【《青岛市住宅房地产市场发展现状调查浅析》8900字（论文）】

青岛市住宅房地产市场发展现状调查研究目录TOC\o"1-3"\h\u24589青岛市住宅房地产市场发展现状调查研究 1323771.1城市发展概况及房地产市场发展背景 128911.2青岛市住宅房地产市场发展现状 10185631.2.1土地市场发展现状 10209941.2.2住宅房地产市场发展现状 13一个城市的房地产市场受到许多方面的影响，市场的热度与萎靡都是多条件作用反馈的结果。从城市发展概况来看，一个城市的区位、人口、GDP及地位等条件决定了房地产市场的大形势；同时商业圈分布、交通发展现状、教育资源分布、居民收入水平及政策调控等市场发展背景条件对房地产市场产生的影响波动也不可忽视。本章节简述了目前青岛市的城市发展概况、房地产发展背景及青岛市近五年（“十三五”期间）的住宅房地产市场发展现状。1.1城市发展概况及房地产市场发展背景1.1.1青岛市城市发展概况（1）城市区位青岛市地理位置优越，地处中国华东地区，山东半岛东南部沿海，胶东半岛东部，是中日韩自贸区的前沿地带；濒临黄海，隔海与朝鲜半岛相望，东北与烟台毗邻，西与潍坊相连，西南与日照接壤。截至2019年，全市下辖7个区、代管3个县级市，总面积11293平方千米。青岛市经济地位久居山东省第一位，在中国百强城市排行榜中位列前二十。良好的地理位置保证了经济的强劲发展，青岛市的“十三五”期间青岛市总体经济情况稳中求进，经济增速快于全国、全省的平均水平，经济实力雄厚。（2）城市人口2019年末，青岛市常住人口数量为949.98万人，较2018年增长1.12%；其中市区常住人口645.20万人，较2018年增长1.57%，人口数量排名山东省第二名；人口数量过百万的区市分别有黄岛区（160.82万人）、平度市(137.79万人)、即墨区(124.89万人)、市北区(111.1万人)，胶州市(90.75万人)和城阳区(85万人)人口数量也较多。近年来，青岛市人口规模稳步增大，但外来人口数量少，如何吸引外来人口来青落户、如何吸引人才留青是目前的主要问题。人口规模对房地产市场有极大的影响，人口数量与市场供给相协调，将会极大地促进市场的发展。（3）城市社会生产总值（GDP）青岛作为北方沿海城市，山东省第一大经济体，综合实力还是十分强劲的。疫情影响下2020年青岛市GDP超过1.24万亿，比2019年增长1.7%，经济总值在全国各市排名上调至第13位，经济实力持续增强，经济社会发展稳步向好。但不可忽视的是虽然整体经济情况走在前列，但青岛市经济增速近年来处于下滑状态，由2016年的经济增速7.9%下降至2018年的7.4%，2020年再遭受疫情停工停业打击，经济增速下降至1.7%。如何实现经济复兴是青岛市的首要问题之一，自2016年以来青岛市的房地产开发投资部分占青岛市GDP的比重就不容小觑，2019年青岛市房地产开发投资占GDP比重高达15.4%，2020年房地产开发投资同比增长11.4%，可见合理的促进房地产投资是实现经济复苏、经济增速大大加快的重要条件。（4）城市地位青岛市是中国山东省副省级市，是国家计划单列市之一，经济实力远超省内其他城市，2020年在全国排名第13位。青岛市是山东省经济中心、国家重要的现代海洋产业发展先行区、东北亚国际航运枢纽、海上体育运动基地，一带一路新亚欧大陆桥经济走廊主要节点城市和海上合作战略支点。往大处讲，青岛是整个沿黄流域最具吸引力的城市，也是整个沿黄流域最主要的出海口；往小处说，青岛所处的山东半岛是中国北方最为富庶的经济区域，作为这一区域的中心城市，也有力的支撑了青岛的地位。城市地位决定了城市热门程度，吸引了大批外来人口涌入青岛，给青岛本就热闹的房地产市场又注入了更多能量。1.1.2青岛市房地产市场发展背景本节通过综合其他学者对市场发展背景的讨论，总结出市场发展背景中最热门的影响条件，即商业圈分布、交通资源、教育资源分布、居民收入水平及政策调控，它们对房地产市场的发展趋势有着重大影响。（1）主要商业圈分布消费者在购买房产的时候，最重要的是考虑生活是否便利，购物和娱乐占了很大一部分比重。从前的青岛，商业圈格局十分单一，靠着一条中山路独自支撑。经过这十几年的发展，现在逐渐形成了以中山路商圈为起点的七大商业圈。伴随着城市经济的发展、人口的增加，青岛的商业面积已经达到近千万平方米。除了在数量上大幅增加，青岛商业发展的深度也在不断增加，从最初简单的商店到如今包含了多种业态的购物中心，体验式购物已经成为所有商业中心共同的发展方向。新老商圈之间交融发展，青岛也形成了中山路、台东、东部、新都心、浮山后、李村、崂山等七大商圈。目前青岛市商业圈分布最主要集中在市南区、李沧区、市北区这老城三区以及崂山区，借表3-1青岛市重点商圈发展情况进行简述，如图3-2青岛市重点商业圈分布所示：表3-1青岛市重点商圈发展情况商圈名称特点服务范围政府规划及发展方向中山路商圈最早发展起来的商圈最古老也最核心整个市南区，贯穿香港中路，是整个青岛市的核心商圈·重点支持中山路传承历史文化建筑和商业繁荣相对集中的优势·引入多元业态、优化消费环境，重塑中山路百年老街繁荣·使其成为青岛里院与国际商贸文化交融体验的目的地。·2021年春天启动步行街改造台东商圈元老级商圈、最大众随着市北区政府东迁渐渐发展成市北主商圈整个市北区，市南、市北、四方区都经常光顾消费·拟定“1253”行动方略1指坚持“百年青岛商业本源，国际都会时尚地标”的定位；2指以时尚为明线，以文化为暗线；5指五项原则；3指三年攻坚·将借鉴上海南京路和南京夫子庙等地先进经验，高起点规划，高标准改造，高水平运营，将台东打造成为中国北方城市更新的典范、商业中心复兴的样板、消费高质量发展的平台东部商圈最高端黄金地段、傲视群雄龙头地位难以撼动面向整个市南区、市北区以香港中路为轴心，向南北辐射形成的商业集中地带。·发展成为连接青岛与世界的国际金融商务核心区·优化配套功能和商业业态，打造国际级时尚品牌集中地、活力时尚潮流聚集地、夜间经济体验地和中高端消费目的地。·以海洋文化、奥运文化、上合文化为特色，以奥帆中心街区为亮点，将东部商圈建设成国际时尚高端品牌商圈、新一轮对外开放的国际会客厅新都心商圈最新颖新都心为全青岛市最重点的建设板块之一整个市北区规划位置为重庆南路、南京路、哈尔滨路、黑龙江路、张村河围合区域·打造青岛市最智慧商圈，为科技企业搭建平台，让市北区的实验室等优势资源实现共享。·以商务、商贸及居住为主的城市综合功能区。浮山后商圈后起之秀、最实惠商业体迅速兴起，发展潜力巨大整个市北区商业项目都依托于商业综合体·以其优越的地理位置和价格优势成为地产大鳄们在主城区内的首个战场·努力提升商贸配套李村商圈最据潜力，最有竞争力面向青岛、辐射半岛(半径200公里，辐射烟台威海潍坊日照)区域内各类消费群体·推进李村商圈“凤凰涅槃”，打造立足青岛、辐射胶东半岛、国内知名的商贸流通集聚示范区·落实“加快发展新产业、新业态、新模式，做强产业、构建产业集群，让老城区焕发新产业活力”·打造成为半岛区域著名品牌的重要引领地、流行时尚的重要发源地、消费信息的重要传播地、集聚效应显著的总部经济集聚地。崂山商圈众多商业综合体云集青岛的“浦东新区”整个崂山区位于海尔路与香港路交会地带·崂山商圈的规划“一心两翼”已经逐渐显露雏形：“西翼”拥有大拇指广场、大润发超市、易乐广场等社区商业项目,满足周边密集型居住人群的消费需求。而“东翼”商圈定位品牌家居及大型商业综合体,已建项目有高科园装饰城等,在建和待建项目有国金中心商场、华润万象汇项目等。图3-2青岛市重点商业圈分布靠近商圈的楼盘项目更热门。当政府对于一个地区有了新的商圈规划文件及发展方向，开发商们就会紧跟时代潮流，购房者把握时机入手，极大的带动了地方的房地产市场发展。（2）交通发展现状“十三五”期间，预计完成交通建设投资1095亿元，较“十二五”增长76%。其中港口投资116亿元，机场投资302亿元，铁路投资363亿元，公路投资314亿元。青岛港位居世界大港前列，《全国沿海港口布局规划》将青岛港定位为我国9个国际枢纽港之一。2020年青岛港完成货物吞吐量6亿吨，较2015年增长20.6%；集装箱2200万标箱，较2015年增长26.2%；均居全国第5位。《全国民用运输机场布局规划》将青岛机场定位为区域枢纽机场。“十三五”期间，胶东国际机场建成并成为中国民航首批18个“智慧型机场”示范项目之一。全市布局规划7个通用机场，青岛西海岸通用机场、平度旧店通用机场已建成并投入使用，即墨高新区通用机场启动建设，莱西店埠通用机场启动项目前期工作。目前青岛市境内铁路基本形成了联通北、西、南三个方向的放射型铁路网布局和青岛站、青岛北站、红岛站、青岛西站为主的四站铁路客运枢纽格局，构筑起集约高效的铁路运输网络体系。青岛市公路网络体系日益完善。《国家公路运输枢纽布局规划》将青岛定位为国家公路运输枢纽。“十三五”期间，我市相继建成龙青高速二期工程、青银高速青岛段拓宽工程、新机场高速等项目，高速公路“三纵四横五连”格局基本形成。购房者在选择的时候，交通是否便利是非常重要的，靠近交通枢纽的商品房又有了非常大的卖点。“十三五”期间，青岛市的交通建设投资巨大，交通资源的壮大必定会带动影响房地产市场。（3）教育资源分布青岛市现有各级各类学校3375所，含本科及高职院校25所，中等职业学校50所，技工学校14所，普通高中72所，初中247所，小学713所，幼儿园2241所，特殊教育学校13所。青岛市已基本实现基础教育的普及，市南区、市北区、李沧区小学非常密集，其他地区小学也比较普及，可以看到每个区市都是城镇小学分布密集，农村稀疏，这样一来很多年轻的夫妇就会为了孩子上学来城镇打拼，买房，也是变相的促进了房地产市场的发展，如图3-3青岛市小学分布图。3-3青岛市小学分布图中学时期恰逢叛逆期，家长们对孩子的中学选择更加谨慎，大多数家长都会为了更好的教育来城镇安家。青岛市中学数量比小学少了一多半，但老城区依旧数量依旧非常多，其他区市就基本分布在城镇，农村只有稀疏的几座，如图3-4青岛市中学（初中、高中）分布图。图3-4青岛市中学分布图目前青岛市高校资源还很缺好大学，如图3-5青岛市大学分布图。未来中央民族大学附中青岛学校、新东方国际双语学校、清华启迪学校、国科大(青岛)附属学校等优质学校将纷纷落户青岛。高等教育是一个城市未来发展的基石，有了高校，城市会更容易吸引其他地区的人才，人才储备充足对房地产市场的积极影响无可厚非；同时高校的年轻力量本身就可以带动周边的商业等市场的发展，促进房地产市场的发展。图3-5青岛市大学分布图（4）居民收入水平在“十三五”期间，居民收入水平在逐年稳定上涨。2016年青岛市人均可支配收入增速超过青岛市GDP增速；2018年青岛市居民人均可支配收入同比增长8.4%，城镇居民和农村居民的人均可支配收入都有7.5%-7.7%的大幅提升；2020年青岛市居民人均可支配收入47156元，同比增长1.7%。目前来看工资性收入增长仍是增收主因，受疫情影响，2020年经营净收入增速较低，财产净收入增速较高。2020年青岛市各区居民人均可支配收入差距非常大，市南区高达64634元位列第一位，市北区紧跟其后达到了59512元，李沧区以8.9%的经济增速与市北区相差不大，黄岛区和“三市”人均可支配收入在40000元以下，但经济增速都在4.0%左右，潜力无限。（5）政策制度背景近年来受疫情影响，经济下行压力大，多次调整人才户籍政策，突破限售政策后又撤回，2019年青岛市土地市场启动编制《青岛市国土空间总体规划（2019至2035年）》精准化调控土地供应，去化周期长区域少供或停供；2020年上半年对已成交的地块可延期签订土地出让合同；可分期缴纳土地出让金，保障疫情防控用地；加快办理用地审查报批。下半年开始要求自有资金缴纳土地款，住宅用地要求搭配一定比率的人才公寓。青岛市出台共有产权政策助力楼市7月又收紧，下半年跟随性政策为主，力度和影响较小。平度市、胶州市、莱阳市、即墨区不限购，首套首付30%，二套首付40%，限购10-5年（含新房和二手房）；黄岛区通过人才引进，外地人基本不现购，本地人现购两套，首套首付30%，二套首付40%，限购时间5年；市南区、市北区、李沧区、崂山区外地人现购一套（户籍新政），本地人现购两套，首套房首付30%，二套首付40%，限购时间五年（含新房和二手房）。政策对土地市场、房地产市场有着非常重要的调控作用，政策放开时，市场升温；政策收缩时，市场降温。1.2青岛市住宅房地产市场发展现状随着青岛经济的快速发展，青岛市的房地产市场也经历了非常火热的发展历程。房地产分三级市场，一级市场可以称为土地市场；二级市场为商品房交易及增量房市场；三级市场为二手房及存量房市场。土地市场是房地产市场发展的前提，有着举足轻重的铺垫作用，因此本节不仅简述了二级市场中的住宅市场的发展现状，还研究了土地市场的发展背景作为前提。随着绿城，万科，中海等多家中国房地产企业巨头的进驻带动，加上政策的推波助澜，数十年来青岛房产的发展水涨船高，在备受疫情打击的2020年，房地产投资已突破两千亿大关，高达2045.1亿元。1.2.1土地市场发展现状说起住宅房地产，不得不提到土地市场这个大前提，土地市场热度、供求、价格都对住宅市场产生直接的影响。自16年青岛政府发布《青岛市“十三五”房地产业发展规划（2016-2020年）》提出：“十三五”期间，青岛房地产业年均新开工面积约1900万平方米，至2020年，青岛市人均居住面积将达到35平方米/人。还规划了各区市地产定位发展目标。在“十三五”的收官之年——2020年，仅仅住宅新开工面积就高达2256.4万平方米，房地产开发投资高达2045.1亿元，“十三五”计划超额完成任务，青岛市的经济发展及房地产业得到质的飞跃。本节从青岛市土地市场的成交量价及溢价率，和土地成交分布入手，简述市场背景，预测市场未来。（1）成交量价成交量价是指政府出让土地，房地产开发商竞拍的最终成交价。通过对比各时间段、各地的土地市场成交量价，更直观的反映出来土地市场的情况走势。“十三五”期间，2016年青岛市土地市场整体供求（包括住宅用地、商业/办公用地）同比上涨，其中住宅用地供求上涨，商业/办公用地供求微跌。住宅用地和商业/办公用地整体楼面价为1432.47元/平方米，同比下跌24.51%。2017年青岛土地市场共计成交商住用地269宗，合14898.26亩，疯狂揽金417.24亿元。与2016年相比，2017年青岛商住用地成交宗数上涨11.03%，成交面积上涨21.14%，成交金额上涨60.48%。根据政府数据和文献查阅基础上整理得出2016年至2020年居住商业类用地年度供求价走势如图3-4可以看到，2018年是供求建面上涨最快的一年，但楼市地价与2017年基本持平，在2019年楼市地价突然上涨的基础上2020年因为疫情的影响回落，供求建面也较2019年回落不少。思考认为，在接下来几年，土地供应面积将会在政府调控的作用下适当的增大或减少，从而适应开发商、购买者的购买力，目前青岛市主要以去化存量为主，预测在未来几年楼面地价也不会有大幅度的上升。图3-42016年至2020年居住商业类用地年度供求价走势图（2）溢价率土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。根据查阅资料制图3-2，近五年青岛市成交土地溢价走势图，观察得自2017年以后，土地市场溢价率由7.94%骤降至1.74%，且连年走低，2020年青岛全市成交土地平均溢价率仅为0.14%；整体来看，超9成土地为底价成交，溢价率超10%的土地仅占1%，如图3-5政策调控以去化存量为主，发展目光主要放在城阳区、黄岛区等未开发完全的土地上，近年青岛市土地已基本底价成交，由此分析可得未来几年土地成交溢价也将持续底价状态。图3-52016-2020年青岛市成交土地溢价走势图（3）各区土地成交分布2016住宅用地成交主要集中在胶州、即墨、城阳和黄岛，市北区楼面价最高，达12520元/㎡；据中国指数研究院数据显示，2018年青岛住宅用地共计出让205宗，胶州以52宗领跑，成交金额987320万元；与黄岛、城阳二区稳居未来几年新盘供量市场前三甲。随着市区土地供应的逐渐饱和，近几年土地供应外移明显，黄岛、胶州、城阳、即墨逐渐成为供地大户，大力拓展。从全市各区域供求情况看，2020年土地市场供应和成交主要集中在西海岸、即墨等近郊区，主城区土地市场趋于饱和，供应及成交较少。其中，西海岸（老胶南、黄岛区）作为青岛土地市场活跃区域，以809万㎡的土地供应、718万㎡的成交面积，问鼎全年卖地大户；即墨区紧随其后，全年供应土地669万㎡，成交土地666万㎡；胶州市则以344万㎡供应面积、332万㎡成交面积位居第三，如图3-62016-2020年青岛市各区土地成交面积分布图所示：图3-62016-2020年青岛市各区土地成交面积分布图分析可得：总体来看，青岛市近年来土地市场中心趋向于近郊区域。随着市区土地供应的逐渐饱和，近几年土地供应外移明显，黄岛、胶州、城阳、即墨逐渐成为供地大户，大力拓展。高新区、胶州经济开发区、少海空港片区、老胶南军民融合区、即墨蓝谷等热门新区在增地下大举规划建设，从商业、产业园、住宅、租赁型人才公寓等均走完善化规划建设之路。一方面，主城区发展醇熟，土地开发逐渐饱和，开发商难以“分羹”；另一方面，近郊区域基础设施日益完善，政策利好落地实施，发展前景广阔。如今，越来越多的大牌房企抢滩郊区土地，购房者也将目光转向郊区项目，种种原因使得青岛郊区土地市场迎来一片红火景象。1.2.2住宅房地产市场发展现状住宅市场在房地产市场中是非常关键的一部分。开发商竞标拿地、开发建造，最终目的是要通过市场来获取利润，但显然价格越高，利润越大，这与消费者的期望有悖。作为一样商品，消费者的期望是想要在满足自己条件的基础上，其价格接近商品本身的价值；同样作为一样投资品，消费者又期望其具有可观的升值空间。经历了2018年的青岛市房产市场的火热，至2020年发展趋势基本维持在稳定上涨，受2020年疫情打击，大量项目业绩惨淡，部分房地产企业为处理库存，降价促销、以价换市，引起了十分不好的影响。本节通过青岛市住宅市场的成交量价、成交产品结构、去化率来进行分析。（1）成交量价在查阅政府数据、搜索资料的基础上，对2016-2020年青岛市住宅市场的供应面积、成交面积、成交均价进行统计作图，如图3-4青岛市2016-2020年青岛市商品住宅供求价走势图。可以看到2016至2018年，供应面积远小于成交面积，这样更利于消耗库存，同时这三年成交价格水涨船高，是房价飞速上涨的三年；但在2019年的政策调控下，政府供应面积开始大于成交面积，同时房价有一个小小的回落，2020年房价继续平稳上升。2016年初，楼市调控政策放宽市场快速回暖，青岛市全年商品住宅成交量创历史新高。在政府政策的调控下，2016年青岛市商品住宅成交1991万㎡，同比上涨58%；供应1144万㎡，同比上涨9%；均价9079元，同比上涨6%，青岛楼市首次呈现供小于求，库存得以有效去化，市场风险显著降低。2017年青岛市商品住宅供应1219万㎡，环比下降12.94%；成交1628万㎡，环比下降16.67%；成交均价10870元/m,环比上涨20.82%。且在3月份限购前夕成交大涨，“限购”后成交量出现下滑，但仍高于去年同期。2018年全市商品住宅成交均价14030元/㎡，较2017年上涨27.36%。2019年商品住宅成交规模连续三年回落，市场供大于求；全年成交集中下半年，价格波动逐渐放缓；全年成交均价13896元/㎡，区域规模涨跌互相，黄岛区供应、成交领跑；成交价格崂山区占据榜首。2020年依然供大于求，可以说供需两旺，供应量较去年下降，成交量较去年微升，价格持续上升。目前青岛市住宅市场呈现供大于求的现象，预测未来几年政府将会尽量缩小供求面积差，黄岛区、城阳区等还有大量在建项目，预测未来房价稳定上升。图3-7青岛市2016-2020年青岛市商品住宅供求价走势图（2）成交产品结构分析人们对住宅户型、面积的需求及喜好，从而利于开发商将资源更多的分给热门户型、热门面积，通过查阅政府数据和文献，绘制出图3-5青岛市2016-2020年商品住宅各面积段成交量统计图，如下：可以看到在2016年，青岛市住宅市场80-90㎡是热度最高的面积，是刚需户型，但随着人们生活条件的不断改善，越来越不满足广大消费者的需求，于是80-90㎡的小户型住宅成交量占比逐年递减。同时90-145㎡一直是成交量非常大的面积，同时细分来看：90-100㎡成交量非常稳定，也属于刚需的小户型；100-120㎡的成交量量逐年稳步上升，非常适合家有小孩或老人的消费者；120-145㎡的成交量也稳步上升，到2020年成为占比最大的户型面积，体现出人们生活水平的上升。图3-8青岛市2016-2020年住宅各面积段成交量统计图（3）存量面积与去化周期商品房库存量大是长期供大于求导致的直接影响，去化率表示一定时间内商品房的销售率。库存去化周期表示在某个时间点，区域市场上可供销售的商品房总量，按照之前一段时间内（年、季度或者月）的去化率，计算得到的时间，通常以月为单位。2016年青岛市商品住宅成交1991万㎡，同比上涨58%；供应1444万