公租房运营管理服务投标方案

1公租房运营管理服务投标方案 第一节公租房现实意义和前景分析 二、发展公共租赁住房的必要性 三、国际经验及对我国的借鉴意义 第二节公租房管理存在的问题及解决措施 二、解决公租房建设管理问题的应对措施 第三节项目需求分析 第一节运营管理整体设想与策划 一、运营管理的意义 二、运营管理的机制 三、运营管理的机制设置 第二节拟采取的管理方式和工作计划 一、拟采取的管理方式 二、拟采取的工作计划 三、管理规章制度的建立 2 第一节项目组织机构 第二节人员配备原则 一、具有较高专业素养和敬业精神 二、高效率的组织架构和岗位配置 一、项目管理人员配备 第四节员工培训 一、培训目标 二、培训管理 三、培训方式 第五节员工管理 一、员工管理的原则 二、项目新人考核 第六节员工守则 一、严于职守 二、工作态度 三、员工仪容仪表 3 七、维修操作 八、服务的六个基本技能 九、员工的集中特殊服务制度 十、对业主服务时应注意 第一节承接查验 一、承接查验条件 二、现场验收主要项目 五、承接查验注意事项 六、承接查验程序 七、承接查验所发现问题的处理及时限 八、承接查验后物业的移交及相关责任 九、承接查验备案 二、固定资产的验收程序 第三节前期管理工作方案 4二、常规性便民服务项目 第一节入住公约 第二节入住管理方案 一、签约入住流程 二、管理方案 第三节租户续租工作方案 第一节整体工作设想 第二节共用部位维修养护 一、共用部位日常维修养护标准 二、共用部位维修养护管理要点 第一节总体工作设想 一、共用设施设备运行管理与维护保养 二、共用设施设备管理工作流程 第二节其他管理事项 一、电梯外包服务监督管理 5二、节能管理 第三节智能化系统的维护管理 一、门禁对讲系统 二、闭路监控 第一节安全管理 一、人员安排及岗位设置 二、日常秩序服务 一、工作内容和要点 第三节消防管理 一、消防工作组织架构及体系建立 二、消防宣传教育能力建设 第九章环境卫生管理方案 6第一节保洁管理方案 一、管理要求 二、管理目标 五、具体工作要求 第二节保洁服务标准和服务流程 二、基本要求 三、保洁服务标准 第三节卫生消杀工作方案 一、“消杀”服务工作要求 二、“消杀”工作设想 第四节公共场所、物业共用部位的环境卫生管理 一、清洁卫生服务内容与基本方法 247 第五节保洁员行为规范 一、保洁员着装要求 二、行为举止要求 三、服务态度 7 五、员工工作操作时的行为举止 第六节保洁人员管理 一、当值主管交接班 二、工具交接 第七节突发事件保洁应急措施 第一节绿化养护要求和方法 一、草坪修剪 二、乔木修剪、整形 三、灌木修剪 五、绿化浇灌类 六、乔木浇灌 十一、乔木施肥 266十二、灌木施肥 十三、地被植物的施肥 8十四、病虫害防治原则 十五、草坪病虫害防治 十六、乔木病虫害防治 十七、灌木病虫害防治 十八、地被植物的病虫害防治 十九、花坛花境病虫害防治 第二节绿化养护管理制度 一、草坪剪草机维修保养及储存 二、绿篱机维修保养及储存 三、割灌机维修保养及储存 第四节绿化服务工作重点和措施 一、室内绿化和盆花摆放 二、室外绿化 五、绿化管理应急抢险方案 9第一节服务方式和内容 一、客户服务工作内容 二、服务关注点 第二节客户服务流程 一、客户需求处理流程 二、客户投诉处理流程 第三节客户服务评价 一、客户满意度调查 第一节社区文化建设构想 一、文化建设构想 二、文化建设的总体思路 第二节文化建设工作方案 第三节社区文化活动计划 一、社区文化建设目标 二、社区文化的特点 第四节特色服务 第一节管理宗旨与行为规范 第二节各项管理制度 二、巡视制度 五、接待来访和回访制度 六、用户投诉处理制度 七、监控系统使用管理制度 八、请示汇报制度 九、工作制度 十、有偿服务收费制度 十一、零维修管理制度 十二、消防制度 十三、物业档案管理制度 十四、维修工具及材料管理制度 十六、奖惩制度 十七、奖惩细则 第一节应急疏散预案 第二节火警处理应急预案 第三节水浸/跑水应急预案 第四节突发停电应急处理预案 第五节停水应急预案 第六节燃气泄漏应急预案 第八节高空坠物应急预案 第九节地震应急处理预案 第十一节防汛(暴雨)防强风应急处理预案 第十三节触电应急处理预案 第十四节噪音污染应急处理预案 一、如招标文件评分标准中有“项目组织机构”,可参二、如招标文件评分标准中有“入住管理方案”,可参三、如招标文件评分标准中有“房屋运行养护方案”,五、如招标文件评分标准中有“社区文化建设方六、如招标文件评分标准中有“内部管理制度”,可参七、如招标文件评分标准中有“应急预案”,可参照第(二)其他法律法规。第一章项目背景和需求分析府工作的重点和难点。尤其是2008年以来，国家投入了大断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障公共租赁住房是指投资者(政府或企业等)持有房源，公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房最大的大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入大力发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大救济型”,或按“市场——福利型”的二元政策导向来实现(一)国外的主要住房保障形式(二)通过公共租赁住房实现“人人有房住”的发展目标以英国为例，在比例约30%的租赁住房中，20%左右是政府提供的公共租赁住房，10%为私人租赁住房。英国政府把持续供应可负担住宅列为重要的施政目标，在伦敦2004年的新规划中，要求中心区新增房屋的1/4为可负担用房。美国的一些州政府对申请房租补贴的低收入家庭限定的房屋租金标准为700美元以下。根据法律规定租房家庭只需支付其收入的1/3左右作为房租，剩余部分由政府付给房法国则是依靠企业(组织)联合体(主要是HLM)提供廉租住房。HLM组织内共有850多个单位，其中有低租金住房机构293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要法国国会每年通过预算安排住房资金，支持“低租金住房”建设，在每套“低租金住房”中政府资金占5%;其余95%商业贷款利率则高达10%)贷款开发建设。HLM房屋开发商所交的税仅为5%,低于一般房地产开发商，这样建造的低租金住房，按3s年返还计算，其租金水平为市场租金1/3-1/2.法国规定低低租金住房最低标准为建筑面积35平方米，HLM的房屋租金仅为家庭收入的10%。(三)建立行之有效的公共租赁住房管理体系(四)通过完善的制度确保公共住房分配的公平性能否公平合理地分配，直接关系到公共住房政策实施的效平性。国外的公共住房政策基本都是以法律形式出现的，(五)借鉴国际经验，大力发展公共租赁住房框架下寻求解决住房问题的最优方法，并且在这个过程中，(一)制度法规体系尚不健全缺乏统一的约束性，如有些地方规定只有40平方米，有些地方建设标准则达到90平方米。(二)覆盖人群相对较窄收入的80%;符合以上条件且年满35周岁的单身人士也可受公共租赁住房政策的低收入住房困难家庭及新就业人员(三)资金短缺，房源供给严重不足(四)维护成本较高。政府后续补贴较多公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同目前我国城乡居民人均住房面积已经接近30平方米，总体率已超过70%。但是，房价高涨、普通居民支付能力下题目益突出。适合各种收入阶层的、易灵活调整的公共租(一)建立长效保障机制。缓解供需矛盾应模式，导致政府手中缺乏持续稳定的保障性房源，每年都要迫于低收入家庭的住房需求压力大量开工建设保障民障性住房只能越建越远，势必会脱离低收入家庭的实际需发展公共租赁住房，可以有效缓解土地供应紧张的矛(二)完善保障制度，满足低收入家庭住房需求(三)强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运作公共租赁住房的后续管理也是将要面临的一个重大难(四)发展政策性住房金融，拓展资金来源渠道机构的主要责任将是向中低收入居民家庭提供优惠的低息(五)循序渐进，做好公共租赁住房的规划和前景设计(一)质量得不到保证1.在现阶段的公共租赁房建设中，主要是现场人工作3.国家对公共租赁房尚未制定公共租赁住宅性能认定(二)资金问题资金问题是影响公共租赁住房供给稳定性和持久性的(三)公共租赁房建设管理模式不健全国内现有的建设管理程序无法满足公共租赁房建设的在建设过程中出现监督“真空”,没有合理的监督机制和管(四)租赁管理不到位(1)租金水平确定不科学，或过于接近市场租金，或(2)租金使用制度的设计有漏洞，使用的优先排序不(一)健全公租房科学建设体系各类安置房等保障性住房，能够覆盖占城市人口30%以上的租房建设进度、投放进度都可适度超前，尽可能“应保尽保”,避免市民申请几年都得不到保障房的困局。储备体系，抓好储备土地的“两个循环”,确保公租房前期租房建设提供充足的建设资金。另外还可以通过投融资方(二)科学管理公共租赁房(1)将公共租赁房建设纳入各级政府的财政预算。公对行政区域内的缺房者要切实履行保障责任，做到应保尽(3)确定公共租赁房的建设重点。我国大中城市以及(1)要合理确定租金水平。由物价部门和财政部门根(2)要实行差别化管理。一方面，允许一个城市内不(3)要加强租金使用管理。政府投资建设公共租赁住第三节项目需求分析(根据项目具体情况参照编制)期巡查；负责房屋消防安全隐患和结构安全隐患的定期排(一)总体要求：2.配备专业的公租房管理人员不少于XX人，年龄不超过XX周岁，且熟悉office等电脑办公软件操作，应统一着(二)公租房运营管理服务机构的具体工作内容包括：2.配合主管部门做好公租房相关数据的统计和汇总工租人签订《公共租赁住房租赁合同》,办理房屋入住手续，等相关部门单位工作；监督履行服务合同，提供相应服务，11.综合管理事项，主要包括住房保障信息系统建设和(三)公租房运营管理服务机构的具体工作要求包括：(1)负责对公租房小区的巡查及住户走访工作，对各周期达到每半月一次，年度住户走访率达到85%以上，对重点住户的走访率要达到100%,按要求做好巡查走访记录，并在每月25日汇总并上报。巡查要求如下：1)房屋使用情况，如是否存在转租、转借、擅自调换2)房屋原有设施设备使用情况，如是否存在改变原有3)房屋原有结构保持情况，如是否存在违章搭建、改4)保障家庭信息变化情况，如家庭人员数量、收入等5)保障家庭的活动情况，如是否存在利用房屋进行疑6)其他因法律法规规定的、邻里投诉或管理机构布置(2)负责公租房入住对象的租金收缴工作，应提供多并开具统一票据；做好欠缴租金的催缴工作；每月25日后缴率不低于95%;(3)协助主管部门做好公租房入住对象资格审核、年系统录入等工作应在5个工作日以内完成；(4)协助主管部门办理公租房住户的入住、退出等相(5)负责公租房入住对象的信息登记与核对工作，对(6)协助主管部门登记公租房入住，使用情况，发现(7)受理公租房的报修申请，编制维修方案和计划，(8)开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制(9)协助主管部门核实、处理群众投诉，举报；(10)协助主管部门定期做好数据录入住房保障系统和(1)负责做好职责范围内公租房的维修养护工作。(2)建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率90%以上，房屋完好率达到100%。(3)维护维修工作流程：对保障对象申报的报修情况应在24小时内进行现场查勘。1)小修由我方负责并承担相应费用，包括：承租方入2)我方将大修的维修所需材料清单以及印证资料一并交由主管部门指定的机构进行审核，大修费用由采购人承①单户单次维修金额在1000元(含)以内，由我方购②单户单次维修金额超过1000元以上由我方报送主管(1)负责纳入运营管理范围内公租房的投诉及违规装事宜(处理率达到100%),及时制止新入住的住户进行违规(2)我方在日常管理和巡查过程中发现保障家庭有违(3)违约处置工作流程如下：发现违约情况后，在3及时报送主管部门。我方应在每月25日向主管部门报送当(4)承租户经多次整改通知后仍拒不整改的，经主管(1)负责受理保障对象退出公租房申请，在3个工作(2)根据主管部门要求，负责及时腾退不再符合住房(3)房源退出工作流程：接主管部门腾退通知单后，(4)对退出的公租房应在3个工作日内完成房屋清空(5)我方应在每月25日向主管部门报送当期终止退出(1)与其申报收入有明显不符的高消费行为；(2)取得公租房半年内未入住或将承租的公租房无故(3)公租房发生转租、转借、转让、出租、调换，经(4)家庭收入，资产，住房情况发生明显变化未按规(5)未按规定办理入住登记，居住期间人员变动；(6)其他违反规定的情形。(一)付款方式1.我方领取成交通知书30日历天内须向采购人缴纳一年合同额5%履约保证金(银行转账、转账支票、银行汇票、保险或金融机构出具的保函等)。履约保证金在合同到期后10个工作日内无息退还。2.预付款支付：在合同签订且具备实施条件后15日历天内支付一年合同额的10%作为预付款。采购人可根据项目4.付款方式为先服务后支付，每个季度结算一次服务(二)服务费用的支付根据考核结果按比例每季度支付一次：序号当季考核最终得分服务费的支付1服务费的支付比例为100%2≥90分，<95分服务费的支付比例为95%,所余费用不再另行支付3≥85分，<90分服务费的支付比例为90%,所余费用不再另行支付4≥80分，<85分服务费的支付比例80%,所余费用不再另行支付5≥60分，<80分服务费的支付比例50%,所余费用不再另行支付；并要求予以整改，累计两次考核评分〈80分，甲方有权终止服务合同，并不予退还履约保证金。6委托运营费不支付。甲方有权终止服务合同，并不予退还履约保证金。考核表序号考评指标考评内容考核内容扣分因素分值考核方式考核得分1项目机构机构设置固定办公场所；未按响应文件设置扣11现场查验办公设施办公场所内设备和设施满足办公设备和设施不健全扣11现场查验服务点建设我方提供固定对外服务点，每个对外服务点要有醒目提示方便查找并开辟残疾人通道，在显眼位栏的每项扣0.5分；对举报无记录的扣0.2分，无处理意见的扣4检查台账置布置投诉举报电话和24小时服务电话；0.2分，该项最高扣2员工建设符合按投标文件中人员配备情发现人员配备不足，1人扣1分；人员更换未向采购人报备的1人扣0.5分。2随机查验员工建设员工具备掌握公租房相关政策和业务知识，熟练运用省住保系统和办公软件；未建立员工培训制度的扣2分，发现未培训上岗的员工则一人扣1不知的1人扣1分。2随机查验工作机制有完善的内部管理制度；制度建立不完善扣0.5现场查验岗位设置明确、职责清晰；晰扣0.5分。随机查验装、挂牌上岗；随机查验建立奖惩制度；未建立奖惩制度扣0.5现场查验工作报送无专人负责的，扣12日常记录行统计分析、处理业务数据，每月25日前将报表报送采购人或主管部门；2入住管理人员基础信息办理入住手续料要完整收集；抽查比例为10%,最少不低于30户，不达标扣1分，最高扣4分。4随机查验租赁合同签订住户办理入住手续，要签订租赁抽查比例为10%,最少不低于30户，不达标扣2分。2随机查验3租金管理租金标准租金标准、计算公式和收取标准需挂墙显著位置2现场查验租金收缴保证租户按时按量缴纳租金，每年度租金收缴率达到100%,收缴租金使用统一的票据开票；收缴率每降低1%,扣除1分，最高扣6分。6核对票据系统录入租金收缴并及时录入系统；分，最高扣2分。2随机查验4信息及变更管理变更管理因保障家庭人员、保障类型等发生变化仍符合保障条件，三个工作日内做好变更受理及系统操作，审核完成后需在三个工作日内完成租金调整及合同签订；2随机查验年审管理及时通知保障家庭参加年审，年审率达到100%;年审率每降低1%,扣除0.5分，最高扣2分。2查阅资料续租管理庭的续租申请；户扣0.1分，最高扣2分。2查阅资料信息更新及时更新信息系统保障对象的各类信息(例如变更、年审、续租等),并做好人员信息卡的变更未及时处理变更并录入系统，发现一户扣0.5分，最高扣6分。6随机查验5房巡查每月户巡查不少随机屋巡(查管理检查于一次；巡查报告根据采购人或主管部门的要求，要有详细的重点监管和一般监管保障家庭的巡查对重点监管保障家庭扣2分。4检查台账6房屋维修维修报点接到保障家庭的维修申请后，我方填写报修登记单，并在24小时内上门查看，并通知维修单位及相关站所或监理6随机未及时通知维修单位及相关部门，每件扣进度跟踪比的每件扣0.5分，最4随机竣工回访修缮单位工程竣工后，我方要在每件扣0.5分，最高扣22个工作日内上门做好回访工2分。随机查验大修维修预算编制维修预算应虚报或明显高出市场维修价格的，扣6分。6随机查验返工维修制到最低限度；每返工一次，扣0.22电话回访7违约管理违约管理处置存在违反合同约定的保障家庭，并督促整改次扣0.5分，最高扣2改到位，每户扣0.58随机查验8终止退出管理主动退出在受理保障家庭转换方式申请后，三个工作日内完成收房及租主管部门；超过一个工作日扣0.52日常记录被动退出收到采购人或主管部门出具的终止资格通知单后，三个工作日完成收房及租金超过一个工作日扣0.52日常记录强制腾退强制腾退工作；不配合的每1户，扣24日常记录征收退出因政府行为公租房被征收的，做好腾退及政策解释工作；不配合的每1户，扣24日常记录9综合管理档案管理一户一档归集各类档案，按档案规定进行门类分未按规定进行归档的扣1分；档案有缺失不清晰的每1件扣0.22检查台账台账建设速，制作精良，归类准确；2检查台账公益服务每季度不少于1次为公租房保障家庭举办公益服务内容；每少一次扣0.5分，最2随机查验应急响应预案演练活动；无应急方案扣1分，无演练扣1分，最高扣22检查台账总分自合同签订之日起3年，合同一年一签。 (如有)、器材、服装、安全、仓储、运输、维修、管理费第二章项目整体设想与策划第一节运营管理整体设想与策划租赁管理+物业管理=运营管理。租赁管理内容具体经营租赁管理人员(经租管理人员)既承担租赁管理的处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化工程设备管理人员(工管人员)既是小区内(楼宇)设施设备的大管家又是维修工，负责小区内(楼宇)设施设备工、特种设备(电梯)维护、消防监控、特种岗位值班。分需要秩序维护(保安)人员、保洁绿化人员等。综合协调办由不少于2人组成，负责协调、统一调配各(一)租赁管理签订《公共租赁住房租赁合同》,合同的签约主体、合按时缴纳政府规定的公共租赁住房租金和房屋使用过程中(二)退出管理房结构或使用性质的；承租人无正当理由连续空置6个月以上的；拖欠租金、物业服务费累计6个月以上的；在公租房收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租(三)监督管理(动态监管)应授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行督检查过程中，应规定2名以上工作人员可持工作证，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公租房检查使用情(一)一种模式创造性地采用1+1管理模式，即：租赁管理+物业管理=运营管理。(二)二项承诺2.对承租户的承诺：根据合同约定规范管理(包括租赁合同和物业管理协议)向承租户提供服务，以“客户满意”(三)三个重点(1)房管所工作重心的转移，脱离原来只管公房的管(2)加强职工责任心、学习法律法规、加强配合、团获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准(四)四大措施公共租赁住房在日常的管理中注重服务信息的采集与对持有住房保障机构出具的通知单和摇号确定单号的心推荐3家装饰公司与承租户自找相结合的方式，对运营中心联系的3家提前确立，提前沟通，并与其签订装饰有关问注重人事(招聘)关，宁缺毋滥，使每位招聘的员工都个个区(楼宇)正常、安全使用的“保护神”,也是为承租户提对楼内的重要设施设备在工程师的指挥下做到定期检令，要立即前往维修，并及时反馈信息；如实填写派工单，(一)运作程序系统办理入住管理层3.激励系统流程图激励激励机制机制机制机制机制机制(二)工作计划依据管理方式和管理流程，将工作计划分为前期管理、入住管理和常规管理三部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：1.前期管理工作计划序号前期介入1.研究规划设计意图，掌握工程施工现状；2.从物业管理的角度，提出合行拟订运营管理方案1.总结以往物业管理的成功2.对公租房小区展开深入的调查研究；3.针对公共租赁住房特点，拟已完成三组建运营管理队伍1.人员的选拔；2.人员的培训；四完善管理及办公条件1.安排管理用房；2.安排员工宿舍；房五制定管理规章制度1.制定切合实际的各项制度、奖惩条例；定六物业的验收与接管1.依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；2.办理书面移交手续，做好遗序号入住手续办理1.准备好入住资料，配合入住仪式举行；2.合理设置办理入住手续的流程和岗位；3.为业主办理入住手续，提供便二业主装修管理1.对业主和装修队伍的培训；2.装修申报审批；3.装修施工过程监管；三档案的建立和管理1.收集承租户档案资料；2.科学分类；4.运用。四对承租户的宣传和培训1.进行楼内智能化设施设备的宣传和培训；2.组织开展针对性的特约服务序号公共设施维修保养1.制定养护和维修计划方案；2.维修管理；二机电设备的维修养护1.设备的基础资料管理；2.设备的运行管理；3.设备的维修管理；三安保管理1.治安管理；2.交通、车辆管理；四智能化设施管理1.智能化设施的日常使用操作；2.智能化设施的维护；五小区环境管理1.园林绿化管理；2.清洁卫生管理；财务管理1.财务账务；2.费用收取。社区文化活动开展1.社区宣传；2.举办社区活动；八便民服务和完善配套1.为业主提供便民服务；2.提供丰富多彩的无偿或有偿规章制度在日常公租房运营管理实务运作中既是运营形成一整套涵盖公租房运营管理运作和行政运作各环节的体操作层的公共秩序维护员(保安)岗位责任制、保洁员岗管理维修服务承诺制度、公租房运营管理维修服务运作程5.公共秩序维护(保安)工作制度公共秩序维护(保安)员工作纪律规范、公共秩序维护保洁服务质量标准、道路清洁规程、绿化带保洁规程、管理的各方面工作，使档案管理真正为公租房运营管理服(1)第一是收集：(2)其次是整理分类：1)管理工作资料、记录(含电脑文档、音像记录)。2)运营管理中心的文件、通知、资料、历次活动记录。3)管理规章及内部管理制度资料。(3)最后是归档：1)运营管理中心重要资料(如开发建设单位提供的资料)接收必须经过运营管理中心负责人或其指定负责人验2)运营管理中心日常管理文件进行发放及接收记录，3)所有借用查阅档案的，要进行登记。尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存，以便于储开展公租房小区文化活动(作用一是活跃社区气氛，二风尚),开展便民服务项目(通过自营努力拓展服务项目，提高服务质量，满足承租户其他需要)。第三章项目组织机构及人员配备第一节项目组织机构紧紧重在音理车辆管理消防管理治安管理仓库管理行的管理品居管理员工培训环境管理某管理客尸服务H设备运行保养4.客户服务部负责办理业户接待、问讯、投诉、报修、第二节人员配备原则将为社区配备一支具有较高专业素质和敬业精神的服工程设备运行方面，值班机房实行24小时值班制，确均有安管员24小时巡逻。经过公司对XX公租房小区的设施设备及功能特点的细致分析及小区的服务需求，拟设置以下岗位，并配置相应的序号岗位名称岗位备注(一)管理人员小计(二)行政管理1品质经理2品质文员3行政文员4人事文员5出纳小计(二)客户服务部2客服管家3客服管理员4客服前台5(三)工程维修部12工程领班34维修技工5电梯技工6(四)秩序维护部2安全主管3安全领班4监控中心5门岗6车场岗7巡逻岗8机动岗(五)环境管理部23保洁员4绿化维护小计总计(一)项目总经理工作职责(二)客户服务工作职责4.负责项目业户档案及运营管理服务档案建设与管理(三)工程管理工作职责(四)秩序维护工作职责(五)品质管理职责9.负责编制“年度培训计划”,组织新员工入职培训、管级以上人员培训和考核，并监督各部门培训工作实施情(一)人员配置原则各类人员的配备，均要求有较高的知识水平和专业技(二)资历总体要求务过硬的优秀人才；基层服务人员通过社会招聘的方法解(三)人员素质要求2.客服经理：28-45岁，大学专科及以上学历；具有33.安全经理：28-45岁，大学专科及以上学历；具有3年及以上同等职位管理经验；具有较强的沟通协调处理能5.形象保安：40岁以下，身高173CM及以上，高中及6.工程经理：30-45岁，具有5年及以上同等职位管理(四)工作职责(1)接待来访或来电，做好解答与记录，及时传递客(3)收集客户委托、投诉、建议和各类需求信息，准(4)对于客户咨询事项给予主动、文明、详尽答复和(6)每月汇总、整理并归档各类合同、文件、各类人(7)员工各类手续的办理，按上级要求对新员工进行(3)对项目每日现金收支进行统计、整理，及时上交(4)及时准确提供必要的财务信息；(5)负责项目仓库账目建立、入库物资验证、物品的(6)协助完成上级临时安排的其他工作。(1)全面了解各专业工作标准，熟悉建筑结构、楼座(2)协调运营管理中心各部门之间的信息沟通与接口；(3)接待业户服务需求，做好解答与记录，及时传递(4)收集、整理业户意见、建议或投诉信息并上报，(5)跟踪、落实检查发现各类问题，并及时传递相关(6)按期进行物业费的收取；(7)遇有紧急事故，通知并协助处理善后工作；(8)处理业户委托的其他合同范围内事项；(9)负责前台接待人员休班期间的替班，履行前台接(10)完成上级交办的临时工作。(1)熟悉所管项目各种设备、设施情况；(3)按照各种设备操作方法，正确运行，及时排除故(5)发生突发事件时，及时赶到现场检查原因并上报(6)接到报修任务，及时提供维修服务，做到快速修(7)按规定要求交接班，夜间值班处理突发问题应详(9)积极解决业户反馈服务需求，及时传递服务需求(2)接到报修任务，按照要求及时提供维修服务，做(7)发生突发事件，及时赶到现场检查事故原因并上(8)负责装修现场巡查工作；(9)完成上级交办的临时工作。(1)熟悉项目电梯情况，分布及设备运行状况；(2)按公司规定要求对电梯维保供方工作质量进行检(3)按公司规定要求对各电梯运行状况进行检查，发(4)发生突发事件，按规定时间赶到现场检查事故原(5)接到电梯报修任务，及时联络电梯维保供方处理，(6)积极反馈业户服务需求，及时传递服务需求信息；(7)完成上级交办的临时工作。(1)按要求人数和标准进行出入口门岗秩序维护管理；(2)对进入出入口的外来人员进行管理，按规定要求(3)对进入出入口车辆进行管理，验证并登记，指挥(4)负责项目出、入口的装修车辆及装修人员实施出(5)对进出出入口的大宗物品进行管理，核实有效证(6)对业户文明礼貌，及时提供帮助；(7)在管理区域内遇突发事件，做出及时反应并正确(8)熟记紧急联络电话号码，以便发现可疑情况及时(9)填写当班记录，熟悉消防知识和各种消防器材使(10)对领用的通讯器材保管并正确使用；(11)完成上级交办的临时工作。(1)按规定路线和时间、频次进行现场秩序维护巡逻(2)对项目内的施工及装修等外来人员进行管理；(3)对项目车辆进行管理，指挥并疏导进出车辆，车(4)负责对装修现场按规定进行巡视；(5)按规定要求对现场进行巡视管理，对发现问题及(6)对异常情况或住户紧急求助，按要求时间及时到(7)对业户文明礼貌，及时提供帮助；(8)在管理区域内遇突发事件，做出及时反应并正确(9)熟记紧急联络电话号码，以便发现可疑情况及时(10)填写当班记录，熟悉消防知识和各种消防器材使(1)熟悉项目监控、消控系统及设备操作方法；(2)熟记紧急联络电话号码，以便发现可疑情况及时(3)接听报警电话，迅速查出报警位置，调动其他岗(4)对异常情况和可疑人员进行监控和跟踪、对重点(5)准确、真实、清晰的填写相应监控表格；(6)对室内监控系统设施、设备定期清洁；(7)按上级要求上报安防、消防监控设施运行状况的(8)对领用的通讯器材保管并正确使用；(9)对突发事件做出及时反应并正确处理；(10)完成上级交办的临时工作。10.消防管理员(秩序维护部领班兼任)(1)编制项目各类消防设施台账；(2)熟悉项目平面分布及房屋结构；(3)负责制定项目消防相关知识培训计划；(4)负责制定项目消防预案，并组织讨论与学习；(5)定期组织进行消防演习；(3)负责对垃圾收集、清运现场的打扫、保洁，保持第四节员工培训3.管理人员每周安排一定时间进行管理工作总结及商培训实施容料(1)项目总经理负责培训计划的制定、实施和记录工(2)及时组织相关新政策、新法规的传达学习、贯彻(5)运用信息化平台、现场教学等手段，提高培训效(6)培训以员工自学为基础，公司人力资源负责组织(7)实施开放式教学，严格培训考核，实行封闭式阅(8)实行内部讲师制度，选择内部具有丰富实践经验(9)聘请专家担任我们的兼职指导教师，使员工能不(10)做好内部讲师讲稿、教案的审查工作，指导内部(11)每半年服务中心经理组织对培训工作进行一次全(12)公司把对培训工作的检查纳入到每月对运营管理对抽调到和招聘到运营管理中心参与筹建工作的各级4.岗位轮训要求员工在规定的时间范围内学习由部门负责人指定(1)入职培训1)公司发展概况、公司组织架构、公司质量方针；2)公司各项规章制度；3)员工守则；4)言行规范、仪容仪表。(2)岗前培训训的主要目标是要求每一位员工在上岗前了解本岗位的工1)岗位职责；2)操作规范、操作流程；3)应具备的基本技能；4)国家和XX市物业管理条例和其配套法规；5)服务意识、职业道德。(3)岗位培训岗位培训是为了让员工不断更新现代物业管理的新思1)岗位练兵；2)专题研讨；3)参观学习；4)办班培训；5)岗位轮训；6)以考代训。(4)专业岗位培训1)物业管理职业经理；2)财务人员、内部审核人员；3)专业技术人员；4)关键复杂设备的操作人员；5)秩序维护人员；6)强弱电工、焊工、电梯安全员等；7)消防管理人员；8)国家、行业、客户有特定资格要求的人员。(5)培训安排序号培训内容培训频率1员工岗前、季度熟练掌握住宅/商2岗前、季度熟练掌握本项目的3礼仪礼貌岗前、季度提高服务意识4岗位人员商户管理岗前每月一次熟练掌握工作流程5客户投诉岗前每月一次熟练掌握工作流程6岗前每月一次熟练掌握工作流程7内勤管理岗前每月一次熟练掌握工作流程8收银管理岗前每月一次熟练掌握工作流程9岗前每月一次熟练掌握工作流程人员单兵队列动作五，每天训练一小时培养组织纪律性，练就扎实基本功体能训练擒拿格斗基本功逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技能捕俘拳防卫术提高思想觉悟，总每月一次培训考核熟悉安全礼仪员员岗位职责，操作规安全礼仪员服务的规章每月一次培训考核熟悉相关法律常熟悉了解住宅/商业的服务规范全礼仪规范每月一次培训了解消防的基础知突发事件的应急处理能力紧急集合演练人员工作例会提高思想觉悟，总结自身存在不足每月一次培训及考核熟悉保洁员岗位职责，操作规程，工作标准清洁设备操作和保养及每季度一次培训和考核持工作效率，熟悉了解住宅/商业保洁服务规范保洁服务规范例每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识，提升理论水平四害消杀和防治熟练掌握消杀程序绿化人员工作例会提高思想觉悟，总结自身不足每月一次培训及考核熟悉园艺工岗位职责，操作规程，工作标准养及农药的使用每季度一次培训和考核持工作效率园艺方面的管理条例每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识，提升理论水平植物生长一般常识了解和掌握园林的基础知识绿化管理规划要求消防实战演习提高消防实战能力工程人员工作例会提高思想觉悟，总结自身不足，增加工作经验每月一次培训及考核熟悉技工的岗位职责，操作规程，工作标准，掌握基本的消防知识和设备管理知识；掌握本项目的维修服务规范维修服务规范房屋维修方面的管理条例，房屋修缮标准每季度一次培训和考核熟悉相关维修常识，提升理论水平水、电、消防管道走向，设备设施特点，维修服务范围每季度一次培训考核了解和熟悉本项目状况，提高工作效率土建、机电、给排水、空调等相关专业的基础管理知识每半年一次培训考核提升员工综合能力及素质设备及机具的操作演练每半年一次培训和考核检验员工实际操作能力，寻找差距综合评比，提高技能消防实战演习提高消防实战能力(1)公司人力行政为培训工作的主管部门，负责联系(2)项目总经理和各部门应根据业务需要，制定年度(3)培训采取平时业务学习与定期业务学习相结合的(4)管理人员必须定期接受专业培训，每年至少十天；(5)在业务学习和培训期间无故不能请假、旷课，违(6)公司鼓励管理人员参加与业务有关的专业培训。6.年度培训计划(包括但不限于)(1)岗前培训序培训内容培训培训对象1公司规章制度等3天运营管理中心全体新员工23天外聘专家运营管理中心全体新员工熟悉掌握物业管理相关法律法规。3岗位职责及运营管理中心的物业管理1天运营管理中心全体新员工4方案和要求1天运营管理中心全体新员工有较深层次的认识。5进行各种专业培训3天运营管理中心全体新员工熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作要求。6职业道德培训2天外聘专家运营管理中心全体新员工职务水平和管理水平。7上岗前见习培训1天运营管理中心全体新员工学习领会基本操作方法为正式上岗提供经验。(2)岗上培训序培训内容培训培训对象1管理技能知识培训2-5天外聘专家根据具体情况安排人员提高员工工作沟通技巧和管理水平。2公众关系及公众形象培训2天外聘专家批进行3秩序维护员队列及体能等培训5天护人员掌握秩序维护员现代军事知识、提高防卫能力4工程维修人员培训5天提高维修作业能力。5环境保洁人员培训5天提高保洁作业能力。6消防训练及演习3天全体人员掌握消防技能知识和实战员工培训一览表(保存2年);年度培训计划(保存2培训记录(长期);员工培训档案(长期)。第五节员工管理不但否决其效益工资，并且与其任职(或上岗)资格挂钩，2.以业绩(KPI)为导向目标计划为基础，以关键业绩指标(KPI)为核心，通过管(1)由公司高管以及人力资源部组成“绩效管理委员(2)按季发布绩效分析报告、绩效推动计划，安排一(3)赏罚分明。对员工实施准确及时的奖惩，是维持为依据，对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力，“特殊贡献奖”等荣誉，并给予一定的物质奖励。评选公司季度服务明星及半年/年度优秀员工及团队，并将优秀事迹(4)人文关怀的方方面面。同时，在操作中给予项目/部门更多的自主灵1)假期：包含国家各项法定假期、婚假、丧假、生育2)保险：为员工办理社会统筹保险；3)员工年度关怀费用：按照费用标准，用于员工春游、4)节日礼品：端午节、中秋节礼品；5)季节性津贴：适用于所有一线员工，分别于夏季和6)工作餐：向所有员工提供工作餐；7)体检：司龄满一年以上员工可按相应标准享有每年8)补充医疗保险：为主管级以上员工购买商业医疗保9)对于一线员工的食宿，我们也悉心关怀，不仅仅满打造，以优良的环境使员工在辛苦工作之余获得良好的休10)就餐问题。我们在各物业项目中均开设自营厨房，面谈Y是否合格?YNN复试是否通过?N是否合格?不予录取不予录取不予录取(一)考核实施程序1.根据各岗位考核标准，每月30日，由上级人员对下(1)基础员工由各部门负责人每季度按岗位要求考评，(2)运营管理中心经理对各部门负责人进行季度考核，况及业户反馈情况及现场员工工作情况和质量检查或抽查(3)由公司每季度对运营管理中心经理的工作完成情(二)考核等级1.每年1月和7月上旬由公司将年(季)度收费指标和(1)考核得分90分以上，考核工资=绩效工资*1.1;(2)考核得分80—89分，考核工资=绩效工资*1.0;(3)考核得分70—79分，考核工资=绩效工资*0.8;(4)考核得分60—69分，考核工资=绩效工资*0.6;连续2次考核得分60分以下的员工，取消奖励工资，第六节员工守则1.按时上下班，(按时打卡),严格遵守作息时间，工7.各级管理人员不得以权谋私或为亲友提供超标准的2.微笑服务、礼貌用语、热情服务、稳重、大方、不(1)工作人员在工作时间内要求着工装上班，(除周(2)工作期间要求统一着装，四季更换服饰时，服从(4)上班时间统一佩戴工牌，工牌端正的戴在左胸襟(5)鞋袜需穿戴整齐，鞋子要保持光亮整洁，无明显极特殊情况除外)。(2)男士不留长发、大鬓角或胡须，不得染发，头发(1)保持手部干净，指甲不得超过指头2毫米，指甲(2)上班前不得吃有异味的食品，保持口腔清洁，口(3)保持眼、耳清洁。(4)维修工经常洗澡，防汗臭，勤换衣服，衣服因工(5)女士应淡妆打扮，不得浓妆艳抹，避免使用味道(6)每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能(4)谦虚和悦地接受业主的批评，离开业主家时应面(6)就坐时姿态要端正，入座要轻缓，上身要直，人2)双手抱于胸前，跷二郎腿或半躺半坐及趴在工作台(1)行走时走姿端正，身体稍向前倾，挺胸收腹，两(2)行走时不得把手放入衣袋里，也不得双手抱胸或(3)工作场合与他人同行时，不得勾肩搭背，不得同(4)行走时，不得随意抢道穿行，在特殊情况下应向(2)上班时间不得吃零食，玩弄手机及个人小物(3)在业主面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、瘙痒，不(4)在走廊、过道、电梯或活动场所与业主相遇(5)在指引方向时，应将手臂伸直，手指并拢，手掌(7)到业主家进行工作时不允许乱摸、乱碰，更不允(1)称呼语：先生、女士、同志、首长、大姐、阿姨(2)问候语：你好、早、早上好、晚上好、您回来了(3)欢迎语：欢迎您来我们小区、欢迎你入住和邑花(4)祝贺语：恭喜、祝您节日愉快、祝您新年快(5)告别语：再见、明天见、祝您一路平安、欢迎您(8)应答语：是的、好的、我明白、谢谢您的好意、(9)征询语：请问你有什么事?我能为您做些什么?(11)商量语：您看这样好不好?您还有其他要求吗?(1)熟悉的业主应称其姓氏，如：某某先生、某某小(2)业主谈话，应停下手中的工作，专心倾听客人的(3)在不泄露公司机密的前提下，圆满答复业主的问题，若有困难时应积极查找有关资料或请示领导后答复客(4)在与业主谈话时，如遇另一业主插话问询，应注(6)在服务工作中，处理问题要简洁明快，不要拖泥(1)主动说：您好，请问您找哪一位或我可以帮助您您有什么事?”(3)认真倾听对方的电话事由，若需传呼他人，应请如果当事人不在，应告诉来电人);如果对方有事相告或(4)中途若遇有急事需要暂时中断对方通话时，应先(1)接通后，应首先向对方致以问候，如“您好”,(2)使用敬语，将要找通话的人的姓名及要做的事交(3)完毕时，应说“谢谢您了(麻烦您了),再见!”1.“1米微笑制”:维修工和业主相遇时，在业主注意1.为业主提供服务时无论如何均应面带微笑，和颜悦4.对容貌体态奇特或穿奇异服装的业主切忌交头接耳误会了。”12.当发觉自己有失误，应立即说：“噢!对不起!我不是那个意思。”13.当遇到行动不便或年龄较大的业主应主动上前搀第四章承接查验及资产管理档案建立第一节承接查验“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则与开容是进行全面的外表及功能检查。物业承接查验分现场验停车场管理系统等);住宅自动化(模块控制的电力、电梯等);弱电检查井内管线、接线箱等。警铃及手动按钮、广播等);消防灭火系统(消火栓、消防水箱、消防泵、消防管道等);消防器材装配(灭火器、消防水带及喷头等)。2.具有保修期的设施设备供销、施工合同(保修协议)注意事项等),同时要统一验收标准，明确交接双方的责、(一)验收的准备(二)验收的实施6.签订承接查验文件。验收小组对验收内容逐项验收后，本公司与开发建设单位及时签订物业服务承接查验协(三)验收方法4.试验查验：通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)(1)现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括(2)现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、出相应的整改意见，书面通知建设单位。建设单位应当及(3)由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运(4)物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同(1)房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，10(2)公共配套设备设施的承接查验存在的问题，10个(4)钥匙的承接查验缺失或存在的问题，3个工作日内1.建设单位应当在物业承接查验后10日内办理物业交4.物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验的约物业公司与开发建设单位办理物业交接后30日内，物第二节资产管理档案建立(1)建立设备台账(包括备件台账)(2)重要设备悬挂设备卡片(类似于资产卡片)(3)竣工图存档(4)如有必要建立设备技术登录簿(一)设备的验收包括设备到场后的开箱验收和设备安经开箱检查人员共同清点验收签字后，随机附件和备收单》,参加验收人员共同签字后移交使用部门，验收单交(二)应用表单：《设备开箱验收单》《设备安装验收设备开箱验收单设备名称规格型号出厂日期生产厂家制造编号开箱日期随机文件资料份设备管理员开箱结论：使用说明书份份易损件图册份外观检查附件、备件及专用工具序号规格、型号应有实有设备名称规格型号制造编号安装地点安装日期安装负责人1.设备安装及管线布置是否符合设计要求2.是否便于操作及维修3.是否符合安全要求，安全装置是否完善4.试车情况：(1)工作可靠性(2)操作灵敏性(3)震动(4)噪声(5)泄漏(6)工作参数与铭牌标记的符合程度意见报废责人审批第三节前期管理工作方案(一)房屋前期管理工作主要从以下几个方面展开：1.就设计中一些不合理或遗漏情况提出改进意见和建4.参与房屋及公共设备设施的验收和做好交房前期的(二)竣工验收配合及建设方案(一)常规性便民服务内容修和养护；公共区域及周围12小时保洁管理；规划绿化的理、送餐服务(如条件许可)、房产租赁中介、房屋装修、2.分析工作有着特殊的需求和较高的期望值，具体体现在以下几(1)安全需求(2)服务需求(3)环境需求(4)精神要求(5)物业保值、增值的需求通过对物业提供良好的维修养护，营造舒适的居住环序号服务项目收费标准备注1安装窗玻璃、落地玻璃不含材料2调换、维修换气扇不含材料3挂画、挂镜框、安装门铃、毛巾架不含材料4门铃安线不含材料5安装抽油烟机、拆窗式空调不含材料6空调移机、维修7拆热水器8安装窗轨、挂窗帘不含材料9更换马桶水箱配件(水压/外水不含材料更换铁门锁(需电焊)木门锁不含材料调换家具、门铰链(合页)不含材料安装白炽灯、日光灯、消毒柜不含材料更换空气、漏电开关不含材料检修电路修理更换开关、插座、电话盒、信箱锁不含材料更换日光灯管、灯泡不含材料安装吊扇、壁灯、吊灯不含材料不含材料管道、龙头堵漏，调换其他维修、调换、安装全面清扫已入住居室擦洗已入住居室玻璃新居全套打扫新居清洁玻璃窗(包括窗、框、皮沙发保养(2单1双)卫生间清洁保养(含水龙头等五二卫生间、一厨房清洁、保养厨房(脱排仅清洁表面)代办有线电视代办电话开户(移机)代办煤气开户、网通开户第五章入住及续租管理方案第一节入住公约三、租户使用该物业内公用设施、公共场所(地)时，(1)不得改变房屋结构、用途和外貌；(2)未经批准不得对房屋进行装修、任何装修不得改变受力结构；(3)不得擅自拉接电线或使用不合格的电器、电线、(4)不得擅自改装室内给排水、燃气管道；(5)不得在房屋内或者公共区域存放易燃易爆、有毒(6)不得利用房屋从事危害社会公共利益及损害他人合法权益等活动；(7)不得私自占用或妨碍他人使用公共设施和公共场(8)不得出现危及人身安全和房屋安全的行为；(9)下水道内禁止倾倒剩饭剩菜及其他杂物。七、生活垃圾(包括搬家垃圾)需用袋装好，放入指定十、不得随意阻碍毗连房屋的正常维修(如：上层楼漏水，给其他住户造成影响时，上层楼住户必须给予配合),1.物业服务费每月为XX元/平方/月(如遇行业标准调整，按相关规定执行),租户根据入住房屋类型每月应缴纳金额为XX元/月。(1)物业服务费用的支付分为按季度(三个月)支付、按半年度(六个月)支付和按年度(十二个月)支付。由租户在领取出租房屋钥匙后，将首期物业费一次性支付给物(2)物业服务内容包括：1)清洁卫生管理：包括楼宇内公共楼道在内的公共地2)绿化物日常维护管理：对绿化物进行定期修剪、施3)治安管理：设专职保安人员坚持每天24小时的巡4)维护公共蓄水池：楼内蓄水池应定期清洗消毒，保5)水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进6)排污设施管理：清疏和维修排水、排污下水管道、7)高层楼宇增设的服务项目：搞好电梯维护、保养，8)根据需要增设的其他服务项目。(1)房屋门窗的玻璃及门框扇、窗框扇等相关设施；(2)分户水表后的水管、水龙头、洗涤盆、便器、地(3)分户电表后的电线、插座、开关、灯具等供电照(4)住户故意或者过失损坏的房屋构建、配套设施设(5)室内设施设备由于使用或损耗造成的维护维修由2.租赁期间，由物业负责的承担下列项目的维护维修(因住户原因导致损坏的，由住户承担相关的费用)(1)共用部分、公用设施设备；(2)房屋基础、墙体(因租户在墙面乱涂乱画导致的除外)、柱、梁、楼地板、天棚等构件；(3)水表、电路出现的故障。租户(签字)或公司(盖章):第二节入住管理方案式3份、廉租户一式4份),到签约处按排号顺序入场签订(1)前言。主要是欢迎祝愿词、小区简介、介绍小区(2)住宅使用说明书。包括房屋开发、设计、施工、(6)小区各项管理规定。包括公众物业管理制度如环(7)其他。常用电话、小区平面图、国务院《物业管(8)重要提示。(1)入住手续流程：验证一发放资料—填表和签协议(2)验证：交房通知书、交房流转单、售房合同、业修申请表)、《委托服务项目表》,请业主签收。(4)填表、签协议：《业主家庭情况登记表》、《房(6)发放钥匙。(7)验房：工作人员陪同业主对房屋进行验收，并填(8)保修。1)告知业主应在装修之前申请保修，如已开始装修并2)由管理员在《保修登记表》上登记，明确业主约修3)通知施工单位或委托派管理处维修人员在预约时间业主姓名：身份证号码：幢室之业主/受托人，该单元接受后，同时收到以下物序号名称数量备注1业主及用户手册2建筑垃圾清运规定3住宅使用说明书4住宅质量保证书5有线电视、电话、煤气、网络安6分户门门锁的使用说明书7套房的平面图(指明承重墙和非承重墙)8智能防盗键盘操作使用说明书仅供1—2层业主使用9钥匙移交备注第三节租户续租工作方案按照市政府规范公租房管理领导小组会议要求，根据按公租房保障政策继续及时保障，执行保障租金或优惠租XX公租房项目因该项目已于X月X日顺利开展公中专院校毕业生在本地有稳定工作的无住房或人均住房建筑面积低于30平方米的中等偏下收入家庭或单身人士，符高于家庭实际人数乘以本地区上一年度在岗职工月平均工《关于市中心城区XX公租房项目分级定租的通知园项目市场租金为：两室户型为X元/月平方米、一室户型市场租金租期，累计租住时间最长不得超过5年。在合5年的，合同到期后须无条件腾退房屋。请审核表》,如户籍、人口、收入、住房、工作等情况发生(二)非XX区户籍2.家庭申请的申请人至少一方提供与用人单位签订的有效期内的经人社部门备案的劳动合同和社保证明或个体第六章房屋及公共设施的运行养护第一节整体工作设想业的使用功能和安全性能，按照行业相关标准并结合现场实际情况，严格按照既定养护计划进行养护及相关维保事宜，对共用部位采取日常巡视、定期保养，及时维修的工定的保修期限内，房屋及共用部位由开发建设单位负责维是否正常?NNN实施小修或碎修NYYYN第二节共用部位维修养护1.对承接查验中发现的问题以书面形式反馈开发建设3.在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良2.所有维修项目必须严格按照有关法规及公司体系管第七章机电设备的维护管理第一节总体工作设想设备养护方面将采取日常运行监控与专业养护相结合(一)运行管理技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备最佳效(二)系统日常运行(1)保证正常供电，限电、停电由有关部门出具明确(2)制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执(3)制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执(4)设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环(5)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设(6)由专业人员对高压开关拒、室内高压电缆、变压器、低压配电柜、电源(控制)柜等进行巡视检查，发现(8)公共照明设施(含路灯、景观照明等)每天检查每天巡视检查水箱盖、水箱通气孔，保证水箱内水质。(1)给水：保证服务范围内用水供应，非市政停水时，(2)排水：雨水井、排污潜水泵等能正常使用，污水1)二次供水设备的养护检查项目反映现象应对措施检查水泵轴承是否灵活有阻滞现象加注润滑油有异常摩擦声响更换同型号轴承有卡住、碰撞现象更换同水泵叶轮轴键槽损坏严重更换同规格水泵轴检查压盘根处漏水成线加压盘根，清洁水泵外表水栗脱漆或锈蚀严重彻底铲除脱落层油漆重新刷油漆检查电动机与水泵性联轴器有损坏更换组螺栓是否坚固松弛拧紧检查项目反映现象应对措施所有元器件有积有积尘、污物清洁柜内所有元件，清洁外壳所有的接线头锈蚀严重的接线头更换所有的线头的号码管脱落及时整改交流接触器表面有污物清除灭弧罩内的碳物和金属颗粒复位弹簧松动拧紧所有坚固件热继电器的绝缘盖板有破损更换自动空气开关电阻烘干开关出现卡位触头表面清除干净信号灯、指示灯不正常指示调整或更换2)水箱清洗 (若遇特殊情况可增加清洗次数),清洗后水质合格，取得3)每天对水箱箱体及阀门等附属配件进行清洁保洁。4)加强水箱防护管理，水箱盖加锁锁闭并按规定加强5)每天检查水箱出水口，发现回流、倒灌问题，及时6)供水设施设备维修养护人员按规定定期体检，并取(3)照明系统照明系统质量的好坏直接影响到业户日常生活质量和(4)安防系统界系统、自动报警系统等。所有设备管理实行24小时值班1)按工作标准规定时间排除故障，保证各安防系统正2)监控摄像等安防设备运行正常，有记录并按规定期(5)消防系统1)消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、2)消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急3)组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各4)完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，(6)电梯系统1)保证电梯24小时正常安全运行，轿厢内按钮、灯具2)设备运行人员(电梯安全员),均应持有上岗证，3)委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测，取得有效的“电梯安全标志”,并在电梯轿厢明显4)电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现内容保养周期清洁机房地面卫生。半月清洁曳引机、限速器、控制柜内的卫生。半月半月检查主电源及控制电源的熔断器，确保接触良半月半月半月井道保养添加轿厢或对重油杯中的润滑油，使导轨润滑良好。半月清洁轿顶，门头，门地坎和地坑的卫生。半月半月门机、层门、轿门及光幕的保养清洁开门机系统。半月紧固开门机系统各机械连接部件。半月检查并调整门扇的垂直度，门中缝的间隙是否符合要求。半月添加门机各机械传动部的润滑油。半月检查门机皮带的松紧及磨损，并视其情况处半月坚固门电机，门电阻的各螺栓。半月半月半月调整厅门系统，确保门扇与门扇的间隙1-6mm,门扇下端与地坎的间隙1-6mm,门锁在电气接触前齿合量不小于7mm。半月确保门电气联锁装置安全可靠。半月半月添除厅门滑道上的润滑脂，使开关门灵活可半月清洁光幕上的积尘，确保安全可靠，使用可半月保养轿内、外呼梯按钮、层显，确保完好可靠。半月添加曳引轮轴承、导向轮轴承、轿顶道绳轮轴承、对重道绳季度季度保养并调整井道传感器，确保平层准确可靠。季度季度检查曳引绳组合是否完好，曳引绳有无断丝、断股现象。季度检查曳引绳伸长长度是否超出越程要求，不符合的调整曳引绳。季度季度电梯运行左右晃动的，适当调整导靴与导轨的间季度检查对重铁压板有无松动。季度清洁安全钳钳口油污，检查并调整安全钳楔块与导轨侧面的间隙，使其符号要求，调试后，并用慢车手动试验安全钳及季度季度检查、调整并试验各安全开关，确保安全开关完好、有季度检查限位和极限距离符合要求：限位：50-80mm,极限季度清洁电磁抱闸铁芯，并添加适当适量的润滑检查并坚固电缆支架，电缆与井道或轿厢边沿有无碰撞。对电梯测试一次接地电阻(阻值不小于4Ω)。测试各部位绝缘电阻(动力阻值不小于0.8MQ)有微机控制(7)避雷系统每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标Y运行管理YNNY(四)共用设施设备突发故障工作流程NYYNYN验收维护类别日常维修计划方案标准实施效果1电梯1)曳引绳张紧度的调整维护；每2小时巡由专业电梯维护公电梯日常维护保养运行、平稳；2)导轨、安全钳的工作情况维护；3)转动、滑动部维5)电脑控制板等的次，按合同及国家规范要求并检查维保单位工规则；电梯2)机房、轿厢整洁；3)电梯各组成部分完好2机电设备1)水泵等机电设备2)机电设备的零部件易耗品维修、更每天巡视检查，发现问由工程维修部负责施。各项机电保养规程。1)无故障停2)保障安全3房屋本体消防设施1)疏散标志维修及2)消火栓(箱)维护及检修；3)水泵结合器维护及检修；4)烟、温感报警系统故障排除和维5)喷淋系统故障排1)每周检查一次，发现问题及时维2)每月点动泵、喷淋泵一次，发现问题及时维由工程维修部人员修。1)消火栓维修操作统维护保养规程。1)设施有效、好无损；无跑冒滴漏、正常完好；3)灵敏、准4给排水管道2)管道锈蚀状况；每周检查二遍，及时维由工程维修部人员修。给排水管边维护修缮标准。5安防系统1)系统维护；2)线路检修；每周检查一遍，及时维由工程维修部人员负责组织实施。监控及智护保养规路无乱搭接。监控系统由工程维修部人员负责组织实施。维护保养标准。按照保养程序养一次。监控及周场维修：故障20分维修；自动故障10分正常运行：破损：3)线路无乱资料保存30巡更系统每天对巡更机外观安装联接及性能进行检查一控制中心各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能，软件及数据运行情况等检查一遍。维修。6室外消防设施排水管1)消防栓及水泵接合器每半年油漆一次。2)消防栓每半年拍谁一次，检修一由工程维修部负责施。活1)正常使用；2)外观完好。室外消防栓注：设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况，需待正式接管后根据相应设备逐一制定。第二节其他管理事项委托具有资质的专业维保公司负责电梯的日常维修养护和物业服务中心指定具备相应专业技术证书的工程维修3.督促电梯维保公司的保养人员做好电梯定期保养工4.督促电梯维保公司在电梯运行有效期前完成安全检Y向业户开放，实现100%开放，严格履行物业服务合同约定情况。让业户全面了解物业服务内容除业户常见的环境保第三节智能化系统的维护管理(一)系统特性(二)关键设备技术分析术。它是解决重要部门出入口实现安全防范管理的有效措(三)管理重点和难点3.门禁系统运行与维护人员需要熟知门禁系统各设备4.门禁系统设备的数量较多，维保标准和周期差异性(四)运营解决方案工作流程工作内容与要求工作标准机房巡检卫生是否符合规定要2.门禁系统控制主机各项功能是否正常，调入3.检查软件运行、界面5.电脑接线、接口接触1.温度、湿度、环境卫生符2.门禁主机控制系统各项3.软件运行正常，管理界面5.电脑接线、接口接触状况工作流程工作内容与要求工作标准状况，破损线路应整理6.主机清洁。7.联网远程监控测试8.门禁口监视图像检查(适用于附带监控功能9.对讲功能检查(适用于附带对讲功能的门禁6.可远程控制。系统。现场设备巡检1.对门禁系统现场设备进行巡检，主要包括门禁锁、读卡器、开门按2.线路保持接触完好。3.读卡机清洁卫生检4.地簧(或闭门器)检5.整体外观检查。10.各设备的端子和连接件12.开门按钮灵敏，能够正13.读卡头清洁无堵塞，读卡机读写感应器应灵敏高效，数据传输正常。14.现场设备安装牢固，无积灰。工作流程工作内容与要求工作标准15.非室外用读卡机有较好16.地簧(或闭门器)工作正常。17.外观完好，无破裂，安1.机械性故障及线路故18.满足上述质量标准和要障及时维修处理或更故障处2.软件性故障尝试重新启动运行，无法重新运理行的联系厂家维护。3.其他故障按说明书要求查找故障点后修复或录入归档(一)系统特性监控系统是由摄像、传输、控制、显示、记录登记5大(二)关键设备技术分析(三)管理重点和难点4.监控系统设备的数量较多，维保标准和周期差异性(四)运营解决方案(1)监控与核查预防性维修工作的执行情况通过视频监控系统的录像回放功能，查询执行过程视频信(2)监控巡查人员对设备机房巡查的质量(3)监察无人设备机房环境1)机房断电2)电源或插座出现故障3)机房温度过高4)非法入侵5)发生火灾和漏水等状况6)能及时自动快速报警7)视频监控问题发现的处置8)监控过程发现异常，电话通知该机房责任主管，并(五)运营标准工作流程工作内容与要求工作标准工作准备准备好日常维修和清洁工具。次，末端设备每月监视器切换所有