上海出租用地管理办法

上海出租用地管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强本市出租用地的管理，规范土地租赁行为，提高土地利用效率，保障土地所有者、使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国民法典》以及相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地租赁及集体土地出租的管理活动。涉及农用地转为建设用地用于出租的，应当依照土地管理法律法规的规定办理农用地转用审批手续。（三）基本原则1.依法依规原则出租用地管理应当严格遵守国家和本市的法律法规，确保土地租赁活动合法合规进行。2.节约集约原则鼓励合理利用土地，提高土地利用效率，避免土地闲置和浪费。3.公平公正原则保障土地所有者和使用者的合法权益，在土地租赁过程中遵循公平、公正、公开的原则，维护市场秩序。4.统一管理原则实行全市统一的出租用地管理制度，加强各部门之间的协调配合，形成管理合力。二、出租用地的定义与分类（一）定义本办法所称出租用地，是指土地所有者或使用者将土地使用权在一定期限内出租给他人使用，并由承租人向出租人支付租金的行为。（二）分类1.国有土地出租国有土地包括划拨土地和出让土地。划拨土地出租需经有批准权的人民政府批准，并按照规定补缴土地出让金等费用；出让土地出租应按照土地出让合同的约定进行。2.集体土地出租集体土地出租主要是指农村集体经营性建设用地出租。集体土地出租应符合土地利用总体规划、城乡规划和产业政策，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。三、出租用地的申请与审批（一）申请条件1.国有土地出租申请条件土地权属清晰，无争议；已取得土地使用权证书或相关批准文件；符合土地利用总体规划和城乡规划；法律、法规规定的其他条件。2.集体土地出租申请条件符合土地利用总体规划和城乡规划确定的经营性用途；已依法登记的集体经营性建设用地，且产权明晰；经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；法律、法规规定的其他条件。（二）申请材料1.国有土地出租申请材料出租用地申请书；土地权属证明文件；土地利用现状图、规划图；出租合同草案；其他相关材料。2.集体土地出租申请材料出租用地申请书；集体土地所有权证或相关证明材料；土地利用总体规划图、城乡规划图；本集体经济组织成员的村民会议或村民代表会议同意出租的决议；出租合同草案；其他相关材料。（三）审批程序1.受理土地管理部门收到出租用地申请后，应当对申请材料进行审查。申请材料齐全、符合法定形式的，应当受理；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。2.审核土地管理部门受理申请后，应当对申请事项进行实地核查，并征求相关部门意见。涉及农用地转用的，应当按照规定办理农用地转用审批手续。3.批准经审核符合条件的，土地管理部门应当予以批准，并核发出租用地批准文件；不符合条件的，应当书面告知申请人不予批准的理由。四、出租用地合同管理（一）合同签订土地出租人与承租人应当签订书面出租合同。出租合同应当包括以下主要内容：1.当事人的姓名或者名称、地址；2.土地的位置、面积、用途；3.租赁期限；4.租金及支付方式；5.土地交付时间、条件及使用要求；6.土地使用限制条件；7.合同的变更、解除和终止条件；8.违约责任；9.争议解决方式；10.其他事项。（二）合同备案出租合同签订后，当事人应当自合同签订之日起三十日内，将出租合同报土地管理部门备案。土地管理部门应当对备案合同进行审查，符合要求的，予以备案登记；不符合要求的，应当责令当事人限期改正。（三）合同变更与解除1.合同变更在租赁期限内，经出租人与承租人协商一致，可以变更出租合同的内容。变更合同的，应当签订书面协议，并按照规定办理备案手续。2.合同解除有下列情形之一的，出租合同可以解除：经双方协商一致的；因不可抗力致使合同无法履行的；一方严重违反合同约定，致使合同目的无法实现的；法律、法规规定的其他情形。合同解除的，应当及时办理相关手续，并依法承担相应的责任。五、出租用地的租金管理（一）租金标准出租用地的租金标准应当根据土地等级、用途、市场供求关系等因素确定，并定期进行调整。国有土地出租租金标准不得低于国家和本市规定的最低标准；集体土地出租租金标准应当参照当地同类土地市场租金水平，并经本集体经济组织成员的村民会议或村民代表会议讨论通过。（二）租金支付方式租金支付方式由出租人与承租人在合同中约定，可以采取一次性支付、分期支付等方式。承租人应当按照合同约定的时间和方式支付租金。（三）租金调整在租赁期限内，因土地等级、用途变更等原因需要调整租金的，出租人与承租人应当协商一致，并签订补充协议。协商不成的，可以通过法律途径解决。六、出租用地的使用与监管（一）土地使用要求承租人应当按照出租合同约定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途。确需改变土地用途的，应当经出租人和土地管理部门同意，并按照规定办理相关手续。（二）土地利用监管土地管理部门应当加强对出租用地使用情况的监管，定期进行巡查。承租人应当配合土地管理部门的监管工作，如实提供土地使用情况的相关资料。（三）闲置土地处置1.对闲置出租用地，土地管理部门应当按照国家和本市有关规定进行处置。闲置土地的认定和处置程序按照相关法律法规执行。2.因政府原因造成土地闲置的，应当按照规定给予承租人适当补偿；因承租人原因造成土地闲置的，应当依法收取闲置费或收回土地使用权。七、出租用地的登记与档案管理（一）登记出租用地应当依法办理土地登记手续。土地管理部门应当按照规定为出租用地办理土地租赁登记，核发土地租赁证书。土地租赁证书是土地承租人使用土地的合法凭证。（二）档案管理土地管理部门应当建立健全出租用地档案管理制度，对出租用地的申请、审批、合同签订、租金管理、使用监管等资料进行归档管理。档案资料应当妥善保管，不得擅自销毁。八、法律责任（一）出租人责任1.出租人未按照本办法规定办理出租用地审批手续或未签订书面出租合同的，由土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，依法予以处罚。2.出租人擅自改变土地用途或未按照合同约定交付土地的，应当承担违约责任；给承租人造成损失的，应当依法赔偿。3.出租人违反本办法规定，将划拨土地擅自出租且未补缴土地出让金等费用的，由土地管理部门责令限期补缴；逾期不补缴的，依法收回土地使用权，并予以处罚。（二）承租人责任1.承租人未按照本办法规定办理土地登记手续或未按照合同约定使用土地的，由土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，依法予以处罚。2.承租人擅自改变土地用途或未经出租人同意擅自转租土地的，应当承担违约责任；给出租人造成损失的，应当依法赔偿。3.承租人未按照合同约定支付租金或拖欠租金的，应当按照合同约定承担违约责任；经催告后仍不支付的，出租人有权解除合同，并依法收回土地使用权。（三）其他责任1.国家机关工作人员在出租用地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究