保利发展控股集团有限公司偿债能力分析

企业偿债能力分析概述（一）企业偿债能力分析的含义企业的负债可以按照偿还的期限分为短期负债与长期负债，企业的偿债能力就是指企业对于这些负债的偿还能力，企业的偿债能力越高说明企业对负债还本付息的保障水平就越高。短期偿债能力分析的财务衡量指标包括流动比率、现金比率、速动比率三个指标，长期偿债能力分析的财务指标包括利息保障倍数、产权比率和资产负债率三个指标。本文对保利地产偿债能力分析正是从短期偿债能力分析与长期偿债能力分析两方面综合分析。（二）企业偿债能力分析的作用资金是现代企业赖以发展的重要因素，而企业用来生产经营的资金的来自于企业的经营留存资金和筹资活动得到的资金。其中上市公司对外的筹资主要来源于发行债券和出售股票等方法，这些方式依赖于企业的信用，而企业的偿债能力指标可以帮助投资者了解企业的经营状况和信用状况。从另一方面来讲，举债行为本身就是企业通过举债向社会经济证明并衡量企业自身信用与价值的方法，尤其是房地产行业，举债规模越大企业其知名度就越高扩张的速度也就越快。研究企业的偿债能力有利于房地产企业规划自己的项目的建设周期，使企业更谨慎制定未来的经营发展规划，提升企业盈利水平和经营水平，从而保障企业能够长远发展。通过偿债能力等营运能力指标正确与合理建立，有效和科学的实施能够引导企业的经营决策，并通过与同行业竞争者的对比，分析导致问题的原因，以此促进企业对资产的高效高水平管理，并且促使企业通过有效规划来提高经济效益。企业偿债能力分析的主要内容通常有六个指标来衡量企业的长期偿债能力和短期偿债能力，在长期偿债能力方面使用产权比率、利息保障倍数和资产负债率三个指标，在短期偿债能力方面则使用现金比率、流动比率和速动比率三个指标，偿债能力分析是任何一个成熟的公司都必不可少的用来衡量企业发展能力和反映经营水平的重要财务指标。1、流动比率流动比率是指企业的流动资产与流动负债的比值。该指标用于衡量企业资产中的流动资产可以保障偿还多少的流动负债，同时也代表企业可变现的资产的速度，该指标的增加表示企业通过变卖资产以偿还负债的能力提高。理论上该指标应高于200%，这表示企业对将到期的负债拥有绝对的偿还能力。但因为资产中包含存货，而存货可能会发生积压的情况，所以要统筹其他指标确认企业偿债能力。2、速动比率速动比率是指流动资产刨除存货后的余值与流动负债的比值。由于刨除了存货也随之降低了存货对企业的销售收入的影响和企业经营现金流的影响，速动资产可以立刻变现的特点使得速动比率可以弥补流动比率的误差，尤其是在房地产行业，商品房存货在资产中往往占据80%以上，而这些商品房存货又容易积压导致流动比率过高。3、现金流动负债比率现金流动负债比率是指现金、存款和等价物的总和与流动负债的比值，又称为现金比率。通常使用该指标衡量企业资产的流动性，由于现金的流动性是最高的，所以该指标越高说明企业的现金储备越充足，度过危机的可能性就越高。因此用现金比率对企业债务偿还能力进行衡量是最为可靠的，理论上该指标应为100%。4、资产负债率资产负债率是指企业全部资产与全部负债的比值。表示企业的全部资产背负的全部负责，代表企业面临的偿债压力即财务风险，所以资产负债率也被用来衡量经营风险。5、负债权益比率负债权益比率是指全部负债与全部所有者权益的比值。其含义是企业的所有者将面临的偿债压力，同时也可以用来反映企业财务风险的大小，同时也可以帮助投资者了解该企业财务结构状况和股东权益对债权的保障能力。6、利息保障倍数利息保障倍数得自于企业经营得到的息税前利润于财务费用的总和与利息费用的比值。该比值理论上应为100%，这意味着每一元的利息都能有数倍的经营结余为之偿付，主要用来衡量企业对利息的偿付能力。同样该指数也可以用来帮助债权人衡量企业对负担的长期债务的偿还意愿以及其债权的风险水平。该指数越高则该企业的长期偿债能力越高。三、保利发展控股集团股份有限公司偿债能力分析（一）保利发展控股集团股份有限公司概况保利地产于1992年成立的一家有着悠久历史和强大实力的房地产开发公司，全称是中国保利发展控股集团股份有限公司，由中国保利房地产集团100%控股并持有。保利地产在房地产行业有着行业前五、央企中第一的行业高级地位，已连续五年夺得领导公司的荣誉称号，自2014年进入年销售额千亿人民币的高水平行列。公司一超大城市为中心，在一、二线重点城市群不断发力，以房地产销售主页为支撑，大力发展房地产商业综合服务于房地产金融方面，致力于建成不动产综合发展的伟大平台生态。截止2018年，保利地产在建及待建面积已达两万万平方米，并通过收并购等多种方式开拓了保利地产的业务的广度和深度。作为保利集团最为主要的商业房地产销售平台，多年来保利地产坚持诚信、友善的理念致力于成为中国城市居民的美好生活的建设者与陪伴者。保利地产的业务包括旧城改造、主题公园、高度集成产业园区、城市地标建设等房地产开发，物业管理、房产经纪、商业建筑经营等房地产综合服务以及房地产基金为主的不动产金融。故本文选取保利地产这个在房地产行业具有极高代表地位的企业来进行偿债能力分析。（二）房地产行业背景现在是我国经济转型的重要时期，而房地产行业作为国家经济的重要支柱产业，同时也负有极为重要的责任。一方面，房地产行业的发展是以国家经济发展水平为基础。另一方面，房地产行业的发展具有对上下产业链的拉动作用以及对社会环境的影响力，这使得房地产行业的发展水平也可以视为中国国家经济发展水平的衡量指标之一。随着中国城市化进程的放缓以及全国范围内的产业转移浪潮，同时政府也出台了多项强有力的调控措施，近年来的房地产行业或主动或被动地进入转型时期。虽然一线大城市的房地产行情持续走高，但也进入了停滞、微涨甚至阴跌的状态，在新房交易数据持续上涨的背景下是二手房交易数据的走低，尤其是进入2019年。随着政府降准大放水的力度持续加大，进入二手房交易市场的房源数量也随之暴涨。但是，从全国范围来看，因为产业转移的影响，各具特点的二三线城市的房价平均价格在经历了2017年的暴涨之后后继无力了。但由于长江中部城市群、成渝城市群以及西北城市的各具特点同时也突显了这些新兴城市的发展潜力。而突然爆发的鹤岗超低价房的情况则揭示了未能顺利转型的资源型城市和丢失了发展希望的落后低效的旧工业城市群体的整体的没落，随着众多小城市的没落，一、二线城市的房地产竞争也会变得更加激烈，房地产项目同样也变得更加利润微薄，这迫使房地产企业们积极大批囤积地皮和产业升级。同时我也看到酒店等其他房地产行业子行业积极进行产业升级和改造，一众房地产行业的代表企业纷纷拥抱互联网发展带来的变化，积极主动地和新兴互联网公司开发新型的房地产产品，拓宽自身的经营范围的同时也提高了自己产品的多样性和经营能力的持续性。可以预见的是随着项目开发成本的不断攀升，房地产行业内外的合作也会越来越多，这无疑是一种非常良好的现象。（三）保利地产债务现状1、保利地产债务整体状况通过整理保利地产近5年的财务数据，可以看到：表1保利地产2014至2018财务数据单位：万元年份20142015201620172018流动负债1873134922183374250795833629500544489696非流动负债975798784859089909001752620621510261负债总额2848933630669282349894835382120965999957数据来源：保利地产2014年至2018年年报相较于2014至2016三年的变动情况，2016到2018年的三年的数据的变化情况是极为显著的，结合中国房地产整体情况我认为产生这样变化的原因是因为国内政府调控的结果，并且受到国际市场尤其是美国的货币超发政策调控的影响。借债发展是极为正常的商业经营方式，尤其中国房地产市场具有特殊性，这极大地吸引了国际热钱的聚集。2、保利地产融资情况保利地产在2014年至2018年5年间发行了5次公司债券，情况如表：表2保利地产2014年至2018年公司债券发行情况单位：亿元名称（简称）发行日到期日利率余额15保利012015-12-112020-12-113.04%3.1915保利022015-12-112022-12-113.68%2016保利012016-01-152021-01-152.95%2516保利022016-01-152023-01-153.19%2516保利032016-02-252021-02-252.96%2016保利042016-02-252026-02-254.19%30资料来源：保利发展控股集团股份有限公司2014年至2018年年报保利地产在2015和2016年间发行了公司债券融资金额为123.19亿元，从公司年报中公告声明保利地产发行公司债券融资到的金额全部用来补充公司流动资金的经营需要，其声称尽管流动负债的金额已经超过净资产的40%但未对企业的正常经营活动和偿债能力产生不利影响。（四）保利地产偿债能力指标分析1、流动比率分析该指标是用于衡量企业中流动资产可以偿付多大数量的流动负债的能力。随着该指标的不断提高，企业资产的变现能力与企业的偿债能力也随之不断增强。通常该指标数值应为200%，这表示企业有着绝对的偿付能力。表3保利地产与同行业2014至2018流动比率指标对比单位：百分比年份20142015201620172018保利地产187%173%174%178%172%万科股份134%130%124%120%115%绿地控股143%154%145%132%124%行业平均154.67%152.33%147.67%143.33%137%数据来源：网易财经根据表中数据可以看出，保利地产在2014至2018年间的流动比率分别为187%,173%,174%,178%,172%，呈现一种不稳定的波动状态，并且除2015及2016年外，其余两年间的波动幅度均较大。从这5年的情况来看，保利地产的流动比率显然是低于200%这一理论最优数值的，这说明保利地产的短期偿债能力在理论上并不占优，存在较高的财务风险。而从行业平均水平来看，2014到2018年间房地产行业的平均流动比率从154.67%下降到137%，平均每年以4%的水平持续下降，这表明在过去的5年中房地产行业的财务风险正在不断增加。在近5年中，保利地产的流动比率比行业平均水平更接近200%的标准水平，说明保利地产的短期偿债能力水平在房地产行业处于高水平。2、速动比率分析在对保利地产的短期偿债能力进行分析时，考虑到房地产企业的存货在流动资产占较大且多为在建房产的长期项目，需要资本的持续投入等等原因，整个项目的开发建设周期长，流动性较差，因此速动比率更能反映房地产企业的资产流动水平。表4保利地产与同行业2014至2018速动比率指标对比单位：百分比年份20142015201620172018保利地产4543535766万科股份4343445049绿地控股3841404344行业平均4242.3345.675053数据来源：网易财经保利地产的速动比率在2014至2015年度下降了2%但是在2015至2018年呈现以4%至10%的幅度持续提升的情形，说明保利地产的短期偿债能力正稳步提高，尽管提升幅度不大但这是由于房地产行业的资金规模更大，并且相较于其他行业而言房地产行业的资金流动更快而导致的。结合房地产行业公司平均的流动比率可以发现，房地产行业平均的流动比率与速动比率呈反比，流动比率高但速动比率低，这表明房屋作为存货占流动资产的比重过大，房屋存货的流转速递也不如预期。尽管由于绿地控股在2014年的速动比率过低为38%，从而拉低了行业平均数值，但通过对比从2015至2018年的行业平均流动比率数值，保利地产均高于行业平均数值，这表明保利地产的速动比率水平远比行业整体要高。3、现金比率分析现金比率是货币资金加上自他货币资金的总和与流动负债的比值，表示企业最快偿还流动负债的能力，该指标通常应为20%。表5保利地产与同行业2014至2018现金比率指标对比单位：百分比年份20142015201620172018保利地产21.3916.9018.7318.6825.50万科股份18.1412.6615.0120.5516.79绿地控股11.6614.1714.3413.7211.90行业平均17.0614.3116.0317.6518.06数据来源：网易财经从该组数据中可以看出，保利地产在2015至2018年的短期偿债能力水平呈现出上涨趋势，尤其是2017、2018年度涨幅高达6.82%。同时，保利地产在2014至2015年度出现了将近4.49%的跌幅，并且2014年的现金比率也是近5年最低值，说明保利地产的财务风险在2014年达到了近5年来的最高点，短期债务无法按期偿还的风险达到极值。而从行业整体水平看，保利地产的现金比率与行业水平相比，2014年至2018年均高于行业平均值，虽然这是因为行业平均数值的样本中的绿地控股的数值过低导致的，就算是这样，保利地产的现金比率也高于样本中的其他两家。这表明作为央企的保利地产有着远高于其他两家民营企业的偿债能力，并且保利地产的经营策略和风险偏好更偏保守，从而保证了保利地产拥有高水平的短期偿债能力。4、资产负债率分析资产负债率是资产总额与负债总额的比值，反映企业总体的财务风险水平和杠杆收益水平。理论上该比率需保持在50%上下，但是由于房地产行业的特殊原因，这一比例可以适当提高至60%甚至70%，略高于70%也勉强可以，但不能高于80%的危险线。

表6保利地产与同行业2014至2018资产负债比率指标对比单位：百分比年份20142015201620172018保利地产77.8975.9574.7677.2877.97万科股份77.2077.7080.5483.9884.59绿地控股87.9788.0489.4388.9989.49行业平均81.0280.5681.5883.4284.02数据来源：网易财经保利地产的资产负债率指标在2016至2018年三年中总体呈现上升趋势，说明保利地产在近3年的财务风险连续小幅度提高。而从2014至2016年3年的资产负债率有连续更高幅度降低的情况发生，符合行业前3年的资产负债率变化趋势。在2014至2018年近5年中行业平均资产负债比率指标一路走高，并且行业平均数值水平在2014年已经突破了80%的危险水平，表明行业整体已经处于危险水平。而保利地产5年的资产负债率均低于行业平均水平并也低于80%的危险数值，说明保利地产的长期偿债能力在整体房地产行业中处于高水平的地位。5、负债权益比率分析产权比率是负债总额与所有者权益的比例，用于反映企业的基本财务结构是否稳定，也可以用来衡量企业清算时对债权人权益保障的程度，一般而言，高产权比率代表高风险高报酬的类型财务结构。表7保利地产与同行业2014至2018负债权益比率指标对比单位：百分比年份20142015201620172018保利地产343.52296.73270.67322.68336.08万科股份328.05332.98393.63505.36527.48绿地控股731.21686.97794.37771.07807.94行业平均467.59438.89486.22533.04557.17数据来源：网易财经保利地产2014到2018年的产权比率变化较大，以2016年为最低点，2014年到2016年是快速下降的，从2014年到2015年降低了46.79%，从2015年到2016年下降了26.06%而2017年相比2016年高速增加了52.01%这是因为2016年大量发行企业债券而增加了企业的长期债务，但2018年相比2017年仅增加了13.40%这是因为随着。而从2014年到2018年的5年里房地产行业平均从322.24%增加到了557.17%，如果刨除样本中保利地产自身的数据行业平均数值将会更高，样本中的绿地控股的数据高到807.94%。与行业平均水平进行比较后我发现保利地产近4年来的产权比率均低于行业平均值，说明从长期看，虽然保利地产集团的偿债风险相对较高，但保利地产的财务风险远低于行业整体水平。6、利息保障倍数分析利息保障倍数也被称为表现利息支付倍数，是用来衡量企业偿付债务利息能力的常用指标，利息保障倍数数值越高说明企业偿付债务利息的能力和可能性就越高，债权人也往往通过衡量企业的利息保障倍数来衡量其债权的安全程度。表8保利地产与同行业2014至2018利息保障倍数指标对比单位：百分比年份20142015201620172018保利地产1597.131083.801143.481174.501484.34万科股份4040.517175.592565.572564.371224.60绿地控股453.00433.80618.621334.22701.92行业平均2030.212897.731442.561691.031136.95数据来源：网易财经从表中可以明显看出从2015年至2018年保利地产的利息保障倍数呈现增高的趋势，2015年比2014年的指数降低了513.33%，2018年相比2017年的指数大量上涨了309.84%。而行业平均值则从2014年的2030.21%大量增高至2897.73%又快速降低至2016年的1442.56%，从整体上看在2014至2018年的5年间呈波动式降低，而保利地产利息保障倍数在2014至2018年呈U型变化并且最高值与最低值仅相差513.33%。根据流动比率、速动比率和现金比率可以看出保利地产的短期偿债能力优于行业平均同时也优于万科股份和绿地控股，对于即将到期的债务有较强的偿付能力。根据资产负债率、产权比率和利息保障倍数可以看出保利地产的长期偿债能力略优于行业平均并符合行业平均的发展趋势。虽然保利地产的短期偿债能力较为优秀但其长期偿债能力仍需要提高。四、保利地产偿债能力影响因素分析（一）存货周转率不高房地产行业普遍存在存货占资产比重过高的现象，这是因为从上世纪八十年代开始房地产行业就和国家经济发展水平和物价水平紧密相关，更由于房地产行业上下产业链覆盖广、人力资源密集以及政策影响导致众多房地产企业大量囤积待开发地块，同时由于地价高涨、债务深重必须持续提高房屋住宅存货的售价以保证企业有足够的现金流来维持企业的持续经营。与之相对的是随着特大城市和重点城市对人口、资金的虹吸效应导致企业的拿地成本也随之水涨船高，继而陷入加价滞销、举债拿地的循环中。随着中央提出“房子是用来住的不是用来炒的”的坚决控制房价过快上涨的调控口号之后北上广深几个特大城市的房价已经进入滞涨横盘的状态，就算是这样的情况下之前紧俏的刚需户型存货也难以消化库存，这对企业的现金周转施加了巨大的周转压力。由于占房屋存货85%以上的刚需房主要依赖银行进行周转，而大型重点城市市场从2017年就保持调控态势，二线城市略微降温三线以下城市则出现5%左右的波动降低。总体而言保利地产在2017年自调控开始之后就加大了减轻库存的力度，收缩资金减少投资规模，但随着在建项目的陆续结转增加了房屋存货。尽管保利地产的净利润增加但由于国际金融环境的影响和实体经济的推动力下降，从长远看仍有着较高的财务风险。（二）负债结构不合理保利地产作为央企有着得天独厚的企业形象和信誉，对大量借入银行资金与国际资金十分有利。在保利地产的长期债务中，来自银行的长期借款一直保持70%以上的占比，债券的发行量仅占15%，国际资金仅占5%左右，剩下的10%大部分是来自保利地产自己的财务公司和金融机构拆借款。在2014至2018五年间保利地产发行的企业债券评级都由标准普尔、穆迪和惠誉国际评级公司给予BBB+的信用评级，连年举债使得保利地产的债务总额已经由2014年的28489336万元增加至2018年的65999957万元，增幅高达231.67%。从保利地产2014年至2018年5年的年报中看出，保利地产在2014年销售额突破了千亿元并在2018年达到四千亿元，随着销售额以平均每年25%的增幅增加保利地产也增加了举债规模。实际上房地产行业企业在大量举债的同时，作为预收款项的售房款往往占据流动负债的60%至70%，同时主要源于保利地产与相关企业商业交易往来的其他应付款在2015年与2017年时就大量弥补了售房的预收款差额。作为平衡短期负债和弥补长期经营现金流需要的长期借款在2014年至2018年分别为904.95亿元、68.55亿元、688.67亿元、233.56亿元、1818.74亿元，债券余额分别为70.30亿元、119.72亿元、301.26亿元、249.53亿元、330.65亿元。其中以美元计价的国际债券仅有70亿美元份额这在近年间的国际货币市场的汇率变化情况下是不应该的。（三）经营重心改革不理想目前保利地产的经营理念是以一线及特大城市为核心，在一二线城市与长三角、珠三角、京津冀及中、西部城市群大力扩张，将主要发展目标放回国内，力求形成以商业地产项目为主，通过推进配套服务与金融地产产品继续保持保利地产的长久发展的良好情况。但从2014年至2018年保利地产的年报中我看到保利地产已经将支撑未来发展的重心放回国内的一二线市场，截止2018年度保利地产在国内外100个城市的在建面积达10000万平米以上，待开发面积也超过9000万平米，其中一二线城市可开发面积占比达60%以上，三四线核心城市也有30%左右，这些产品的85%以上都是大热的刚需房类型。为了加快企业的转型升级保利地产于2016年并购了中航国际旗下的地产开发业务，从而加强了企业在综合商业地产、高端复合地产以及高端住宅地产等方面的成本优势。在保利地产决定以轻资产为方向转型升级之后，努力通过保利地产在房地产开发主业的行业地位整合企业上下游资源链，重点发展房地产商业基金、物业管理、商场管理、建筑多板块来提升企业的企业形象和技术基础。在此之外也大力发展会展服务、文化旅游、养老地产和公寓以求拓展企业的发展潜力，但从年报上看，商业房地产的收入仍占据绝大多数，次要的物业服务等提供的收入甚至不抵保利地产因汇率变化导致的其他货币资金的汇兑损失，虽然目前保利地产将重心放在国内，但我认为这是因为中美贸易摩擦导致企业不得不放弃海外项目，保利地产借着转型塑造高端品牌并未在其他项目上投入足够资源。（四）受外部环境变化影响从2014年至2018年5年间，房地产行业经历了2014年到2015年的市场温和复苏，2016年到2017年全国范围内受一系列积极的去库存政策的影响房地产市场也出现了一波快速上涨的高潮，2017年到2018年则因调控政策和棚改政策的放缓使得一线重点城市房价快速平稳并保持了长期的微增情况，二线城市房价涨幅被控制在1%以下，三线城市的房地产市场出现了慢速降温的情况。受制于调控政策截止2018年度全体房地产行业去库存的幅度降低，全国商品房待售面积任保有5.2亿平方米，全国土地成交额增幅同比下降，房地产项目竣工面积也同比下降。在去杠杆和防范金融风险的金融政策背景下全国房地产开发资金来源总量增幅同比降低，国内贷款占比降低的同时，企业收取定金和预收款的占比提高至65%以上。随着新一轮的产业转移和中、西部城市群崛起，使得房地产企业将重心转移至刚需和改善型需求上来。虽然目前城市化进度放缓，但随着国家推动的农村基础设施建设的进行，将为城市化提供新的发展动力。鉴于雄安新区的建设进度和近期国际市场的变化，我认为保利地产的改革转型进度是不够的，在保利地产的两翼辅助拓展项目方面保利地产已在房地产金融规模方面已达785亿元，在其他例如社区服务、养老、教育、经纪等方面仅仅是从无到有的小规模，或许这些项目确实利润微薄，但确确实实是未来房地产行业的发展方向，在年报中保利地产对这些未来项目投资仅是浅尝辄止。五、提高保利发展控股集团有限公司偿债能力的建议（一）合理制定销售策略在新常态下房地产行业已经进入缓增慢涨的整体态势，其中一线及重点城市在当前的情况下增长空间已被压缩，二线城市又面临长期严格的调控政策压制，三四线及落后老工业城市则难以保持目前的增长势头并可能出现价格与销量同时下滑的可能。根据政府曾发布的不允许房价下调以稳定社会浮躁情绪以及防范金融风险的决策，结合2019年第一季度的CPI指数和2018年度人均可支配收入中位数来看，2016年至2017年的房地产市场的美好场景在近年再次出现的可能性不高。而根据2016年、2017年和2018年全国房地产行业待售面积的变化来看，市场疲软库存的消化速度远远不及结转的工程完工进度，2017年和2018年的新建及在建面积新增量远超过2018年的商品房待售面积总量三倍以上。面对未来可能出现的长期市场不振存货大量积压的情况，保利地产和其他房地产企业一样降低了土地交易量和占用资金的金额，同时减缓了在建项目的结转速度，将大量土地搁置以待市场好转再进行开发。目前房价偏高主要是由于大部分购房者无力负担高额的全款购房费用，但我也发现随着人们可支配收入增加速度比不上CPI增加速度后，人们的消费观念已经发生了改变，同时得益于交通工具和交通方式的改良，人们的通勤时间正逐步降低。一线和重点城市的超高房价正在迫使中低收入者们延交通线向城市外拓展居住范围，同时面对银行对购房者提供的贷款利息调整和购房者对中国房地产市场预期状况持看空态度，一线城市急需房地产行业的改革。保利地产若是可以通过调整销售方案来增强购房者对保利地产旗下房产商品的需求，例如通过跨行业合作来提升房产项目的配套基础设施完整程度，通过央企身份与地方政府合作制定符合城市定位和城市未来规划的超远期房产投资计划。通过给予购房者更多的利好不仅可以提高保利地产的品牌知名度和旗下房产的价值，更可以通过这些配套设施的增加拓展保利地产的业务覆盖范围，成为中国城市规划必不可少的组成部分。（二）改善公司负债结构保利地产的负债中短期负债占60%至70%之间，同时保利地产每年的贷款偿还率和利息偿付率均为100%，以2018年为例保利地产短期借款仅占负债总额的0.45%，应付票据和应付款占7.68%，一年内到期的非流动负债占6.92%，长期借款占27.55%，应付职工薪酬占0.04%，应交税费占1.04%，其他应付款占7.92%，预收款占45.42%，长期债券占5.02%，递延所得税负债占0.02%。相比2017年保利地产2018年资产负债率上升0.64%，全部债务比增加0.84%，总体而言相对于销售收入和利润的增加，负债的增加更为突出。我认为保利地产应当增加长期债券的发行数量，随着稳定金融风险和降准的实施保利地产也应降低对银行资金的依赖，提高其他自筹资金和金融机构的资金占比。鉴于国际货币市场的变化形势，大量发行其他货币债券，得益于美国目前的货币政策保利地产应加大以美元为基准的外币债券发行，用来对冲未来汇率变化可能引起的非常性的损失。同时大量发行外币债券也有利于在国际资本市场上打响保利地产的品牌，通过信用评级公司塑造优秀企业形象。（三）加强公司转型改革力度保利地产在近年来实行以房地产开发为主，以房地产综合服务与房地产金融为两大战略支撑翼面，进行轻资产方向的经营改革。但根据2014年至2018年的经营状况来看，保利地产的经营重心与资源绝大部分都堆积在商品房开发与商业地产开发上，对于房地产金融服务仅是成立了只负责保利地产与其他金融机构资金往来的财务公司，固然这提高了保利地产的专业性但对于房地产金融的尝试就显得微不足道了。在房地产综合服务方面，保利地产通过依靠自身的行业地位和体量优势成功并购了合富辉煌等物业行业前位公司，极大地拓展了保利地产商业项目的配套基础和业务的覆盖范围。我认为这些还不够，房地产金融不应局限于为房地产企业进行筹融资活