上虞物业收费管理办法

上虞物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强上虞区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《浙江省定价目录》等法律法规及相关政策规定，结合本区实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于上虞区行政区域内的物业服务收费管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，履行物业服务合同，提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。普通住宅前期物业服务等级标准及相应的基准价和浮动幅度，由区价格主管部门会同区住房和城乡建设主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价和浮动幅度内，与业主通过合同约定具体的收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，价格主管部门应加强对物业服务收费行为的规范和引导，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈、价格垄断等不正当价格行为。三、物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费标准确定（一）政府指导价标准确定1.普通住宅前期物业服务收费根据物业服务等级标准，结合物业类型、服务内容、服务质量等因素，分等级制定基准价和浮动幅度。2.物业服务等级标准由区住房和城乡建设主管部门会同相关部门制定，根据物业服务的不同项目、不同环节，从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等方面进行细化和量化，明确各等级的具体服务标准。3.物业服务企业在确定具体收费标准时，应在政府指导价规定的基准价和浮动幅度内，综合考虑物业服务成本、服务质量、业主承受能力等因素，并与业主充分沟通协商。4.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务标准提供服务，不得擅自降低服务标准或减少服务内容。因特殊情况确需调整服务标准的，应当经业主大会同意，并报区住房和城乡建设主管部门备案。（二）市场调节价标准确定1.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或业主委员会与物业服务企业根据物业服务合同约定的服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定收费标准。2.业主大会或业主委员会在与物业服务企业协商确定收费标准时，应当充分听取业主意见，广泛征求业主对物业服务质量、收费标准的建议和要求。3.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务标准提供服务，并定期向业主公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。4.当市场价格出现较大波动或物业服务成本发生重大变化时，业主大会或业主委员会可与物业服务企业协商调整物业服务收费标准。协商不成的，可以通过法律途径解决。五、物业服务收费计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。3.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务标准提供服务，自负盈亏。在保证服务质量的前提下，通过合理控制成本、提高管理效率等方式获取利润。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，物业服务企业应当在每年第一季度向业主大会或者全体业主公布上一年度物业服务资金的收支情况，并接受业主监督。3.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务标准提供服务，按照约定的酬金比例或者数额提取酬金。物业服务资金的收支情况应当定期公布，接受业主的审计和监督。六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收费时间与方式1.物业服务费用按月、季或年度收取，具体收取时间和方式由物业服务合同约定。2.业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.物业服务企业可以通过银行托收、上门收取、电子支付等方式收取物业服务费用。鼓励业主通过银行代扣、网上支付等便捷方式交纳物业服务费用。（二）逾期缴费处理1.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。物业服务企业可以按照合同约定收取违约金，但违约金的数额不得过高或过低，应当合理适度。3.经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。七、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.区价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法对物业服务收费行为进行检查和处罚。2.区价格主管部门应当加强对物业服务收费的明码标价管理，督促物业服务企业按照规定实行明码标价，在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费依据以及投诉举报电话等信息，接受业主监督。3.区价格主管部门应当建立物业服务收费成本监审制度，对实行政府指导价的物业服务收费进行成本监审，定期公布物业服务成本信息，为合理制定物业服务收费标准提供依据。（二）住房和城乡建设主管部门职责1.区住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业服务企业的行业管理工作，指导、监督物业服务企业依法履行物业服务合同，规范物业服务行为。2.区住房和城乡建设主管部门应当加强对物业服务项目的考核评价，建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费情况等进行记录和公示，促进物业服务企业提高服务水平。3.区住房和城乡建设主管部门应当会同区价格主管部门，对物业服务收费争议进行协调处理，维护业主和物业服务企业的合法权益。（三）其他部门职责其他有关部门按照各自职责，依法做好物业服务收费的相关监督管理工作。（四）业主监督权利1.业主有权对物业服务企业的服务质量、收费情况进行监督，有权查阅物业服务企业的服务记录、财务账目等资料。2.业主大会或者业主委员会对物业服务企业的服务质量、收费情况不满意的，可以通过协商、更换物业服务企业等方式解决。业主大会或者业主委员会也可以向区住房和城乡建设主管部门、区价格主管部门等相关部门投诉举报，要求依法处理。3.业主大会或者业主委员会应当定期对物业服务企业的服务质量、收费情况进行评估，根据评估结果决定是否调整物业服务收费标准或者更换物业服务企业。八、物业服务收费争议处理（一）协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，应当首先通过协商解决。双方可以就服务内容、服务标准、收费标准等问题进行沟通协商，达成一致意见。（二）调解解决协商不成的，可以向业主委员会、社区居民委员会等相关组织申请调解。业主委员会、社区居民委员会等组织应当及时介入，了解争议情况，组织双方进行调解，促使双方达成和解协议。