淮安承接查验管理办法

淮安承接查验管理办法一、总则（一）目的为加强淮安地区承接查验管理，规范承接查验行为，保障物业项目顺利交接，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，依据国家相关法律法规及行业标准，结合淮安实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于淮安行政区域内新建、改建、扩建物业项目的承接查验活动及其相关管理。（三）基本原则1.依法依规原则：承接查验活动必须严格遵守国家法律法规、行业标准以及地方相关规定。2.客观公正原则：以事实为依据，全面、准确地查验物业项目，确保查验结果客观、公正。3.诚实守信原则：各方应诚实守信，履行各自义务，不得隐瞒真实情况或提供虚假信息。4.权责一致原则：明确各方在承接查验活动中的权利和责任，做到权责对等。（四）定义1.承接查验：是指物业服务企业对新承接物业项目的共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。2.共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3.共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。二、承接查验主体与职责（一）建设单位职责1.组织实施承接查验工作，制定承接查验方案，明确查验内容、标准、程序等。2.向物业服务企业提供完整、真实、有效的物业项目相关资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等。3.负责协调施工单位等相关方配合承接查验工作，对查验中发现的问题及时组织整改。4.承担因提供资料不实或整改不力等导致的相关责任。（二）物业服务企业职责1.参与承接查验方案的制定，组建承接查验小组，配备专业查验人员。2.按照承接查验标准和程序，对物业项目进行全面查验，做好查验记录，提出查验意见。3.对查验中发现的问题及时书面通知建设单位整改，并跟踪整改情况。4.负责承接查验资料的整理、归档和保管，建立承接查验档案。5.在承接查验合格后，与建设单位签订承接查验协议，明确双方权利义务。（三）业主委员会职责（若已成立）1.监督承接查验工作的进行，维护业主合法权益。2.参与承接查验方案的审核，对查验过程和结果提出意见和建议。3.协助物业服务企业与建设单位沟通协调，推动问题整改落实。三、承接查验准备（一）建设单位准备工作1.在物业交付使用前[X]个月，向物业服务企业发出承接查验通知，并提供相关资料清单。2.组织施工单位对物业项目进行自查自纠，对发现的问题进行整改，确保物业项目符合交付使用条件。3.准备好用于承接查验的场地、工具、设备等。（二）物业服务企业准备工作1.收到承接查验通知后，成立承接查验小组，成员应包括工程技术、质量控制、财务管理等专业人员。2.熟悉物业项目相关资料，了解物业项目基本情况和特点。3.制定承接查验计划，明确查验内容、方法、步骤和人员分工。4.准备好承接查验所需的各类表格、工具和检测设备等。四、承接查验内容与标准（一）共用部位1.建筑结构地基基础：无明显沉降、裂缝等异常情况。承重墙体：无裂缝、倾斜等现象。梁、板、柱：结构完整，无变形、裂缝等问题。屋顶：防水层完好，无渗漏，排水畅通。2.外立面墙面：平整、无裂缝、脱落等。门窗：开启灵活，关闭严密，玻璃无破损。阳台、栏杆：牢固、无松动，高度符合标准。3.公共区域地面与墙面地面：平整、无空鼓、开裂，防滑性能良好。墙面：平整、清洁，无污渍、破损。4.楼梯间、走廊通道楼梯：踏步平整，扶手牢固，照明良好。走廊通道：畅通无阻，墙面、地面无损坏。（二）共用设施设备1.给排水系统供水设施：水质符合标准，水压正常，管道无渗漏。排水设施：排水畅通，无堵塞、渗漏现象。污水处理设施：运行正常，处理效果达标。2.供电系统高低压配电柜：运行正常，电气元件无损坏。变压器：运行平稳，油温、油位正常。配电箱、电表箱：标识清晰，开关动作灵活。照明系统：灯具完好，亮度符合要求，控制正常。3.电梯系统电梯设备：取得特种设备使用登记证，定期检验合格。运行性能：运行平稳，平层准确，开关门正常。安全装置：安全钳、限速器、缓冲器等安全装置灵敏可靠。4.消防系统消防设施设备：消火栓、灭火器、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等齐全，运行正常。消防通道：畅通无阻，标识清晰。5.通风与空调系统通风设备：运行正常，通风良好。空调设备：制冷、制热效果良好，运行参数正常。6.智能化系统门禁系统：开启正常，识别准确。监控系统：图像清晰，存储功能正常。对讲系统：通话清晰，功能完好。（三）其他1.物业用房面积、位置符合规定，装修符合标准。具备办公、休息等基本功能，设施设备齐全。2.配套设施停车场（库）：交通标志、标线清晰，车位数量符合规划要求。绿地、景观：绿化良好，景观设施完好。文体设施：正常使用，无损坏。五、承接查验程序（一）首次会议1.建设单位介绍物业项目基本情况、承接查验准备工作及查验程序安排。2.物业服务企业介绍承接查验小组人员构成及工作计划。3.明确各方职责和工作要求，确定查验开始时间。（二）资料查验1.物业服务企业按照资料清单，对建设单位提供的物业项目相关资料进行查验。2.核对资料的真实性、完整性和有效性，对存在的问题做好记录，并要求建设单位限期补充或更正。（三）现场查验1.承接查验小组按照查验标准和计划，对物业项目的共用部位、共用设施设备进行现场检查。2.采用查看、测量、试验、运行等方法，详细记录查验情况，对发现的问题拍照、录像留存。3.对于一般性问题，可当场要求建设单位或施工单位进行确认，并记录整改要求；对于重大问题，应及时书面通知建设单位，要求其制定整改方案并限期整改。（四）问题整改1.建设单位收到物业服务企业发出的整改通知后，应组织施工单位等相关方对问题进行分析，制定整改措施，明确整改责任人和整改期限。2.整改过程中，物业服务企业应跟踪整改进度，对整改情况进行监督检查。3.整改完成后，建设单位应书面通知物业服务企业进行复查，物业服务企业复查合格后，方可确认整改完成。（五）结果确认1.承接查验小组对查验情况进行汇总分析，形成承接查验报告，报告内容应包括查验基本情况、查验发现的问题及整改情况、查验结论等。2.建设单位、物业服务企业对承接查验报告进行审核确认，双方签字盖章。3.若双方对查验结果存在争议，可协商解决；协商不成的，可通过仲裁或诉讼等方式解决。（六）资料归档1.物业服务企业负责将承接查验过程中形成的各类资料进行整理、归档，建立承接查验档案。2.承接查验档案应包括承接查验方案、资料查验记录、现场查验记录、整改通知及整改报告、承接查验报告等。3.承接查验档案应妥善保管，保存期限不少于[X]年。六、承接查验协议（一）协议签订承接查验合格后，建设单位与物业服务企业应签订承接查验协议。协议应明确双方权利义务、承接查验的范围和内容、查验结果、整改责任及期限、交接事项等。（二）协议主要内容1.双方基本信息：包括名称、地址、联系方式等。2.承接查验物业项目概况：项目名称、地点、规模等。3.承接查验范围和内容：明确共用部位、共用设施设备等具体查验内容。4.查验结果：对查验合格与否进行明确表述。5.整改责任及期限：建设单位对查验发现问题的整改责任及整改完成期限。6.交接事项：包括资料交接、物业项目实体交接等具体内容。7.违约责任：双方违反协议约定应承担的责任。8.争议解决方式：约定双方在履行协议过程中发生争议的解决途径。七、监督管理（一）主管部门职责淮安地区房地产行政主管部门负责本行政区域内承接查验活动的监督管理工作，具体职责包括：1.制定承接查验相关政策和规范，指导承接查验工作。2.对建设单位、物业服务企业承接查验活动进行监督检查，查处违法违规行为。3.协调处理承接查验过程中的争议和纠纷。（二）监督检查内容1.承接查验程序是否符合规定。2.承接查验标准是否执行到位。3.承接查验资料是否真实、完整、有效。4.问题整改是否及时、彻底。（三）违规处理1.建设单位违反本办法规定，未提供真实、完整资料或未及时整改问题的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处[X]元以上[X]元以下罚