129商丘市三里桥项目调研报告101p

商丘市

三里桥工程调研报告报告提纲商丘城市概况商丘城市规划研究商丘房地产市场研究123三里桥工程分析4商丘城市概况1商丘城市根本情况商丘城市经济开展情况商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地。总面积10704平方千米〔市区面积91.9平方千米〕。全市人口824.37万人〔市区人口90.6万人〕。商丘是先商和商业的发祥地。早在4千年前，帝喾次妃简狄，因吃玄鸟而生阏(e)伯，故?诗经商颂?云：“天命玄鸟，降而生商。〞商丘是河南省省辖市，位于河南省东部，距郑州230公里，经济开展相对独立豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁路交叉点上，交通便利素有“豫东门户〞，“中原锁钥〞之称，历代为兵家、商家必争之地地理位置优越，交通便利，具有浓厚历史底蕴的城市商丘根本情况

商丘市1997年6月撤地设市，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区，六县二区一市。农业（葡萄酒）全国六大无烟煤基地全国粮食生产百强县食品加工、钢卷尺辣椒、金刚石微粉商品粮基地棉、酥梨、白醋农业、轻工业为主的辖区组团商丘有效经济腹地铁路：处于京九铁路与陇海铁路的十字交汇处，是全国铁路运输的枢纽高速：连霍、东港，商周、商菏、商亳高速在此形成“米〞字型国道：310国道与105国道在市中心呈“双十字〞交会商丘交通农业型城市工业型城市资源型城市城市产业结构转型，将为经济开展带来契机商丘产业结构商丘城市概况1商丘城市根本情况商丘城市经济开展情况

数据来源：商丘市统计公报GDP开展数据从2004年中央提出“中部崛起〞开始后，商丘市GDP增长幅度保持了较高的增长率实现了经济的快速增长。2021年前三季度全市预计实现生产总值890亿元，同比增长11%。其中第一产业增长3.9%，第二产业增长14%，第三产业增长12%左右。城市经济情况2021年商丘市GDP居于河南省各地市中等水平，经济实力一般。但总体经济运行形势良好，继续保持平稳、较快的增长势头。GDP开展数据数据来源：河南省统计公报城市经济情况世界银行公布：人均GDP与房地产发展的关系0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期衰退2021年商丘人均GDP为12409元〔约1863.83美元〕，房地产处于快速开展阶段。人均GDP数据数据来源：商丘市统计公报城市经济情况数据来源：商丘市统计公报人均可支配收入高速增长，2021年到达12715元，但仍然低于全省平均水平〔河南2021年城镇居民人均可支配收入为14372元〕，本市区人口整体消费力略显有限。2021年1-9月商丘城镇居民人均可支配收入10520元，比上年同期增长9.4%。可支配收入城市经济情况第二产业比重较大，第一产业、第三产业的比重相当，白领阶层数量较少，社会体系呈“金字塔〞形，穷人较多富人较少，并且贫富差距较大。商丘市目前正处于由农业型城市逐渐向工业型城市转变的阶段。商丘三产结构数据来源：商丘市统计公报城市经济情况商丘市城镇化率较低，但近几年的高速开展已经接近全省平均水平，城镇化进程提高将有利于商丘房地产的开展。商丘城镇化率数据来源：商丘市统计公报城市经济情况商丘城市规划研究2商丘城市整体格局及规划商丘市新区及金贸中心规划解读古城区文化路老城区新城区经开区城市开展现状格局古城区：最早的城区和商业中心〔目前处于保护开发状况〕新城区：城市的政务、形象中心〔住宅开发热区〕商丘市建成区面积约91平方公里，市区人口92万人。在行政上分为梁园区、睢阳区两个区域；而在城市开展幅员上，分成了老城区、新城区与古城保护区三个板块?商丘市城市总体规划〔2005—2021年〕?对商丘的定位为：国家历史文化名城、豫鲁苏皖交界地区的区域性中心城市、豫东现代工业基地、商贸物流中心和重要的交通枢纽。区域性中心城市的定位以及加快城镇化进程，为商丘未来开展带来利好商丘市政府明确提出要加快城镇化进程，其核心是提高城镇化率。现在商丘市建成区面积约91平方公里，市区人口92万。按商丘市城市开展规划，到2021年，商丘市建成区面积要到达138平方公里，人口150万。商丘未来开展定位与城市规划未来商丘房地产开展前景良好城市整体规划城市开展格局及规划向城市南部和东区扩张道北片区核心商业区城市新区经济开发区古城区老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态商品住宅集中开发区域，入住率低，缺乏商业气氛，配套缺乏轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套缺乏古城保护区，低端步行街，旅游产业导向城市开展方向：“南扩东移〞商丘城市规划研究2商丘城市整体格局及规划商丘市新区及金贸中心规划解读金贸中心规划背景应对中国沿海地区特别是长三角、珠三角和环渤海经济区的高速蓬勃开展，各省处于维护淮海经济区内各城市开展对本省经济社会平衡大局的战略思考，山东省提出“突破菏泽〞，江苏省提出“振兴苏北〞，安徽省提出“两淮一蚌〞的针对淮海经济区城市开展的重要战略支持，商丘也相继提出了突破性的战略思维。重新定位商丘：将商丘开展成淮海经济区内具有区域带动作用、主导作用的中心城市，是河南省在未来经济区承接沿海地区产业转移，国际国内资本目标输入竞争中取得主动的一个重要突破口。

金贸中心规划概况规划中的金贸中心处于商丘市区东南侧，总面积约3平方公里。标准范围在北海路以南、应天路以北、归德路以东、睢阳路以西的区域。金贸中心定位1、商丘立体化公共交通示范区

2、商丘市现代效劳业基地

3、浓郁地域特色商贸中心

规划南北向中州南路开展为主，东西向宋城路为辅的开展方向，规划结构为“两轴三心〞。金贸中心规划解读两轴

南北开展轴线：依托金贸中心国际商贸城，应天商贸会展中心

东西开展轴线：依托宋城路东西向规划古城—商贸城特色风貌，集聚旅游文化商业等大型提升旅游工程的古今开展轴。中州南路宋城路三心

基地在不同开展阶段形成带动周围地区开展建设的功能核心。

交通集散中心：由BRT公共快速交通带动开展，为远期城市设置轨道交通站点预留空间，为商贸城导入人流、轨道交通站点周围可结合轨道站点进行较高密度的商业等公共功能开发，辐射周边地块的高品质开发建设。

中小型商务中心：设施的逐步完善，古城商贸城旅游互动的逐渐成熟，交通集散中心周边地区建设开发出现瓶颈，整个基地需要引进新的产业，以刺激开发建设，规划建议围绕旅游度假引进局部高端效劳产业，形成中小型办公聚集的中心，带动周边房地产开发。同时随着中小型商务中心的形成，老商业中心地区的功能有局部的更新，出现少量的再开发。

应天商贸会展中心：随着商贸中心地区的开发建设、古城商贸城旅游业的逐步形成规模，会形成对会展、文化等设施的需求，规划建议在基地南侧、结合应天公园等城市绿化开放空间系统建设商务、会展、文化等业态聚集的公共活动中心，联系古城旅游和商贸城开发建设，对整个商丘城区的开发建设，起到提升品质，形成联系纽带的作用。应天商贸会展中心中小型商务中心交通集散中心金贸中心开展模式第一阶段第二阶段第三阶段金贸中心前景预测商丘房地产市场研究3商丘房地产整体市场研究工程所在区域房地产研究商丘房地产市场研究数据来源：商丘市历年统计公报〔2021年数据来源于人民网河南频道〕数据来源：商丘市历年统计公报〔2021年数据来源于人民网河南频道〕销售面积与增幅商丘市在2005年之前房地产市场相比照较低迷，在进入2006年以后，商品房销售有了较大的增长，2007年、2021年突破了百万平方米，09年数据有待考证。2021年1-9月商丘市房地产消化量趋于稳定，整体情况比08年略有增长。商丘房地产市场研究施工面积反映了1～2年后现房供给量，通常为竣工面积的3.0±0.5倍属合理区间；商丘05-07年的开发比值均大于6.7；2021年更是到达了16.96：1，市场明显处于供过于求的状态，但09年以来有所改善。2021年1-9月商丘市开发比值为3.81，房地产市场开展趋于稳定。施工与竣工面积商丘房地产市场研究数据来源：商丘市历年统计公报〔2021年数据来源于人民网河南频道〕成交价格分析商丘房地产市场研究2005年2021年，商丘市商品房均价呈稳步上涨的趋势，除2021年受到全国经济的影响有所下降，整个商丘市房地产逐步向稳定快速的趋势开展。房地产整体开展格局商丘房地产市场研究老城区板块新城区板块南京路商丘市房地产市场目前可以分为老城区板块和新城区板块。房地产整体开展格局商丘房地产市场研究房地产整体开展格局商丘房地产市场研究神火大道沿线经济技术开发区房地产整体开展格局商丘房地产市场研究盛世花城巴比伦·蓝钻建业联盟新城奥林匹克花园帝和水上公园龙湾名仕华庭天祥花园紫金华庭天泰福地建业桂圆水木清华未来英伦印象汇豪天下盛大世纪名城华府新天地房地产整体开展格局商丘房地产市场研究商丘房地产市场研究3商丘房地产整体市场研究项目所在区域房地产研究盛世华城巴比伦·蓝钻建业联盟新城奥林匹克花园帝和水上公园龙湾名仕华庭天祥花园紫金华庭天泰福地建业桂圆水木清华未来英伦印象汇豪天下盛大世纪名城华府新天地区域在售工程分布图高速一品江山在售工程统计经过调研，统计了16个信息较为全面的工程，累计700余万平方米，下面将通过筛选找出一些商丘工程的一些规律。名城地址开发公司房屋属性规模（万㎡）帝和水上公园神火大道西运河畔商丘市帝和置业有限公司多层、小高层90盛世华城神火大道与南京路交叉口西200米路南商丘市亚西置业有限公司高层、多层5水木清华神火大道商字雕塑南600米路西商丘市嘉润建设置业有限公司多层、小高层12未来英伦印象神火大道与珠江路交汇处西500米河南未来房地产开发有限公司花园洋房7盛大世纪名城神火大道与北海交汇处西北商丘盛大置业有限公司小高层、11巴比伦蓝钻神火大道南段599号兴业置业高层9.5汇豪天下神火大道与宋城路交叉口西200米——小高层、多层13.5建业联盟新城神火大道南段商丘建业华润置业有限公司洋房、别墅、小高层30华府新天地神火大道与北海路交汇处河南中信安置房地产开发有限公司高层12.6紫金华庭南京路东商丘南站西河南裕龙恒泰置业有限公司小高层、多层10天泰福地南京路东段与居林路交叉口路南商丘天泰房地产开发有限公司小高层、多层5.6建业桂园南京路东段一中分校对面商丘建业住宅建设投资有限公司高层、小高层、多层14奥林匹克花园北海路与归德路的交汇处商丘奥林匹克花园置业投资有限公司高层、小高层27龙湾归德路与香君路交叉口东300米河南盛世住邦置业有限公司高层、多层4（1、2期）名仕华庭归德路与香君路交叉口北永安房地产开发有限公司高层、小高层5高速一品江山神火大道商丘职业技术学院南100米河南高速房地产开发有限公司高层、小高层、多层17在售工程规模在20万以上的占比25%，10-20万规模占比最大，占比37%，该区域房地产市场目前以中等规模工程为主，但未来市场潜在工程规模相对较大。规模在售工程建筑类型组合以多层和小高层组合为主，经过调研，产品进一步分化，多层产品出现向洋房过渡的倾向，而小高层、高层产品品质进一步提升，城市高层豪宅也开始出现在市场中。建筑类型户型配比经过调研，16个重点在售工程，价格分布较为平均，市场价值认知体系尚不完善，但可以看出，房价承受能力明显增强，品质优越的工程售价普遍在4000元/平方米。销售价格高端客户大中型私企业主大企业中高层管理者权力公务员中端客户大型企业职工小型私企老板泛公务员〔银行职员、教师、公务员〕低端客户三产从业人员社会其他低收入人群客户群特征项目名称高速一品江山项目位置神火大道与应天路交叉口东南联系电话3588888开发商河南高速地产有限公司开盘日期2010年3月20日交房日期2011年底工程进度现房占地面积85亩总建面积17万㎡总套数一期185套容积率2绿化率40%得房率85%物业类型住宅商业建筑形态高层、小高层、多层建筑风格现代档

次高档物业公司高速物业物业管理费层数及楼栋数量10栋22层高层，7栋12层小高层8栋多层主力卖点现房、企业实力、地段底商销售描述住宅售价最高2600最低2800均价3500主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房92-100㎡35%92%三房130-160㎡50%85%四房160-180㎡15%95%购房客户群分析看好本区域发展的客户，以及高速集团的员工项目内部配套中央景观、社区商业综合点评现房销售引领商丘房地产现房时代，塑造企业品质，市场追捧度较高一品江山工程规划图1期一品江山一品江山项目名称汇豪天下项目位置神火大道与宋城路交叉口西200米联系电发商开盘日期2010年8月15日交房日期2011年下半年工程进度主体工程占地面积638999平米总建面积134981平米总套数978容积率1.97绿化率23%得房率物业类型住宅建筑形态小高层、多层建筑风格欧式档

次高端层数及楼栋数量15栋小高层+4栋多层主力卖点产品品质、高科智能底商销售描述住宅售价最高最低均价5600主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率电梯洋房135-236㎡646.5%一批销售率50%左右顶层复式188.57-206.39㎡666.7%四房（平层）141.26-143.59㎡84886.8%三房106.70-136.52㎡两房88.29-101.88㎡购房客户群分析市内个体经商户项目内部配套综合点评区域内高端项目，以产品品质与高科智能设施取胜，但项目销售情况一般汇豪天下汇豪天下一期销售房源：两栋多层洋房、四栋小高层院景：下沉式私家庭院，温馨的田园风情院景水景光景汇豪天下汇豪天下汇豪天下项目名称建业·联盟新城项目位置神火大道南段联系电话03703888888开发商商丘建业华润置业有限公司开盘日期一期2010.8.7交房日期2011年中工程进度内装占地面积350亩总建面积30万总套数1900余套容积率1.3绿化率40%得房率——物业类型住宅建筑形态洋房、别墅、小高层（12栋）建筑风格一期中式、二期欧式、三期德式、四期地中海档

次高档层数及楼栋数量主力卖点品牌、产品品质底商销售描述1-2层底商住宅售价最高7000最低4500均价别墅7000主力户型情况户型面积套数套数比例销售率一期别墅260-3404412%一期售罄一期多层130-170（三房、四房）15241%二期叠加别墅260-340246.5%二期处于咨询阶段一期多层130-17015040.5%购房客户群分析经商、周边县市高端客户、少量公务员匿名购买项目内部配套会所、幼儿园、网球场综合点评项目走高端的线路，整体销售情况良好，营销细节把控到位联盟新城工程规划解读商丘联盟新城是联盟新城系列产品中的第一个地市工程，工程总占地约300多亩，建筑总面积35万平方米。工程共分为五期开发，一期为中式风格、二期为北欧风格、三期为德式风格、四期为地中海风格、五期为小高层。一期：中式二期：北欧三期：德式四期：地中海五期：小高层联盟新城联盟新城工程销售情况商丘联盟新城于2021年8月7日开盘，推出44套中式联排别墅，面积在260-340平方米；152套多层洋房，面积在130-170平方米；开盘当天销售90%，实现销售金额2.02亿元；别墅均价7000元/㎡，洋房4500元/㎡，目前一期已售罄。二期“白夜北欧〞目前开始咨询，预计12月底认筹，推出24套叠加别墅及150余套多层洋房。该工程的客户以市内私企老板、永城、虞城等高收入群体为主，以及少量公务员匿名购置。联盟新城联盟新城优势：1、该工程为目前商丘市最高端的住宅工程，产品、外立面风格均有创新，锁定客群高端，值得我工程借鉴。2、工程整体规划为低密、舒适型居住区，营造环境好，水系、景观、小品雕琢精致，提升客户居住档次。值得借鉴。3、高端产品匹配的高价格销售，值得借鉴。4、建业在河南18地市的品牌价值，值得借鉴。劣势：无样板间，减少了客户的现场感官体验。总结三里桥工程分析4工程分析定位思考工程所处区域范围区域范围：东起雎阳路；西至凯旋路城东路；南延伸到南环路；北至南京路，正处于雎阳区内。从商丘市的开展现状来看，根本可以划分为老城区板块、新区板块，以南京路作为明显的界限划分开来，该板块是雎阳区的所在地，是商丘市政府所在地，全市的政治、经济、文化中心，是商丘市规划中的新城区。归德南路交通体系南环路南京路平原路11路：310大市场——沃力公司

教育体系小学中学大、中专院校该区域具备丰厚的教育资源，教育体系成熟完善，尤其是商丘市实验小学是全市最优质的教育资源之一。商丘市实验小学商丘市第一实验小学商丘市职业技术学院商丘良浩高中

梅园宋城公园景观资源产业机构1纺织产业园、2机械加工产业园3食品加工产业园4化工产业园5木材加工产业园6建材产业园7民营工业园8高新技术产业园9物流产业园睢阳区工业集聚区位于商丘市南部，距城区3公里，规划面积22.6平方公里。工业集聚区划分为：商业效劳商业类型具体名称说明专业市场拱辰门贸易市场、万家乐家电商场、商丘农机市场少量的专业市场提高了居住氛围宾馆酒店华驰粤海酒店、福程酒店、鑫城假日酒店、商鼎大酒店均为快捷或中档次酒店区域内缺乏良好的商业效劳设施，商业配套档次普遍较低，购物型消费仅有华联超市等社区商店，难以满足居民需求。本案宋城路神火大道应天东路工程位置目前，相关部门已对该村进行土地测量，但尚未完成地面附着物的清理。工程现状本案宋城路神火大道建业联盟新城汇豪天下工程四至工程swot分析优势（S）1.地理位置优越。2.毗邻宋城公园，居住环境好。3.处于新城区，地块升值潜力巨大。4.教育资源丰富。5.目前该村已测绘完毕，可快速进入实施阶段。劣势（W）1.地面附着物未清理，拆迁安置存在未知风险。2.客户对本案的认知度和客户对本案产品需求未知。3.项目周边竞争性楼盘较多，产品同质化较严重。机会（O）1.商丘市发展新区建设的优势。2.紧邻建业联盟新城、汇豪天下，可充分依托既有资源提升项目价值。3.商丘市房地产市场正处于上升阶段。威胁（T）1、城中村改造拆迁的政策变化。2、房地产市场的未来预期。3、其他开发过程中的不可控因素。综合市场情况，地块属性，利用工程周边资源及区域等优势，借助高端舒适居住的气氛，抓住区域价值升级的有利时机，以符合市场需求的舒适性产品翻开市场，实现快速回款。

①片区规划发展优势、项目规模优势和自然景观优势是本项目最大的优势；项目态势总结

②本项目外部环境及项目档次高；交通便捷性高；客户认知度高

③目前项目可利用的优势资源特色不够鲜明

④机会与威胁均来自市场变化，结合项目特质，走适应区域产品的开发路线将是项目成功的必由之路。三里桥项目分析4项目分析定位思考定位依据优势资源整合TextinhereTextinhere开发商品牌

周边自然景观资源

城区规划发展与知名品牌商合作

项目规划

教育资源客户来源？？结合区域客户和在售项目，客户定位为：重要客户核心客户偶得客户核心客户：50%-60%%职业群体：本地客户：企事业单位职工、公务员、个体户置业目的：自住为主，或为子女、父母购房置业特征：多数为首次置业，购房以自住、改善居住条件为主，关注点：身份的要求、区域的地位、居住的舒适性等产品倾向：叠加、洋房重要客户：20%~30%职业群体：县城及其他区域客户，公务员，灰色收入者，地市有钱人置业目的：自住，改善居住环境为主置业特征：自有用房，开始逐步向商品住宅转移关注点：成为城市人，且是代表身份的项目产品倾向：洋房偶得客户：10-15%职业群体：外地驻商丘工作置业目的：自住，改善居住环境为主置业特征：首次或屡次置业，了解大城市开展规律，看重工程潜力，同时关注居住舒适性关注点：潜力，配套产品倾向：小高层，高层，洋房客户定位慈溪市银泰工程市场研究及定位报告.前言问题：我们到底应该做什么样的产品？答案：我们要做——“商丘新区高舒适高品质的细致宜居低密产品〞市场分析工程分析客户分析通过以上分析，得出以下四种方案：方案物业类型容积率影响分析方案一小高层1.5产品同质化严重方案二洋房+叠加1左右提升项目整体品质，但过于高端，操作风险性高方案三洋房+叠加+高层2-2.5可满足不同客群的居住需求方案四高层大于2.5提高项目利润率综合上述四种方案分析，初步拟定工程的市场定位为：商丘新区高舒适、高品质细致宜居低密产品产品形态定位依据市场定位和在售工程情况，本案物业类型为：产品形态比例产品所起到的作用洋房30%项目主流产品叠加15%提高项目形象高层30%项目安置房、隔绝地块周边噪音污染小高层25%满足多种置业群体需求，符合市场发展趋势户型定位依据目前商丘市场销售最好的为120-140平方米的3房，因此建议本工程在高层户型配比上应侧重于115-135平方米的3房户型。本案户型配比为：产品形态户型户型面积户型配比叠加五房三厅220-300平方米10%洋房三房二厅140-160平方米10%三房二厅/四房二厅160-180平方米20%高层两房二厅100平方米25%三房二厅115-135平方米35%价格定位综合整体调研状况以及商丘市场工程所在区域内其他竞争楼盘销售情况，并运用市场比较法，建议本次价格定位为：高层：3500-4000元/平方米叠加别墅：6000元/平方米洋房：4500-5500元/平方米工程卖点本案宋城路神火大道应天东路洋房（项目主力产品）高层/小高层（安置及区隔道路干扰）产品定位“三高三低〞三低——低层、低密、低容三高——高档次、高使用价值、高性价比第一居所，距城不远，比一般高档住宅更浪漫,自然,健康,丰富独立的拥有，拥有自己住宅底下的一方地，又拥有住宅顶上的一片天拥有住宅内部的自由、自主空间。除了具有高档住宅所具备的根本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼，并在储藏、露台退台、步入式衣柜、工作阳台等功能上放大。同时也满足了自有空间和私密性的要求，是普通高档住宅所无法比较的。洋房价值政府规划的大环境。贴近自然的周边环境高尚的休闲与生活配套优雅的人文环境洋房价值卫生间、露台也朝阳，最大限度满足北方地区住宅对采光保暖的居住要求超大面宽、全阳光房、隐私处理、对视解决洋房价值城区生活的便利与近郊私家名宅有天有地的居住情趣将成为某一特定购房人群心态上的两个砝码，何去何从，用心体验。颇有人情味儿的邻里气氛富于情趣的街区小品浪漫的社区小店富于文化品位的高尚会所配套价值THANKS!附件：楼盘调研表在售工程分析项目名称帝和水上公园项目位置商丘市神火大道西运河畔联系电话0370258888开发商商丘帝和置业有限公司开盘日期2005年交房日期09年12月工程进度现房（四期2011年初动工）占地面积1130亩总建面积90万平方米总套数3期500套容积率1.2绿化率40%得房率85%物业类型商业、住宅、写字楼建筑形态多层、小高层建筑风格欧式档

次中档、4期高档物业公司深圳泰源物业物业管理费商业0.9住宅0.5层数及楼栋数量共33栋（10栋11层小高层，23栋多层）主力卖点市中心地带，运河两岸，房型及外观底商销售描述两层或三层底商，均价6000元/㎡住宅售价最高3400最低2800均价3200主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房37-487515%100%两房947515%三房118-14622545%四房15812525%购房客户群分析周边客户，行政单位公务员，私营业主，周边县市客户（永城、虞城、民权）项目内部配套网球场、篮球场、会所综合点评项目位于运河两层，景观资源丰富，项目采取分区分期的模式销售，便于客户的积累在售工程分析项目名称盛世华城项目位置神火大道与南京路交叉口“商”字西200米路南联系电话03703369999/888开发商商丘市亚西置业有限公司开盘日期2009.9交房日期2010年底工程进度内装占地面积24872平米总建面积50000平米总套数339容积率2.99绿化率35%得房率物业类型住宅+底商建筑形态高层、多层建筑风格欧式档

次中档层数及楼栋数量3栋高层

1栋多层主力卖点地段、建筑风格、户型底商销售描述尚未销售住宅售价最高最低均价3600主力户型情况户型面积套数套数比例销售率两房100左右8525%三房130-14325475%1#2#售完

3#30%购房客户群分析市内公务员群体及个体经商户项目内部配套综合点评地段好，楼盘品质一般，规模较小，建筑风格优势突出，形成明显的地标建筑在售工程分析项目名称水木清华项目位置神火大道“商”字雕塑南600米路西联系电发商商丘市嘉润建设置业有限公司开盘日期

交房日期2011年下半年工程进度外立面占地面积150亩总建面积12万平方总套数三期280套左右容积率1.2绿化率45%得房率80%物业类型洋房建筑形态多层小高层建筑风格欧式档

次高档层数及楼栋数量三期为5层洋房主力卖点商丘市首席品质生活样板社区底商销售描述住宅售价最高6000（一层带花园最低均价5300主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房100-1092810%三期销售率60%三房133-13618265%四房165-1757025%购房客户群分析市内公务员及个体经商户项目内部配套社区会所综合点评项目位于商丘市新城区中心，行政区与高档住宅区核心地带，区位优势明显，属于本地的高档楼盘，主要以5层水景花园洋房为主。在售工程分析项目名称盛大世纪名城项目位置神火大道与北海交汇处西北联系电发商商丘盛大置业有限公司开盘日期

2008-2交房日期2011年下半年工程进度外立面占地面积54亩总建面积11万㎡总套数------容积率3绿化率35%得房率76%物业类型住宅建筑形态高层小高层建筑风格现代档

次中高档层数及楼栋数量共10栋小高层，其中9栋14层，1栋8层主力卖点地段、产品品质底商销售描述两层底商未销售住宅售价最高最低均价4100主力户型情况户型面积区间套数比例销售率一房53-5510.73%三期销售率50%两房945.36%三房108-15470.5%四房155-16613.4%购房客户群分析市内中高端客户项目内部配套会所综合点评南京路中高端项目，目前进入最后一期开发，项目有实景展现在售工程分析项目名称华府新天地项目位置商丘市神火大道与北海路交汇处联系电发商河南中信安置房地产业开发有限公司开盘日期

未开盘交房日期一期2011年底工程进度主体建设占地面积30000总建面积126000总套数700余套容积率4.2绿化率40%得房率物业类型住宅、写字楼建筑形态高层建筑风格简欧档

次中档层数及楼栋数量4栋31层住宅

1栋26层写字楼主力卖点驾驭巅峰气度，坐享首席尊荣底商销售描述1-2层商业，3层2200平米的豪华会所住宅售价最高最低均价预计3200主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率三房（D栋）103-12514020%项目处于咨询阶段，尚未销售三房（C栋）90-10916824%两房（C栋）7510215%一房（C栋）49/69568%购房客户群分析项目内部配套豪华会所综合点评项目位于商丘市城市主干道，周边配套设施比较完善，临近政府机构，交通便利，发展潜力大。但是本项目的前期营销推广效果不好，客户来访量少。在售工程分析项目名称巴比伦·蓝钻项目位置神火大道南段599号联系电话03706068888开发商兴业置业开盘日期2010.11.28交房日期2011年年底工程进度主体建设中占地面积34890.8平米总建面积95181.9平米总套数1096容积率3.0绿化率35%得房率78%物业类型住宅、商业建筑形态高层建筑风格简欧档

次中高档层数及楼栋数量6栋19层高层

1栋26层高层

2栋16层高层主力卖点产品品质底商销售描述1-2层底商住宅售价最高4200最低均价3500主力户型情况户型面积套数套数比例销售率两房77-11013612.4%3、4、6、7、8号楼销售80%，其余楼栋尚未推出三房119-16541437.7%四房170-25532229.3%一房24-7522420.43%购房客户群分析市内高收入阶层项目内部配套会所综合点评项目定位中高端，整体销售情况良好，销售氛围浓厚，外围推广主题明朗在售工程分析项目名称未来英伦印象

项目位置神火大道与珠江路交汇处西500米联系电发商河南未来房产开发有限公司开盘日期2010

交房日期2011年年底工程进度主体工程占地面积96亩总建面积7万总套数容积率1.09绿化率40%得房率82%物业类型住宅建筑形态多层、小高层建筑风格英式档

次高档层数及楼栋数量5层英式花园洋房为主，适当搭配8层、11层电梯洋房主力卖点市中心尊贵闲适的低密度中高端人文社区底商销售描述社区入口集中式商业住宅售价最高最低均价3500主力户型情况户型面积套数比例销售率两房92-100㎡35%一期已售罄三房130-160㎡55%四房160-180㎡10%购房客户群分析主要为商丘市的中高端收入群体项目内部配套商业会所综合点评英伦风格花园洋房，市场稀缺产品在售工程分析项目名称奥林匹克花园项目位置北海路与归德路的交汇处联系电话03703288888开发商商丘奥林匹克花园置业投资有限公司开盘日期2008年底交房日期2011年5月工程进度封顶占地面积400亩（一期228亩）总建面积27万总套数一期220套容积率1.7绿化率45%得房率85%物业类型住宅、商业、运动场建筑形态高层、小高层建筑风格现代简约档

次高档已推出面积2万㎡未推出面积25万㎡层数及楼栋数量一期3栋11层高层主力卖点运动主题社区底商销售描述商业出租，租金15元/㎡/月，总共约4000㎡住宅售价最高4830最低均价4680主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率两房1203014%100%三房140-15710045%90%四房1867032%100%复式270-330209%100%购房客户群分析县市客户（以虞城为主）、市区事业单位客户项目内部配套运动场、高尔夫球场、田径场、幼儿园综合点评2期预计2011年开盘。售楼处相当冷清。项目目前因资金短缺停工。一期已封顶。项目名称建业桂园项目位置南京路东段一中分校对面联系电话03703189666开发商商丘建业住宅建设投资有限公司开盘日期2006年交房日期2011年12月工程进度占地面积180亩总建面积14万㎡总套数1200多户容积率1.2绿化率42%得房率80%物业类型住宅建筑形态高层、小高层、多层建筑风格现代都市档

次中高档物业公司建业物业管理费高层1多层0.5层数及楼栋数量4期:3栋11层，3栋16层主力卖点区位、教育资源、建业品牌底商销售描述住宅售价最高5000最低3400均价3600主力户型情况户型面积区间套数套数比例销售率一房5012010%100%两房9036030%90%三房100-14048040%95%四房16024020%100%购房客户群分析周边县市、市区项目内部配套小哈佛双语幼儿园综合点评新区高端项目，拥有良好的社区环境及口碑传播在售工程分析在售工程分析项目名称龙湾项目位置归德路与香君路交叉口东300米联系电话03703752888开发商河南盛世住邦置业有限公司开盘日期08年一期开盘，09年二期开盘交房日期2010年5月工程进度现房占地面积40亩（三期还有30亩）总建面积4万㎡（1-2期）总套数318容积率1.96绿化率40%得房率85%物业类型住宅、商业建筑形态高层多层建筑风格欧式档

次中高档已推出面积4万㎡未推出面积30亩物业公司龙湾物业物业管理费商业0.9元/㎡/月多层0.45元/㎡/月层数及楼栋数量共12栋（6栋