游联动、产业注入革新及城市功能完善一

轴：省域内重要旅游城市联动轴，一

带：利用区位、交通优势，促进沿江开展带开展，重点于工业与商业，三片区：明确城市内各项功能板块划分。3.主城区规划：“滨江环湖、五区三片〞确立城市各板块开展目标站前区——利用交通枢纽构建商贸和物流园区；围绕天堂湖形成以文化休闲、商务创意和特色居住为主要功能的综合型城市副中心。Part1：宏观及商业市场研究5中心城区站前区教育园区1.3城市商业格局城市定位：皖西南商贸中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休闲之都。现商业网点布局为“一主、二副、多点〞，本案位于站前区城市副商业中心。池州市各商业中心板块能级结构简述板块能级数量所处区位辐射范围商业功能典型形态一级市级（主）1主城区及全市范围主城区及全市范围购物、文娱、休闲、旅游并与金融、商务结合购物中心、百货、卖场、商业街等二级区级（副）2站前区、教育园区区域及差异化的全市范围商贸、物流、产业支撑及区域板块商业服务集中商业体、卖场、商业街、特色商业等三级社区级10池口、观湖、西门、和泰、翠微、江口、金安、贵池工业园、长江南路、教育园社区社区板块内保障该地居民的日常生活，提供必要的服务街铺、生活配套服务等齐山、平天湖旅游度假区Part1：宏观及商业市场研究6核心传统商圈：逐步配备完善辐射全市以秋浦路与长江路交汇处为200米半径的区域，也是目前最能聚集人气的，以乐天玛特为核心主力店，涵盖了整个城市最具代表性的商业网点，商业层级在当地属于主中端稍高。新兴商圈：提升档次及能级，差异化经营是指新近形成的以长江北路与百牙路交汇处中心形成的商业区，以商之都百货为核心主力店，相对而言其商业层级为目前池州最高。商业街：步行街、特色街网状排布，拉动消费群体目前池州有两条步行街，建设东路步行街、杏花西街；杏花西街是池州名副其实的步行街，全长250米左右。商业气氛浓、经营品种齐全。长江路、秋浦路、翠柏路是目前池州街铺构成的主要道路。长江路秋浦路翠柏路杏村西街百荷步行街新兴商圈核心传统商圈1.4主城区商业调研主城区商业为池州的商业核心，辐射整个城市，商业形态多样，涵盖百货、卖场、超市、特色商业街等，现有物业档次偏差，新供给商业档次及规模逐渐提升。Part1：宏观及商业市场研究7杏村路步行街位于整个商业核心南侧，商铺出租率近100%，以潮流运动服饰经营为主，其一层租金8-20元/㎡*天，同时杏村路步行街西街也成为整个池州商业的金街；长江路中段商铺以休闲服饰、珠宝、家电、餐饮等为主，租金位于2-8元/㎡*天不等；长江路北段商铺受商之都带动，整个租金维持在1.5-6元/㎡*天不等，主要以家电、数码、服装等为主。1.4主城区商业调研从整个租金分布来看，主城区内杏村路步行街出租率及租金最高，商业街经营层面主要集中于沿街一层，二层以上多为娱乐休闲、仓储、居住等功能。现有商业业态布局混乱，以零售、餐饮等为主，整体表现脏、乱、差。Part1：宏观及商业市场研究8项目名称地址发展商面积

（㎡）层数销售模式面积区间

（㎡）开盘日期销售价格（元/㎡）均价一层二层三层四层希望财富中心长江路、杏村路池州市希望置业投资有限公司9,1835F带租，4年、7%/年，后2年、8%/年13-602009-914,13350,00020,00012,0009,000金汇广场长江路、翠微路池州市同晖房地产开发有限公司3,8392F干售50-732009-1029,29538,00014,000无长江路商业街长江南路、烟柳路池州百大投资置业发展有限公司7,1703F带租3年，7%/年40-802010-722,09042,00021,000无华泰中鑫城长江路、池阳路池州市华泰置业发展有限公司10,0632F一带二干售60-1402010-121,39521,395无米兰阳光大厦长江路、秋浦路安徽省池州米兰阳光置业有限公司7,0005F1F最高13万/㎡，干售80-2002011-127,53090,00025,00015,00012,000金鼎大厦长江中路35号池州恒基房地产开发有限公司8,1653F干售50-1,0002011-122,43350,00013,00010,000无商之都商业街百牙路、长江路安徽商之都（池州）有限公司4,000二期2F一带二干售30-3002009-1016,00016,000无波斯曼广场长江南路418号池州市安得房地产开发有限公司6,9935F干售56-1202010-67,38620,00011,0008,0007,500君悦广场长江中路池州汇金国际投资有限公司50,000B1\5F带租2年15-1502012-6未开盘，首层5-6万/㎡同辉城市广场长江路翠微路池州市同晖房地产开发有限公司100,000B1\4F干售N/A2012-10未开盘，首层5-6万/㎡1.4主城区商业调研Part1：宏观及商业市场研究91.4主城区商业调研小结主城区商业整体能级较低，禁锢消费，缺乏引导，未来商业需从消费需求出发，商业时机点：注重消费环境及效劳的提升、消费主题时尚现代差异化，体验与消费有机结合等主城区现状：规划缺乏，结构不完善由于缺乏商业规划的引导，目前市区商业网点结构体系不明确，没有形成合理的商业层面结构；商业档次低，布局乱，环境差现状商业网点整体层次偏低，除了长江中路－秋浦中路稍具规模外，其它地区普遍存在小、散、乱的状况；商业网点配套不全，消费禁锢与流失目前池州市新兴住宅区、新区主要依靠自发形成的沿街商铺满足一般性消费，而有规模的商业网点开展滞后，工程配套不全；商业网点建设同质化现象严重政府调控力度缺乏，商业网点建设存在低水平重复建设的现象。杏村东路、国丰精品街、恒基商务广场、兴佳商城等均以小商品零售为主，严重的重复建设对核心商圈的开展极为不利。未来商业启示：随着城市经济的日益提升，消费者需求将从根本的衣食住行向精神需求提升，主要表现为：对购物环境及效劳的高要求，消费内容多样化时尚化要求，体验式休闲与消费的有机结合等。主城区由于老城区传统大布局的限制在一定程度上制约其开展革新的步伐，站前区未来商业时机明显。Part1：宏观及商业市场研究101.5站前区商业调研站前区为池州城市副商业中心，依靠交通枢纽优势，承担文化休闲、现代商贸及生态居住等功能，本案地处站前区核心板块——商务区板块。规划定位：站前商贸区区级商业中心

规划功能：效劳于大商贸、大流通的商贸物流区为主，兼有一定的积聚辐射功能，突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、效劳等内容，形成自身特色。本工程商业地块Part1：宏观及商业市场研究111.5站前区商业调研站前区为池州城市副商业中心，依靠交通枢纽优势，承担文化休闲、现代商贸及生态居住等功能，本案地处站前区核心板块——商务区板块。池州国际汽车城池州百汇广场豪丰家居城徽商大市场上海城长途汽车站公交总站世纪广场碧桂园英伦城邦义乌小商品城甲地商贸城万盛广场东榕新天地高速秋浦天地齐景甲苑本案桂花城翠屏苑碧桂园英伦城邦齐景甲苑高速秋浦天地翠屏苑桂花城碧桂园凤凰酒店区域商业区域住宅Part1：宏观及商业市场研究12项目名称地址发展商商业面积

（㎡）商业

层数状态面积区间（㎡）开盘日期均价（元/㎡）销售价格（元/㎡）销售模式一层二层三层及以上甲地国际商贸城经五路与纬四路安徽甲地置业有限公司82,3056销售者40-1202009.6.253,7114,000-7,5003,200-3,800干售，一附二，其他单售义务小商品城站前区纬四路北侧安徽龙云建设投资集团置业开发有限公司110,0004销售中30-1502010.1.65,3294,200-7,9883,200-3,900一附二、一附二九华山佛教文化城318国道与站前路池州深安投资发展有限公司45,4453销售者70-1202011.5.214,2044,800-7,9003,200包租，两年，每年5%万盛广场齐山大道与太平路池州市银华置业有限公司52,0003尾盘30-4002011.9.256,128沿街单层：

1.2-1.6万单层：6,900

一附二：9,0005,700一复二，大面积户型优惠幅度不大世纪广场客运总站正对面池州市世纪置业发展有限公司77,0006尾盘30-1202009.10.25,771沿街：1.1-1.5万

内街：5,000-1万3800干售、一附二徽商城站前区2号池州徽池市场开发有限公司32,1803尾盘90-1202009.53,265一付三外：5,800一拖三内：3,600-3,800干售，可委托经营上海城汽车站正对面安徽齐山房地产开发公司130,0006运营中30-1202008.9.285,160沿街：1.2-1.5万内街：7,000-8,0003,300-5,700包租，单层包租销售，5年，6%/年。豪丰国际家居装饰城汽车总站西侧安徽省池州市豪丰置业有限公司120,0003运营中100-5002008.74,528一附二9,036-13,0003057一附二、一附三池州国际汽车城站前区长江南路安徽省池州市和兴园房地产开发有限公司40,0002运营中103-1362010.2.104,177首层：5,052一附二：3,800无部分干售，首层及一附二1.5站前区商业调研站前区商业以销售为主，多以一附二、一附三等形式：市场类一附二沿街均价可达7,900元/㎡；主题商业类一附二可达9,000-15,000元/㎡，首层沿街最高可达16,000元/㎡；三层以上为商业配套用房及公寓，单价维持在3,500元/㎡左右；带租情况较少，多以抵扣总价形式操盘。现有商业运营较差，空置率偏高，租金偏低元/㎡*天不等。Part1：宏观及商业市场研究131.5站前区商业调研典型案例解析万盛广场：基于市场差异化定位，招商先行，主力店入驻成为营销宣传的必杀技，统一运营管理，促进商业快速高价值去化。Part1：宏观及商业市场研究141.5站前区商业调研典型案例解析甲地国际商贸城：概念营销仅能解燃眉之急，不能长久保证，面对庞大的去化压力，工程运营执行并无实际的成效，销售必将难上加难。工程启示“雷声大雨点小〞不是商业营销长久之计，宣传与执行同步进行才是根本；营销定位必须以可执行可操作为根本，步步为营逐步实现；明确各区域各物业功能，商业与商住营销需明确区分，分别对待，不能混为一谈。Part1：宏观及商业市场研究151.5站前区商业调研典型案例解析上海城：带租约销售，保证其营销阶段去化，但因其主题定位不明确，造成现阶段运营混乱，空置率巨大。工程位于池州市站前区商业中心位置，占据四条道路的主要商业街面。工程总占地52200平米，总建筑面积约13万多平米。定位：商业地产“HOPSCA〞概念和建筑设计理念。囊括名品商业、酒店、餐饮、娱乐、办公、家庭旅馆等。营销：商业分层销售，包租5年30%回报率，直接抵扣房款，促进快速去化。Part1：宏观及商业市场研究161.5站前区商业调研典型案例解析徽商城：明确定位，根据开展需求合理规划产品，执行围绕定位，以商业执行力度促进销售去化。Part1：宏观及商业市场研究17优点：广告展示及商业气氛包装较好1.5站前区商业调研典型案例解析豪丰国际家居装饰城：作为站前区率先运营的商业工程，区域尚处于建设集中期，且消费需逐步引导，商业的繁荣必须经历培育期，过程中需加强运营管理及宣传推广力度。空置率较大内部经营主要集中于首层Part1：宏观及商业市场研究18主城区板块站前区板块甲地王座广场地址：经五路与纬四路体量：29,780㎡销售均价：3,700元/㎡面积区间：40-120㎡市场情况：去化情况良好米兰阳光大厦地址：秋浦路与长江路体量：20,380㎡销售均价：5,700元/㎡面积区间：50-90㎡市场情况：区位条件好，商住皆宜和谐公馆地址：长江路和和谐路体量：23,162㎡销售均价：4,800元/㎡面积区间：40-100㎡市场情况：去化较慢，现主打学区房1.6公寓市场研究池州市公寓市场处于起步阶段，现有工程主要集中在主城区及站前区板块，销售均价以主城区最高达5,700元/㎡，站前区那么较差至3,700元/㎡，且市场未来公寓供给主要以站前区为主，供给偏大，竞争剧烈。甲地王座广场米兰阳光大厦和谐公馆同辉城市广场君悦广场世纪广场上海城徽商城长江大厦Part1：宏观及商业市场研究191.7写字楼市场研究池州第三产业仅旅游业独占鳌头，写字楼市场需求较少，现主要分布于主城区及城南新政府所在地CBD板块；市场供给写字楼去化主要以小面积分隔为主，以公寓办公均可迎合市场；单纯以写字楼销售仅CBD板块数个工程，去化较差。主城区板块站前区板块米兰阳光大厦和谐公馆长江大厦Part1：宏观及商业市场研究金鼎大厦池州商会大厦项目名称地址物业类型建筑面积面积区间销售均价去化表现米兰阳光大厦长江路与秋浦路公寓、写字楼23,75940-605,700公寓办公双重功能，城市核心优势金鼎大厦长江中路35号写字楼31,45040-605,500利用区位及小面积优势促成去化和谐公馆长江路和和谐路公寓、写字楼23,12640-1004,800办公方向去化差，改为学区公寓进行销售长江大厦长江路和和谐路酒店、写字楼25,81740-604,000为政府行政部门定制开发池州商会大厦长江路石城大道酒店、写字楼54,00080-11804,200整体去化缓慢红森国际大厦长江南路、南外环写字楼61,76570-1804,350整体去化缓慢中环大厦长江路和和谐路写字楼38,00040-60N/A为政府行政部门定制开发红森国际大厦中环大厦城南CBD板块池州写字楼集中分布于城南CBD板块，多数案例小面积分隔主打宜住宜办公，单纯写字楼产品市场接受度差，去化慢，成交单价与公寓相仿。20宏观市场商业市场1.8商业市场研究小结Part1：宏观及商业市场研究2122Part1：宏观及商业市场研究Part2：本体解析及定位思考Part3：方案一婚庆主题Part5：营销开展建议Part4：方案二潮流购物2.1工程概况2.2SWOT分析2.3资源挖掘2.4定位思考2.1工程概况本案地处池州市站前区商贸核心板块，纬四路以南经五路以东，总建筑面积48,228㎡，其中商业面积35,205㎡，公寓式酒店面积13,023㎡；商业为2-3层沿街商铺。经五路万罗山路纬六路Part2：本体解析及定位思考23分项面积（㎡）层数1号楼20,880122号楼2,27133号楼3,29135号楼1,70226号楼1,20827号楼4,05638号楼87629号楼836210号楼662211号楼868212号楼1,506215号楼1,144216号楼736217号楼2,687318号楼2,076319号楼1,743320号楼1,6863合计48,228122.2SWOT分析总体战略：开掘区域优势，结合自身特点，差异化定位；从市场出发，迎合消费，并进行挖掘、引导；坚持专业的操盘模式。时机+优势〔SO〕利用交通枢纽优势及建筑特色，发挥品牌优势，差异化定位，抢占市场先机。优势+威胁〔ST〕差异化开展，躲避竞争风险，市场定位为先，营销可执行性的专业操盘模式。劣势+时机〔WO〕放眼市场未来，迎合消费需求的提升，引进现代商业理念，开掘引导消费。威胁+劣势〔WT〕以市场为出发点，与周边商业形成互补效应；专业合理操盘。总体战略开掘区域优势，结合自身特点，差异化定位；从市场出发，迎合消费，并进行挖掘、引导；坚持专业的操盘模式。优势〔S〕地处站前区商务核心板块，城市交通条件优越；工程建筑风格独特，前期品牌形象已初步塑成，且拥有局部原生态景观资源，对商业整体形象的打造有利；劣势〔W〕工程周边区域商业层次偏低，商业气氛薄弱，主要以低端专业市场为主，目前人气欠缺，消费模式普遍比较单一，对非临街商铺接受程度将是一种挑战。时机〔O〕城市经济稳步开展，产业转型，城市商业空白大，时机明显；站前区全面转型，市中心区域扩张，未来居住人口导入数量巨大，未来商业潜力巨大威胁〔T〕区域未来商业推出量较大，大量商铺的集中供给，同质化竞争，将对本工程的招商及销售带来挑战；非专业操盘所带来的风险。24Part2：本体解析及定位思考2.3资源挖掘本案拥有开发商高品牌形象、优良的生态景观及城市核心交通枢纽中心三项资源地块的良好生态和景观优势明显本案东南角拥有自然绿化景观三大资源优势环境资源品牌资源交通资源住宅的热卖已树立的工程高端的品牌形象25Part2：本体解析及定位思考农工商房地产〔集团〕股份，前身为上海农口房产联合开发经营总公司，光明食品集团都市效劳业板块的骨干企业，成立于1988年5月，注册资本为11.2亿元，截止2021年底总资产131亿元。一级资质房地产开发企业；中国房地产协会理事单位、上海市房地产协会副会长单位。农房集团房地产开发业务主要立足于上海，稳固长三角，面向全国。集团已经在上海、江苏、浙江、安徽等省市开展了房地产开发业务，具有跨地区开发经验。农房集团成立22年来，累计开发各类住宅面积近1000万㎡。2005-2021年，连续四年荣获“中国房地产百强企业〞称号；2021中国房地产百强企业-明星企业荣誉称号，名列第3位；2021年，农房集团荣获中国房地产百强企业--稳健性TOP10；2021年，农房集团荣获2021年中国房地产百强企业——稳健性TOP10……2.3资源挖掘品牌形象：英伦城邦的热卖在池州房地产市场已经奠定优良的开发商品牌形象，后续商业宣传推广应紧密结合这一优质平台，将品牌形象与商业品质完美结合。风景英伦品牌基础英伦城邦的倾城热销品质铸造风情住宅高品质交付臻品呈现英伦天地强势呈现26Part2：本体解析及定位思考2.3资源挖掘环境资源：建筑规划独特的英伦风情，背山面水优质自然景观，将现代商业与生态有机的结合，以体验吸引消费者，在体验的同时进行消费。英伦风情商业街区绿山镜湖环绕

旅游游山玩水间，一杯清茶一份佳肴，慢慢融入景致之中。摄影独有的英伦建筑风情、天然雕饰的自然景观，成为摄影取景最正确目的地；休闲站前区商务生活休闲中心，远离城市喧嚣的归隐地，在自然中享受现代生活；27Part2：本体解析及定位思考江浙沪经济圈江西、武汉等周边省市安徽中北部皖南2.3资源挖掘交通资源：本案地处皖南地区重镇及沿江产业链关键节点城市的城市交通枢纽核心区域—站前区，组合利用交通资源，导入城际外来消费，确保未来商业消费者基数。九江安庆铜陵芜湖马鞍山南京宁安城际铁路新建客运专线，全长258公里，其中江苏省境内33公里，安徽省境内225公里。设计时速200公里以上，规划运输能力为日发送旅客列车125对。通过沪宁城际高铁与上海快速连通。预计于2021年通车。沿线站点：南京南站～江宁南站～马鞍山东站～当涂东站～芜湖站～弋江站～繁昌西站～钟鸣北站〔预留〕～铜陵站～马衙站～池州站～晏塘站〔预留〕～长风站〔预留〕～安庆站。沪宁城际高铁京沪高铁京台高铁合肥皖南黄山城际铁路宁安城际铁路池州池州借助城际铁路、高速、高铁等，扩大池州辐射范围，并缩短直达时间。3-4小时到达1-2小时28Part2：本体解析及定位思考定位核心问题的思考工程所处站前区处于人口引入初期阶段，消费商圈尚未形成，周边人流量少，缺乏成熟的商业气氛周边大型居住社区所配套的底商由于人口尚未入住，处于闲置状态，空置率50%以上周边散铺众多，且空置率极高站前区初期以专业市场为主，现又有生活效劳中心、主题娱乐休闲等商业，商业供给大类型庞杂但消费低，导致目前租金单价低；如何在大量竞争工程中寻求稳定增长、收益可观，资金回笼速度快的平衡，成为主要难点，收益的最大化。自身资源的价值联动与深化，跳出区域市场同质化竞争，满足提升、引导引入消费，打造主题型特色商业定位核心理念2.4定位思考定位核心问题的思考从区域消费基数、商业现状及自身开发目标出发，本案商业定位需坚持：自身资源的价值联动与深化，跳出区域市场同质化竞争，引入消费，打造主题型特色商业。29Part2：本体解析及定位思考2.4定位思考迎合现代消费深层挖掘，填补区域商业空白，并利用本案景观、交通优势，从利于本案整体形象及商业可执行角度出发，确定其未来开展方向。资源的充分利用：本地区拥有丰富的景观、人文资源，英伦风格已成深入人心，成为当地炙手可热的婚纱摄影首选地，为充分整合工程独有资源，防止工程后期产品单一，必须以特色主题将商业整体串珠成链，将各种业态充分融合，满足了各个消费群的需求。

产业链的充分延伸：如只局限于传统的餐饮、购物、娱乐功能，对工程与开发商的长期开展存在一定抗性；所以必须以特色主题的筹划能延伸和培育产业链，构建更丰富、更多元化的产品功能结构。努力实现消费群的“常留、常住、常来。〞通过延伸产业链，延伸消费链，提升价值链。形象的整体提升：特色商业主题有利于工程整体形象在区域的先期导入，塑造良好的品牌形象，并减少工程工程后期招商的难度。【工程未来开展方向】主题筹划切入点30Part2：本体解析及定位思考2.4定位思考满足提升型引导引入型区域基本需求主城区16万居住人口提升型需求；站前区规划近12万的居住商贸人口基本需求；旅游产业所带动的消费需求。城市商业现状以卖场、商业街为主基调，商业能级低，整体表现脏乱差；零售、餐饮、娱乐等业态供给量小档次低，市场机会明显；消费选择性低，造成禁锢及流失。本体资源优势池州独有的绿山湖景英伦风情的商业街区，取景采风必达之地；地处站前商贸区核心区位，城际交通完善，将快速拉动周边城市消费的互通。现代城市生活中心婚庆主题商业街区时尚潮流购物街区+31本案商业的主要及必要组成局部Part2：本体解析及定位思考Part1：宏观及商业市场研究Part2：本体解析及定位思考Part3：方案一婚庆主题Part5：营销开展建议Part4：方案二潮流购物3.1婚庆市场解析3.2市场定位3.3功能分区3.4分区业态示意3.5消费者定位3.6产品定位3.7销售持有比例建议

32时尚主题婚庆FashionthemeweddingPart3：方案一婚庆主题33婚庆行业开展的现状，通过数字看全国的情况：1000万对——每年全国登记结婚新人数3000亿元——全国结婚人群，每年用于结婚当日消费额3％———2006年我国结婚效劳市场消费总额15392亿元，结婚消费拉动GDP增长3%。30%

———以大约每年30%递增160000——全国大中城市每对新人平均结婚消费为80000—250000元31％———新婚人群愿意把积蓄的31%用于婚庆有关的消费21%———

1988—1990年人口出生率高达21%，此类人群将于2006—2021年进入婚育顶峰期全国婚庆市场概况婚庆文化作为现阶段热门行业，主要源于市场庞大需求及现代消费理念的促进，无论从行业数据还是市场表现，婚庆主题商业市场开展前景看好。343.1婚庆市场解析Part3：方案一婚庆主题安庆铜陵芜湖马鞍山宣城黄山池州序号皖南城市常住人口（人）年结婚人数（人）1池州1,402,51826,2802芜湖2,263,12347,5263宣城2,532,90048,1254马鞍山1,366,30225,6865铜陵723,95813,8286黄山1,359,00023,103合计9,647,801184,548本案所处区位为皖南区域交通要塞，立足池州辐射皖南地区，池州年新婚人数约2.6万人，并逐年递增，皖南地区新婚人数达18余万人，从消费基数上保证婚庆产业未来的繁荣，未来池州城际高铁的建成，为消费的流入提供保障。第六次全国人口普查池州常住人口140万，2021年度结婚人数26,280人，逐年平稳增长，约4%递增率。池州地处皖南区域交通要塞，距皖南其他六市交通快捷，第六次人口普查中皖南区域总人口965万人，其中2021年新婚总人数约18万人。如仅限于池州范围内，假设新人用于婚庆消费5000元/人，那么池州市场可实现1.3亿元年消费额。如放眼皖南地区，假设新人用于婚庆消费5000元/人，市场占有率20%，那么整个皖南市场可实现约2亿元年消费额。如以池州为核心，辐射皖南地区，放眼未来轨交所带动的“皖湘浙苏〞大区域联动，保守预计年消费额逾越3亿元。35合肥九江南京3.1婚庆市场解析Part3：方案一婚庆主题编号名称地址A薇薇新娘婚纱摄影名店长江中路万花超市B新天地婚纱写真会馆贵池区长江中路C金巴黎数码婚纱摄影贵池区百牙中路D亲密爱人婚纱摄影贵池区建设中路E真爱流行婚纱馆贵池区建设东路F婚纱艺术摄影广场贵池区百牙中路G天长地久婚纱摄影机构池州市翠柏中路H世纪风婚纱影楼贵池区秋浦中路I时尚婚纱影楼贵池区长江中路J东方新娘婚纱影楼杏村文化商业街池州当地婚庆公司有10家左右，根本集中在市区范围，其中规模影响力较大的为巴黎婚纱、薇薇新娘，专业的婚纱摄影基地在池州还没有建立起来，池州当地婚纱主要还是面向散户零售；市场整体表现：规模小、分布散、档次低、利润高、开展空间大。363.1婚庆市场解析Part3：方案一婚庆主题一张城市特色名片——徽州浪漫之都婚庆特色主题的兴起为我们操作本工程提供可参考的思路，依靠英伦独有的风格及工程东南部天然生态景观打造城市特色名片，并以此聚揽人气、带动相关产业与商业的繁荣，使工程成为独具特色的商业时尚地带。37Part3：方案一婚庆主题序言A、尽享现代城市生活B、为浪漫增彩涂色C、见证神圣时刻D、在自然中抛洒幸福E、属于自己的时刻功能定位餐饮、娱乐、休闲及配套商业婚庆主题商业街婚庆主礼堂户外婚庆广场精品商务酒店业态分布餐饮、特色美食、娱乐天地、休闲步行街、现代生活必需等婚纱\礼服、摄影及器材、婚庆\喜庆用品、家居用品、美容SPA化妆等婚庆餐饮、婚庆礼堂、婚庆策划及婚庆产业商务中心、婚庆其他配套室外主题婚庆场所、室外派对、室外婚礼仪式等面向旅游、商务等客群，在平天湖之畔享受生态精品酒店服务营销发展销售，3F先持有运营，再择机销售销售先持有运营，再择机销售自持产权式酒店投资型产品，销售结合“徽州浪漫之都〞婚庆主题，本案商业分为以下5局部，各局部的功能、业态及营销开展定位如下：383.2市场定位Part3：方案一婚庆主题现代城市生活中心婚庆主题街区婚庆餐饮、礼堂、商务配套等户外主题婚庆广场生活精品超市，电影院精品商务酒店根据不同业态所需产品特点，结合本案商业整体协调性及人流最大限度的共享，各业态布局如下：39婚庆主题9,538㎡餐饮娱乐及配套商业25,667㎡产权酒店

13,023㎡3.3功能分区Part3：方案一婚庆主题商务酒店大型餐饮、礼堂及婚庆配套生活超市影院婚纱\礼服\影楼婚纱\礼服\珠宝饰品婚纱\礼服\影楼家居、装饰美容\SPA\纤体特色美食、娱乐休闲家居、装饰喜庆用品婚纱\礼服\饰品咖啡\茶座主题餐饮轻餐饮\咖啡\茶座\办公社区配套商业、休闲娱乐主题餐饮\娱乐户外婚庆广场Part3：方案一婚庆主题40方案一分区业态示意总图尽享欢聚与生活现代城市生活中心——精品生活超市、品牌连锁院线3.4分区业态示意以“精品生活超市、品牌连锁院线〞为主力店，满足站前区导入居住、商务人口的生活需求，以精品及现代为定位主基调，差异化运营，吸纳城市提升型消费。Part3：方案一婚庆主题41尽享欢聚与生活现代城市生活中心——餐饮、特色美食、娱乐天地、休闲步行街、配套商业婚庆餐饮小资情调COFFE、茶座特色美食休闲娱乐423.4分区业态示意Part3：方案一婚庆主题婚庆产业链业态示意：业态涵盖从婚礼筹备、新人装扮、婚房装饰、婚纱拍摄、喜庆礼品及婚宴举行等。婚纱礼服珠宝饰品摄影影楼喜庆用品美容化妆及SPA装饰家居用品婚宴、礼堂婚庆策划433.4分区业态示意Part3：方案一婚庆主题为浪漫增彩涂色婚庆主题商业街：婚纱、礼服、饰品及影楼443.4分区业态示意Part3：方案一婚庆主题为浪漫增彩涂色婚庆主题商业街：婚庆\喜庆用品、家居用品、美容SPA化装453.4分区业态示意Part3：方案一婚庆主题见证神圣时刻婚庆主礼堂：婚庆礼堂、婚庆筹划公司及婚庆产业企业商务中心、婚庆其他配套463.4分区业态示意Part3：方案一婚庆主题在自然中抛洒幸福户外婚庆广场——室外主题婚庆场所、室外派对、室外婚礼仪式等473.4分区业态示意Part3：方案一婚庆主题属于自己的时刻精品商务酒店——面向旅游、商务等客群，在平天湖之畔享受生态精品酒店效劳483.4分区业态示意Part3：方案一婚庆主题3.5消费者定位以站前区居住、商旅消费者为核心消费群体，借助城市干线及城际交通，差异化目的型型吸纳消费。核心消费群体次级消费群体增长型消费群体城市交通干线所带动的池州其他城镇目的性消费群体池州市站前区、主城区内目标消费群体、站前区旅游、商务群体高速干线及城际铁路带动的周边城市目的性消费群体及旅游偶然性消费群体49Part3：方案一婚庆主题根据现有规划，本案商业由首层19㎡袖珍商铺、1、2F沿街商铺、集中式单层商铺及酒店式公寓四种产品组成，另可迎合区域市场对沿街商铺接受度的灵活性，建议推出1、2F及一附二小面积低总价沿街商铺。503.6产品定位Part3：方案一婚庆主题类型位置面积（㎡）面积区间（㎡）沿街商铺1F4,58519-802F4,5853F4,584内街商铺1F4,76978-802F4,769集中式商业1F3,9711,352、2,6192F3,9713F3,971产权式酒店4-12F13,02347合计48,228

持有局部〔39%〕：2\3\18\19#沿街3F商业、1\7\11\17#集中式三层商业。销售局部〔61%〕：商业街〔内街、外街〕1\2F、局部3F商铺、酒店式公寓4-12F。51123567891011121516171819203.7销售持有比例建议Part3：方案一婚庆主题分项楼号类型位置面积（㎡）持有部分1号楼配套商业1-3F7,8572号楼整层商业3F7573号楼整层商业3F1,0977号楼整栋商业1-3F4,05611号楼整栋商业1-2F86817号楼整栋商业1-3F2,68718号楼整层商业3F69219号楼整层商业3F581小计

18,595销售部分1号楼产权式酒店4-12F13,0232号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,5143号楼1\2F独立产权商铺1-2F2,1945号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,7026号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,2088号楼1\2F独立产权商铺1-2F8769号楼1\2F独立产权商铺1-2F83610号楼1\2F独立产权商铺1-2F66212号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,50615号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,14416号楼1\2F独立产权商铺1-2F73618号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,38419号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,16220号楼1\2\3F独立产权商铺1-3F1,686小计

29,633合计48,228持有比例持有商业总面积39%销售比例销售商业总面积61%方案二建议：销售比例控制在63%，以1\2F沿街及内街商铺为主，局部3F；持有比例控制在37%，以集中式商业及局部3F商业为主，先招商运营，表达其价值，再择机去化。523.7销售持有比例建议Part3：方案一婚庆主题持有局部〔37%〕：2\3\18#沿街3F商业、1\7\11\17#集中式三层商业。销售局部〔63%〕：商业街〔内街、外街〕1-2F、局部3F商铺，酒店式公寓4-12F。12356789101112151617181920分项楼号类型位置面积（㎡）持有部分1号楼配套商业1-3F7,8572号楼整层商业3F7573号楼整层商业3F1,0977号楼整栋商业1-3F4,05611号楼整栋商业1-2F86817号楼整栋商业1-3F2,68718号楼整层商业3F692小计18,014销售部分1号楼产权式酒店4-12F13,0232号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,5143号楼1\2F独立产权商铺1-2F2,1945号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,7026号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,2088号楼1\2F独立产权商铺1-2F8769号楼1\2F独立产权商铺1-2F83610号楼1\2F独立产权商铺1-2F66212号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,50615号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,14416号楼1\2F独立产权商铺1-2F73618号楼1\2F独立产权商铺1-2F1,38419号楼1\2\3F独立产权商铺1-3F1,74320号楼1\2\3F独立产权商铺1-3F1,686小计30,214合计48,228持有比例持有商业总面积37%销售比例销售商业总面积63%Part4：方案二潮流购物Part1：宏观及商业市场研究Part2：本体解析及定位思考Part3：方案一婚庆主题Part5：营销开展建议4.1市场定位4.2功能分区4.3分区业态示意53现代城市生活体验中心

多彩潮流购物街

产权式酒店沿街商业1-4、7、15-18号楼25,667㎡

商业步行街5、6、8-10、11-14号楼9,538㎡

2号楼4-12F13,023㎡集中式餐饮休闲娱乐一站式悦活中心

儿童体验、幸福女人街、运动体验、婚纱工艺区等多业态，体验多彩生活

地处站前区，占领交通要塞，提供便捷精品商旅酒店服务销售/自持：大面积经营区域自持，获取稳定现金流回报，其他沿街商铺销售。

销售：多主题分区定位，统一运营管理，小面积独立产权高回报去化。

销售：品牌商务酒店全程托管，推出低总价稳定收益投资型产品。分物业分布区域功能定位开展定位4.1市场定位开启池州站前区现代城市全要素生活：餐饮、娱乐、购物、休闲、生活、商务多主题多功能商业街区Part4：方案二潮流购物54现代城市生活中心多彩潮流购物街主题休闲广场精品商务酒店9,538㎡25,667㎡13,023㎡4.2功能分区以现代城市生活为主基调，辅以主题潮流购物街、户外休闲广场及精品商务酒店，打造池州站前区一站式现代生活体验中心。N/APart4：方案二潮流购物55商务酒店大型餐饮、礼堂及婚庆配套生活超市影院幸福女人街幸福女人街幸福女人街幸福女人街婚纱工艺区特色美食、娱乐休闲亲子购物中心运动体验购物街潮流品牌街咖啡\茶座主题餐饮轻餐饮\咖啡\茶座\办公社区配套商业、休闲娱乐主题餐饮\娱乐户外休闲广场方案二分区业态示意总图Part4：方案二潮流购物564.3分区业态示意现代城市生活体验中心〔与方案一相同〕：聚集特色餐饮、娱乐、休闲等业态——悦活商业中心、乐享其中57Part4：方案二潮流购物多彩主题商业街——多彩生活儿童体验中心、幸福女人街、潮流购物、运动体验、婚纱工艺区等多主题商业街58Part4：方案二潮流购物4.3分区业态示意59Part1：宏观及商业市场研究Part2：本体解析及定位思考Part3：方案一婚庆主题Part5：营销开展建议Part4：方案二潮流购物5.1营销总体战略5.2招商策略5.3销售策略5.4价格定位5.5返租策略5.6总销测算站前区前期去化情况较好，但经营空置率高达80%以上，随着大量商铺入市，销售开始日趋艰难，售而不营的状况从长远来说非常不容乐观1.售而不营影响去化2.概念宣传效果渐弱5.1营销总体战略租售并举，以租促售带租约高回报高价值去化+Part5：营销开展建议40%自持、统一运营+601.营销准备期2.定向招商及销售蓄水3.招商及销售集中期4.营销收尾期5.开业运营营销定位及开展方案确立；宣传推广确立；售楼处设立；商业整体包装推广；软文硬广炒作造势。酒店、会所、婚庆大客户定向招商；销售产品包装完成；招商及销售案场、渠道多轴联动；销售集中蓄水期。商业强势开盘，商业分东区、西区及产权酒店逐期开盘；商业进入集中招商期，以本地及上门客户为主。销售策略多向开启，促进尾盘快速去化；商业根本完成租约签订，酒店、品牌商户进入装修阶段。商业开盘运营，统一经营管理；集中式商业待运营稳定，择机大面积去化。2021年5.1营销总体战略租售并举、以租促售，大客户定向招商与销售执行同步进行，以商业操盘实施成效，保障整盘的快速去化及商业的健康开展。61Part5：营销开展建议统一招商统一运营统一管理统一推广统一形象本案5.1营销总体战略为保证本案能健康、专业的开展，从定位、招商、销售到最后运营必须坚持，商业操盘及运营管理的五统一原那么。62Part5：营销开展建议招商核心策略主力品牌商户先行招商，提升项目知名度局部优质商铺缓慢入市，炒作精品商铺品质保证，商户信誉度第一考虑因素小商户快速招商，短期租约，与返租期相吻合。分时间阶段招商主力品牌店和非主力品牌店招商应分阶段开展，相互交错进行，每一个时间阶段主要招商中心确定，更高效快速的完成招商工作。分区域招商根据商铺的优劣区别，有针对性地进行分区域招商。媒体推广策略工程商业局部虽然总体量不大，但在关键招商时刻或者即将整体开业之际，需独立对外媒体宣传，更好地刺激商家的进驻意愿。执行策略5.2招商策略招商总体原那么：主力商户先行，从特色至普通，从点到面，以大代小63Part5：营销开展建议5.2招商策略针对主题局部及主力店的招商策略可采取多方案并行方式，如品牌合作、品牌授权及自行组建，实际招商过程中将根据现场实际情况灵活选择，三种方式简述及特点如下：1.品牌合作与成熟知名商业品牌进行战略合作，全程协助操盘A、高品牌影响力B、商户资源导入C、成熟模式嫁接2.品牌授权借用成熟知名商业品牌，自行独立进行实际操作A、高品牌影响力B、自行拓展商户C、独立运营管理3.自行组建借鉴现有成熟商业操盘模式，自行组建商业运营团队，独立操盘A、拥有自主品牌B、自行拓展商户C、独立运营管理主题局部：婚庆类、潮流购物主力店：生活超市、电影院线Part5：营销开展建议64签约率(%)全面实现租赁目标100806050403020100签约率:80%签约率:25%12年050607080910111213年01030507091114年010203045.2招商策略大客户定向招商为先，提升及聚拢商业气氛，凸显主题行商业优势，再全面招商开启，引发抢铺浪潮。阶段时间内容完成度第一阶段大客户定向招商2012.5-2012.11酒店、会所、婚庆大客户定向招商25%第二阶段招商全面开启2012.11-2013.10婚庆产业链相关商户80%第三阶段招商收尾阶段2013.11-2014.2案场、渠道多轴联动，实现招商目标100%65Part5：营销开展建议商业成功的基石专业的商业团队广阔品牌商户资源强有力的资源平台雄厚的商业专业背景成熟的团队及管理制度5.2招商策略招商保障措施：强有力的专业团队及资源的整合能力66Part5：营销开展建议模式一、售后返租二、返租+回购三、直接销售四、带租约销售操作特征客户购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商，租期内由开发商转租统一经营，租期期二到十几年不等；发展商一次性返数年租金降低首付，返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报。在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的约定年限一般为3-10年、客户可以选择卖也可以选择不卖。直接推出销售，不提供任何附加价值及服务。商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主完成之前开发商和租赁客户未完的租赁合同优势分析快速销售、回笼资金；分割灵活，客户层面广；投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感。增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度。开发商无商业运营压力；操作简单、客户购买时已经有一定的收入保障降低客户对项目投资风险的敏感度开发商无营运压力劣势分析开发商后期承担压力大，政策风险投资客户对回购的关注转为并品牌的关注推售行为主动性差，主要靠市场消化租金通常低于市场平均租金，对销售有影响适用类型统一经营管理的大型商业，统一经营管理的商业街、商业有主力店承租区域商铺的产权分割销售。开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目。街铺、小规模社区商铺成熟区域的商业项目5.3销售策略根据商业地产营销理论，商业销售操盘由四种模式组成，结合工程实际情况，“售后返祖〞模式可使本案实现快速销售及资金回笼，且利于商业未来运营的统一性。Part5：营销开展建议675.3销售策略返租模式的思考：合理制定回报年限及回报率，降低操盘风险，实现销售溢价及快速去化68Part5：营销开展建议5.3销售策略69Part5：营销开展建议签约率(%)1008060504030201002021年目标签约率累计:19%实现5,000万元回款12年06月07月

08月09月

10月

11月12月

13年01月

02月03月

04月

05月06月07月08月

09月10月11月

12月阶段时间内容销金预测累计签约率第一阶段营销推广及销售蓄水2012.6-2012.10销售团队组建培训、营销模式确定、案场准备、营销推广宣传、蓄水活动执行等N/AN/A第二阶段北地块商业（主题/购物）2012.11-2012.12高回报率返租销售，首推5,556㎡5,000万元19%2012.01-2013.04高回报率返租销售，加推4,436㎡3,723万元34%第三阶段西地块商业2013.05-2013.09高回报率返租销售，推出6,618㎡5,956万元56%第四阶段产权投资酒店销售2013.10-2013.12带租约高回报产权式酒店销售，共13,023㎡5,209万元100%5.3销售策略商业分阶段分主题、主打高回报稳定收益逐步进行去化，本案销售分三阶段执行，分别推出主题商业、产权酒店及城市生活中心，历时14个月，实现最终销售目标。假设按销售持有比例方案一执行，商业可售面积为16,610㎡，产权式酒店为13,023㎡，销售单价采用后续理论测算结论。营销推广及销售蓄水期签约率累计:34%新增3,723万元回款签约率累计:56%新增5,956万元回款签约率累计:100%累计19,888万元回款5.4价格定位首层商业销售价格：利用因子比照分析法，抽取本案区域内同类型在售商业〔万盛广场、世纪广场及甲地商贸城〕，进行比照分析，获得本案首层商业销售均价为12,020元/㎡类型分值因子满分值万盛广场世纪广场甲地国际商贸城本案区域40地理位置8.06.58.07.06.5交通条件8.07.08.07.07.0配套设施8.07.08.07.57.5区域环境8.07.08.07.57.5商业氛围8.06.08.07.07.0产品40规模8.07.07.57.57.0建筑设计8.08.06.06.08.0层高8.07.57.57.08.0商铺分隔8.06.57.07.06.5硬件设施8.07.57.06.08.0增值20主力店5.05.03.03.03.5营销模式5.05.03.03.04.0业态规划5.05.03.03.54.0发展前景5.05.03.02.04.0小计100.090.087.081.088.5销售均价元/㎡15,00012,0009,000——类比本案售价元/㎡14,75012,2079,833——权重100%30%30%40%——本案理论日售价元/㎡4,4253,6623,93312,02071Part5：营销开展建议5.4价格定位分层及一附二商铺销售价格：利用因子比照分析法，抽取本案区域内同类型在售商业〔万盛广场、世纪广场及甲地商贸城〕，进行比照分析，获得本案一附二商铺销售均价为9,006元/㎡。类型分值因子满分值万盛广场世纪广场甲地国际商贸城本案区域40地理位置8.06.58.07.07.0交通条件8.07.08.07.07.0配套设施8.07.58.07.57.5区域环境8.07.08.07.57.5商业氛围8.06.08.07.07.0产品40规模8.07.58.08.07.0建筑设计8.08.06.06.08.0层高8.07.57.07.07.5商铺分隔8.06.57.06.57.0硬件设施8.07.57.06.08.0增值20主力店5.05.03.03.03.5营销模式5.05.03.03.04.0业态规划5.05.03.03.54.0发展前景5.05.03.02.04.0小计100.091.087.081.089.0销售均价元/㎡9,00010,0007,500——类比本案售价元/㎡8,80210,2308,241——权重100%30%30%40%——本案理论日售价元/㎡2,6413,0693,2969,006各楼层销售价格推导层数一层二层三层一附二系数100%50%35%75%计算公式N/A1F售价×65%1F售价×40%1F售价×75%理论售价（元/㎡）12,0006,0004,2009,000结合区域在售商业采用因子比照分析法及商业各楼层售价理论联系，综合确定本案：首层商业售价12,000元/㎡；一附二商业售价9,000元/㎡。72Part5：营销开展建议5.4价格定位公寓销售价格：利用因子比照分析法，抽取本案区域内同类型在售商业〔和谐公馆、甲地王座广场及世纪广场〕，进行比照分析，获得本案公寓销售理论均价约为4,000元/㎡。类型分值因子满分值和谐公馆甲地王座广场世纪广场本案区域40地理位置8.08.07.07.57.0交通条件8.07.57.08.07.0配套设施8.08.07.07.07.0区域环境8.08.07.07.57.5商务氛围8.08.07.07.07.0产品40规模8.08.07.57.07.0建筑设计8.08.07.57.07.5层高8.08.07.57.07.5面积区间8.07.57.07.07.5硬件设施8.08.07.07.07.5增值20定位档次5.05.04.04.04.5营销模式5.04.54.04.04.5运营模式5.04.54.04.04.0发展前景5.05.04.04.04.5小计100.098.087.588.090.0销售均价元/㎡4,8003,7003,900——类比本案售价元/㎡4,4083,8063,989——权重100%20%40%40%——本案理论日售价元/㎡8821,5221,5953,99973Part5：营销开展建议“一附二商铺”销售执行策略合理性推算模型销售执行策略执行售价（元/㎡