潍坊物业收费管理办法

潍坊物业收费管理办法总则制定目的为加强潍坊物业管理区域内物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于潍坊市行政区域内物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主收取物业服务费用的活动。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。物业服务收费标准普通住宅物业服务收费1.政府指导价普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准由市、县（市、区）价格主管部门会同房地产主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务等级标准分为一级、二级、三级、四级和五级，各等级服务内容及对应的基准价浮动幅度如下：一级服务标准：服务内容包括房屋建筑主体管理、共用设施设备维修养护、环境卫生管理、绿化养护管理、公共秩序维护与安全防范、车辆停放管理、装饰装修管理、消防管理、档案资料管理等。基准价浮动幅度为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。二级服务标准：服务内容在一级基础上有所提升，如增加对重点区域的巡查频次、提供更丰富的社区文化活动等。基准价浮动幅度为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。三级服务标准：服务内容进一步细化和优化，如加强对设施设备的日常维护保养记录等。基准价浮动幅度为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。四级服务标准：注重服务的及时性和专业性，如在规定时间内处理业主投诉等。基准价浮动幅度为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。五级服务标准：提供高品质的物业服务，如引入智能化管理手段等。基准价浮动幅度为[X]元/平方米·月[X]元/平方米·月。2.物业服务收费的构成普通住宅物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：人员费用：包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用：如电梯、消防设施、给排水管道等的维护保养费用。绿化养护费用：包括草坪修剪、树木养护、花卉种植等费用。清洁卫生费用：包括公共区域的清扫、垃圾清运、楼道保洁等费用。秩序维护费用：包括保安人员工资、巡逻设备购置等费用。办公费用：包括办公用品、水电费、通讯费等。物业管理区域秩序维护费用：包括监控设备维护、门禁系统管理等费用。固定资产折旧：指物业服务企业拥有的各类固定资产的折旧费用。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：用于保障物业区域内设施设备及相关人员的安全。经业主同意的其他费用：如业主委员会办公费用等。非普通住宅物业服务收费非普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业应当按照合同约定提供服务，并向业主公布服务内容、服务标准、收费项目和收费标准等情况。车位（库）停放服务收费1.车位租赁费建设单位依法配建的停车库（位），应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租建设单位依法配建的停车库（位）的，应当与建设单位签订停车服务协议，约定双方的权利和义务。车位租赁费标准由建设单位与业主、物业使用人在停车服务协议中约定。2.车位服务费物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其车位服务费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业对车位、车库进行日常管理、维护，提供停车秩序管理、环境卫生清扫等服务的，可收取车位服务费。车位服务费标准应当与服务内容、服务质量相适应。3.临时停车收费物业管理区域内，业主、物业使用人临时停车的，物业服务企业可按物价部门规定的收费标准收取临时停车费。临时停车收费标准应当在物业管理区域内显著位置公示。物业服务收费的计费方式包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业按照合同约定的服务标准和内容提供服务，自负盈亏。酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业应当定期向业主公布物业服务资金的收支情况。物业服务收费的收取与缴纳收费时间物业服务企业应当按照物业服务合同约定的时间收取物业服务费用。业主应当按照合同约定的缴费周期按时足额缴纳物业服务费用。物业服务合同未约定缴费周期的，可按季度或者半年收取。缴费方式物业服务收费可采取银行代扣、现金缴纳、电子支付等多种方式。物业服务企业应当为业主缴费提供便利，在物业管理区域内显著位置公布缴费方式和缴费地点。欠费处理业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可按照合同约定收取违约金。经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务收费的监督管理价格主管部门职责市、县（市、区）价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法对物业服务企业的收费行为进行监督检查，查处价格违法行为。房地产主管部门职责市、县（市、区）房地产主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，会同价格主管部门对物业服务收费进行监督检查，规范物业服务企业收费行为，协调处理物业服务收费纠纷。其他部门职责其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费的相关管理工作。如市场监管部门负责对物业服务企业的经营行为进行监督检查，查处不正当竞争等违法行为；税务部门负责对物业服务企业的纳税情况进行监督管理等。物业服务收费明码标价规定物业服务企业应当按照规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费周期、物业服务企业名称等信息。物业服务企业不得收取任何未予标明的费用。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。投诉处理业主、物业使用人对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门、房地产主管部门投诉。价格主管部门、房地产主管部门应当及时受理，并按照规定进行调查处理。对经查实的价格违法行为，价格主管部门应当依法予以处罚。物业服务收费的调整调整条件物业服务合同期限内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。但有下列情形之一的，物业服务企业可以与业主大会协商调整物业服务收费标准：1.因政府指导价标准调整的；2.因物业服务成本变动，物业服务企业与业主大会协商一致的；3.因物业服务合同约定的服务项目、服务标准发生变化的；4.因法律法规政策调整等原因需要调整的。调整程序物业服务企业拟调整物业服务收费标准的，应当在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准、服务内容、服务标准、调整理由等内容，征求业主意见。业主大会应当就调整物业服务收费标准进行表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人