上海房产中介管理办法

上海房产中介管理办法总则目的与依据为了加强上海房产中介行业管理，规范房产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易及相关活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在上海市行政区域内从事房地产中介服务活动的机构（以下简称中介机构）及其从业人员。基本原则房产中介服务应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，依法经营，规范服务，加强自律，接受社会监督。中介机构设立与备案设立条件1.有自己的名称和组织机构：中介机构的名称应当符合法律法规规定，不得含有法律法规禁止使用的内容，且应当与经营业务相适应。组织机构应当健全，具备完善的内部管理制度。2.有固定的服务场所：服务场所应当符合安全、消防等要求，能够满足开展业务的需要，并具备必要的办公设施。3.有必要的财产和经费：中介机构应当有与其经营业务相适应的财产和经费，以保证业务的正常开展和承担相应的法律责任。4.有足够数量的专业人员：从事房地产经纪业务的，应当有三名以上取得房地产经纪人协理资格证书或者房地产经纪人职业资格证书的专职人员；从事房地产评估业务的，应当有三名以上取得房地产估价师资格证书的专职人员；从事房地产咨询业务的，应当有相应数量的专业人员。5.法律、法规规定的其他条件：如符合行业准入的其他特定条件等。设立程序1.申请：申请人应当向上海市住房和城乡建设管理部门提出设立申请，并提交相关材料，包括申请书、营业执照副本、人员资格证书、服务场所证明等。2.受理与审查：住房和城乡建设管理部门收到申请后，应当对申请材料进行受理，并在规定时间内进行审查。审查内容包括申请材料的真实性、完整性以及是否符合设立条件等。3.决定：经审查符合条件的，予以批准设立，并颁发相关资质证书；不符合条件的，不予批准，并书面说明理由。备案管理中介机构设立后，应当在规定时间内到上海市房地产交易中心办理备案手续。备案时需提交的材料包括营业执照、资质证书、从业人员信息等。备案信息发生变更的，应当及时办理变更备案手续。从业人员管理资格要求1.房地产经纪人协理：应当取得房地产经纪人协理资格证书，通过全国房地产经纪人协理职业资格考试，具备相关房地产经纪专业知识和业务技能。2.房地产经纪人：应当取得房地产经纪人职业资格证书，通过全国房地产经纪人职业资格考试，具有较高的房地产经纪专业水平和丰富的业务经验。3.房地产估价师：应当取得房地产估价师资格证书，通过全国房地产估价师职业资格考试，具备房地产估价专业知识和技能。注册登记从业人员取得相应资格证书后，应当按照规定向上海市房地产中介行业协会申请注册登记。注册登记有效期为[X]年，有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前[X]个月内申请延续注册。执业规范1.遵守法律法规：从业人员应当遵守国家法律法规和本市房地产中介行业管理规定，依法开展业务。2.诚实守信：诚实守信，如实提供房地产信息，不得隐瞒真实情况或者提供虚假信息。3.保守秘密：保守在业务活动中知悉的商业秘密和个人隐私，不得泄露或者不正当使用。4.规范服务：按照行业规范和标准提供服务，不得采取不正当手段招揽业务，不得强制服务、捆绑收费。5.接受培训：定期参加行业组织的培训，不断提高业务水平和职业道德素养。业务规范房地产经纪业务1.房源信息管理：中介机构应当对房源信息进行核实，确保信息真实、准确、完整。不得发布虚假房源信息，不得隐瞒房屋存在的瑕疵等情况。2.客户接待与洽谈：热情接待客户，了解客户需求，为客户提供专业的咨询服务。在洽谈业务过程中，应当如实告知客户相关政策法规、交易流程、服务内容及收费标准等。3.合同签订与履行：协助交易双方签订房地产买卖合同、租赁合同等相关合同，并对合同条款进行解释和说明。按照合同约定履行服务义务，及时跟进交易进度，协调解决交易过程中出现的问题。4.佣金收取：按照规定收取佣金，不得收取未予标明的费用，不得赚取差价，不得谋取合同约定以外的非法利益。房地产评估业务1.评估程序：遵循独立、客观、公正的原则，按照国家和本市规定的评估程序进行评估。包括明确评估目的、评估对象、评估基准日，收集相关资料，选择评估方法，进行评定估算，出具评估报告等。2.评估报告：评估报告应当内容完整、数据准确、结论合理，由注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章。评估报告应当向委托人及相关部门提供，不得出具虚假评估报告。3.评估机构责任：对评估结果负责，因评估机构过错导致评估结果失实的，应当依法承担相应的赔偿责任。房地产咨询业务1.提供专业意见：根据客户需求，提供房地产市场分析、投资咨询、政策解读等专业意见。所提供的意见应当基于客观事实和专业知识，不得误导客户。2.服务记录：对咨询服务过程进行记录，包括客户需求、提供的咨询内容、咨询时间等，以便日后查询和追溯。监督管理部门职责1.住房和城乡建设管理部门：负责对房产中介机构及其从业人员的资质资格管理、业务活动监督检查等工作。依法查处违法违规行为，维护房地产市场秩序。2.市场监督管理部门：负责对房产中介机构的登记注册、广告监管等工作。依法查处虚假广告、不正当竞争等违法行为，保护消费者合法权益。3.其他相关部门：如税务部门负责税收征管工作，物价部门负责价格监管等，按照各自职责协同做好房产中介行业管理工作。监督检查措施1.现场检查：管理部门有权对中介机构的服务场所、办公设施、人员配备等情况进行现场检查。中介机构应当配合检查，如实提供相关资料和情况。2.资料查阅：查阅中介机构的业务档案、财务账目、合同文本等资料，了解其业务开展情况和经营状况。3.投诉举报处理：受理对房产中介机构及其从业人员的投诉举报，及时进行调查处理，并将处理结果反馈给投诉举报人。信用管理建立房产中介机构及其从业人员信用档案，记录其基本信息、业务经营情况、违法违规行为等。对信用良好的机构和人员给予表彰和奖励，对信用不良的采取警示、限制业务等措施，并向社会公示。法律责任违法违规行为界定1.中介机构违法违规行为：包括未取得资质证书擅自从事中介服务、发布虚假房源信息、隐瞒重要信息、强制服务、捆绑收费、不正当竞争等。2.从业人员违法违规行为：包括未取得资格证书执业、提供虚假信息、泄露商业秘密、谋取非法利益等。处罚措施1.警告、罚款：对违法违规行为情节较轻的，给予警告，并可处以一定金额的罚款。2.停业整顿、吊销资质证书：对情节严重的，责令停业整顿，直至吊销资质证书。3.吊销资格证书、禁止执业：对违法违规的从业人员，吊销其资格证书，并在一定期限内禁止其从事相关业务。4.追究刑事责任：对构成犯罪的，依法追究刑事责任。争议处理协商解决房地产交易及相关活动当事人之间发生争议的，可以首先通过协商解决。双方应当在平等、自愿的基础上，就争议事项进行沟通和协商，寻求达成一致的解决方案。调解当事人不愿协商或者协商不成的，可以向上海市房地产中介行业协会或者其他相关调解机构申请调解。调解机构应当按照相关规定和程序进行调解，促使双方达成调解协议。仲裁或诉讼当事人对调