北京新金山项目定位整改方案145p

谨呈：新金山工程定位整改方案中广信地产商业工程组2021年6月2报告思路市场篇工程根本条件分析工程生存环境分析工程SWOT分析定位篇公寓工程定位区域公寓市场分析公寓、酒店个案分析客群分析公寓价格定位写字楼工程定位区域写字楼市场分析市场需求及客群分析写字楼产品策略写字楼价格定位商业工程定位区域商业市场分析市场需求及客群分析商业案例分析商业形象定位商业价格定位写字楼案例分析3市场篇4一、工程根本条件分析5工程区位情况－东二环边,稀贵属地本案城市核心地段价值显赫6工程交通情况－大路畅通，小路环绕大路小路交通较为便利7工程生态环境－日坛公园的天然绿肺日坛公园：日坛公园位于工程的东南侧，在城市腹地内部的天然绿地公园尤为珍贵;增加了的外围生态价值。工人体育场：工人体育场位于工程的东北方向，是北京举办各类大型活动的首选之地。人气旺盛，生机勃勃。本案南北两个生态场所为工程提供了充满生机的外围环境8工程商圈情况－两大商圈，强强借势朝外商圈CBD商圈两大商圈：工程处于朝外商圈的整体商务气氛中，同时与CBD商务核心区近在咫尺。具备先天的商务商业气氛.工程与生俱来的浓郁商务气氛本案9工程涉外属性－依雅宝，傍使馆使馆区使馆区使馆区推动：同时,在使馆区效应的推动下，该区域商务、商业、涉外公寓的价值得到更好的表达。雅宝路：中国最大的对外贸易基地。工程与生俱来的涉外商业气氛，为工程开展提供了良好的主题。雅宝路本案10工程本体条件－规划条件工程将成为一个以商业为核心带动，以写字楼、公寓为重点补充的，具备重点策略倾向的城市综合体工程。项目指标数值总用地面积9623.18m^2总建筑面积96000m^2地上建筑面积75000m^2其中可售：商业面积36036m^2

办公楼建筑面积15320m^2

公寓建筑面积4146m^2地下建筑面积21000m^2

商业3962m^2

车位416个11工程自身条件小结东二环边，稀贵属地大路畅通，小路环绕日坛公园，天然绿肺两大商圈，强强借势依雅宝路，傍使馆区城市价值生态价值资源价值涉外价值本体交通充分发挥工程优势12二、工程生存环境分析13工程环境分析与工程关系最直接的两个关联圈，一个是朝外商圈，该商圈可以作为一个独立的、成气候的以商务为主的商圈立名北京;另外一个是雅宝路市场,中国最大的外贸商业集中地带。追根溯源，朝外商圈的兴起很大程度得益于雅宝路的辉煌，也可以说雅宝路带动了朝外整个区域的开展。从本工程的整体规划情况得出，工程是一个以商业为核心，写字楼为外延产品的规划工程。商业是应当是整个工程应突破的重中之重。无论从工程环境开展的主要影响因素讲，还是从工程本身的规划定位分析讲，对雅宝路市场研究及渗透了解，有助我们得出一个正确指导工程的总体思路。14新金山商务大厦地处雅宝路商圈，雅宝路因背靠北京的第一使馆区,从上世纪80年代开始,就出现了服装贸易活动,最开始以“摆地摊儿〞的形式出现,经过20年的开展,这里已开展成了综合商圈。雅宝路素有俄罗斯商人在北京的起点之称，并逐步吸引了东欧国家以及非洲、阿拉伯国家商人均到此贸易。每年到来到这里的外国商人超过6000人，平均每人每次采购总额超过15000美元；在雅宝路，商家每天的交易额超过100多万美元，市场上98%的产品远销到俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼亚等30多个国家，每年对外贸易额高达200多亿元人民币。雅宝路商圈里的商铺租金集中在8-16元/㎡/天，甚至有高达60元/㎡/天的租金，这比北京中关村、CBD的租金还要高。规划情况15雅宝路市场的形成第一代“集市型〞：1988年，成形雅宝路市场形成于1988年，占地面积约2万平方米，是本市最大的民间涉外服装批发交易市场。当时前苏联刚刚解体，前苏联及东欧地区民用消费品短缺，对中国的服装需求很大。北京交通兴旺，信息灵通，各国商人云集，因此中国各地的服装们都把北京特别是雅宝路作为对外贸易的窗口。第三代“集中商业型〞：2002年，迁往三里屯由于朝外大街是首都总体规划中的市级商业中心，也是通往CBD的重要通道，作为朝外大街二期改造工程的一局部，朝外雅宝路市场于2002年11月1日正式迁往三里屯雅秀服装市场，即麒麟大厦。16特别提醒！商业的特殊性在于“做熟易、做生难〞。多年历史沿袭的雅宝路特色商业属性，以及多年来雅宝路的旺盛商气的积累，都是工程未来开展的坚实根底。不可动摇的中国对外贸易商业霸主地盘是雅宝路的最大价值17雅宝路市场特色特点18雅宝路市场的开展客群的开展：从80％俄罗斯客人到全球各地雅宝路商业交易模式由最早的主要针对俄罗斯人，后期雅宝路的影响力逐渐变大，不但扩及到中欧、东欧，还影响到亚洲、非洲等大量的服装进口国。经营模式的开展：从“以产定销〞到“以销定产〞雅宝、天雅、吉利等15家成规模的服装批发市场和集散地后，雅宝路商户的经营模式也彻底的发生了变化，从最开始的“以产定销〞到现在的“以销定产〞,就是从现货经营过渡到现在只提供样品，接到定单后再组织生产的模式，这样经营者可以省去仓库储存的费用。甚至降低不能出货的风险。雅宝路在发生着变化，本工程不但要保存雅宝路的传统特点，更应该渗透其新鲜变化。19车水马龙，生意兴隆的雅宝路市场雅宝路市场当前情况简单示意图优唐雅宝城日坛国际20雅宝路市场各类类主营产品服装、皮草皮革是雅宝路商业的主营产品类型。15％35％21大雅宝路区域的综合开展

大雅宝路地区是现代城市核心多功能呈现的复合型用地代表。区域集商务办公区、繁华商业区、住宅区、娱乐休闲区为一体的功能完善之贵地。22小结该区域具有天然的浓郁的涉外商务气氛，并在长久的历史基因下，形成足够的商业根底。在相当长的一段时期内仍将继续固守这一特点。商圈内独有的外贸人士的特点,也固定了该地区特有的商业气氛与商业特征。主要以服装为主要贸易产品的市场交易仍将在较长的一段时期内占有该地区的主导地位。餐饮娱乐等配套建设方面将有更多的开展。立足工程周边区域特殊商业环境，充分发挥该区域商业特色，把握区域特色下的市场机遇23工程SWOT分析s1、地处雅宝路“金矿〞，蕴藏着无尽的商机s2、与使馆区比邻，拥有一批消费力极强稳定的涉外人群s3、距离朝外大街近，比传统雅宝路市场又多了一条交通干道。s4、本案目前规划的各项硬件配套比较完善，可以成就新一代的商务运作模式。s5、本案1—6层为商业，上部为写字楼与酒店式公寓，当前市场较稀缺，有良好的市场。w1、并非雅宝路核心区，属于准雅宝路地区或称雅宝路辐射区。w2、不临主要街道，虽距二环路近O1、随着雅宝路市场的动迁，老雅宝路的商户们普遍对现状比较满意。因为东欧贸易市场具有集中的特性，只要离开雅宝路，供给商或购货商都不愿意去。o2、目前采购商的范围开始扩大，出现局部来自东南亚、阿拉伯的采购商。o3、俄罗斯、东欧等地对于服装、皮革等的市场需求仍然十分旺盛。o4、招商回报率较高。t1、由于属于非雅宝路核心区，因此必须在外观形态上吸引人的注意力，成为核心与但周边京华豪园、司法部、怡景园等照应t2、朝阳门SOHO与银河SOHO正在出售招商，可能会与本工程产生冲突。可能会带来剧烈的市场竞争。24定位篇25公寓26一、区域公寓市场分析27区域市场供给状况区域内出现配套类住宅产品明显供给缺乏的状况。由于,区域内市场属性的结构发生变化,多年来商业体量的不断扩张,导致住宅类土地缺乏。在住宅产品明显供给缺乏的情况下，本案公寓产品必定会得到理想的销售业绩。当前区域内用于销售的公寓产品存量较少。未来新增公寓类产品供给量有限。多年来在区域内增加的公寓类产品很少，供给量也不大，早期推出的公寓工程根本都在短时间内售完。现在供给的也只有“优唐-麒麟公馆〞。本案公寓只要定位准确,在销售方面不会存在较大压力。28区域市场需求情况29区域市场价格水平区域内公寓价格水平不高，价格平稳上涨。受到市场的开展制约及市场属性的结构变化，区域内的公寓产品的定位方向与市场的开展趋势契合度不高。本案应结合当前市场的需求变化，定位出与市场相吻合的物业产品。区域市场近年价格变化30当前区域内,公寓二手房销售均价在31214元/平米。区域公寓二手房价格情况户型面积价格单价昆泰国际公寓1居110330300001居107.6296275092外MEN1居70220314292居129400310083华公寓3居185490264863居216536248151居10535033333怡景园二期2居127450354331居733404057531区域市场租金水平

当前区域内,用于出租的公寓类产品市场接纳速度很快,公寓租金水平不高,平均在8美元/平方米·月;与区域外高档公寓租金水平差距很大。项目名称户型面积(平米)月租金(元)每平米月租金(元)京华豪园3室2厅183

850046

3室2厅188

900048怡景园2室1厅125800064

2室2厅118900076朝外MEN2室2厅127800063

1室1厅76660086昆泰国际中心1室1厅85500059

1室1厅86600070平均值\\\6432酒店名称标准间价格(元/天)入住率吉利大厦880100%日坛宾馆550100%万邦大厦60095%昆泰国际中心99890%区域酒店状况33本案周边公寓、酒店市场个案分析通过对本案周边重点竞争个案分析比较，寻找当前区域内公寓市场存在的特点与共性，找准市场的切合点与空白点,从而更好的挖掘本案的潜力，提升本案的市场竞争力。34二、公寓、酒店个案分析35开盘时间：公寓局部2006年5月规模：总建面约38万平米，公寓局部5.1万平米。公寓二手房均价：35000元/平米销售状况：售完物业费：3.5元/平方米·月户型面积：30-130平米周边配套：公园、中小学、会所、银行、邮局、餐饮等。工程特点：大体量的商业面积规划完整合理，形成特色的室内步行商业街。工程配有3栋高档公寓户型多样，风格高雅。公寓案例分析〔1〕-日坛国际36开盘时间：2001年8月规模：总建面16万平米公寓二手房均价：32000元/平米租金：65-75元/平米·月销售状况：售完物业费：1美元/平方米·月户型面积：114-193平米周边配套：会所、中小学、银行、邮局、医院等。工程特点：工程开发以公寓为主，建筑设计表达欧陆风格，气派显赫。自身商业体量并不大，经营范围也比较凌乱。公寓案例分析〔2〕-怡景园37开盘时间：2003年7月规模：总建面约20万平米，公寓局部5.8万平米。均价：30000元/平米销售状况：公寓局部已售完写字楼出租。物业费：5.50元/平方米·月户型面积：65-110平米周边配套：商场、中小学、银行、邮局、医院等。工程特点：朝外大街唯一融合国际标准化公寓、酒店式效劳公寓、环绕步行商业街、甲级写字楼、温泉会所、古建筑文化广场为一体的标志性综合建筑体。公寓案例分析〔3〕-昆泰国际中心38开盘时间：2003年9月规模：总建面10.7万平米，公寓局部1.7万平米。均价：32000元/平米销售状况：售完物业费：6元/平方米·月户型面积：71-170平米周边配套：商场、银行、娱乐场所、政府机关等。工程特点：全部采用框架剪力墙结构，弹性建筑布局，可根据业主的需求任意组合。公寓案例分析〔4〕-朝外MEN39开盘时间：2007年1月规模：总建面45万平米，公寓局部34万平米。均价：40000--65000元/平米销售状况：在售物业费：6.8元/平方米·月户型面积：70-120平米周边配套：商场、银行、娱乐场所、政府机关等。工程特点：采用具有遮阳、隔音、自然通风、隔热保温等优异效果的LOW-E双中空玻璃幕墙，为繁华中心的居者营造出一座“会呼吸〞绿色建筑公寓案例分析〔5〕-悠唐麒麟公馆40项目名称入市时间均价怡景园2001年8月32000元/平米昆泰国际中心2003年7月30000元/平米朝外MEN2003年9月32000元/平米日坛国际2006年5月35000元/平米悠唐麒麟公馆2007年1月50000元/平米区域内大局部公寓工程价格相差并不明显。公寓案例分析-个案比照141项目名称公寓规模(万平米)主力面积区间(平米)怡景园16114-193昆泰国际中心5.865-110朝外MEN10.771-170日坛国际5.130-130悠唐麒麟公馆3470--120区域内公寓产品体量偏小，多在10万平米左右;主力户型也多以2居，3居为主。公寓案例分析-个案比照242公寓个案研究小结区域内公寓存量较少，未来供给量不大，工程未来公寓市场竞争较为剧烈。区域内公寓普遍档次处于中高档，价格涨幅平稳。区域内公寓用于出租使用的产品，出租率很高。区域内公寓户型面积偏大，小户型产品相对稀缺，有很大开展空间。

本案只要看清市场开展趋势，抓住当前市场特点，定位出符合市场需求的产品,必定会取得理想的效果。43规模：建面4.8万平方米标准：五星级酒店套房数量：460套标准间价格：998元/天入住率：90%效劳设施：健身房、棋牌、桑拿卡拉ok、美容美发、夜总会、会议室、宴会厅等。酒店案例分析〔1〕-昆泰国际中心酒店44规模：建面2.2万平方米标准：三星级酒店套房数量：151套标准间价格：550元/天入住率：100%效劳设施：餐厅、健身房、桑拿室、商务中心、商品部、咖啡厅等。酒店案例分析〔2〕-日坛宾馆45规模：万邦大厦20-25层标准：三星级酒店套房数量：111套标准间价格：600元/天入住率：95%效劳设施：餐厅、宴会厅、美容美发店、酒吧等。酒店案例分析〔3〕-万邦大厦46规模：吉利大厦8-12层标准：三星级酒店套房数量：180套标准间价格：880元/天入住率：100%效劳设施：中、西餐厅等。酒店案例分析〔4〕-吉利大厦47酒店案例研究小结48案例研究指导区域公寓未来开展趋势区域公寓产品相对稀缺，但品质不高，物业效劳不完善，户型偏大,总价高，使用性能单一，使其价格提升缓慢。区域酒店租金很高，但出租率很高，适合短期居住。综合这两种物业类型在区域市场的表现，可以看出，区域市场现在需求的主力产品应该是“总价低〞，“品质高〞，“可租可售〞，“高端物业式效劳〞相结合的产品。49公寓市场定位50三、公寓客群分析51区域公寓客群来源52客群对公寓关注的因素53本案公寓目标客群目标客群理由个体外贸商业户主能满足生活居住需要的面积，服务配套完善，总价低，适合过渡。投资客项目品质高，总价低，升值潜力大，便于出租出售。54四、公寓价格定位55确定定价方法－价格比较法市场导向法是将本工程和周边其他主要竞争工程的各项同类因素进行比较，并设置相应参数值，定量表达各因素之间的差异程度来确定价格。根据工程可比度及市场接近程度意见，我们将日坛国际、怡景园、昆泰国际中心、朝外MEN做为本案的主要竞争对象，通过分析上述四个工程与本案的各个要素，确定本案的价格。56比较项权重制定地段价值：城市配套、地段稀缺性等占30%建筑品质：外立面品质、外立面形象、装修档次等占25%配套系统设施：智能化系统、安防系统、科技系统等占15%内部配套：会所、商务中心等占15%物业效劳：全面增值的物业管理效劳占15%57定价调整后的价格为:按线性回归增长率计算得出的本案到达实现平均销售价格时,其他工程同期价格和个别工程特殊原因实现估算，涨幅按20%计算。项目名称地段价值建筑品质配套系统设施内部配套物业服务综合系数影响系数平均实现均价（元/㎡）比较项权重30%25%15%15%15%日坛国际0.910.90.90.80.9130%35000怡景园10.80.80.80.80.8610%32000昆泰国际中心10.910.910.9610%31000优唐麒麟公馆11.11.1111.0440%50000朝外MEN10.90.80.80.80.88510%32000本案111111100%/X=38461.5*30%+37209.5*10%+32291.6*10%+48076*40%+36158.2*10%=41334元由于工程所处地段位置显赫，所以其价格在相似类产品的比较作为定价根底后，仍应该考虑区域的特殊性以及本工程户型对售价的积极影响，价格区间控制在41000-51000之间，均价在45000左右。58写字楼59一、区域写字楼市场分析60北京写字楼市场综述供给量增加需求量增加外资企业是本季度北京甲级写字楼市场的租赁需求主力，多家公司续签租约，并扩大其业务。整体租赁需求到达228,473平方米，而自用需求那么到达215,744平方米。最活泼的租赁市场仍然是CBD区域，约占全部租赁净吸纳量的四分之三。其它区域中，只有第三使馆区和亚奥区域实现较大的净吸纳量，各占总租赁需求的近10%。61空置率下降由于租赁和自用的需求依然强劲，北京甲级写字楼整体空置率继续下降，环比下降1.5个百分点至10.9%。其中CBD区域的空置率降幅最大，下降6.6个百分点至19.3%；中关村和第三使馆区由于有新增供给进入市场，空置率分别上升7.5和5.1个百分点；金融街、东二环和东长安街区域平均空置率那么均实现了约1个百分点的降幅。2021年预计还有超过35万平方米的新增供给进入市场，其中近一半的新增供给将用于企业自用。因此，尽管未来有更多的写字楼入市，预计市场需求仍将超过新增供给，租金将升至2000年以来最高水平。北京写字楼市场综述租金快速增长62本区域写字楼市场综述本区域的历史传统生活和休闲氛围及短期土地供应短缺的现状，为写字楼市场奠定了雄厚的基础，这些是其他区域无法比拟的。12目前,各种大中小型企业在同一个甲级写字楼“混居〞现象明显，而且,世界500强这样的大型公司所占比例不高。63本区域写字楼分布情况本案64本区域企业性质65各工程购置企业性质明细表人寿大厦以大中型外资、合资公司为主优唐U-TOWN以外资、合资公司为主泛利大厦合资及中资机构比例均在40％以上联合大厦中小型中资公司较多丰联广场90％为大型纯外资公司（包括驻京办事处）及合资机构昆泰国际以大中型合资、中资企业为主朝外Men以中型内资公司为主，投资较少尚都国际中型中资公司为主，有部分合资机构朝外的内资公司是区域写字楼消化的主要组成局部，占61％；合资公司的比例也相对较高，几乎占总量的五分之一以上。从出租工程的客群结构看，人寿大厦、丰联广场由于占据较好的位置，紧邻朝外大街，加之产品品质相对较高，因此客群层次也比较高，外资和合资公司比较多。而不临主干道的泛利大厦和联合大厦中外资公司的比例那么比较少，中资机构数量明显高于人寿大厦和丰联广场。66各工程购置企业的行业分布人寿大厦金融、贸易、信息、科技类公司较多优唐U-TOWN贸易，信息，广告，金融公司等泛利大厦以财经、房产、科技、咨询、文化（影视、传媒）等为主联合大厦科技研发、律师事务所、商贸等公司为主丰联广场商贸、金融、航空、科技、医药、通讯、广告等昆泰国际目前购买者以贸易公司、咨询公司公司为主朝外Men咨询公司、律师所、广告公司、影视公司、网络通讯、贸易公司、会计师事务所等尚都国际房地产公司、律师所、会计评估所、汽车贸易、金融公司等

如上表所示，朝外地区的行业分布也没有非常明显的倾向，这种状况与CBD相类似。即使在销售初期主打展示、广告公司的朝外Men，也显示出了客群的多样性。67工程租售情况人寿大厦以整层、半层为主优唐U-TOWN400平米左右较为畅销泛利大厦《财经》租用三层，其他客户租用面积以200-300㎡为主，整层和半层的不多联合大厦200-400㎡为主，整层占一定比例丰联广场以整层或半层租用为主昆泰国际50％为整层销售，280-335㎡的也较为畅销，部分小面积有投资朝外Men50%为整层购买，LOFT（层高6.7米）畅销尚都国际138-252㎡热销租赁工程中，档次较高的人寿大厦和丰联广场中客户档次较高，以整层、半层等大面积租用为主，而在泛利大厦和联合大厦中，客户的租用面积那么相对较少，以200-400㎡为主。在工程销售过程中，昆泰国际和朝外Men中整层销售的均占一半左右，多为内资大中型企业.68本区域写字楼租售价格统计项目名称租金（元/平米.月）凯威大厦均价5元/平方米.天联合广场大厦5元/(平方米*天)亚太大厦6.5元/(平方米*天)昆泰国际大厦5元/(平方米*天)雅宝路A16元/(平方米*天)33000/平米（二手）华声国际大厦4元/(平方米*天)朝阳门SOHO(凯恒中心)

255元/平米.天）38000/平米（二手）北京国际俱乐部7（元/平米.天）国际大厦12（元/平米.天）丰联广场6.6（元/平米.天）泛利大厦5.5（元/平米.天）优唐U-TOWN5.5（元/平米.天）华普国际大厦

4（元/平米.天）北京INN5（元/平米.天）35000/平米（二手）朝外MEN5（元/平米.天）目前本区域内只有银河SOHO为新工程，预计2021年6月入市，价格在65000左右，其他工程目前均为二手房，上说明确的表示出，本区域的大户室写字楼写字楼租金价格相较朝外商圈顶级写字楼有完全的价格优势。69本区域大户室同CBD写字楼价格差异区域位置项目名称片区租金销售价格备注（元/㎡.月)(元/㎡)CBD区域万通中心210—36040000立面形象好，万通品牌东二环沿线新保利大厦31038000地铁沿线，交通便利朝外商圈昆泰国际中心180—朝外商圈顶级写字楼雅宝路商圈华声国际大厦120—雅宝路普通写字楼之一雅宝路商圈天雅大厦400-700—商业大户室雅宝路商圈万邦大厦300-600—商业大户室雅宝路商圈日坛国际—22500商业大户室70本区域未来供给情况1.本工程是雅宝商圈危改外贸商业工程，由于拆迁本钱越来越大所以在短期内将不会有新工程开发2.目前区域内很少有纯新工程，仅有银河SOHO预计2021年6月竣工，定价70000左右，其他写字楼工程都已转为租赁阶段。对将来市场的供给量和特殊客户购置需求而言，本工程在区域内具有唯一性71二、写字楼个案分析72本区域写字楼个案分析

银河SOHO工程根底资料地址：东城小牌坊胡同甲七号物业级别：甲级租售现状：在售，2021年6月竣工售价：65000〔元/平米〕租金：〔元/平米.月〕物业费：24.00〔元/平米.月〕建筑面积：330000平米标准层面积：7000平米新族大厦工程根底资料地址：朝阳区日坛路6号分类：商务大厦,办公大厦,写字楼,开盘时间：2000年物业级别：甲级租售现状：满租售价：〔元/平米〕租金：主楼6元/天/平米，附楼3.7元/天/平米物业费：20.0〔元/平米.月〕建筑面积：7500平米标准层面积：平米本区域写字楼个案介绍

凯威大厦工程根底资料地址：朝阳雅宝路10号物业级别：甲级租售现状：只租不售〔已满租〕售价：〔元/平米〕租金：5-6〔元/平米/天〕物业费：包含在租金内建筑面积：22599平米标准层面积：1000平米本区域写字楼个案介绍

亚太大厦工程根底资料地址：北京市朝阳区雅宝路8号物业级别：甲级租售现状：根本满租售价：〔元/平米〕租金：6.5〔元/平米.天〕物业费：包含在租金内建筑面积：127000平米标准层面积：1200平米本区域写字楼个案介绍

昆泰国际大厦工程根底资料地址：朝阳门外大街乙12号院1号物业级别：甲级租售现状：满租售价：〔元/平米〕租金：4〔元/平米.天〕〔老昆泰〕9〔元/平米.天〕〔新昆泰〕物业费：包含在租金内建筑面积：200000平米标准层面积：3000平米本区域写字楼个案介绍

雅宝路A1工程根底资料地址：朝阳雅宝路8号物业级别：甲级租售现状：只租不售售价：30000〔元/平米〕租金：4.5〔元/平米.天〕物业费：包含在租金内建筑面积：76023平米本区域写字楼个案介绍

华声国际大厦工程根底资料地址：建国门雅宝路8号物业级别：甲级租售现状：可租可售售价：30000〔元/平米〕租金：3.5〔元/平米.天〕物业费：包含在租金内建筑面积：46000平米标准层面积：平米本区域写字楼个案介绍

丰联广场工程根底资料地址：朝阳朝阳门外大街18号物业级别：甲级租售现状：在租售价：〔元/平米〕租金：6〔元/平米.天〕物业费：包含在租金内建筑面积：113000平米标准层面积：5000平米本区域写字楼个案介绍

泛利大厦工程根底资料地址：东城朝阳门外大街22号物业级别：甲级租售现状：只租不卖售价：〔元/平米〕租金：5.5〔元/平米.天〕物业费：包含在租金内建筑面积：10000平米标准层面积：2000平米本区域写字楼个案介绍

优唐U-TOWN工程根底资料地址：朝阳朝外大街丰联广场南侧100米物业级别：甲级租售现状：可租可售售价：40000以上〔元/平米〕租金：5-7〔元/平米.天〕物业费：包含在租金内建筑面积：340000.00平米标准层面积：平米本区域写字楼个案介绍

华普国际大厦工程根底资料地址：朝阳朝外大街19号物业级别：甲级租售现状：可租可售售价：30000左右〔元/平米〕租金：3.5〔元/平米.天〕物业费：包含在租金内建筑面积：72000平米标准层面积：4500平米本区域写字楼个案介绍

北京INN工程根底资料地址：东城朝阳门内大街物业级别：甲级租售现状：售完售价：38000〔元/平米〕租金：4.8〔元/平米.天〕物业费：包含在租金内建筑面积：28000平米标准层面积：800平米本区域写字楼个案介绍

84传统写字楼定位模式在高速经济增长带动下，国内外企业对甲级写字楼的需求将有所提高。伴随着需求的高涨，传统写字楼供给量在激增的同时，传统写字楼开发模式的单一性逐渐的显现出来，随之而来的是资源的浪费和市场的低迷。地段寻址：繁华的商业中心交通需求：交通状况良好的区域配套需求：完善的商业配套面向对象：直接面向高端人群或大中型公司企业开发模式：为纯粹办公而建写字楼的开发模式回归到本区域写字楼市场来看，本区域独特的商业模式，将促使具有特定功能的新型高档写字楼必然取代传统写字楼市场。根据市场数据的反响也印证了模式的转变。85商圈交易模式带给区域写字楼的启示本商圈交易模式的缺陷注定了双方交易本钱的增加和时机本钱的浪费，固定的谈判、交易、展示的场所以及对交易时机的把握，促成具有特定功能的高档写字楼出台。“民间组织〞到“商务中心〞的蜕变，必将引起特殊功能写字楼的热销。渠道不畅，反响速度慢交易本钱高，单位利润高信用中介缺乏贸易风险高86区域商业特点带给写字楼工程的影响雅宝路市场是“蝴蝶形〞结构形式的行业市场，造成买方和卖方两者都是高度分散的区域特点，给写字楼的出租出售带来影响。具有浓厚的涉外气氛和稳定的购置群体等特色的市场态势，给写字楼市场对购置群体的把握奠定了坚实的根底。目前本区域写字楼市场模式的独特型，已经成为本区域从商业中心区向商务中心和商业中心双重职能区域过渡的一个瓶颈，不过会给本区域写字楼市场的开展带来了重大契机。本区域写字楼工程根据本区域的商业特点，把写字楼改装成大户室的做法在市场中取得了不同的反响。87本工程写字楼局部的定位思考88工程定位条件再思考89本工程写字楼市场定位：本工程所在区域正处于朝外商圈外围和雅宝商圈内，先天的地理优势决定了本案写字楼的品质——高档物业写字楼。本工程所在商圈的功能和人群特征决定了工程的根本功能及写字楼局部的功能定位——区域外贸商业的经营场所所以,本工程写字楼市场定位应为——具有特定功能的高档写字楼中高档大户室写字楼90三、市场需求及客群分析91区域客群总体描述921、本案客群定位理由：本案特色的区域价值决定了本案的价格，这将在某种程度上限定了客户的企业实力.本区域内的内资公司势必将成为本案的主力客户.大型企业趋向大单购置，本区域独特的商业模式决定其不太可能成为本案的主力客户.外资客户在北京办公多采用租赁方式，购置比例非常之小.本案客群分析93本案客群分析2、目标客群来源：3、目标客群性质：94目标客群的需求95本案客群定位四、写字楼产品策略9697产品定位区域价值品质98智能化配套系统电子商务公共空间装修建筑单体形象产品定位产品的定位是工程建筑外观，装修，配套设施，智能化，商务办公等一系列定位的根底指导，产品定位又是依托于这一系列得出的最终的结论，其关系相辅相成，密不可分。99高档商务人性公共局部精装定位100公共空间在根底装修局部大面积的采用高档大理石、花岗岩或高档石材铺装，局部配石材花纹图案装饰.石材的运用在当前高档工程室内公共空间装修中较为常见，不仅因它在工艺上容易制作，而且它本身质地也坚硬耐磨;适用于人流较大的空间使用，其外表质感光亮高贵，天然纹理自然大气。用于大堂、走廊、电梯间等公共空间的地面及墙面装饰。天花材质可由多种板材设计，造型吊顶，内外灯光处理，设计空间较大。根据功能空间环境不同，处理手法也多样化。公共局部精装建议101精装修示意公共空间示意图102电梯间示意图精装修示意103电梯间示意图精装修示意104公共走廊示意图精装修示意105大堂示意图精装修示意106大堂示意图精装修示意107大堂示意图精装修示意108市场上对于智能化办公的打造已经相当成熟，本工程在智能化配置方面要想有所创新或突破是有一定的难度的，而且本工程所正对的客群也不需要我们刻意的在这方面做太突出的设置。因此，建议，本案在智能化方面的选择只要防止目前写字楼中存在的普遍配置不完善的现象，真正做到5A齐备即可。写字楼智能化建议109配套效劳系统写字楼的配套效劳是产品人性化的核心表达，任何一个配套都应该优先考虑办公人员的需求。通常写字楼的配套效劳设施包含：商务中心、员工餐厅、对外餐厅、银行、票务中心、邮局、健身中心等满足方便快捷的高效商务洽谈需求和办公休闲需求；以及超市、精品店、商铺、洗衣店、美容美发等;满足办公人员根本生活需求等设施。4.9.1配套效劳的意义110项目名称配套设施数码01公寓、商务中心汉威大厦餐饮、咖啡厅，银行、会议室、商务中心尚都国际商业、餐饮、商务中心、会议室、会所万达广场500㎡商务会所、多功能厅、集全式健康会所住邦20003000㎡商务会所、4000㎡中庭广场、20000㎡围合商业、会所、银行、邮局丰联广场银行、邮局、购物中心、会议厅、国际美食中心昆泰国际商业、3000㎡会所、酒店、商务、金融人寿大厦银行、商场、商务中心朝外MENSPA健康休闲会所、健身房、泳池、、高档次员工餐厅盛福大厦商务中心、航空机票、小型商店、自行车道联结燕莎中心第三置业主要为底商，健身房（300平米）、员工餐厅（400平米）、商务中心等等。恒安大厦商务中心盈科中心运动休闲会所、餐饮、商务中心、银行、超市凯富大厦餐饮、商务中心、银行华鹏大厦餐饮、咖啡厅，银行、会议室、商务中心通广大厦商务中心、会客室、、餐厅配套效劳内容市场统计111由调查结果分析，银行、商务中心、员工餐厅、对外餐厅(中餐、西餐)、邮局及票务中心，是构本钱案竞争区域写字楼市场配套设施的主体。健身中心、美容美发、洗衣店、商铺或小型超市、精品店也是比较重要的配套设施。由于整个东部地区商务气氛浓厚，周边配套完善，特别是雅宝路区域，各工程自身的配套设施规模普遍不大，周边成熟而完善商务配套设施那么成为其最大的补充。本案周边商务气氛，以及配套设施与朝外、雅宝路等成熟商圈相比，仍存在着一定的差距，因而本案的配套设施应尽量完善，而且在设施的选择上应更贴近需求，为客户提供更为方便的办公环境。定位结论112五、写字楼价格定位113114选择竞争工程及参数工程选择朝外MEN、银河SOHO、日坛国际、优唐U-TOWN比较方面地段价值：土地价值〔35％〕综合配套：城市配套及社区配套〔10％〕建筑品质：外立面品质、外立面形象、层高〔1５％〕装修档次：公共装修及大堂局部〔15%〕配备设施：硬件配套、软件配套〔25%〕115项目名称地段价值综合配置建筑品质装修档次配套设施关联系数当前价格（元/㎡/天）比较项权重35%10%15%15%25%丰联广场1.11.111.11.125%6朝外MEN110.910.920%5昆泰国际大厦1.10.80.90.90.915%5.5优唐U-TOWN0.91111.140%4.8本案11111100%ｘ■X=6.48*0.25+4.8*0.2+5.06*0.15+4.8*0.4=5.259元考虑在最后定价上下幅度在5-10%左右。本工程租金价格定位项目名称地段价值综合配置建筑品质装修档次配套设施关联系数当前价格（元/㎡）比较项权重35%10%15%15%25%朝外MEN0.90.90.90.90.910%32000银河SOHO1.11.11.11.11.130%70000人寿大厦1.050.950.950.90.9520%45000优唐U-TOWN11111.140%50000本案11111100%ｘ■X=35555*10%+63636.4*30%+46153.8*20%+49504*40%=51676.6元由于工程所处具有特殊商业价值地段，所以其价格在相似类产品的比较作为定价根底后，仍应该考虑区域的特殊性对写字楼价格的影响，价格区间可在50000-60000元，均价在55000元/平米左右.注：此价格为工程当前价格或按线性回归增长率计算得出的个案价格本工程售金价格定位117商

业

118一、区域商业市场分析119本区域商业市场综述本区域商业气氛和区域的特殊性及目前市场土地供给饱和现状，为商业市场奠定了不可或缺的根底，这些是其他区域无法比较的。目前本工程周边在售商业工程较少，但市场还未饱和，以SOHO中国工程为例，银河SOHO目前商业在售，朝阳门SOHO商铺正在招商，但是由于地理位置原因，这两个工程与雅宝路隔二环相望，较长一段时间内无法形成规模性商业气氛。本商圈业态较为集中，主要针对俄罗斯以及远东贸易，产品涉及到成人服装，儿童服装，鞋帽，皮草，小商品批发零售等。120朝阳门区域在售商铺统计项目信息朝阳门SOHO二期商铺面积30-300平米，价位在6-16万/平米，租金在16-20元/天/平米，根据商铺的位置和面积的大小而定。朝阳门SOHO三期银河SOHO商铺面积50-500平米，价位在6-18万/平米，根据商铺的位置和面积的大小而定。作为区域内地标性建筑，产品前期定位会比朝阳门SOHO稍高一些。SOHO销售状况整体较为乐观，2套/天，但前期成交客户会有一局部后期资金跟不上，陆续有局部房源退回。121本区域商业性质122本区域未来供给情况本区域土地资源供给有限，目前无可供给土地，未来区域内供给必然是危旧房改造拆迁，工程操作周期长，资金量大。较长一段时间内，除本工程外不会有其他工程入市。123二、区域商业案例分析124本区域商业个案分析

商业个案——万邦科贸大厦项目规模：总建面50万㎡开盘时间：2001年电梯:富士达电梯空调：中央空调项目位置：朝阳区外交部南街10号租金：一层约800元/平米/月二十层约400元/平米/月业态：1-20层全为小型商业，经验皮草为主，夹杂少量服装、美甲等其他综述：作为雅宝路商圈老牌皮草商业工程，其业态形式较为单一，且工程内部没有扶梯，典型俄贸易形式。125商业个案—老番街项目规模：8600平方米开盘时间：2002年8月2日项目位置：怡景园二期的底商朝阳区朝外市场街出租价格：3000-6000元/月/摊位，物业租约最早到2015年，有转让摊位业态：小商品批发、零售摊位数量：800余个综述：作为怡景园二期的商铺，其配套设施较为完善，有扶梯，但其业态较为杂乱，属于百货式小商品批发零售。126商业个案分析—朝外MEN项目规模：10.7万平方米开盘时间：2005年7月26日物业费：6元/平米/月出租价格：6.25元/月/平米项目位置：朝阳区朝外大街26号业态：地下一层至地上三层以经营服装为主综述：作为小型商业形式，与本案有相近之处，朝外MEN3层以上为住宅，共计166户，地下一层至三层为商业形式，以经营服装为主，购物环境较为舒适。127商业个案分析—国星大厦项目规模：3500平方米楼层：7层建筑类型：老式板楼出租价格：约300元/平/月，近期活动一年免三个月房租项目位置：雅宝路7号业态：儿童服装综述：作为老式的楼房改造成目前雅宝路区域最大的儿童服装批发集散地，国星大厦成功转型，没有扶梯，有一部1000KG的电梯。128商业个案分析—雅宝大厦项目规模：10000平方米物业类别：写字楼、商铺出租价格：一层380/月/平米，2-7层209/月/平米项目位置：雅宝路6号业态：服装、鞋帽综述：雅宝路上老牌服装鞋帽商场，1-7层主营服装鞋帽，未见到其他形式业态。129商业个案分析—天雅大厦项目规模：52180平方米楼层：地上9层、地下2层电梯：5部直梯、26部滚梯价格：售