晋中项目房地产市场研究88p

晋中北部新城工程

初步市场研究综述竞态分析房地产市场分析目录宏观城市分析工程本体分析2城市定位晋中市城市概况：晋中市位于山西省中部，东依太行，西临汾河，北与省会太原市毗邻。晋中市是一座历史文化底蕴非常深厚、文化气质十分独特鲜明，开展潜力巨大无限的，古老而现代化的地区。面积：1.64万平方公里人口：327万人〔2021年〕山西中心，文化名城3榆次区城市概况：榆次地处山西中部腹地，是省城的南大门。全区面积1328平方公里人口58.6万是晋中市委、政府所在地。城市定位地处腹地，政府所在4榆次区距省会太原仅20公里，距首都北京540公里，距西北名城西安600公里，距空港武宿机场仅14公里，石太、南同蒲、太焦、石太高铁、太中银铁路和大西高铁多条国铁干线由东向南、由南向北贯穿全区，为榆次东进西出、连接京津和西北奠定了根底。城市定位区位优越交通便利5晋中太原晋东南中部城镇群晋南中部城镇群晋北中部城镇群太原都市圈太原都市核太晋城市一体化的战略晋中城市开展战略全省“一核一圈三群〞核心区晋中“两城四区〞将于十二五期间全面启动北部新城的启动，应是榆次现有城区的衔接和拉动太晋城市一体化城市战略2021年晋中市人口为327万其中城镇人口占150万人，城镇化率为45.74%人口状况分析：1.总概况图中可以看出，山西省作为煤矿大省，工业产值在山西省各市GDP中均占有较大比重。2.2021年晋中市GDP总值为890亿元，其总值低于我省承德市，位居山西省11个地级市第七位。但人均GDP在山西省排名第五位，人均值高于我省承德市。城市GDP2021年晋中市GDP总值为890亿元，总值低于承德市，山西省11个地级市第七位。人均GDP在山西省排名第五位，人均值高于承德市2021年，晋中市GDP较2021年净增加126.4亿元，到达890.2亿元。从全省11个市看，晋中GDP总量排在太原、临汾、长治、吕梁、运城、晋城之后，列第七位，其中，太原首次突破两千亿元，到达2080亿元。按2021年平均人口计算，晋中市人均GDP到达27300元，较上年增加3725元，人均GDP相当于全省平均水平的88.1%。三次产业结构为8.2：54.9：36.9各市三次产业比重〔2021年)晋中市经济开展平稳城市经济92021年晋中人均可支配收入18919元，逐年平稳增长，在山西省排第六名人均可支配收入城市经济山西省统计局：2021年，全市城镇居民家庭人均可支配收入为18918.6元，自2006年起年均递增15.5%；其中市区城镇居民人均可支配收入20215元，自2006年起年均递增14.8%。2021年晋中市区城镇居民收入为20215元，高全省平均水平2070.8元，在全省11个地级市中列第3位。晋中市城市居民收入平稳上涨，年均上涨15%综述竞态分析房地产市场分析工程本体分析宏观城市分析太原的消费群体大学城的消费群体晋中新城居民晋中及周边旅游者周围邻近市镇消费群体晋中老城区的居民山西首座都市时尚主题休闲的物区北部新城太原南部新城城南新区萧河公园榆次城区

武宿空港物流园区榆次开发区鸣里物流园区太原中心城留学生创业园区交通的通达性太原4公里9.5公里25公里14公里交通的通达性：公路交通四通八达;全国少有的县

县通铁路的地区;铁路网密度2.8公里/平方公里，

为全省平均密度的近2倍，境内有三条高速，四

条国道，八条省道，地块旁有城市快速路通过。距市城区约3公里，距省会太原约25公里，

距太原武宿机场不到10公里。

良好的外部交通条件，具备吸引目标客户群

的条件。项目区位北部新城位于晋中市北部，太原市西南部工程本体分析工程位于北部新城三期区域，占地761亩〔不含道路〕，250亩住宅，商业511亩，其余指标未定14环城东路环城北路城市快速路南同蒲铁路太旧高速公路G55二广高速公路开发一期开发二期开发三期太原方向阳泉、河北方向临汾、陕西方向榆次站纬四街经四路中都北路汇通北路安宁街迎宾街文苑街龙湖街晋中开发区高校园区武宿机场榆次老城区北部新城本案铁北区北部新城与太原南部新城联动开展，形成双子城开展模式。承担省会功能的新型商务城北部新城与大学城形成开展共同体。“晋商之都、三晋之心、生态之城〞北部新城定位工程本体分析工程现状地块根本属于净地，少局部未处理建筑物规划道路大局部未修通，只有魏榆路已修通，工程本体分析16地块东侧未修通定阳路地块内部地块内部地块内部工程本体分析工程机遇——城市开展方向太榆同城化作为推进太原经济圈开展的核心步骤，太原市的“十二五〞规划中已经明确将榆次纳入其中。太原目前东西北三面因山脉阻隔，没有更多的地理位置可供拓展，南移向榆次开展是太原开展的惟一选择。17工程机遇——大学城开展带动作用工程本体分析山西高校新校区是省政府2021年12月批准建设的工程，位于晋中北部新城北侧，规划范围南至纬四街、北至规划纬六路，西至规划经一路，东至聂店西侧边界中都北路，总用地规模9900亩，北侧预留远期开展用地约4116亩。18太原师范学院太原理工大学晋中学院首批将有11所高校迁入大学城，粗略估计将有14.6万名师生入驻，将会直接促进本工程住宅销售及配套开展。19综述竞态分析工程本体分析房地产市场分析宏观城市分析晋中房地产市场晋中房地产市场-土地供地项目用途面积

（平方米）面积

（亩）单价

（万元/亩）总价

（万元）年度山西职工医学院教育127,625193.3515.002,9002011交通职业技术学院教育234,741355.6315.005,3342011太原师范学院教育872,4421321.7515.0019,8262011山西医院科大学教育717,9691087.7215.0016,3162011传媒大学教育489,085740.9615.0011,1142011山西中医学院教育489,179741.1115.0011,1172011晋中学院教育656,293994.2815.0014,9142011太原理工大学教育1,289,6311953.7915.0029,3072011山西建筑职业技术学院教育85,726129.8715.001,9482011煤炭职业技术学院教育369,940560.4615.008,4072011合计5,332,6328,07915.00121,184——晋中市高校园区供地情况2021年，晋中市高校园区成交教育用地共计8079亩〔533万平方米〕，平均土地单价15万元/亩。晋中市2021年—2021年共成交商服用地25宗，其中10亩以上土地共9宗。2021年7月25日北部新城一期范围内成交土地2宗，均价105万/亩。2021年6月12日北部新城三期范围内成交土地2宗，均价151万/亩。晋中房地产市场-土地晋中房地产市场-土地供地项目用途面积

（平方米）面积

（亩）单价

（万元/亩）总价

（万元）年度晋中万科新城房地产开发有限公司商住120,827183.0588.3416,1702011晋中万科新城房地产开发有限公司商住97,316147.4394.3513,9102011晋中凯德瑞房地产开发有限公司商服105,408159.69100.7616,0902011山西骅燕置业有限公司商服66,353100.52108.8310,9402011山西佰胜通房地产开发有限公司商住37,66957.07111.276,3502010华强房地产开发有限公司商住93,473141.61112.9916,0002010合计521,046789100.6679,460——晋中市北部新城供地情况2021-2021年，晋中市北部新城区域成交土地共计789亩〔52万平方米〕，平均土地单价100万元/亩。2021年7月25日万科于北部新城三期期范围内取得土地2宗，均价92万/亩。晋中市城区供地情况供地项目用途面积

（平方米）面积

（亩）单价

（万元/亩）总价

（万元）年度山西振鹏投资开发有限公司其他商服用地12,11518.35163.453,0002012山西同华房地产开发有限公司中小套型普通商品房8,26312.52155.771,9502012晋中惠腾房地产开发有限公司其他普通商品住房36,35255.07168.689,2902011晋中金坤房地产开发有限公司中小套型普通商品房2,0893.16161.155102011晋中市开发区佳地房地产开发有限责任公司其他商服用地3,5285.34252.581,3502011合计62,34794170.4516,100——

2021年，晋中市城区域成交土地共计94亩〔6万平方米〕，平均土地单价170万元/亩。晋中房地产市场-土地晋中房地产市场-开发

新开工面积（万㎡）完成投资额（亿元）2009年7413.762010年130.6220.92011年136.9921.92

2011年新开工面积（万㎡）投资额（亿元）商品房52.8212.93保障性住房84.178.99合计136.9921.92晋中房地产市场-成交

销售面积（万㎡）销售金额（亿元）多层住宅均价（元/平米）高层住宅均价（元/平米）2009年54.9410.722300-290025002010年93.6218.29285031002011年75.7716.5641002021年晋中市商品住宅销售面积为75.77万平米，销售金额16.56亿元，较2021年略有下降，但成交均价有所上涨，到达4100元/平米。2021年呈现量跌价升态势。恒基城市广场榆次天元购物中心君豪国际商城榆次百货广场榆次商贸城阳光城市广场晋中商业现状商业市场格局晋中房地产市场-商业项目名称百货大楼规模约30000平米功能定位传统中档综合商场产品业态业态杂乱，服装鞋帽、食品、金银饰品等停车位门口停车，导致商场前较乱周边环境较乱服务水平一般经营情况较好租金4-6元/平米。天综合评价中档品牌为主

榆次百货大楼位于市核心商圈，属于中档商场晋中房地产市场-商业市场路景安大街 景新大街因客群重叠及未来的规划融合，在了解晋中市房地产市场情况之外，建议工程区域同步参考太原市房地产市场情况……太原房地产市场2021年总共供给土地56幅，出让面积为248.06万㎡，与去年相比根本保持同等水平。2007年-2021年太原市场土地供给房地产市场-土地322021年推出了56幅土地，总面积为248.06万㎡。其中，小店区的出让土地面积最多为92.22万㎡，占土地出让总量的37.18%，万柏林区的出让土地面积其次，为70.47万㎡，占土地出让总量28.41%；迎泽区和杏花岭区各占土地出让总量的10.33%；其余区域均缺乏10%。房地产市场-土地2021年-2021年太原市土地供给分布情况迎泽区：25.71万㎡杏花岭区：25.63万㎡小店区：92.22万㎡万柏林区：70.47万㎡尖草坪区：20.22万㎡晋源区：13.8万㎡332021年太原土地成交量小幅上涨，2021年土地市场共成交36幅土地，占地面积为184.37万㎡。与去年同期相比成交幅数增加14幅，同比增加幅度为63.64%，占地面积增加了33.14万㎡，同比上涨了21.91%。房地产市场-土地2007年-2021年太原市场土地成交34房地产市场-土地2021年-2021年太原市场土地成交价格352021年的土地市场呈现量升价跌态势土地市场2021年，虽然商品房市场受调控遇冷，但太原土地市场较去年仍有小幅的升温。较去年相比，2021年土地供给量及土地价格小幅下降，而成交量有一定幅度的上涨。本年度土地供给集中在小店区、万柏林区。房地产市场-土地362021年，太原市商品房供给面积为623.75万㎡，较上年下降21.1%。

成交面积为422.91万㎡，较上年下降34.4%。房地产市场-商品房2021年-2021年太原商品房供求情况372021年，商品房成交均价为7865元/㎡，较去年上涨了13.02%。从2001年到现在，太原商品房成交均价呈现稳步上涨的态势。房地产市场-商品房2001年-2021年太原商品房价格情况382021年，太原商品住宅市场供给面积为571.67万㎡，较上年下降23.2%。

成交面积为352.47万㎡，较上年下降40%。2021年-2021年太原商品住宅供求情况房地产市场-商品住宅392021年，太原房商品房住宅成交均价为7686元/㎡，较上年上涨3.23%。房地产市场-商品住宅2021年-2021年太原商品住宅价格情况402021年，受到限购令影响，市场观望情绪浓厚，商品住宅价格快速上涨的势头被遏制，逐渐回归正常的水平。因此全年商品住宅市场成交价格根本在6500-8000元/㎡的范围内小幅震荡。房地产市场-商品住宅2021年太原市商品住宅价格浮动情况41柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈为中心,外围七个区域级商业中心，同时，全市已形成13条功能全面或提供专业化商品的商业街市级商业中心区域及商业中心太原商业现状商业市场格局柳巷—钟楼街商圈和亲贤北街—长风街商圈为中心,外围七个区域级商业中心，同时，全市已形成13条功能全面或提供专业化商品的商业街柳巷—钟楼街商圈亲贤北街—长风街商圈龙潭商圈下元商圈朝阳街商圈尖草坪商圈小店商圈迎新街商圈房地产市场-商业太原及晋中现有商业以传统百货商业街为主潜在商业逐渐向购物多样性和娱乐功能过渡，再现晋商繁荣。基本需求基本需求自我实现自我实现体验式休闲购物传统购物一站式购物业态齐全传统百货(有限品种)太原晋中现有商业场所潜在商业国际商业存在的几种购物形式在地区中心、体验型购物娱乐中心业态存在着较大的差异化空白区。城市中心邻里中心购物公园娱乐中心地区中心超级地区中心铜锣湾万达广场美特好能量中心LifestyleCenter百盛贵都工厂直销中心华宇购物中心和信天美名店王府井百货巴黎春天茂业天地城市中心邻里中心娱乐中心地区中心超级地区中心能量中心榆次百货广场君豪国际商城购物公园市场机会商业市场时机房地产市场-商业2021年，太原商业市场供给量为24.55万㎡，较去年下降40.86%。

成交面积为42万㎡，成交量较上年上涨5.9%。房地产市场-商业2021年-2021年太原商业市场供求情况2021年，太原商业物业销售价格波动较大，根本上逐步上升的趋势；

在住宅受到限购令影响的情况下，商业地产慢慢受到了更多消费者的青睐。房地产市场-商业2021年太原市商业价格浮动情况2021年，太原办公市场供给面积为15.73万㎡，较上年下降4.67%。

成交面积为4.6万㎡，较上年下降73.21%。房地产市场-办公2021年-2021年太原办公用房市场供求情况2021年，太原办公市场成交均价浮动幅度比较大，预计未来在银行放松贷款的情况下，办公市场成交价格将会逐步稳定。房地产市场-办公2021年太原市办公用房价格浮动情况47房地产市场-客群2021年，晋中市城镇居民人均消费性支出11206.95元，比2006年增长了82.7%，年均递增12.8%；其中市区城镇居民人均消费支出13473元，比2006年增长78.4%，年均递增12.3%。晋中市居民消费支出情况消费项人均支出（元）同比增长占全部消费项百分比家庭设备用品及服务支出808.47.70%7.21%居住支出1446.92——12.91%食品支出3306.435.90%29.50%衣着支出1703.9624.80%15.20%教育文化娱乐服务1303.887.90%11.63%其他商品和服务416.6249.40%3.72%医疗保健支出732.0719.60%6.53%交通和通信1488.6726.50%13.28%太原市居民消费价格情况房地产市场-客群2021年太原市居民消费价格总水平为比上年上涨5.4%，其中食品价格上涨14.0%，非食品价格指数上涨2.1%；工业品价格上涨0.7%，效劳工程价格上涨3.8%。50房地产市场-客群太原市居民消费支出情况2021年太原市城镇居民家庭人均消费性支出为13111.03元，同比增长8.31%。八大类消费支出呈现“七增一降〞态势，除交通和通讯支出有所减少外，其他七大类消费支出都有所增加。消费项人均支出（元）同比增长占全部消费项百分比家庭设备用品及服务957.1750.52%7.30%居住支出1562.2233.32%11.92%食品支出4286.1415.54%32.69%衣着支出1414.2614.59%10.79%教育文化娱乐服务1784.3712.70%13.61%其他商品和服务441.378.26%3.37%医疗保健支出1365.846.43%10.42%交通和通信1299.67-37.51%9.91%房地产市场-客群本工程客群分析——教师群体学校名称教师数量学生数量人数小计太原理工大学19902600027990山西医科大学1320900010320太原师范学院17271500016727晋中学院10001200013000山西传媒艺术学院41850005418山西金融职业学院20034003600山西中医学院31691009416山西煤炭学院48761736660山西交通职业技术学院31770007317山西建筑职业技术学院32065006820山西职工医学院35643124668合计8451103485111936根据网上数据统计，11所大学共有师生11余万人，其中教师8000余人，大学城师生群体将会成为工程购置客群并成为稳定的消费群体。51教师群体的购置力因此，本工程教师群体拥有足够的购置力，可以成为本工程的主力购置人群。房地产市场-客群52本工程客群分析——主动外溢人群房地产市场-客群53竞态分析综述房地产市场分析工程本体分析宏观城市分析54竞品选取标准太原市区晋中市区由于工程处于太原市与晋中市的中间区域，离两城的距离相当，因此本工程的竞品在两城市中间区域内进行选取。5556区域内住宅工程较多，因此根据工程的规模体量、业态、开发商品牌等因素。选取出三个主要参考工程：晋中万科·朗润园、新兴·国际文教城、领秀·铭筑。主要参考工程分析本案新兴国际文教城晋中万科朗润园领秀铭筑1、根本情况晋中万科朗润园占地面积：500亩建筑面积：70万平米〔其中商业20万平米〕容积率：一期2.20绿化率：35%物业公司：北京万科物业效劳开发商：晋中万科新城房地产开发2、产品情况物业类别：住宅、商业建筑形态：洋房〔花墅〕：6栋、每栋6层、1梯2户、层层退台高层：2栋、每栋26层、2梯4户，两个单元小高层：每栋18层、2梯4户，两个单元装修状况：高层精装修、洋房毛坯户数：一期近900户，其中洋房144户产品户型：洋房：175㎡三居高层：90㎡两居、140㎡三居小高层：85㎡一居和两居、106㎡、155㎡三居晋中万科朗润园3、价格及开盘情况开盘时间：5月开始蓄客，6月份已开盘，一期9栋楼，756户已售罄，月均去化189套，剩余6栋洋房于10月低开盘，共计约144套，户型141-193平米交房时间：共分六个组团，一期2021年底入住销售价格：住宅6800元/㎡〔含精装1300元/㎡〕、洋房8000-10000元/㎡85㎡两居90㎡两居106㎡三居140㎡三居晋中万科朗润园59新兴国际文教园1、根本情况占地面积：920亩建筑面积：1200000平方米容积率：2.00绿化率：40%物业费：1.00元/平米·月物业公司：晋中好佳物业公司开发商：辰兴房地产开展股份60新兴国际文教园物业类别：住宅、别墅、商业装修状况：毛坯户数：5000户开盘产品：12栋小高层，每栋10-11层，1梯2户产品户型：108㎡、114㎡、128㎡、133㎡、135㎡三居特色：小区配有35万平米的新兴教育园区2、产品情况61新兴国际文教园3、价格及开盘情况首期开盘时间：2021-11首期入住时间：2021-05工程进展：目前工程已经根本成熟，大局部房源已经交房入住新一期开盘时间：待定新一期入住时间：2021年5-6月开盘价格：住宅5000元/㎡左右，商业10000元/㎡左右前期车位售价：8.5万元/个〔产权〕62领秀·铭筑1、根本情况占地面积：35478平方米建筑面积：132431平方米容积率：3.73绿化率：45%物业公司：晋中明亮物业效劳开发商：山西明亮房地产开发63领秀·铭筑2、产品及销售情况物业类别：住宅建筑形态：8栋高层，每栋18层，1梯2户装修状况：毛坯主力户型：88-260平米，在售160-200㎡在售价格：4500元/平米左右车位售价：12.8万元/个〔产权〕开盘时间：2021-11入住时间：2021-03目前进度：工程销售完毕6465区域内其他参考工程为：学院·翠湖风气、书香美苑、龙华·绿视界、太榆印象、赛江南名园。其他参考工程分析本案学院·翠湖风气占地面积：34666平方米建筑面积：130000平方米容积率：3.70绿化率：40%开盘时间：2021-9入住时间：2021-10开发商：利丰房地产开发1、根本情况66学院·翠湖风气物业类别：住宅、商铺建筑形态：10栋12层，1梯3-6户装修状况：毛坯当期户数：2000户产品面积：44-122平米销售价格：未定672、产品及价格情况68书香美苑1、根本情况占地面积：33333平方米建筑面积：150000平方米容积率：4.50绿化率：40%开发商：未知69书香美苑2、产品及价格情况物业类别：住宅建筑类别：多层小高层装修状况：毛坯产品面积：65-135平米销售价格：最低3200元/平米701、根本情况龙华·绿视界占地面积：70000平方米建筑面积：130000平方米容积率：1.50绿化率：45%开盘时间：2021-8入住时间：2021-9-30开发商：山西鑫缘龙华房地产开发71龙华·绿视界2、产品及价格情况物业类别：住宅、花园洋房装修状况：精装修当期户数：600产品面积：77-140平米销售价格：均价3300元/平米721、根本情况太榆印象占地面积：16000平方米建筑面积：20000平方米容积率：1.25绿化率：40%物业费：0.80元/平方米·月开发商：山西省俊太房地产开发73物业类别：住宅建筑类别：以11层小高层为主装修状况：毛坯产品面积：未知销售价格：未知太榆印象2、产品及价格情况741、根本情况赛江南名园占地面积：150000平方米建筑面积：600000平方米(分五期开发)容积率：4.00绿化率：40%开盘时间：2021-05-19入住时间：2021-04-01物业费：0.70元/平方米·月开发商：晋中经济开发区秋村村