老旧小区物业管理办法

老旧小区物业管理办法一、总则（一）目的与依据为加强老旧小区物业管理，提升小区居住环境和居民生活质量，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等相关法律法规及行业标准，结合老旧小区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本辖区内已建成投入使用但配套设施老化、环境条件较差的老旧住宅小区的物业管理活动。（三）基本原则1.政府引导原则：充分发挥政府在老旧小区物业管理中的引导作用，通过政策扶持、资金支持等手段，推动老旧小区物业管理水平提升。2.居民自治原则：鼓励和引导居民参与物业管理，成立业主大会、业主委员会，实现居民自我管理、自我服务、自我监督。3.专业服务原则：引入专业的物业服务企业，提供规范化、专业化的物业服务，满足居民的生活需求。4.因地制宜原则：根据老旧小区的实际情况，制定切实可行的物业管理方案，不搞一刀切。二、管理职责（一）政府部门职责1.住房和城乡建设部门负责指导、监督老旧小区物业管理工作，制定相关政策和标准。协调解决老旧小区物业管理中的重大问题。对物业服务企业的服务质量进行考核评价。2.街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内老旧小区业主大会的成立和业主委员会的选举工作。协调处理业主、业主委员会与物业服务企业之间的矛盾纠纷。监督物业服务企业的服务行为，对物业服务企业的服务质量进行日常检查。3.社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展老旧小区物业管理相关工作。组织居民参与小区物业管理，调解居民之间的矛盾纠纷。对物业服务企业的服务情况进行监督，及时向街道办事处（乡镇人民政府）反馈居民意见和建议。（二）业主大会及业主委员会职责1.业主大会制定和修改业主大会议事规则、管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。决定改建、重建建筑物及其附属设施等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.业主委员会执行业主大会的决定和决议。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。监督物业服务企业履行物业服务合同。及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。业主大会赋予的其他职责。（三）物业服务企业职责1.按照物业服务合同约定，提供相应的服务房屋共用部位的维修、养护和管理。房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。环境卫生管理，包括小区内公共区域的清扫、保洁，垃圾的收集、清运等。绿化养护管理，包括小区内花草树木的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。公共秩序维护，包括小区内的巡逻、门岗值班、车辆停放管理等。其他物业服务事项。2.接受业主、业主委员会和相关部门的监督定期向业主公布物业服务费用的收支情况。及时处理业主的投诉和建议。配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会做好相关工作。3.协助做好小区的其他管理工作协助有关部门做好小区内的治安防范、消防安全等工作。协助社区居民委员会开展社区文化活动。配合有关部门做好小区内的房屋征收、拆迁等工作。三、物业服务内容与标准（一）房屋管理1.定期对房屋进行检查每月对房屋共用部位进行一次巡查，重点检查屋顶、墙面、地面、门窗等部位，发现问题及时记录并上报。每年对房屋结构安全进行一次全面检查，对存在安全隐患的房屋及时采取措施进行处理。2.做好房屋维修养护工作对房屋共用部位的一般性损坏及时进行维修，确保房屋的正常使用。对房屋共用设施设备的损坏及时进行维修或更换，确保设施设备的正常运行。对房屋的装修行为进行监督管理，制止违规装修行为。（二）共用设施设备管理1.建立共用设施设备档案对小区内的共用设施设备进行登记造册，建立档案，记录设施设备的型号、规格、购置时间、维修保养情况等信息。定期对档案进行更新，确保档案信息的准确性和完整性。2.定期对共用设施设备进行巡查和维护保养每月对共用设施设备进行一次巡查，重点检查电梯、消防设施、给排水系统、供电系统等设施设备的运行情况，发现问题及时处理。按照设施设备的使用说明书和维护保养要求，定期对设施设备进行维护保养，确保设施设备的正常运行。对设施设备的维修保养情况进行记录，建立维修保养档案。3.确保共用设施设备正常运行制定设施设备应急预案，对突发故障能够及时响应和处理，确保设施设备的正常运行。定期对设施设备进行检测和检验，确保设施设备的安全性和可靠性。（三）环境卫生管理1.保持小区内公共区域清洁卫生每天对小区内的道路、广场、绿地等公共区域进行清扫，确保无杂物、无垃圾。定期对小区内的垃圾桶进行清理和消毒，确保垃圾桶无异味、无满溢。及时清理小区内的积水、积雪等，确保小区内道路畅通。2.做好垃圾分类工作按照当地政府的要求，在小区内设置垃圾分类投放点，配备相应的垃圾分类设施设备。宣传垃圾分类知识，引导居民正确分类投放垃圾。定期对垃圾分类投放点进行清理和消毒，确保垃圾分类工作的顺利开展。（四）绿化养护管理1.定期对小区内的花草树木进行修剪、浇水、施肥、病虫害防治等工作每年对小区内的花草树木进行两次修剪，确保花草树木的美观和安全。每周对小区内的花草树木进行一次浇水，确保花草树木的生长需要。每季度对小区内的花草树木进行一次施肥，提高花草树木的生长质量。定期对小区内的花草树木进行病虫害防治，确保花草树木的健康生长。2.保护小区内的绿化设施设备对小区内的绿化设施设备进行定期巡查，发现损坏及时维修或更换。制止破坏绿化设施设备和花草树木的行为。（五）公共秩序维护1.做好小区内的巡逻工作制定巡逻制度，明确巡逻时间、路线和人员。每天定时对小区内进行巡逻，重点检查小区内的治安情况、消防安全情况等，发现问题及时处理。对巡逻情况进行记录，建立巡逻档案。2.加强小区门岗管理实行24小时值班制度，对进出小区的人员、车辆进行登记和检查。禁止无关人员和车辆进入小区，对来访人员进行核实和登记后，方可放行。对进出小区的车辆进行疏导，确保车辆停放有序。3.做好小区内的车辆停放管理工作合理规划小区内的停车位，设置明显的停车标识。对小区内的车辆停放进行规范管理，引导车辆在规定的车位内停放，禁止乱停乱放。对长期占用公共通道、消防通道等部位停放车辆的行为进行制止和处理。（六）物业服务标准1.服务质量标准服务态度热情、周到，及时响应业主的需求。服务工作规范、有序，各项服务符合相关标准和要求。服务质量投诉处理及时、有效，业主满意度达到[X]%以上。2.服务费用标准物业服务费用按照当地物价部门的规定进行收取，实行明码标价。物业服务费用的收支情况定期向业主公布，接受业主的监督。四、维修资金管理与使用（一）维修资金的筹集1.业主按照规定缴纳专项维修资金专项维修资金的缴存标准按照当地政府的规定执行。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额缴纳专项维修资金。2.政府财政适当补贴政府财政部门根据老旧小区的实际情况，安排一定的资金用于老旧小区专项维修资金的补贴。补贴资金主要用于老旧小区共用设施设备的维修、更新和改造。（二）维修资金的管理1.建立维修资金管理制度设立专项维修资金账户，对维修资金进行专户存储、专款专用。制定维修资金使用管理办法，明确维修资金的使用范围、使用程序、审批权限等。2.定期公布维修资金的收支情况每季度向业主公布维修资金的收支情况，接受业主的监督。维修资金的使用情况应当在小区内显著位置进行公示，公示期不少于[X]个工作日。（三）维修资金的使用1.制定维修资金使用计划物业服务企业或者业主委员会根据小区共用设施设备的维修、更新和改造需求，制定维修资金使用计划。维修资金使用计划应当经业主大会或者业主代表大会审议通过。2.按照规定程序使用维修资金维修资金的使用应当按照以下程序进行：物业服务企业或者业主委员会提出使用方案。业主委员会组织业主对使用方案进行表决。公示使用方案和表决结果。向维修资金管理部门申请使用维修资金。维修资金管理部门审核同意后，将维修资金拨付给施工单位。组织实施维修工程，并进行竣工验收。结算维修费用，公示维修资金使用情况。五、监督管理（一）政府部门监督1.住房和城乡建设部门定期对物业服务企业的服务质量进行考核评价制定物业服务企业服务质量考核评价标准，明确考核评价内容、方法和程序。每年对物业服务企业的服务质量进行一次考核评价，考核评价结果向社会公布。2.街道办事处（乡镇人民政府）对物业服务企业的服务行为进行日常检查建立物业服务企业日常检查制度，明确检查内容、方法和频率。定期对物业服务企业的服务行为进行检查，发现问题及时督促整改。（二）业主监督1.业主大会、业主委员会对物业服务企业进行监督业主大会、业主委员会有权对物业服务企业的服务质量、服务费用收支情况等进行监督。业主大会、业主委员会可以通过召开业主大会、业主代表大会、发放调查问卷等方式，收集业主的意见和建议，对物业服务企业进行监督。2.业主有权对物业服务企业的服务质量进行投诉和举报业主发现物业服务企业存在服务质量问题或者其他违法行为，可以向街道办事处（乡镇人民政府）、住房和城乡建设部门等相关部门进行投诉和举报。相关部门应当及时受理业主的投诉和举报，并依法进行处理。六、争议处理（一）业主与业主之间的争议处理1.业主之间发生争议的，可以通过协商、调解等方式解决业主之间应当相互尊重、相互理解，通过友好协商解决争议。业主之间协商不成的，可以请求业主委员会或者社区居民委员会进行调解。2.协商、调解不成的，可以依法向人民法院提起诉讼业主之间的争议经协商、调解仍无法解决的，可以依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。（二）业主与业主委员会之间的争议处理1.业主与业主委员会之间发生争议的，可以通过协商、调解等方式解决业主与业主委员会应当加强沟通与交流，通过协商解决争议。业主与业主委员会协商不成的，可以请求街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会进行调解。2.协商、调解不成的，可以依法向人民法院提起诉讼业主与业主委员会之间的争议经协商、调解仍无法解决的，可以依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。（三）业主与物业服务企业之间的争议处理1.业主与物业服务企业之间发生争议的，可以通过协商、调解、仲裁等方式解决业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约