漳州市商品房管理办法

漳州市商品房管理办法一、总则（一）目的与依据为加强漳州市商品房管理，规范商品房市场秩序，保障商品房交易当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于漳州市行政区域内商品房的销售、预售、交付及相关管理活动。本办法所称商品房，是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的，取得商品房预售许可或者现售备案后，面向社会公开销售的房屋。（三）基本原则1.依法管理原则商品房管理活动应当严格依照法律法规的规定进行，确保各项管理措施有法可依、依法实施。2.公平公正原则维护商品房市场的公平竞争环境，保障交易各方的合法权益，不偏袒任何一方，确保市场秩序的公正。3.诚实守信原则强调商品房交易当事人应当诚实守信，如实提供相关信息，履行合同义务，共同营造良好的市场信用氛围。二、商品房预售管理（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（二）预售许可申请房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件（复印件）及资料：1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（三）预售许可审批市、县人民政府房地产管理部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的决定。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。（四）预售合同签订房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（五）预售款监管1.房地产开发企业应当按照规定将预售款存入监管账户，用于本项目的工程建设，不得挪作他用。2.监管账户的设立、使用和监督管理，按照有关规定执行。房地产开发企业应当按照工程建设进度，向监管银行提出用款计划申请，经监管部门审核同意后，由监管银行按照用款计划拨付资金。三、商品房现售管理（一）现售条件1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。4.已通过竣工验收。5.拆迁安置已经落实。6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。7.物业管理方案已经落实。（二）现售备案房地产开发企业进行商品房现售，应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（三）现售合同签订房地产开发企业现售商品房时，应当向购买人出示商品房的有关证明文件，并以书面形式明示下列事项：1.开发企业的名称、资质等级和资质证书编号。2.土地权属证书号。3.土地用途、土地使用年限。4.建设工程规划许可证号。5.施工许可证号。6.商品房的用途、销售价格、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、层数、户型、交付使用时间、装修标准、前期物业管理等。7.其他需要明示的事项。房地产开发企业应当与购买人签订商品房现售合同。现售合同的示范文本由市、县人民政府房地产管理部门制定。四、商品房交付管理（一）交付条件1.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。2.商品房交付使用条件应当符合下列要求：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；配套基础设施和公共设施已按照规划设计要求建成，并经验收合格；前期物业管理已落实。（二）交付通知房地产开发企业应当在商品房交付使用前将交付时间、地点及交付条件等书面通知买受人。买受人应当在通知确定的交付时间内，到指定地点办理商品房交付手续。（三）交付手续1.买受人在办理商品房交付手续时，应当提供本人身份证明文件及合同约定的其他证明文件。2.房地产开发企业应当向买受人出示本办法规定的证明文件，并签署房屋交接单。房屋交接单应当包括房屋的基本情况、验收情况、交付时间等内容。3.买受人对房屋及其附属设施设备、装饰装修等进行查验，查验合格的，应当签署房屋交接单；查验发现问题的，房地产开发企业应当按照合同约定及时处理，处理后再行交付。（四）质量保修1.房地产开发企业应当按照《建设工程质量管理条例》的规定，履行商品房质量保修义务。2.在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。五、商品房价格管理（一）价格备案房地产开发企业应当在取得商品房预售许可或者现售备案后，按照规定向价格主管部门进行价格备案。价格备案应当包括商品房的销售价格、价格浮动幅度等内容。（二）明码标价房地产开发企业销售商品房时，应当按照规定实行明码标价，在售楼处显著位置公示商品房价格、收费标准及相关情况，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。（三）价格调整房地产开发企业调整已备案的商品房销售价格的，应当在调整价格前30日内向价格主管部门备案，并在售楼处显著位置公示价格调整情况。六、商品房交易资金监管（一）监管范围本市行政区域内新建商品房预售资金、存量房交易资金的收存、使用和管理，适用本办法。（二）监管账户设立房地产开发企业应当按照规定在商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于收存商品房预售资金。存量房交易双方可以协商选择商业银行设立交易资金监管账户，也可以通过房地产经纪机构在商业银行设立客户交易结算资金专用存款账户，用于收存存量房交易资金。（三）资金缴存1.房地产开发企业应当将商品房预售资金足额存入监管账户。购房人应当按照商品房买卖合同约定，将购房款存入监管账户。2.存量房交易资金缴存方式由交易双方协商确定，可以通过监管账户缴存，也可以自行划转。通过监管账户缴存的，交易双方应当在签订存量房买卖合同后，按照合同约定将交易资金存入监管账户。（四）资金使用1.房地产开发企业使用商品房预售资金，应当按照工程建设进度提出用款计划，经监管部门审核同意后，由监管银行按照用款计划拨付资金。2.存量房交易资金在办理房屋所有权转移登记后，由监管银行按照存量房买卖合同约定的方式划转。（五）监督管理1.监管部门应当加强对商品房交易资金监管账户的监督管理，定期对监管账户资金缴存、使用情况进行检查。2.商业银行应当按照本办法及监管协议的规定，履行监管职责，对监管账户资金缴存、使用情况进行监督，并定期向监管部门报送监管账户资金缴存、使用情况报表。七、房地产经纪机构管理（一）备案登记房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到市、县人民政府房地产管理部门备案。备案内容包括机构名称、法定代表人、注册资本、经营场所、人员等信息。（二）从业规范1.房地产经纪机构及其从业人员应当遵守法律法规和行业规范，诚实守信，依法经营。2.房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：捏造散布涨价信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；其他违反法律法规和行业规范的行为。（三）合同管理1.房地产经纪机构接受委托提供房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，并在合同中约定服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、违约责任等事项。2.房地产经纪机构促成房屋交易的，应当按照规定与交易当事人签订房屋买卖合同或者房屋租赁合同，并协助交易当事人办理房屋产权登记等手续。八、法律责任（一）开发企业责任房地产开发企业有下列行为之一的，由市、县人民政府房地产管理部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：1.未取得商品房预售许可证明，擅自预售商品房的；2.将未经验收或者验收不合格的商品房交付使用的；3.不按照规定使用商品房预售款的；4.未按照本办法规定办理商品房现售备案的；5.未按照本办法规定履行商品房质量保修义务的。（