物业安全巡查标准操作指南

物业安全巡查标准操作指南适用于住宅、商业及办公物业项目1.前言物业安全巡查是保障物业项目人员生命财产安全、维护公共秩序的核心工作之一，是预防安全事故、及时消除隐患的关键环节。为规范巡查行为、明确操作标准、提升巡查效能，依据《物业管理条例》《中华人民共和国消防法》等法规及行业规范，结合物业项目实际情况，制定本指南。2.适用范围本指南适用于住宅物业（小区、公寓）、商业物业（商场、写字楼、酒店）、办公物业（企业总部、产业园）等各类物业项目的日常安全巡查工作。3.职责分工3.1项目经理审批物业安全巡查方案（包括路线、频率、重点区域）；监督巡查工作落实情况，协调解决重大安全问题；组织对巡查工作的考核与奖惩。3.2安保主管制定具体的巡查计划（每日/每周/每月），明确巡查人员及职责；检查巡查工具（巡更系统、记录仪等）的完好性；处理巡查中发现的紧急问题，上报重大问题；审核巡查记录，督促问题闭环整改。3.3巡查员严格按照巡查方案执行任务，确保覆盖所有规定区域；规范使用巡查工具（如巡更打卡、记录仪拍摄）；及时记录并上报问题，配合后续整改复查；遵守巡查纪律（如着装规范、文明礼貌）。3.4客服人员接收巡查员上报的一般问题，录入物业系统并跟踪处理；向业主反馈问题处理进度，收集业主对巡查工作的意见。4.巡查准备4.1人员准备巡查员需具备物业安保资质，接受过安全培训（如消防知识、应急处理）；巡查员需熟悉项目布局、重点区域（如消防通道、机房）及业主信息。4.2工具准备必带工具：巡更棒（或电子巡更系统）、手电筒、执法记录仪、对讲机、巡查记录表（纸质/电子）；可选工具：多功能工具刀（用于临时处理小问题）、手机（用于上传照片/视频）。4.3方案准备每日巡查路线：根据项目特点制定，覆盖公共区域、设备设施、特殊区域；巡查频率：住宅项目：公共区域每日1次，电梯每日2次，停车场每日1次；商业项目：公共区域每2小时1次，电梯每小时1次，人员密集区域（如商场大堂）每30分钟1次；特殊天气（暴雨、台风）：增加巡查频率（每1小时1次），重点检查排水系统、户外设施；节假日（春节、国庆）：增加巡查频率（每2小时1次），重点检查消防设施、人员聚集区域。5.巡查内容与标准5.1公共区域巡查区域巡查要点标准要求大堂地面、墙面、天花板完整性；门（玻璃门/防盗门）开关状态；照明亮度；公示栏信息有效性地面无积水/障碍物；墙面无破损/污渍；门无损坏，开关顺畅；照明无缺失，亮度足够；公示栏无过期信息楼道楼梯扶手完整性；墙面/天花板是否漏水；照明是否正常；消防通道是否畅通扶手无松动/损坏；无漏水/脱落；照明无损坏；消防通道无杂物堆积电梯运行平稳性；紧急呼叫按钮有效性；内部照明/通风；轿厢内卫生运行无异响/卡顿；紧急按钮正常联动；照明/通风良好；轿厢内无污渍/杂物停车场车辆停放秩序；消防通道是否畅通；照明是否正常；监控覆盖情况车辆有序停放；消防通道无占用；照明无缺失；监控全覆盖5.2设备设施巡查设施类型巡查要点标准要求消防设施灭火器压力（绿色区域）、外观；消防栓门/水带/水枪完整性；自动报警系统运行状态灭火器压力正常，无锈蚀；消防栓门可正常开启，水带无破损；报警系统无故障报警水电设施配电箱/水泵房运行声音；水管是否漏水；水表/电表读数是否异常无异常声音；水管无漏水；读数无大幅波动监控系统摄像头覆盖范围；监控室设备运行状态；值班人员在岗情况摄像头无盲区；设备正常运行；值班人员在岗（持证）5.3特殊区域巡查区域巡查要点标准要求机房（配电房/水泵房）门是否锁闭；设备运行温度；通风情况；有无杂物堆积门锁紧闭；温度正常（≤40℃）；通风良好；无杂物天台门是否锁闭；护栏完整性；排水口是否堵塞；设备（空调外机）固定情况门锁紧闭；护栏无松动；排水口畅通；设备固定牢固垃圾房垃圾是否分类投放；有无异味；周边是否有散落垃圾分类投放；无明显异味；周边无散落垃圾5.4人员与行为巡查可疑人员：无门禁卡、来回徘徊、携带可疑物品（如易燃物、刀具）；违规行为：高空抛物、违规燃放烟花爆竹、占用消防通道、流浪人员留宿；人员聚集：是否有闹事、斗殴等情况。6.巡查流程6.1出发签到巡查员提前10分钟到安保室签到，领取巡查工具；安保主管确认巡查路线、重点区域及注意事项。6.2现场巡查按照规定路线行进，每到一个巡查点用巡更棒打卡（记录时间、地点）；仔细检查各区域，用记录仪拍摄问题现场（如路灯不亮、消防栓损坏）；遇到可疑人员，上前询问身份（如“您好，请问您需要帮助吗？”），核实门禁卡；遇到违规行为，及时制止（如“您好，请不要占用消防通道，谢谢配合”），并记录。6.3问题记录将发现的问题录入巡查记录表（纸质/电子），包括：问题地点（如“1号楼2单元电梯”）；问题描述（如“电梯内照明损坏”）；问题等级（一般/紧急/重大）；拍摄时间/拍摄人；电子记录需上传照片/视频至物业系统。6.4处理上报一般问题（如路灯不亮）：上报客服人员，由客服安排维修；紧急问题（如消防管道漏水）：立即上报安保主管，同时采取临时措施（如关闭阀门、疏散人员）；重大问题（如可疑人员携带危险品）：立即上报项目经理，启动应急预案（如报警、疏散人员）。6.5结束归岗巡查结束后，返回安保室，交回工具（检查是否完好）；填写巡查总结（包括覆盖区域、发现问题、处理情况）；将巡查记录表交安保主管审核，电子记录上传系统。7.问题处理规范7.1问题分级等级定义示例一般不影响安全，可在24小时内处理路灯不亮、墙面污渍、公示栏过期信息紧急影响安全，需立即处理消防管道漏水、电梯故障困人、电线短路冒烟重大严重影响安全，需启动应急预案可疑人员携带危险品、火灾、人员聚集闹事7.2处理流程一般问题：客服人员收到上报后，24小时内安排维修，维修完成后通知巡查员复查；紧急问题：安保主管收到上报后，10分钟内到达现场，组织处理（如联系维修人员、疏散人员），处理完成后向项目经理汇报；重大问题：项目经理收到上报后，立即启动应急预案（如报警、联系消防部门），同时向上级公司汇报，处理完成后组织复盘（分析原因、制定预防措施）。7.3闭环管理所有问题需形成“发现-上报-处理-复查”闭环；复查要求：一般问题：维修完成后24小时内复查；紧急问题：处理完成后1小时内复查；重大问题：处理完成后24小时内复查；复查合格后，在巡查记录表上签字确认（电子记录标注“已解决”）。8.记录与归档8.1记录内容巡查基本信息：日期、时间、巡查人员、路线；问题详情：地点、描述、等级、处理情况、复查情况；备注：特殊情况说明（如恶劣天气、节假日）。8.2记录方式纸质记录：使用统一格式的巡查记录表，手写填写，签字确认；电子记录：使用物业系统（如“物业云”）填写，上传照片/视频，自动生成报表。8.3归档要求分类存放：按月份、区域、问题类型分类（如“2024年3月-1号楼-一般问题”）；保存期限：一般记录保存2年，重大问题记录长期保存；查阅权限：项目经理、安保主管可查阅所有记录，客服人员可查阅一般问题记录。9.监督与考核9.1监督方式定期检查：项目经理每周检查1次巡查记录，每月抽查2次现场巡查；随机抽查：安保主管每日抽查1次巡更系统打卡记录（确认是否覆盖所有点）；业主反馈：通过业主群、满意度调查收集对巡查工作的意见（如“是否经常看到巡查员？”“问题处理是否及时？”）。9.2考核指标指标要求权重巡查覆盖率100%覆盖规定区域30%问题处理及时率一般问题24小时内处理，紧急问题1小时内处理，重大问题立即处理40%记录完整性记录内容齐全（地点、描述、等级、处理情况），无遗漏20%业主满意度业主对巡查工作的满意度≥90%10%9.3奖惩措施奖励：月度优秀巡查员：考核得分≥90分，奖励500元；及时发现重大问题：如发现火灾隐患、可疑人员携带危险品，奖励1000元；处罚：未完成巡查任务：扣当月绩效10%（如遗漏1个巡查点）；问题处理不及时：扣当月绩效20%（如一般问题超过24小时未处理）；因巡查不到位导致安全事故：解除劳动合同，追究法律责任。10.附则10.1修