镇江物业费管理办法

镇江物业费管理办法一、总则（一）目的为规范镇江物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》以及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于镇江行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。（四）管理职责1.镇江市发展和改革委员会会同镇江市住房和城乡建设局负责全市物业服务收费的监督管理工作。2.各辖市（区）发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门按照各自职责，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。3.价格主管部门负责制定物业服务收费政策，对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。4.住房和城乡建设部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定履行义务。二、物业服务收费标准（一）普通住宅物业服务收费1.普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准由各辖市（区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。2.物业服务企业应当按照价格主管部门核定的收费标准收取费用，并在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。3.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。（二）非普通住宅物业服务收费非普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。（三）保障性住房物业服务收费保障性住房物业服务收费按照国家和地方有关规定执行，原则上不得高于普通住宅物业服务收费标准。三、物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。五、物业服务费用的交纳与调整（一）交纳方式业主应当按照物业服务合同约定的方式和时间交纳物业服务费用。物业服务企业可以通过银行托收、上门收取等方式收取物业服务费用。（二）费用调整1.实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门应当根据经济社会发展水平、物业服务成本变动情况以及业主承受能力等因素，适时调整物业服务收费标准。2.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业与业主可以根据物业服务合同约定，结合物业服务质量、服务成本等因素，适时调整物业服务收费标准。物业服务企业调整物业服务收费标准的，应当提前公示，并告知业主委员会。六、物业服务质量监督与考核（一）监督检查1.住房和城乡建设部门应当建立健全物业服务质量监督检查制度，定期对物业服务企业服务质量进行检查和考核。2.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。（二）考核评价1.住房和城乡建设部门应当制定物业服务质量考核评价标准，对物业服务企业服务质量进行量化考核评价。2.物业服务质量考核评价结果应当向社会公布，并作为物业服务企业信用评价的重要依据。（三）投诉处理1.业主、业主委员会对物业服务质量、服务收费等问题有异议的，可以向物业服务企业提出，也可以向业主委员会、住房和城乡建设部门或者价格主管部门投诉。2.住房和城乡建设部门、价格主管部门应当及时受理业主、业主委员会的投诉，并依法进行处理。七、物业服务收费争议解决（一）协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，双方应当首先通过协商解决。（二）调解解决协商不成的，可以向业主委员会或者相关调解组织申请调解。（三）仲裁或者诉讼解决经调解仍不能解决的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。八、法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；不按照规定明码标价的；采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；强制或者变相强制服务并收费的。2.物业服务企业违反本办法规定，不履行物业服务合同约定，导致服务质量下降的，由住房和城乡建设部门责令其限期整改；逾期不整改的，按照物业服务合同约定承担相应的违约责任，并可以依法降低其资质等级。3.业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可以按照合同约定加收违约金。4.价格主管部门、住房和城乡建设部门及其工作人员在物业服务收费管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法