1101天山集团亲水大街项目产品定位建议沟通稿

2021年11月1日天山集团亲水大街工程产品定位建议沟通稿PART1.银川典型花园洋房产品分析PART2.工程周边产品供给结构分析PART3.行业资深人士访谈PART4.产品及户型配比建议报告目录依据甲方意见，亲水大街工程将照搬石家庄天山熙湖工程，但经过对石家庄天山熙湖工程的实地考察，这两块地块有很多情况是不一样的。首先，地段不同，石家庄天山熙湖位于石家庄的一个开展比较成熟、功能比较齐全的新城区，与银川工程所处的地段完全不一样；其次，区域地块的城市配套、城市开展的现状完全不同，银川工程是单一的住宅区，而且银川工程附近供给量很大，工程附近没有完善的生活配套；石家庄天山熙湖工程附近有多所大学、多家大医院、多所著名中学，以及大量的早期工业企业等单位。工程所在区域市场自身提供了这种洋房产品的需求，而且区域自身生活配套和生活环境人气成熟。第三、工程所在的行政区域不同，银川的金凤区和石家庄的高新区两者的市场形式完全不同，两者的开展成熟度完全不同，银川金凤区主要靠区外消费拉动。第四、银川区域市场不同，金凤区类似产品整体销售不畅。基于以上四点，完全照搬石家庄工程市场定位，风险特别大。建议在具体户型定位和总面积段、总价的控制上必须考虑银川的实际情况。产品定位思考因此在工程定位上应坚持以下两个原那么：1、控制各种户型的面积配比；2、控制各种户型面积配比下的总价面积配比。基于银川未来1-3年房价不存在百分之五以上幅度上涨的可能性，故参照金凤区畅销洋房市场定价根底上，在定位阶段，就要解决工程的价格定位问题。同时，就本地块而言，当下的定位主要指户型定位和价格定位，缺一不可。建筑外观、整体布局、园林深化的细节等等可在后期逐步完善，而且依托于天山集团丰富而成熟的产品开发经验，不存在任何问题，我们的重点应是做好户型和价格控制问题，否那么市场风险很大。产品定位思考第一局部银川市典型花园洋房工程情况研判银川市典型花园洋房工程分布银川市典型花园洋房工程分布典型花园洋房选择标准：品牌开发商开发工程；周边工程拥有花园洋房产品。典型工程一：泰和地中海项目名称泰和地中海开发商宁夏泰和房地产有限公司位置贺兰县德胜工业园区中央大道与唐徕渠交会处总占地面积251997平方米总建筑面积35万平方米容积率1.37绿化率55%物业/建筑类型板式住宅，5-7层电梯洋房、小高层总户数2000余户开发分期共分三期，目前正在销售的为三期入住时间2015年5月1日三期花园洋房交房车位数/配比1:0.6物业费1.3元/㎡/月车位管理费120元/㎡储藏室数量三期125个占三期花园洋房总货量的50%左右车位售价13.8-16.8万元/位储藏室售价未定1项目概况典型工程一：泰和地中海2项目特色典型工程一：泰和地中海3产品货量梳理面积（㎡）129㎡155㎡180㎡188㎡192㎡224㎡（底层下跃）25（顶层上跃）0㎡324㎡（顶层上跃）311㎡（底层下跃）合计厅室2.2.13.2.24.2.23.2.23.2.25.3.35.3.33.3.35.3.3-总货量（套）31362412431124246293配比10%12%8%43%11%4%1%8%2%100%月均去化量（套）38261010021剩余量（套）162323591272185165均价6000元/平米左右目前开发三期，三期总货量293套，目前剩余165套。工程主流产品为188㎡，总价在112万左右，月均去化速度较快的户型为155㎡的三居，总价在93万左右，129㎡总价77万左右。224-311㎡户型产品均为下跃复式产品，带庭院或露台，价格相对较高市场报价7000元/㎡左右。典型工程一：泰和地中海4户型特点面积：155㎡〔三室两厅两卫〕户型设计方正，无明显浪费空间，但次卧与客厅相连，影响舒适度。典型工程一：泰和地中海4户型特点销售面积163.9㎡四室两厅两卫。户型整体设计合理，客厅与餐厅存在浪费空间，主卧六角楼台，产品有创新。典型工程一：泰和地中海4户型特点销售面积180㎡四室两厅两卫。客厅开间4.5米，进深4.3m。主卧四角飘窗，设计独立衣帽间，产品有创新。典型工程一：泰和地中海5客户群体特征分析成交客户年龄在31-50岁之间，二次改善型客户。成交客户职业群体占比较高的是私营企业业主及国企员工。成交客户区域以贺兰及兴庆区为主，工程以北石嘴山、惠农为辅。典型工程一：泰和地中海6点评泰和地中海是一座纯粹意式庄园，建筑风格独特；花园洋房产品拥有银川独有的廊桥庭院和顶层露台全赠送，一楼为下跃，拥有下沉庭院；电梯洋房拥有私家电梯入户，华美精装大堂、智能新风系统，智能太阳能集热系统，中央空调设计等，总层高5层、6层、7层的电梯洋房，270°观景飘窗半赠送，主卧四角飘窗半赠送，具有创新性；户户有赠送面积且户型设计方面做到客厅及两个卧室均朝阳，符合北方人居住习惯。典型工程二：绿地海珀兰轩项目名称绿地海珀兰轩开发商绿地集团宁夏置业有限公司位置贺兰山东路与亲水大街十字路口西北角总占地面积——总建筑面积——容积率1.04绿化率50%物业/建筑类型板楼、4+2电梯洋房/法式建筑总户数498开发分期一期、二期入住时间2016年6月1日车位数/配比498/1:1物业费2.3元/㎡车位管理费未定储藏室数量未定车位售价未定储藏室售价未定1项目概况2项目特色区位：坐落于银川中轴亲水大街与贺兰山路交会处，隶属金凤区管辖，南北对望银川政务中心与阅海中央商务区；景观：拥揽3万亩阅海湖，畅游国家湿地公园、欢乐岛、揽山公园，水上公园；园林：绿化率50%，容积率1.04，法式皇家园林设计风格；配套：银川九中名校，60万㎡环岛商业。典型工程二：绿地海珀兰轩典型工程二：绿地海珀兰轩3产品货量梳理面积（㎡）127㎡145㎡165㎡187㎡210-230㎡（一层上跃、顶层上跃）合计厅室3.2.23.2.24.2.24.2.24.4.4-总货量（套）250120804020500配比50%24%16%8%4%100%月均去化量（套）14930127剩余量（套）71191135109均价7500－8000元/㎡目前一期花园洋房产品共17栋总货量500套，剩余109套；工程户型以127㎡、145㎡产品为主，其总价在100-120万之间；一层复式产品赠送南北花园80㎡及100㎡的地下室及车库。4户型特点典型工程二：绿地海珀兰轩销售面积145㎡三室两厅三卫；产品底层上跃复式，南北赠送共80㎡花园，花园入户生活体验感较强；共赠送100㎡地下室及车库；客厅开间6.6m，进深7.3m；每户客厅及双卧朝阳，北阳台赠送面积过大，有所浪费。客厅与主次卧相通，私密性缺乏。典型工程二：绿地海珀兰轩销售面积165㎡四室两厅三卫；产品底层上跃复式，南北共赠送80㎡花园；共赠送100㎡地下室及车库；客厅开间5.7m，进深6.6m；入户空间缺乏，浪费面积较大，公用卫生间较小，影响生活舒适度。4户型特点典型工程二：绿地海珀兰轩销售面积187㎡四室两厅两卫；产品底层上跃复式，南北共赠送80㎡花园；共赠送100㎡地下室及车库；客厅开间7.8m，进深7.6m；进深太长，影响采光与通风，主次卧距离较近，私密性较差。4户型特点5客户群体特征分析成交客户年龄在41-50岁之间；成交客户职业群体以企事业单位高管及私营企业业主为主；成交客户区域以兴庆区、金凤区及石嘴山客户居多。典型工程二：绿地海珀兰轩典型工程二：绿地海珀兰轩6点评绿地城300万方国际综合城，世界500强绿地集团，国际品牌开发商；依靠33000亩阅海湖，自然水系资源丰富，邻湖而建；

1.04超低容积率，电梯洋房，电梯入户，以6层超低密度私属官邸，27-45米楼间距，130㎡-230㎡私享定制豪宅；户型南北双阳台设计，客厅及双卧均朝阳，观景阳台半封闭半赠送方式，拥有270°观景飘窗全赠送方式，所有房间都能享受到阳关，360°揽湖全景，顶层为平层，全赠送露台，一层为复式，赠送100㎡车库+地下室，外赠南北花园面积高达80㎡，价格也相对最高。项目名称亘元香溪美地开发商宁夏亘元房地产开发有限公司位置金凤区宝湖路与宁安大街交汇处总占地面积858474平方米总建筑面积1348469平方米容积率1.63绿化率36%物业/建筑类型板塔结合、普通多层、6层电梯洋房总户数8934户开发分期一期、二期入住时间2014年6月（二期）车位数/配比8934个/1:1物业费1.5元/㎡车位管理费未定储藏室数量二期233个车位售价未定储藏室售价未定1项目概况典型工程三：亘元香溪美地2项目特色典型工程三：亘元香溪美地区位：紧邻城市南北动脉宁安大街、据守CLD中央居住区之上；景观：坐拥千亩爱伊河、300亩华雁湖、150亩湿地公园自然景观资源；园林：社区绿地覆盖近40%，以新古典、地中海等多元建筑及园林景观设计；配套：社区内拥有3所大型亲子幼儿园，逸夫小学、六盘山中学、宝湖中学等实力名校，10万㎡社区商业街；建筑外观：外立面采用主体采用白色仿石涂料，整体选用咖啡色系。配套：3产品货量梳理面积（㎡）90㎡132㎡140㎡156㎡合计厅室2.1.13.2.23.2.23.2.2-总货量（套）7214410836360配比20%40%30%10%100%月均去化量（套）641011剩余量（套）91711239均价6000元/㎡典型工程三：亘元香溪美地目前工程开发至二期，已经全部为现房，电梯洋房类产品总货量为360套，剩余39套；工程产品以132㎡、140㎡产品为主，总价在80-90万之间；工程货量不充足，主力户型132㎡剩17套，140㎡剩余11套。4户型特点销售面积132㎡三室两厅两卫；客厅开间4.4m，进深4.9m；双卧朝南带观景阳台，居住舒适度高。但主卧卫生间门朝向设计不合理，客厅未带阳台，公用空间较小。典型工程三：亘元香溪美地销售面积140㎡三室两厅两卫；客厅开间5.1米，进深4.5m；客厅北向开间开阔，但南向开间影响公用空间动线，缺陷较大。4户型特点销售面积156㎡三室两厅两卫；客厅开间5.1米，进深4.5m；户型正统规矩，南向露台赠送7-8㎡，无明显创新。典型工程三：亘元香溪美地5客户群体特征分析典型工程三：亘元香溪美地成交客户年龄41-50最占比最高，均为改善型客户；成交客户区域集中在兴庆区客户，其次是永宁片区；成交客户职业群体多为私营企业业主，企事业高层领导。典型工程三：亘元香溪美地6点评亘元地产亲情打造亲水系华雁香溪美地134㎡城央首席生态住区；千亩爱伊河、300亩华雁湖等自然水系资源亲水而居；6层电梯洋房，南北双露台阳台景观；户型设计客厅及双卧均朝阳，顶楼露台全赠送，阳台需要计入建筑面积，户型上面没有设计特点，但面积及户型设计较适合北方人的居住习惯。电梯洋房及多层产品局部园林绿化面积较大，楼间距足够，居住舒适感强，但唯一缺乏的就是小区大门在辅路且除别墅产品做区隔外，高层、小高层、多层、电梯洋房产品未做区隔，客户群体较杂乱。典型工程四：观湖壹号项目名称凯威观湖壹号开发商宁夏凯威地产开发有限公司位置兴庆区上海路北塔湖畔以西总占地面积199998平方米总建筑面积300000平方米容积率1.31绿化率36%物业/建筑类型板楼、普通多层、6+2电梯洋房总户数1470户开发分期一期、二期入住时间2014年6月（二期）车位数/配比1470/1:1物业费1.78元/㎡车位管理费200元/月储藏室数量——车位售价25万储藏室售价6-9万/个1项目概况2项目特色典型工程四：观湖壹号区位：上海东路北塔湖畔；景观：主打湖景洋房，整体布局叠叠退层，错落有序；园林：主要依靠北塔自然景观，工程内无特色；配套：银川名小二中，中山公园、北塔湖公园、北塔小学；建筑外观：采用新中式风格，外立面主体采用灰色仿石面砖。3产品货量梳理面积（㎡）140㎡155㎡177㎡223㎡（顶跃、下跃）合计配比40%30%20%10%100%剩余量（套）1323（顶跃产品）9均价6000-9000元/㎡优惠无典型工程四：观湖壹号工程开发共两期，目前在售二期花园洋房，剩余缺乏10套；工程产品以140、155㎡为主，总价在80-100万之间，顶跃产品去化较好，赠送露台，总价在130万左右；该工程目前处于尾盘销售。4户型特点典型工程四：观湖壹号销售面积140㎡三室两厅两卫；客厅开间4.9m，进深6.8m；客厅与餐厅紧挨，公用空间有所影响，客厅设计270°阳台弥补采光缺乏。4户型特点典型工程四：观湖壹号销售面积146㎡四室两厅两卫；客厅开间4.6m，进深4.83m；户型整体设计合理，客厅与书房连接7.6m超宽阳台，将户型整体采光性提升，产品设计有创新。4户型特点典型工程四：观湖壹号销售面积177㎡四室两厅两卫；此产品为顶层复式产品，赠送近40㎡露台；产品空间利用合理，由于客户选择洋房类产品是倾向赠送花园或露台等，此类产品去化较快，客户认可度高。5客户群体特征分析典型工程四：观湖壹号成交客户年龄在41-50岁之间，对生活品质有要求的改善客户；成交客户职业以企事业高层领导为主；成交客户区域以兴庆区为主。6点评北京凯威房地产开发亲情打造的高端社区；依靠北塔湖自然水系资源；电梯洋房6+2产品，顶层为复式产品北露台设计，一层为下跃，赠送南向花园，其他几层均无赠送面积；户型设计客厅及双卧均朝阳，符合北方居住习惯。依靠北塔湖资源在2021年-2021年期间骤然将价格提高，并且群众均能接受，成为银川市兴庆区北部豪宅，多数资金实力较强及企事业单位高管争相购置，一度将房价炒至11000元/㎡左右。典型工程四：观湖壹号典型工程五：吉泰公园里项目名称吉泰公园里开发商宁夏吉泰房地产开发有限公司位置金凤区上海西路与亲水大街交汇处总占地面积119998平方米总建筑面积266130平方米容积率1.7绿化率35%物业/建筑类型塔楼、板楼、6+1及5+1电梯洋房、小高层、高层总户数1442户开发分期一期、二期入住时间2014年5月（二期）车位数/配比1442/1:1物业费1.65元/㎡车位管理费80元/月储藏室数量——车位售价车位15-18万/个，车库22-25万/个储藏室售价——1项目概况2项目特色典型工程五：吉泰公园里区位：上海西路与亲水大街交会处；景观：东临艾依河，西依千亩生态林带；园林：上下错落的植被加之内部水景资源，居住在花园里的美好感觉；配套：银川名校九中，超五星级私人会所，2700㎡国际双语幼儿园；建筑外观：欧式新古典主义建筑风格。3产品货量梳理典型工程五：吉泰公园里产品5+1电梯洋房6+1电梯洋房合计面积（㎡）151㎡160㎡110㎡129㎡135㎡厅室3.2.14.2.23.2.13.2.13.2.2-总货量（套）7575606030300配比25%25%20%20%10%100%月均去化量（套）200002均价6200元/㎡工程目前推售2期产品，均为现房出售，但洋房产品去化速度缓慢；2021年3月29日加推10套房源，去化情况较差，月均去化2套左右，近期最低成交价5700元/㎡；从产品去化看，6+1电梯洋房产品,110-135㎡产品，总价在65－80万之间去化较好；5+1电梯洋房，151㎡、160㎡产品因面积、总价等因素，去化较为缓慢。4户型特点典型工程五：吉泰公园里销售面积150.88㎡三室两厅两卫；全户型无赠送面积；户型设计浪费空间，功能区较少，产品无创新。5客户群体特征分析典型工程五：吉泰公园里成交客户年龄在31-50岁之间；成交客户职业群体以私营企业业主及公务员为主；成交客户区域以金凤区为主。6点评工程景观规划设计由景观设计公司进行，目前园林景观局部已呈现，园林景观效果体验感较强；紧靠艾依河自然景观优势；电梯洋房产品有6+1及5+1两种产品形态，5+1产品形态户型为151㎡及160㎡两种，顶层上跃为阁楼30平米左右全赠送，6+1产品形态户型为110㎡、129㎡、135㎡三种户型，顶层上跃为阁楼30平米左右全赠送，目前6+1产品已全部售罄，仅剩151平米户型，月均去化2套，去化相对较慢；最为特殊的工程，从2021年入市后销售缓慢，虽工程园林景观体验效果较强，但工程一直被银川购房人遗忘，根本无竞争力，目前已是尾盘工程。典型工程五：吉泰公园里典型工程六：海亮漫香庭项目名称海亮漫香庭开发商宁夏海亮房地产开发有限公司位置贺兰县贺兰山东路与民族北街交汇处西北角总占地面积60000平方米总建筑面积90000平方米容积率1.5绿化率45%物业/建筑类型板楼、9-11层电梯洋房总户数353户开发分期一、二、三、四期入住时间2016年10月车位数/配比408/1:1.15物业费1.78元/㎡车位管理费100元/月储藏室数量开盘当日已赠送完车位售价13.8-15.8万/个储藏室售价——1项目概况2项目特色典型工程六：海亮漫香庭3产品货量梳理面积（㎡）115㎡140㎡160㎡合计厅室3.2.13.2.24.2.2——总货量（套）2656622353配比75%19%6%100%月均去化量（套）225027剩余量（套）80128100均价5000元/平方米典型工程六：海亮漫香庭目前开发四期，四期总货量353套，目前剩余100套；从工程主流产品及月均去化速度较快的户型为115㎡的三居为主，总价在60-70万之间；开盘当日一层带45㎡花园户型已去化完毕，带花园户型整体成交均价为6200元/㎡。4户型特点典型工程六：海亮漫香庭销售面积115㎡三室两厅一卫产品赠送阳台及飘窗，赠送面积达7.11㎡底楼赠送南向45㎡花园，顶楼赠送18㎡露台客厅开间4m，进深3.9m双卧及客厅朝阳，采光及通风俱佳，主次卧别离，私密性较好。4户型特点典型工程六：海亮漫香庭销售面积140㎡三室两厅两卫；产品赠送阳台及飘窗，赠送面积达7.32㎡；底楼赠送南向45㎡花园，顶楼赠送18㎡露台；客厅开间4.2m，进深4.5m；户型设计动静别离，主卧卫生间与衣帽间相连，影响主卧舒适感。4户型特点典型工程六：海亮漫香庭销售面积160㎡四室两厅两卫；产品赠送阳台及飘窗，赠送面积达7.27㎡；底楼赠送南向45㎡花园，顶楼赠送18㎡露台；客厅开间4.2m，进深4.5m；公用卫生间设计不合理，影响次卧，整体设计存在浪费空间。5客户群体特征分析典型工程六：海亮漫香庭成交客户年龄在31-50岁之间，为二次改善型客户；成交客户置业群体占比较高的是私营企业业主及公务员；成交客户区域以兴庆区和金凤区为主，贺兰为辅。6点评典型工程六：海亮漫香庭典型工程七：中海国际社区项目名称中海国际社区开发商中海宏洋地产（银川）有限公司位置金凤区正源南街919号总占地面积1357340平方米总建筑面积2800000平方米容积率2.12绿化率35%物业/建筑类型板楼、塔楼、7+1电梯洋房、小高层、高层总户数户开发分期一期、二期入住时间2014年10月（二期）车位数/配比1:1物业费1.7元/㎡车位管理费——储藏室数量——车位售价——储藏室售价——1项目概况2项目特色典型工程七：中海国际社区区位：工程地处银川城北金凤区正源南街围湖而建；景观：坐拥4000亩七子连湖自然水系景观；园林：一期洋房产品园林以欧式风格为主；配套：15万平米商业配套，涵盖商务写字楼，自带双语幼儿园；建筑外观：建筑风格采用经典欧式风格，一二层外立面采用仿大理石面砖，三至八层选用酱红色面砖。3产品货量梳理典型工程七：中海国际社区面积（㎡）145㎡258㎡258㎡（复式）合计厅室4.2.25.2.35.2.3——总货量（套）4504850548配比82%9%9%100%月均去化量（套）203124剩余量（套）5041670均价5800-6000元/平方米目前开发四期，花园洋房产品为一期产品，总货量548套，目前剩余70套；工程主流产品及去化速度较快的户型为145㎡的四居，总价在80万-100万左右，其中去化最快的为底层带花园产品；工程花园洋房产品中一层带70㎡花园，顶层挑空客厅附赠30㎡，价格相对较高市场报价8000元/㎡左右。4户型特点典型工程七：中海国际社区销售面积144-148㎡四室两厅两卫；可拓展面积：11㎡；底楼平层，赠送70㎡花园；赠送露台，公用空间丰富，但主次卧距离较近，私密性缺乏。4户型特点典型工程七：中海国际社区销售面积258-262㎡五室两厅三卫；可拓展面积：13㎡；底楼平层，赠送70㎡花园；顶楼复式，客厅局部挑空，挑高达6m。赠送形式有露台、半封闭阳台。5客户群体特征分析典型工程七：中海国际社区成交客户年龄在31-50岁之间，为二次改善型客户；成交客户置业群体占比较高的是企事业高层领导；成交客户区域以银川本地为主，石嘴山、吴忠等地客户为辅。6点评300万㎡巨型体量以及千亩国家级生态水资源，世界500强房地产领导品牌；7+1式电梯洋房，双入户大堂，电梯直达车库，40米楼间距，450米中央景观大道；87%的得房率，户户赠送面积，客厅5.4米大开间；户型设计一楼赠送70㎡花园，中间楼层赠送半封闭阳台半面积，飘窗全赠送，顶楼复式，赠送50-60挑空客厅顶层面积，所有户型客厅及两个卧室朝阳，户型无设计特点，户型内无储物空间。典型工程七：中海国际社区项目名称亲水人家开发商银川康民房地产开发有限公司位置银川亲水南大街与宝湖西路交汇处向南200米总占地面积53605平方米总建筑面积1394775平方米容积率2.00绿化率35%物业/建筑类型5+2电梯多层、小高层、高层、大平层、叠墅总户数总户数682户开发分期一期入住时间

2014-12车位数/配比1:0.9物业费1.3元/㎡/月车位管理费80元/月储藏室数量——车位售价18万元/位储藏室售价——1项目概况典型工程八：亲水人家2项目特色典型工程八：亲水人家区位：银川中轴亲水大街与宝湖路交会，西靠艾依河；景观：坐拥万亩艾依河；配套：10分钟商圈；园林：欧式园林景观，主大门拥有观景轴喷泉带；建筑外观：深红色真石漆+深咖色大理石材。3产品货量梳理典型工程八：亲水人家面积（㎡）126㎡128㎡合计厅室3.2.23.2.2——总货量（套）7777144配比50%50%100%月均去化量（套）6713剩余量（套）503686均价5800元/平方米目前开发一期，花园洋房产品为一期产品，总货量144套，目前剩余86套；十月份共去化3套花园洋房产品；月均去化速度较快的户型为128㎡的四居，总价在70-80万之间；工程花园洋房产品中一层赠送70㎡花园，顶层附赠30㎡露台，价格相对较高市场报价7000元/㎡左右。4户型特点销售面积128㎡三室两厅两卫；客厅开间4.5m，进深5.4米；户型中规中矩，主卧与客厅相连，私密性较差。典型工程八：亲水人家5客户群体特征分析典型工程八：亲水人家成交客户年龄在31-40岁之间，为首次改善型客户；成交客户置业群体占比较高为私营企业业主和公务员；成交客户区域以金凤区为主，兴庆区、永宁及固原等地客户为辅。6点评典型工程八：亲水人家产品线过多，客户可选择的产品种类过多；居住客户杂乱，后期很难将工程调性提升；客户对水景资源的关注度期望不能过高；纯板式结构户型，5+2电梯多层洋房顶层为上跃，一层为下跃，飘窗全赠送、露台全赠送、阳台半赠送；工程体量较小，但周边均有在建工程，可相互依靠开展，工程户型产品无创新，外立面及入户也稍显平淡，楼间距到达50米，主力产品面积段在120-130平米之间。项目名称香榭丽舍开发商银川东方钽业房地产开发有限公司位置宁安大街与宝湖西路交汇处向南200米路东（艾依水郡西门向南100米）总占地面积136000平方米总建筑面积428000平方米容积率2.50绿化率36%物业/建筑类型板塔结合，高层、花园洋房6F总户数总户数2868户开发分期总计分三期，现二期在售入住时间

2015年年底车位数/配比1:0.8物业费未定车位管理费未定储藏室数量71个车位售价未定储藏室售价1500-1600元/㎡1项目概况典型工程九：香榭丽舍2项目特色典型工程九：香榭丽舍3产品货量梳理典型工程九：香榭丽舍面积（㎡）123㎡136㎡140㎡146㎡（顶跃）合计厅室3.2.13.2.23.2.23.2.2——总货量（套）40404020140配比28.5%28.5%28.5%14.5%100%月均去化量（套）621211剩余量（套）33363016115均价6000元/平方米目前开发一期，花园洋房产品为一期产品，总货量140套，目前剩余115套；工程主流产品及去化速度较快的户型123-140㎡，总价在81-92万之间；工程花园洋房产品中一层赠送100㎡花园，顶层附赠40㎡阁楼，三层赠送10㎡露台，除三层外底层和顶层价格相对较高市场报价7500元/㎡左右，总价在100-110万之间。4户型特点销售面积140㎡三室两厅两卫；客厅开间4.2m，进深4.5m；户型设计动静别离，入户空间浪费面积过多，主卧带270°观景飘窗，整体户型采光及通风性较好。典型工程九：香榭丽舍4户型特点销售面积146㎡三室两厅两卫；底层产品赠送80㎡花园；客厅开间4.5m，进深4.5m；户型设计墙体对客厅影响较大，公用空间利用率较低，但底层户型赠送大面积花园，客户接受度高。典型工程九：香榭丽舍5客户群体特征分析典型工程九：香榭丽舍成交客户年龄在31-50岁之间，为二次改善型客户；成交客户置业群体占比较高为企事业高层领导及国企员工；成交客户区域以金凤区为主，其次为兴庆区和石嘴山客户。6点评典型工程九：香榭丽舍稀有贵金属产业开展下的房地产开发公司，本企业中高层员工较为认可，前期房源多为公司内部高层员工定购；以法式建筑风格及园林，筑以80后为宣传主体的工程定位，将工程客群定位为80后成功立业人士，客群面较窄，但却由于工程的独特定位吸引到更多的客户关注；天然水系资源距离工程较远，客户不能对工程水系资源有过高的期望；工程电梯洋房产品总高7层，除2层及4层外其余楼层均有赠送面积，1层赠送80㎡-100㎡的南向大庭院，3层全赠送露台赠送面积高达9㎡，7层赠送40㎡阁楼，且也有露台赠送。1项目概况典型工程十：兴庆府大院项目名称兴庆府大院开发商银川民生房地产开发有限公司位置兴庆区北塔路与凤凰北街交汇处总占地面积433329平方米总建筑面积896088平方米容积率1.70绿化率35%物业/建筑类型板楼、普通多层、5+1电梯洋房总户数总户数3651户开发分期五期入住时间

2015年5月车位数/配比1:1.02物业费1.5元/㎡/月车位管理费150元/月储藏室数量——车位售价15-17万元/位储藏室售价-——2项目特色典型工程十：兴庆府大院区位：工程地处凤凰南街毗邻北塔湖；景观：邻居北塔湖，3000亩海宝公园；配套：5200㎡的民生健身会馆，室内国际半标准游泳池，3000㎡艾伊宝双语幼儿园，银川二中；建筑外观：新中式风格外观建筑风格铸造，外立面颜色以白色、灰色为主。3产品货量梳理典型工程十：兴庆府大院面积（㎡）149㎡170㎡231㎡（顶跃）279㎡（顶跃）合计厅室3.2.23.2.24.2.35.2.3——总货量（套）6046168130配比46%36%12%6%100%月均去化量（套）643013剩余量（套）10113024均价7000－8000元/平方米目前开发五期，总货量130套，目前剩余24套；工程主流产品及月均去化速度较快的户型为149㎡-170㎡，总价在110-130万之间；工程花园洋房产品中一层赠送60㎡南北双花园，顶层附赠50㎡露台，价格相对较高，市场报价在12000元/㎡左右。4户型特点销售面积149㎡三室两厅两卫；底楼赠送南向60㎡花园，顶楼赠送50㎡大露台；客厅开间4.5m，进深4.8m；户型设计中规中矩，无亮点。典型工程十：兴庆府大院5客户群体特征分析典型工程十：兴庆府大院成交客户年龄在41-50岁之间，为二次改善型客户；成交客户置业群体占比较高为企事业高层领导；成交客户区域以兴庆区为主；从月度去化较高的户型149㎡来看，单价在7500元/㎡左右，可承受总价范围在110万左右。6点评典型工程十：兴庆府大院银川外乡品牌开发商信誉保障，物业效劳群众认同感较强；目前开发第五期6层电梯洋房产品，一层赠送南北双花园达60㎡，顶层送露台50㎡，公摊面积12%-13%，楼间距30米左右；客户选择此工程花园洋房产品多数由于该工程所处的地段〔靠近北塔湖及海宝公园〕及学区〔银川重点中学银川二中〕；该工程户型设计并无特色，园林无特色，期初建立工程品牌期时借助银行大量团购及距离北塔较近两个因素实现，后期价格一路飙升成为继观湖壹号后的另一大高端社区，由于工程开发周期较长，目前前四期已经入住，且周边商业配套已完善，已形成居住气氛。从产品供给结构看面积总货量（套）100-120㎡325121-130㎡520131-140㎡563141-160㎡774161-180㎡150181㎡以上（顶跃及底跃）383120-140㎡供给量到达1083套为工程主流产品，总价在80-100万之间141-160㎡供给量到达774套次级产品，总价在100-120万之间181㎡以上供给量到达383套60%为顶跃产品，总价在140万左右从产品去化速度看面积月均去化量100-120㎡22121-130㎡21131-140㎡22141-160㎡20161-180㎡5181㎡11120-140㎡月均去化量到达43套，总价在80-100万之间181㎡以上月均去化量到达11套，其中9套为上跃，总价在130万左右141-160㎡月均去化量到达20套，总价在100-120万之间；20%为一层带花园产品110-120㎡因其总价低，客户基数大，因此去化较好从购置客户群体看客户来源城北片区工程主要集中为工程周边及银北客户；城南片区工程主要集中为银南地区客户较多。行为及生活特征看重周边自然环境，景观资源；看好配套规划，市政建设；注重改善生活。置业需求置业要素排序：产品、未来价值、周边资源总价：承受范围80-100万之间。从户型产品本身看关于产品：银川市洋房产品均为5-7层电梯洋房，局部做到9-10层电梯洋房。关于赠送：a.一层赠送庭院，庭院赠送面积40-100㎡不等；b.顶层赠送露台或阁楼，露台赠送面积15-50㎡不等；c.其他楼层均只有半封闭阳台半赠送及飘窗全赠送，赠送面积在7-10个㎡不等。关于户型：a.所有户型做到客厅及主、次卧朝阳；b.去化速度较快的户型共性为无浪费空间、底层带花园及顶层带露台户型；c.客厅开间至少在5米以上；d.局部户型设计有270度观景阳台及四角飘窗；e.所有产品中三室居多。第二局部工程周边产品供给结构分析周边楼盘分布黄河路唐徕渠本案墅城中海国际社区香树花城鲁银城市公元宝湖湾宝湖天下华雁湖畔花样年华锦绣河畔国奥村香溪美地亲水人家御景湖城凯旋帝景香榭丽舍亲水街宁安街正源街金宇名庭鼎极大院周边工程供给结构产品类型楼盘总供量（万㎡）合计总供量（万㎡）占比（%）面积区间（㎡）主力户型（㎡）小高层、高层中海国际社区22.940590%50-115105、113、115香树花城25.777-11898墅城4690-191170、190鼎极大院590-150138凯旋帝景3085-14085-120香榭丽舍2.492-13092、110、119建发·枫林湾7284-15697、107、112华雁·香溪美地53.4120-126122国奥村18.2126-155140亲水人家2.4107-147125御景湖城44.6120120红宝绵秀河畔3090-12795、107金宇名庭15120-150120花样年华南区8126、133126、133华雁湖畔391-16391建发·宝湖湾1.490-14490-114锦帝·宝湖天下20110-180140鲁银城市公元595-145110、120洋房（7F以下带电梯）中海国际社区1.621.65%144-148144香榭丽舍4120-146130-146华雁·香溪美地2.6140-160140国奥村6.8145-199189亲水人家2.6125-239144.9御景湖城0.4145145建发·宝湖湾3.6144-190144别墅中海国际社区124.35%258-262258香树花城2.3208-275235墅城14299-453350-450亲水人家2258-309303建发·宝湖湾530630685-190㎡90-125㎡125-239㎡130-145㎡200-453㎡235-400㎡第三局部行业资深人士访谈姓名张先生目前工作单位永泰地产职位市场部经理曾服务过项目恒大绿洲、恒大名都、永泰城等Q1:您认为什么样的花园洋房才是真正意义上的花园洋房？A1:绿城蓝庭花园洋房，这个项目是理想的花园洋房。Q2：您认为购买花园洋房的客户群体有哪些特征？A2：居住地、群体效应、便捷度、生态环境。Q3：您认为花园洋房产品去化较好的面积是哪些？A3：130平米-150平米大三居，面积总价适中，满足家庭3-4人居住，各空间面积均较合适，花园洋房为二次置业首选，终极住宅产品，面积过大家庭人口不支持居住。Q4：可承受总价？A4：90到100万之间。Q5:您认为客户会选择花园洋房产品的原因是什么？A5：社区品质、项目区位、周边环境、园林景观、赠送面积、低密度产品、实用率高。姓名张先生目前工作单位中海地产职位策划经理曾服务过项目恒大名都、中海国际社区Q1:您认为什么样的花园洋房才是真正意义上的花园洋房？A1:1）容积率较低；2）有电梯，舒适度足够；3）公摊较小；4）客厅开间以及主卧的尺寸感足够；5）有花园、地下室等附加值的赠送。Q2：您身为购买花园洋房的客户群体有哪些特征？A2：1）多为兴庆区对于采光以及舒适度有要求的客群；2）年龄段多为35-45岁之间；3）总价承受能力为70-100万之间。Q3：您认为花园洋房产品去化较好的面积是哪些？A3：110-130之间；银川市民对于总价的承受能力有限。Q4：可承受总价？

A4：大概80万左右，但不超过90万。Q5:您认为客户会选择花园洋房产品的原因是什么？A5：居住体验姓名杨先生目前工作单位地产公司职位策划主管曾服务过项目西夏万达、银都蓝光、阳光尚层、阳光100、汇丰彩虹湾Q1:您认为什么样的花园洋房才是真正意义上的花园洋房？A1:大露台，层高不低于3.4，一梯两户，小高层，建筑密度低、绿化率40%以上、最好有花园。Q2：您身为购买花园洋房的客户群体有哪些特征？A2：居住市区内，月收入一万以上，三口以上家庭，年龄在30-40岁间，文化程度高。Q3：您认为花园洋房产品去化较好的面积是哪些？A3：110——140㎡，兼顾刚需和刚改Q4：可承受总价？A4：最好能在70万到100万之间。Q5:您认为客户会选择花园洋房产品的原因是什么？A5：地段，配套，持续利好因素，物业管理，居住氛围。姓名李先生目前工作单位天都10区职位策划主管曾服务过项目天都16区，银川永泰城，城市1号、西岸国际花园、金海明月、江南水乡等

Q1:您认为什么样的花园洋房才是真正意义上的花园洋房？A1:建筑密度低，景观视野较好，有大面积景观花台作为赠送，立面颜色色彩鲜艳。Q2：您身为购买花园洋房的客户群体有哪些特征？A2：工作10年以上，年龄在35以上，拥有一定的资本积累及社会地位，希望改善居住环境。Q3：您认为花园洋房产品去化较好的面积是哪些？A3：200平米，复式（含40平米景观花台赠送），花园洋房，越高端才能符合产品定位。

Q4：可承受总价？A4：100到120万之间。Q5:您认为客户会选择花园洋房产品的原因是什么？A5：高质量的居住品质提升，生活品味和身份象征的体现，大面积景观花园赠送，高档次的物业服务。姓名夏女士目前工作单位宁夏金色阳光房地产有限公司职位营销总监曾服务过项目深圳蓝郡、花郡、倚山时代、碧水龙庭、双子座、汇龙天下等Q1:您认为什么样的花园洋房才是真正意义上的花园洋房？A1:建筑设计风格有一定的特色与代表性，如欧式风格、地中海风格、英伦风格等；小区规划整体密度低，楼间距高、绿化率高；园林景观别致，环境舒适；建筑高度以4-6层适宜，带电梯；一梯两户，户型以大三房或四房为主，适合三代同堂居住；底层户型拥有私家花园，顶层户型拥有露台，智能化配套设施完善。Q2：您认为购买花园洋房的客户群体有哪些特征？A2：30-40岁之间，私营企业主、企业中高层管理人士等有一定经济能力的人群。Q3：您认为花园洋房产品去化较好的面积是哪些？A3：130-160之间舒适型三房、四房（若再有赠送部分面积更佳）Q4：可承受总价？A4：120万以内。Q5:您认为客户会选择花园洋房产品的原因是什么？A5：地段、价格、赠送面积、立面品质、园林打造、居住的舒适度、物业管理等都很重要。姓名马女士目前工作单位天都16区职位销售经理曾服务过项目西安华浮宫花园洋房、兰州基业豪庭、银川恒大名都Q1:您认为什么样的花园洋房才是真正意义上的花园洋房？A1:容积率低，绿化好，物业资质高，赠送面积多，赠送花园大，有独立车库Q2：您认为购买花园洋房的客户群体有哪些特征？A2：改善类，资金实力雄厚，年龄40-60之间，与购买别墅客户群体类似，但是考虑花园洋房面积相对别墅较小，更为实用，对于生活品质有较高要求，在银川，购买花园洋房的客户群体应在目前银川市老城区以及金凤区中高端社区周边、高档会所Q3：您认为花园洋房产品去化较好的面积是哪些？A3：110-140，此部分客户群资金充裕，认为一般高层社区居住舒适性不高，人群密集，无法满足其居住要求，花园洋房的高绿化、低密度以及较好的配套和物业服务是客户最看重的；140-170，此类客户拥有别墅客群的经济实力，鉴于别墅空置率高，部分别墅安防设施以及配套不完善，居住舒适性较低，此外一般别墅面积在200以上，面积较大，针对一部分客户实用性不高，因此选择140-170户型，既可以享受较高生活水平，又贴合实际，实用性高。Q4：可承受总价？A4：可划分为两个区间段，总价60——80万、90——110万两个区间。Q5:您认为客户会选择花园洋房产品的原因是什么？A5：物业服务、配套设施、赠送面积、园林绿化、户型、居住舒适性（多层有电梯的最佳）、独立车库姓名曹女士目前工作单位筑地置业职位策划总监曾服务过项目美林湾、阳光美林、亲水人家Q1:您认为什么样的花园洋房才是真正意义上的花园洋房？A1:7层以下，错层，建筑有特色，有露台或花园Q2：您认为购买花园洋房的客户群体有哪些特征？A2：兴庆区，80-90万，Q3：您认为花园洋房产品去化较好的面积是哪些？A3：110-130平米，适合年轻财富成长型家庭Q4：可承受总价？A4：80到90万。Q5:您认为客户会选择花园洋房产品的原因是什么？A5：赠送面积、建筑特色、园林绿化姓名王女士目前工作单位三弦集团职位策划经理曾服务过项目观邸、城市一号、中海华山城、世界穆斯林城Q1:您认为什么样的花园洋房才是真正意义上的花园洋房？A1:电梯、露台、阁楼、花园Q2：您身为购买花园洋房的客户群体有哪些特征？A2：养老群体——喜欢花园种植；青年群体——喜欢小资格调、小清新、热爱自然Q3：您认为花园洋房产品去化较好的面积是哪些？A3：考虑到花园、露台、阁楼的因素，且作为改善性住房，且为多层，一梯两户，所以面积区间在98㎡、118㎡的两房，128㎡、138㎡的三房最好销售Q4：可承受总价？A4：60到90万之间。Q5:您认为客户会选择花园洋房产品的原因是什么？A5：有花园或露台或阁楼；户型方正南北通透人