青岛项目营销策划提报-59p

引言论财富量级、论江湖地位，我们无法与万科、万达比万科是一支舰队，万达是一艘航母我们是什么?我们希望，我们是新时代的跑车我们需要高能量的燃油！我们的客户是谁？他们在哪里消费？什么样的广告才能吸引他们？市场概述项目理解企划策略媒体执行销售建议正文市场概述房地产调控持续毫无放松，预计明年相关措施将会进一步落实细化下调存款准备金率限购、降息房地产调控不放松第一季度第二季度第三季度第四季度2.1温家宝两年五提房价合理回归限购仍是主旋律；2.24央行2月24日起，下调存准率0.5个百分点；3.28住建部副部长:将坚持房地产调控方向不动摇；4.24住建部调研住房公积金条例修改使用范围或扩大；5.18央行下调存款准备金率0.5个百分点；6.08央行首度降息，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；7.06央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；08.24住建部：地方不得以任何理由放松调控；房地产调控不动摇2021年青岛市场价跌量升，预计至13年传统春节淡季会继续下行2021年青岛市场量价走势区域竞品成交价格分析崂山区成交量受大市影响呈上升趋势该区域内工程价格主要集中在6000-8000元及10000元以上从成交价格比例看，区域内工程价格集中在6000-8000元及10000元以上从成交量看，区域成交量下半年有所回暖，目前进入第四季度，成交有所下降区域竞品量价走势区域主要竞品分布本案鹏丽南华利源国际公馆〔酒店式公寓〕报价：精装16000元/㎡毛坯12800元/㎡面积：39-136㎡远洋风景二期〔住宅〕报价：毛坯14000元/㎡面积：85-120㎡开泰锦城〔住宅〕报价：毛坯11800元/㎡面积：88-130㎡大荣中心〔酒店式公寓〕报价：精装22000元/㎡面积：200-1200㎡名汇国际〔SOHO、写字楼〕报价：16000元/㎡面积：105-210㎡区域主要竞品详情项目产品户型面积（㎡）报价（元/㎡）已售套数可售套数鹏丽南华利源国际公馆酒店式公寓写字楼39-136精装：16000毛坯：12800180（16%）940远洋风景二期公寓51-120140001199(63.6%)687开泰锦城公45.7%)244大荣中心酒店式公寓写字楼200-120022000改性质一栋整体出售了名汇国际写字楼SOHO55-55016000278(39%)433深蓝公寓酒店式公寓40-9018000459(44.3%)579区域主要竞品详情工程周边竞品主要以精装酒店式公寓及刚需小户型住宅为主其中酒店式公寓价格在16000-22000元/平方米〔精装〕刚需小户型住宅主要面积在51-130平方米左右，该类产品主要以毛坯房为主，价格在11000-14000元/平方米左右还有什么？XXXXXX区域竞品分析鹏丽南华利源国际公馆物业类别商住公寓、写字楼、公寓物业级别甲级总建面积167325平方米容积率3.55开盘时间2011-5装修情况精装、毛坯报价精装16000元/㎡、毛坯12800元/㎡户型面积39-136平方米国际商务中心国际商务中心国际精装公寓商业中心绝对竞品为何是我们的绝对竞品？项目现状分析鹏丽南华利源国际公馆绝对竞品工程户型&优劣势分析鹏丽南华利源国际公馆主力户型比照C1户型方正，在整个房子的中间套，目前为主要竞争户型。总量1015套87.5%深蓝户型图工程户型&优劣势分析鹏丽南华利源国际公馆非主力房型2房户型139套12.01%总套数1120套已售套数180套去化率16%2021年7月开售竞品优劣势分析鹏丽南华利源国际公馆优势：价格较廉价〔差价2K)有商业配套有酒店式公寓托管有固定收益和回报率劣势：商业配套还未开发2021年8月才能交房酒店式公寓托管未确定物业类别SOHO、写字楼、商业物业级别甲级总建面积155000平方米容积率4.60开盘时间2012-7装修情况毛坯报价16000元/㎡户型面积55-210平方米集商业、办公、SOHO公寓与一体，周边配套齐全，双地铁直达，交通便利；一期A座，企业总部集群1300㎡整层出售；一期B座，55㎡-150㎡小面积办公空间,共计567套；二期C座，企业总部集群1000㎡整层出售；二期D座，1.8万㎡环球企业总部整栋出售。A座B座C座D座区域竞品分析名汇国际竞品优劣势分析名汇国际名汇房型深蓝房型40平方55平方单元自由分割，总套数771套已售套数278套去化率39%2021年8月开售房型比照竞品优劣势分析名汇国际优势：均价15000/平米，价格较低有70%可选房并可以自由分割2021年拿地，40年产权劣势：工程共27层，每层21户，仅有一个公共卫生间，不够人性化。交付标准为毛坯，装修需时产品比较单一，固化。仅办公用。区域竞品分析远洋风景二期物业类别住宅建筑类别高层总建面积130224平方米容积率3.50开盘时间2012-9-2装修情况毛坯报价14000元/㎡户型面积51-120平方米纯住宅公寓，周边配套齐全，以刚需产品为主，主要针对刚需自住客户主要户型一室一厅51平方米二室二厅87平方米竞品现状分析远洋风景二期案名重要竞品比照分析工程优势面积段单价/平米深蓝针对其的对策鹏丽南华深蓝公寓名汇国际39-136平方米55-210平方米商业配套酒店托管精装现房拎包入住纯写字楼房型规整2021拿地40年产权42-95平方米18000RMB15000RMB16500RMB1.针对其2021年商业公开和未确定酒店托管事宜，主推途家的托管效劳和3年20%的固定收益回报率；2.针对其8月交房的劣势，主推深蓝的现房现住优势1.针对其管理不人性化的劣势主推我们酒店式尊贵效劳的优势；2.强调纯商务写字楼和酒店式公寓的本质区别，使其价格不再成为优势去化率16%39%44.3%项目理解证大·大拇指广场地处青岛崂山板块核心位置，海尔路与同安路交汇处，工程主要由已经成熟的大拇指广场、丽笙BLU酒店及深蓝公寓三局部组成项目基础信息深蓝公寓是大拇指广场的核心组成局部，依托整座商业综合体的丰富生活配套，以全精装品质全面满足城市精英阶层高品质生活。40~120平米的弹性面积空间，复式和小户型的多元化户型选择项目基础信息2021年签约6.3亿回笼6.3亿公寓5.4

亿商业0.9亿公寓33435平米商业2866

平米如何为2021年指标保驾护航！战略目标初步的市调数据显示，80%的青岛市民〔崂山区域相对高〕，对于大拇指的知晓度较高。但是多数市民并不知道大拇指身后的深蓝公寓。工程知晓度和形象知晓途径多为：电台、报广、网络、户外广告以及啤酒节、张学友演唱会等。大拇指广场消费路过看到。如何让更多人知道“深蓝〞！如何为2021年指标保驾护航？工程知晓度和形象下一步我们要做的是：保持良好的公众形象的同时，深蓝公寓的再次深化包装。应用局部可以依托成熟的大拇指商业持续的合作，推出深蓝公寓工程。加大案场的包装，配合时宜暖场活动协助销售老带新的活动都是有效可行的。企划策略深入研究123准确锁定精准营销〔有效打击〕实现对于工程的细致研究探索，针对企业文化，了解工程内涵以及市场环境根据工程的情况锁定最精准的目标和潜在客群锁定目标后利用大节点的主题活动配合每周暖场活动做到精准营销，直接提升销售成功率企划策略在决定未来做什么前不妨再次梳理我们的客户是谁？前期客户购置动机分析客户访谈小资标签胡先生职业：私营个体年龄:35岁年收入:50万左右客户根本情况：外贸行业，从事该行业十年左右,喜欢和圈子里的朋友来往。1、购房意愿浮山和崂山地区，档次高的社区都是大户型的，父母嫌浪费，档次低的房子我又看不上，如果在浮山后有档次高，带精装修，面积在50-80平米的房子我再去看看适宜的话就购置。2、对意向房产的需求有哪些物业管理就一定要这样才能省事又省心另外最好能买房送给父母，月租金作为养老金，认可区域的环境考虑将来升值潜力，50-80平米左右，完善的商业配套，出租容易，再一个就是要精装修，这样也省事。3、对价格的承爱力如果是装修的话在18000元/m2左右都是可接受的对于途家的托管式保障收益工程，表示惊讶和欣喜。客户访谈小资标签时尚小资喜爱复式房型社交圈广朋友多物业要好配套餐饮要求有独立空间蔡先生职业：报纸媒体年龄:27岁月收入:7000元/月客户根本情况：典型的80后,单身，经济收入在青岛算中高档,从事报纸媒体行业,喜欢个性时尚的生活方式，父母从商，家境殷实。

1、对意向房产的需求有哪些物业管理方面最好能好一些，另外配套上有些另类一些的设施就完美了，比方休闲、娱乐、餐饮档次都稍高一点的。这样更方便平常也能朋友的聚会。如果房子有独立空间招待过夜朋友就更完美了。区域的话，可以考虑崂山区，相信会是今后青岛的开展中心。2、对价格的承受能力18000元/m2以内，父母可以付首付嘛，月供就自己供了，所以这价格算下来是最适宜的。对于深蓝的复式房型，表示感兴趣。客户访谈小资标签李总职业：房地产业年龄:35岁年收入:50万左右典型客户分析客户根本情况：今年6月份从深圳由于工作原因，外派至青岛，目前住公司在新贵都租的宿舍，假期准备把老婆孩子接过来。1、购房意向由于刚来青岛不长时间，想在市区买套房子。听同事说崂山那边的房子很不错属于中高端客户“扎堆〞的地方，那边有档次高、环境好的房子，我会购置，但是不需要太大，70-90平米左右的两房就可以。2、对意向房产的需求有哪些希望小区里能有高档会所，平常也可以与朋友见个面再要高档会所、餐饮和娱乐。最好是现房。总不能自己再去装修吧！如果在离开青岛工作以后能够将物业出租那就更好了。3、对区域价格的承受能力单价在17000元/m2左右可以接受对于途家的托管效劳感到非常惊喜！购房的想法增加了不少！产品属性商业公寓再次客户定位客户圈层小资阶级+稳定富裕阶层市调总结圈动力VS消费习惯消费喜好喜欢朋友聚会关心口碑传播在咖啡厅谈生意中高档实体店购物为主有时会出差周末喜欢短途游夏天带家人海滨休闲有时候喜欢炫耀稳定富裕阶层青岛小资阶级+体量更大，品质更高的新型商业体已慢慢替代老式商业体，成为新的城镇中心城区消费现状及转移老消费中心现消费中心前期媒体覆盖区域前期媒体覆盖区域本案我们有什么？我们独有的优势·大拇指广场·途家酒店托管·丽笙BLU酒店产品价值再次梳理如何做到敌有我有，敌有我优？证大深蓝配套完善产品稀缺性升值潜力大回报率高知道他们在哪里消费什么样的广告才能吸引他们？……

包装深化！

媒体造势！

活动炒作！2025/8/22如何把我们的优势植入？主题思想再次包装！再次炒作！1.包装：VI表现以全新的平面形象出街推广，塑造产品新高度。〔配合客户特征，重数据〕2.炒作：活动及线上媒体大量的活动铺开并加大媒体曝光量，增加品牌影响力和认知度。〔制造销售的老带新挖土豆〕广告语30万，圆你一个青岛梦〔酒店梦〕SLOGAN推导解析：时间换空间概念用直接的方式传达工程概念。“30万〞，指购房首付的概念！包含了付款方式优惠的策略！本案总价〔100万〕=50万〔贷款〕+20万〔付款周期1-3月〕+30万〔7天签约首付〕建议在2021年Q1和Q2使用，这样不但吸引客户，也可保证年度回笼包装深化-新VI展示1灵动系：利用不规那么的线条，跳动活泼的颜色和出挑的文字，配合图片的展示，来表现工程活泼前卫时尚的感觉。包装深化-新VI展示1灵动系：利用不规那么的线条，跳动活泼的颜色和出挑的文字，配合图片的展示，来表现工程活泼前卫时尚的感觉。包装深化-新VI展示2包装深化-新VI展示3深蓝系：利用工程案名的“深蓝〞作为整个画面的着色，沉静、大方、并和工程紧密相连包装深化-新VI展示3包装深化-新VI展示3包装深化-房展会报媒——全面铺开推广范围，品牌形象走入生活之中电视——最有效的软性广告植入，最全面的产品推广手段网络——最具有动力和执行力的一种推广手段，效果佳事件营销——扩大知名度，提高影响力，树立工程正面形象媒体造势政府人员

高度的专家〔市场，金融等〕

风水家、佛道学等神秘权威

亲友同事

内部员工及供给商政府规划论坛

市场研判交流会、媒体交流会

专题讲座

“老友记〞，老带新活动

内部团购专场活动炒作A.主线活动〔大型主题活动〕B.多线程活动〔节点活动&每周暖场活动〕主线活动的时间点配合各个节假日而举办，利用