上海房屋拆迁管理办法

上海房屋拆迁管理办法一、总则（一）目的与依据为加强本市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。本办法适用于本市国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。（二）基本原则房屋拆迁应当遵循依法、公开、公平、公正的原则。拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。（三）管理部门职责市房屋土地资源管理局是本市房屋拆迁工作的主管部门，负责对本市房屋拆迁工作进行监督管理。区、县房屋土地管理部门负责本行政区域内房屋拆迁的管理工作，业务上受市房屋土地资源管理局的领导。建设、规划、公安、工商、城管等部门应当按照各自职责，协同实施本办法。二、拆迁管理（一）拆迁计划与拆迁方案拆迁人应当根据城市规划要求和建设项目的实际需要，制定拆迁计划和拆迁方案，并报区、县房屋土地管理部门备案。拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁工程的开工和竣工时间等内容。拆迁方案应当包括被拆迁房屋状况、补偿安置方式和标准、补偿安置资金预算、安置用房面积和地点、搬迁过渡方式和过渡期限等内容。（二）拆迁许可证申领拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请领取房屋拆迁许可证的，应当向区、县房屋土地管理部门提交下列资料：1.建设项目批准文件；2.建设用地规划许可证；3.国有土地使用权批准文件；4.拆迁计划和拆迁方案；5.本市银行出具的补偿安置资金专用存款账户的存款证明；6.产权清晰、无权利负担的安置用房证明。区、县房屋土地管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，应当书面通知申请人。（三）拆迁公告房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。（四）拆迁委托拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报区、县房屋土地管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。（五）暂停办理相关手续房屋拆迁管理部门发布房屋拆迁公告后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：1.新建、扩建、改建房屋；2.改变房屋和土地用途；3.租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。三、拆迁补偿与安置（一）补偿安置方式拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆迁人。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。（二）货币补偿拆迁人应当委托具有相应资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）对被拆迁房屋进行评估，并按照评估结果给予被拆迁人货币补偿。评估机构应当按照房地产估价规范和本办法的规定进行评估，遵循公开、公平、公正的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。评估报告应当包括被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新程度、楼层、朝向等因素以及评估价格。被拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起15日内，向原评估机构申请复核。原评估机构应当自收到复核申请之日起10日内出具复核结果。被拆迁人对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起15日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。房地产估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具鉴定结果。鉴定结果为最终结果。拆迁补偿安置协议签订后，拆迁人应当按照协议约定的时间和方式，将货币补偿款支付给被拆迁人。（三）房屋产权调换拆迁人提供的安置用房应当符合国家和本市有关质量安全标准，产权清晰、无权利负担。拆迁人与被拆迁人应当按照本办法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁人应当向被拆迁人支付临时安置补助费、搬迁补助费等费用。临时安置补助费的标准由市房屋土地资源管理局会同市物价部门制定。搬迁补助费的标准由区、县房屋土地管理部门会同区、县物价部门制定。拆迁人超过拆迁补偿安置协议约定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起，按照下列标准支付临时安置补助费：1.逾期不满6个月的，按照规定标准的1.5倍支付；2.逾期超过6个月的，按照规定标准的2倍支付。（四）特殊情况补偿拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被拆迁人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%。拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。对被拆迁人的补偿金额计算公式为：评估价格安置房价格。拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，租赁关系终止。被拆迁人可以选择货币补偿或者房屋产权调换，被拆迁人与房屋承租人的租赁关系按照下列规定处理：1.房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止，对承租人的补偿金额计算公式为：（评估价格安置房价格）×80%。2.房屋承租人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。对被拆迁人的补偿金额计算公式为：评估价格安置房价格。拆迁宗教团体所有的房屋，拆迁人应当事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。拆迁由房管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议。代管房屋有使用人的，拆迁人应当与使用人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证，并办理证据保全。四、拆迁评估（一）评估机构选定拆迁评估机构由被拆迁人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋拆迁管理部门通过公开抽签的方式确定。拆迁评估机构应当在抽签前3日内在拆迁范围内公告抽签的时间、地点和方式。抽签过程应当由公证机构现场公证。（二）评估规则评估机构应当按照房地产估价规范和本办法的规定进行评估，遵循公开、公平、公正的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。评估报告应当包括被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新程度、楼层、朝向等因素以及评估价格。被拆迁房屋的评估价格应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价，结合被拆迁房屋的建筑面积、成新程度等因素确定。被拆迁房屋的房地产市场评估单价，由评估机构根据评估时点的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新程度、楼层、朝向等因素确定。五、拆迁补偿安置协议（一）协议签订拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当采用书面形式。（二）协议履行拆迁补偿安置协议签订后，拆迁当事人应当按照协议约定履行各自的义务。拆迁人未按照协议约定支付补偿款或者提供安置用房的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝搬迁。被拆迁人、房屋承租人未按照协议约定的搬迁期限完成搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。六、拆迁纠纷处理（一）行政裁决拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。（二）强制拆迁被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的区、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。七、法律责任（一）拆迁人责任拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：1.未按规定取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的；2.以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的；3.未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的；4.委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；5.擅自延长拆迁期限的。拆迁人违反本办法规定，造成被拆迁人、房屋承租人财产损失的，应当依法承担赔偿责任。（二）被拆迁人责任被拆迁人违反本办法规定，在拆迁范围外新建、扩建、改建房屋或者改变房屋和土地用途、租赁房屋的，由房屋拆迁管理部门责令停止违法行为，限期改正，并可以处违法建筑面积每平方米500元以上1000元以下的罚款。被拆迁人违反本办法规定，未在规定的搬迁期限内完成搬迁的，由房屋拆迁管理部门责令限期搬迁，并可以处每户500元以上5000元以下的罚款；逾期仍不搬迁的，由区、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。（三）评估机构责任评估机构违反本办法规定，出具虚假评估报告的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，可以并处评估费用1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。评估机构违反本办法规定，转让拆迁评估业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，可以并处拆迁评估业务收费1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。（四）其他责任房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，通报批评；情节严重的，对直接负责的主管人