物业服务费收缴及管理细则

物业服务费收缴及管理细则第一章总则第一条制定目的与依据为规范本小区物业服务费的收缴、使用及监督管理，维护业主、物业企业的合法权益，促进物业服务质量提升，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等法律法规，结合本小区实际情况，制定本细则。第二条适用范围本细则适用于本小区内物业服务费的收缴、使用、监督及相关争议解决活动，涉及主体包括本小区业主、物业企业、租户及其他相关方。第三条基本原则1.依法合规：严格遵守国家及地方有关物业管理的法律法规，确保物业服务费管理活动符合法律规定。2.公开透明：物业服务费的收费标准、收支情况等信息应当向业主全面公示，接受业主监督。3.权责一致：业主应当履行交纳物业服务费的义务，物业企业应当履行提供合格服务的责任。4.便民高效：物业企业应当提供便捷的缴费方式，优化服务流程，提高管理效率。第二章定义与构成第四条物业服务费定义本细则所称“物业服务费”，是指物业企业按照《物业服务合同》约定，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生维护、公共秩序管理等服务所收取的费用。第五条费用构成物业服务费包括以下项目（具体以《物业服务合同》约定为准）：1.公共服务费用：公共区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护等费用；2.设施维护费用：建筑物本体及电梯、消防、供水供电等附属设施的日常维修养护费用；3.人员成本：物业企业管理人员、保安、保洁、维修人员的工资及社会保险费用；4.运营成本：物业企业办公场地租金、办公设备购置及维修、通讯等费用；5.法定税费：物业企业应缴纳的增值税、企业所得税等税费；6.其他费用：《物业服务合同》约定的其他服务事项费用（如公共区域能耗分摊等）。第六条费用排除项以下费用不属于物业服务费范畴，需另行约定或交纳：1.专项维修资金：用于房屋本体及共用设施设备的大修、更新、改造，由业主按规定交纳并纳入专用账户管理（详见《专项维修资金管理办法》）；2.特约服务费用：业主委托物业企业提供的个性化服务（如家政、房屋维修等），费用由双方另行协商；3.公共能耗分摊：部分小区公共区域（如路灯、电梯）的能耗费用，由业主按约定比例分摊（具体分摊方式在《物业服务合同》中明确）；4.其他费用：如停车费、广告费等公共收益，属于业主共有，另行管理（详见本细则第五章第十六条）。第三章收缴管理第七条收费标准制定与公示1.收费标准确定：（1）实行政府指导价的项目（如保障性住房小区），收费标准应符合当地价格主管部门制定的基准价及浮动幅度；（2）实行市场调节价的项目（如商品住宅小区），收费标准由业主大会与物业企业协商确定，并报当地价格主管部门备案。2.信息公示：物业企业应当在小区公告栏、微信公众号、物业服务APP等显著位置公示以下信息（公示时间不少于30天，变更时及时更新）：（1）物业服务内容及服务标准（如清洁频率、绿化养护标准等）；（2）物业服务费收费项目及收费标准（如住宅、商业物业的不同标准）；（3）投诉监督方式（如物业企业电话、业主委员会联系方式、主管部门投诉电话）；（4）其他需说明的事项（如缴费周期、优惠政策等）。第八条缴费主体与责任1.业主责任：业主是物业服务费的法定缴费主体，应当按照《物业服务合同》约定交纳物业服务费。2.租户责任：租户承租房屋的，若《租赁合同》约定由租户交纳物业服务费，业主承担连带责任；未约定的，由业主交纳。3.产权转移责任：房屋产权转移时，原业主应当结清截至转移之日的物业服务费，新业主自产权转移之日起承担缴费义务。第九条缴费周期与通知1.缴费周期：物业服务费缴费周期可分为季度、半年或一年（具体以《物业服务合同》约定为准）。2.缴费通知：物业企业应当在缴费周期开始前15天，以书面（邮寄或张贴）、短信、物业服务APP等方式向业主发送缴费通知，内容包括：（1）缴费周期及截止日期；（2）应缴费用金额（含明细）；（3）缴费方式及账户信息；（4）逾期缴费的违约责任。第十条缴费方式物业企业应当提供以下便捷缴费方式，供业主选择：1.线下缴费：业主到物业企业办公地点交纳现金或刷银行卡；2.银行转账：业主通过银行转账至物业企业专用账户（账户信息应公示）；3.线上缴费：业主通过微信支付、支付宝支付、物业服务APP等方式交纳；4.委托代扣：业主书面委托银行或物业企业从其银行账户中代扣（需签订《委托代扣协议》）。第十一条逾期缴费处理1.滞纳金约定：业主逾期未交纳物业服务费的，物业企业可按《物业服务合同》约定收取滞纳金，滞纳金比例不超过每日万分之五（符合《民法典》关于违约金的规定）。2.催缴流程：（1）逾期10天内：发送《书面催缴通知》（邮寄至业主登记地址或张贴于业主门口），同时以短信、APP通知提醒；（2）逾期20天内：物业企业工作人员上门催缴，与业主沟通逾期原因，协商解决方式；（3）逾期30天以上：物业企业可通过法律途径（如向法院起诉）追讨物业服务费及滞纳金。3.禁止行为：物业企业不得采取停水、停电、停气、限制车辆进入等方式催缴物业服务费（违反《物业管理条例》规定）。第四章使用管理第十二条资金用途物业服务费应当全部用于《物业服务合同》约定的服务事项，不得挪作他用。具体用途包括：1.公共区域维护：清洁卫生、绿化养护、秩序维护等费用；2.设施设备维修：电梯、消防、供水供电等设施的日常维修养护费用；3.人员成本：物业企业工作人员工资、社会保险等费用；4.运营成本：物业企业办公、通讯等费用；5.公共收益补充：公共收益（如广告、停车费）用于补充物业服务费的部分；6.其他事项：《物业服务合同》约定的其他费用。第十三条年度预算管理1.预算编制：物业企业应当在每年12月底前制定下一年度《物业服务费预算》，内容包括：（1）收入预算：物业服务费收入、公共收益收入等；（2）支出预算：人员成本、设施维护、运营成本等（需细化到具体项目）。2.预算审议：《物业服务费预算》应当提交业主大会审议，业主大会可提出修改意见，物业企业应根据意见调整预算。3.预算执行：预算经业主大会审议通过后，物业企业应当严格按照预算执行。如需调整预算（如遇重大设施维修等情况），应当重新提交业主大会审议。第十四条账务公开1.公示周期：物业企业应当每季度第一个月的15日前，公示上一季度的物业服务费收支情况。2.公示内容：（1）收入总额：物业服务费收入、公共收益收入等；（2）支出明细：人员成本、设施维护、运营成本等（每项支出需注明具体用途和金额）；（3）结余情况：收入减去支出后的余额；（4）其他说明：预算调整情况、特殊支出（如重大维修）说明。3.公示方式：在小区公告栏、微信公众号、物业服务APP等显著位置公示，公示期限不少于15天。第十五条资金存储与挪用禁止1.专用账户设立：物业企业应当设立物业服务费专用账户，专门用于收取和支付物业服务费，不得与物业企业其他账户混用。2.账户备案：专用账户应当向业主委员会备案，业主委员会可定期（每季度或半年）检查账户资金情况。3.挪用禁止：物业企业不得挪用物业服务费。如需临时借用（如应急维修），应当经业主委员会同意，并在15个工作日内归还。第十六条公共收益管理1.公共收益范围：小区公共区域的广告收入、停车位收入、场地租赁收入等，属于业主共有。2.收入管理：公共收益应当纳入物业服务费专用账户管理，不得由物业企业自行支配。3.使用审批：公共收益的使用应当经业主大会审议通过，主要用于：（1）补充物业服务费；（2）公共区域设施设备的维修养护；（3）业主大会决定的其他事项。4.公示要求：物业企业应当每季度公示公共收益的收支情况，接受业主监督。第五章监督与责任第十七条业主监督权利1.知情权：业主有权查阅物业服务费的收支情况、《物业服务费预算》等资料；2.异议权：业主对物业服务费的收费标准、收支情况有异议的，有权向业主委员会或物业企业提出；3.投诉权：业主对物业企业的服务质量不满意的，有权向业主委员会、社区居委会或房地产行政主管部门投诉。第十八条物业企业责任1.服务质量责任：物业企业应当按照《物业服务合同》约定提供合格服务。若未达到服务标准，业主可要求减免相应部分的物业服务费（如清洁不达标，减免10%的清洁费用）；2.账务公开责任：物业企业应当按时公示物业服务费收支情况，配合业主委员会的检查。若未公示或公示内容虚假，由价格主管部门责令改正，给予警告；逾期不改正的，处以5000元以上1万元以下罚款（依据《物业服务收费管理办法》）；3.挪用资金责任：物业企业挪用物业服务费的，应当返还挪用的资金，赔偿业主损失；情节严重的，由房地产行政主管部门责令改正，处以挪用资金2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任（依据《物业管理条例》）；4.催缴合规责任：物业企业不得采取停水、停电等方式催缴物业服务费。若违反，由房地产行政主管部门责令改正，给予警告；情节严重的，处以1万元以上3万元以下罚款（依据《物业管理条例》）。第十九条业主责任1.缴费义务：业主应当按时交纳物业服务费，不得拖欠或拒交。若未履行，应当承担违约责任（支付滞纳金）；2.配合义务：业主应当配合物业企业的管理工作，如提供准确的联系方式、遵守小区管理规定；3.转让责任：业主转让房屋时，应当结清截至转让之日的物业服务费，新业主自转让之日起承担缴费义务。第二十条服务质量评估1.评估主体：业主委员会应当每年度对物业企业的服务质量进行评估；2.评估内容：包括服务内容是否符合约定、服务标准是否达标、服务态度是否热情、问题处理是否及时等；3.评估结果应用：评估结果提交业主大会审议，业主大会可根据评估结果调整物业服务费标准（如服务优秀，提高不超过10%；服务不达标，降低不超过10%）；4.结果公示：评估结果应当向业主公示，物业企业应当根据评估结果改进服务质量。第二十一条争议解决方式1.协商解决：业主与物业企业发生争议的，应当首先通过协商解决；2.调解解决：协商不成的，可向业主委员会或社区居委会申请调解；3.仲裁解决：调解不成的，可根据《物业服务合同》中的仲裁条款向仲裁机构申请仲裁；4.诉讼解决：没有仲裁条款的，可向人民法院起诉。第六章附则第二十二条生效时间本细则自业主大会表决通过之日起生效，有效期为3年（可根据实际情况调整），到期后由业主大会重新审议。第二十三条解释权本细则由本小区业主大会负责解释，业主委员会负责具体执行。第二十四条修改程序1.修改提议：修改建议由业主委员会提出，或由10%以上业主联名提出；2.征求