坪山商业综合体设计方案

坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体This

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&AssociatesCreativeDesign.坪山商业综合体室内设计SHENZHEN

PINGSHANOCTCOMMERCIAL

COMPLEX

INTERIOR

DESIGN技 术 标时 间：

2

0

2

0

年06

月02

日杰

恩

创

意

设

计

有

限

公

司坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体关于J&AJ&A杰恩设计是目前亚洲最大的室内设计公司之

一，作为中国城市综合体设计引领者，J&A在美国权威杂志《INTERIOR

DESIGN》

2019全球设计排行榜中综合排名第25位，其中商业设计排名全球第3位，亦是亚洲第一和中国第一。J&A主要经营四大设计领域：商业综合体、轨交综合体、

医养综合体、文教综合体，发展至今已拥有建筑、室内、机电、导视、灯光、美陈、智能化等专业

国际化设计师六百余人，项目涵盖购物中心、办

公空间、酒店/地产、医疗养老、公共建筑、轨道交通、文化教育等多种类型。J&A一直秉持“国

际高度·中国深度”的发展理念，为客户提供量身定制的一体化专业设计服务。坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体商业设计全球第3综合排名全球25美国室内设计权威杂志《INTERIOR

DESIGN》2019设计巨头排行榜中，J&A全球综合排名25位，更值得一提的是，商业设计排名全球第3位，亦是亚洲第一和中国第一。坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体最具影响力：连续九年十三次被不同机构评为“中国最具影响力设计团队”企业荣誉：世界酒店·五洲钻石奖、亚太区最佳酒店设计机构、中国酒店设计最具竞争力品牌、中国最佳酒店空间设计机构、年度十佳酒店空间设计企业、中国最具影响力五大设计事务所、中国室内设计大赛年度设计管理奖、深圳市重点文化企业……坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体商业综合体设计医养综合体设计交通综合体设计文教综合体设计坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体GALA MALL, SHANGHAI上海陆家嘴尚悦湾中心项目地点：上海项目规模：138000㎡设计时间：2014年竣工时间：2017年2016

美国IDA国际设计奖2018

HongKongDesign

Awards银奖坪山华侨城商业综合体JINGKAI

IM

HAPPYINGPLAZA, NANCHANG南昌经开IM乐盈广场项目地点：南昌项目规模：50000㎡设计时间：2016年竣工时间：2018年坪山华侨城商业综合体UNIWORLD

AREA

B,SHENZHEN深圳壹方天地B区项目地点：深圳项目规模：90000㎡设计时间：2016年竣工时间：2019年坪山华侨城商业综合体CHINA

RESOURCESMIXC, GUILIN桂林华润万象城项目地点：桂林项目规模：149000㎡设计时间：2016年竣工时间：2019年坪山华侨城商业综合体Π MALL ZHONGZHOU深圳中洲

π

mall项目地点：深圳项目规模：60000㎡设计时间：2013年竣工时间：2016年2016

美国IDA国际设计奖坪山华侨城商业综合体DESIGN TEAM

ORGANIZATION

STRUCTURE设计团队组织架构Jerry

He/何卷斌集团副总经理Isaac

Ho

/

何掌枝香港籍创意总监Daniel

Chan/钟诚设计总监Albert

Zhou

/周卫春项目总监坪山 华 侨 城 商 业 综 合体Jacky

Wang

王鲲鹏技术总监France周发国深化总监Ren

练春燕高级设计师VIHO邱伟豪方案设计师Nathan吴南希方案设计师Arthur宿少林方案设计师Ira赵云华方案设计师体商业项目已建项目办公室及办公楼商业改造项目文化书店项目设计经验231++32+16107+5+YEARS

及专业知识12+团队架构JERRY

HE/

何卷斌集团副总经理全国100大青年设计师何卷斌先生已有逾12年的丰富设计经验及专业知识，设计项目分布全国各地；参与众多商业综合体及国际知名文化、教育类项目，设计作品屡次获得国内、亚太乃至世界大奖。他对设计充满热忱及创意，每个项目充分展现卓越的设计能力以及杰出的管理能力，积累了丰富的项目经验；面对行业不同文化及市场需求的定位，凭借出色的领导力，带领整个商业团队走向共赢。坪山华侨城商业综合体设计经验+商业项目已建项目办公室及办公楼文创书店项目+4+ +YEARS

及专业知识9DANIEL

CHAN/

钟诚商业综合体设计总监钟诚先生拥有近10年的建筑和室内设计工作经验，曾于2013年-2014年赴香港JATO工作学习，曾多次赴澳大利亚、日本、新加坡、德、法等国家交流学习。参与过多个国际商业项目，及曾参与多个获奖项目。始终结合前沿的行业资讯及理性的设计思维，用无限的创新理念激发实践工作。从概念创意到竣工交付及客户沟通与项目管理，凭借丰富的经验以及卓越能力，给予项目最大的落地性及满意度，价值最大的回馈。项目经验：深圳壹方天地B区，深圳侨城坊九方荟，深圳中洲πmall，北京华润密云万象汇，北京龙德广场改造南昌经开乐盈广场，上海中信泰富广场改造，华润西安万象城，成都华侨城A1.3商业，昆明万科魅力之城，团队架构坪山华侨城商业综合商业改造项目2 640 16+ +体JATO

DESIGN

/

杰拓设计国际WOODS

BAGOT

/

伍兹贝格UNION

DESIGN

/

骏恒设计设计经验+商业项目已建商业项目办公室及办公楼文创空间项目15

8+ + +3210YEARS

及专业知识12团队架构ISAAC

HO

/

何掌枝香港创意设计总监何掌枝拥有超过12年的建筑和室内设计工作经验参与过多个国际商业项目,

集中在商业和办公,

文化生活类型项目。他从概念设计到最终检验及客户沟通与协调都富有经验，累积了各种项目经验，负责客户沟通和报告、与承包商联系、解决现场设计问题并管理项目直至竣工。他曾参与多个国际商业项目,并获多项国际大奖，作品屡获好评。项目经验：中信泰富上海陆家嘴尚悦湾，新华书店沈阳玖伍文化城，中洲深圳兀MALL,

龙湖苏州狮山天街，

招商局上海花园城，华为武汉研发中心，深圳平安中心,

澳门新濠天地广场,

厦门中心综合体项目。坪山华侨城商业综合英国室内设计(荣誉)学士,香港室内设计协会（全权会员）2019年度40UNDER40中国(香港)设计杰出青年曾入职公司建筑商业项目4 6+ + +地产项目团队架构ALBERT

ZHOU/

周卫春商业事业部–项目总监、技术总监周卫春先生从事商业购物中心设计近9年，

有着扎实的商业及综合项目设计能力及项目管理能力，

并在多个商业综合体项目设计中与RTKL、

LLA、

BENOY、

WOODSBAGOT等境外知名团队密切合作。

在项目设计中，

周卫春先生主要负责对于后期图纸的把控及评审。项目经验：沈阳盛京玖伍文化城（

书城类）、华润城项目万象天地诚品（

书城类）、上海中信泰富广场

、

上海万科2049广场

、

上海和记黄埔世纪汇

、

九江中航城

、

西安华润万象城

、

赣州万象城、

深圳壹海城购物中心、合肥万科周湾购物中心

、

广州万科商业广场、

万科深圳九洲购物中心、

深圳宝能太古城、

深圳观澜新城购物中心、

深圳星河雅宝集中商业中心

、

深圳大冲华润购物中心

、

重庆融汇半岛、

成都复地国际广场、

武汉泛海城市广场

、

合肥华润五彩城、

深圳星河COCO

PARK、

深圳花园城等商业综合体项目。坪山华侨城商业综合体商业项目已建项目商业改造项目文化书店项目办公室及办公楼设计经验231++16+16107+32+YEARS

及专业知识12+FRANCE

/ 周发国武汉分公司总监及深化事业部总监周发国先生拥有扎实的商业及综合项目设计能力及管理能力，

从事设计工作已达10年。

其积极进取、

不断创新，

并在多个商业综合体项目中与RTKL、

LLA、

BEMPU、

WOODSBAGOT等境外团队密切合作。项目经验：上海华润五彩城、

长沙德思勤购物中心、

赣州华润万象城、

苏州龙湖购物中心、

苏州甪直购物中心

、

泛海城市广场购物中心、

泛海办公楼、

天津佛奥购物中心、

河北保定购物中心、

武汉缤购城购物中心、

上海真如办公楼、

武汉华为研发基地等。团队架构坪山华侨城商业综合体设计经验+商业项目已建项目办公室及办公楼商业改造项目3020 10+ + +5+ +公建项目103 10+酒店会所 YEARS

及专业知识THE

PROJECT

ANALYSIS

&

COMMERCIAL

POSTURE项目概况与商业定位SPACE

INTENTION

&

DYNAMIC

LINE

PLANNING空间概念与动线规划SUPPORTING

SPACE

&

HUMANIZED

SUGGESTION配套意向与人性化建议THE

MANAGEMENT

OF

THE

PROJECT

&COSTCONTROL项目流程管理与成本控制1234CONTENT

目录坪山华侨城商业综合体THE

PROJECT

ANALYSIS

&

COMMERCIALPOSTURE坪山华侨城商业综合体杭州南昌长沙福州广州深圳区位分析PROJECT

ANALYSIS深圳坪山新区坪山区位于广东省深圳市东北部，东靠惠州大亚湾石

化城，南连大鹏半岛，西邻盐田港，北临龙岗中心城，

是深化深莞惠合作重要节点。项目位于坪山中心区的西南部，紧邻中小企业总部基

地，为目前坪山最具活力及发展潜力的片区。项目位

置交通便利，可快速到达深圳各区以及主要交通枢纽。福田区中心深圳宝安机场深圳北站坪山高铁站3公里罗湖区中心惠州机场前海自贸区坪山华侨城商业综合体3KM1KM2KM坪山站沙湖站项目位于坪山中心区，紧靠坪山区门户景观大道、坪山区中轴干线——坪山大道。在建地铁14号线沙湖站与本项目用地直接连通，

距坪山围站仅1km（地铁14和19号线换乘站），交通区位优势明显。地铁14号线预计2022年通

车。SITE坪山华侨城商业综合体周边概况PROJECT

ANALYSIS周边环境分析PROJECT

ANALYSIS地块位于坪山大道南侧，紧靠城市候机楼，为坪山城市服务核心区及深圳城市副中心。周边已有中高端住宅小区，配套教育资源齐全，且有众多超高层办公酒店商业体将在此落成。世贸粤湾一号OCT

MALL泰禾中央广场深业东城国际京基·御景印象力高·君御国际信达泰禾金尊府龙光·九云著坪山新区中山学校坪山城市候机楼坪山华侨城商业综合体WESTEAST坪山华侨城商业综合体THE

PRESENT坪山华侨城商业综合体TO

DREAM

ABOUT

THE

FUTURE坪山华侨城商业综合体益田假日世界心海城世茂广场泰禾中央广场商业定位：分体式街区型商业开业时间：在建中商业体量：建筑面积约为4.3万㎡世茂广场商业定位：社区配套商业开业时间：在建中商业体量：建筑面积约为6万㎡泰禾中央广场商业定位：区域型商业中心开业时间：2017年商业体量：建筑面积约为8.6万㎡益田假日广场商业定位：区域型商业开业时间：规划中商业体量：商业面积约为13万㎡地上6层，地下2层心海城天虹商场SITE坪山华侨城商业综合体坪山华侨城商业综合体FUSION

AND

SYMBIOSIS坪山华侨城商业综合体No

longer

justa

place

to

shopIs

to

create

the

3rdspace

for

Social

life

&

culture

sharing项目定位PROJECT

VISION坪山华侨城商业综合体OPENING

PUBLIC

SPACE1.0SHOPPING

SPACE2.0LEISURE

SPACE3.0A

GROWING

BUSINESSLANDSCAPE坪山华侨城商业综合体8years坪山华侨城商业综合体5years2years设计目标PROJECT

VISIONMatching

The

Demand

Changes

Brought

By

Pingshan

Development,

And

Gradually

Lead

The

Surrounding

Consumption

ChangeSPACE

INTENTION

&DYNAMICLINE

PLANNING空间概念与动线规划坪山华侨城商业综合体1、商业两侧增加餐饮外摆，保证两侧商业氛围连贯性。2、连廊底端结合灯光做特色天花设计。外部动线分析ACCESSIBILITY

ANALYSIS坪 山 大 道1、地铁出口处可打造成特色内街，结合节庆美陈及活动商展，打造吸引人流的打卡长廊。2、绿色步行流线宜结合轻餐饮打造外摆区，营造休闲的街区氛围。1、地块中央道路东西两侧均有车库出入口，安全性较低，建议通过交通管理限制车流，将黄色区域作为内街步行使用。2、南侧道路货车及公交车盛行，车流较为复杂，建议扩大与公交场站的出入口，实现外部人流快速注入商场。坪山华侨城商业综合体商业步行街建议OPTIMIZATION

SUGGESTION。坪山华侨城商业综合体商业步行街建议OPTIMIZATION

SUGGESTION充分利用原有的景观优势，在室外步道上分点设置特色装置，活跃整体街区氛围，打造具有网红打卡效应的休闲体验目的地。坪山华侨城商业综合体动线优化策略CIRCULATION

IMPROVEMENTCIRCULATION STRATEGYACCESSIBILTIYCOMMERCIAL

VALUEF

O

C

A

L

I

Z

AT

I

O

NConsider

three-dimensionalspace

through

plane

moving

lineto

create

fantasticandinterestingshopping

experience.Improvetheaccessibility

of

most

shops

through

efficient

transportation

planning,

so

as

toimprovethecommercial

rental

valueEnsure

therationality

of

thecommercial

layout,meet

theoperation

and

use

needs,

and

improvethe

commercial

visibility,availability,

richness,

and

format

adaptability.Through

characteristic

designtoattract

people,

extendthestay

time,

increase

the

viscosity

of

customers,

so

thatthe

shopping

mall

has

uniqueness

and

memory

point.坪山华侨城商业综合体中庭洞口规划SPACE

PLANNING

IDEATo

Link$坪山华侨城商业综合体$$$$$$L4L3L2L1B1B2立体动线规划SPACE

PLANNING

IDEATo

ExploreL4L3

L2

L1

B1B2坪山华侨城商业综合体楼层规划构思SPACE

PLANNING

IDEATo

Stay主力店

儿童乐园

主力店

商业中岛

休闲节点

中岛 超市

坪山华侨城商业综合体L4L3L2L1

B1B2开合之间坪山华侨城商业综合体OUTSIDE I

N, I

N

S

I

D

E OUT设计灵感DESIGN

CONCEPT大 地PA

I

N

T

I

N

G O

F坪山华侨城商业综合体肌 理TH

E E

A

R

T

H空间氛围DESIGN

CONCEPT现 在P

R

E

S

E

N

T未 来F

U

T

U

R

E过

去P A S T坪山华侨城商业综合体空间规划构思SPACE

PLANNING

IDEATOEXPRESS

THE

PRECIPITATION

AND

DEVELOPMENT

OFPINGSHANWITH

SPACE

THEMEL4L3L2L1B1B2P A S T层岩探索F

U

T

U

R

E光耀之城P

R

E

S

E

N

T绿原新生坪山华侨城商业综合体空间节点分布SPACE

PLANNING

IDEA坪山华侨城商业综合体洞口连接示意SPACE

DESIGNL2L3L1B1B2L1L4L3L2坪山华侨城商业综合体北区中庭分析SPACE

DESIGN坪山华侨城商业综合体南区中庭分析SPACE

DESIGN坪山华侨城商业综合体南区中庭分析SPACE

DESIGN坪山华侨城商业综合体空间效果图SPACE

DESIGN坪山华侨城商业综合体MAIN SPACE DESIGN楼层动线规划坪山华侨城商业综合体原始平面分析ORIGINAL

PLAN

ANALYSISL1.A1、人流被消防车道阻断，连通性弱。2、室内受扶梯位置遮挡视线不连贯。3、东侧外部沿街及入口均无商业氛围。B1、距离商铺线过近影响店铺展示面。2、北区扶梯与下行扶梯距离过近，易造成人流拥堵。C1、东侧店铺进深过浅，公区与商铺面积比例失衡。2、实体墙和楼梯位置造成存在商业断层。3、主力店设置在外街,未能带动人流进入商场。4、首层设置卫生间，浪费商业价值。5、南侧沿街店铺孤立，与商场无联动。坪山华侨城商业综合体平面优化IMPROVE PLAN

ANALYSISL1.A1、整合沿街商业，打造休闲餐饮街区。2、连桥底端灯光与天花造型强化两端商业连接3、增加餐饮外摆，丰富商业氛围。B1、开设洞口与地下层形成视线连接。2、规划下行的旋转步行梯与扶梯，快速导入地铁人流。C1、调整商铺进深，增加整体商业使用率。2、利用浅铺及橱窗保证商业连续性。3、主力店设置在内场入口，吸引人流进入商场。4、合并沿街孤立商铺，实现内外连通。主力店坪山华侨城商业综合体零

售餐

饮轻

餐中

岛优化空间对比SPACE

OPTIMIZATIONORIGINAL

SPACE坪山华侨城商业综合体IMPROVE SPACE优化空间对比SPACE

OPTIMIZATIONORIGINAL

SPACEIMPROVE SPACE坪山华侨城商业综合体室外商业连廊OPTIMIZATION

SUGGESTION轻 餐 饮轻 餐 饮坪山华侨城商业综合体原始平面分析ORIGINAL

PLAN

ANALYSISL2.B1、存在多处商业冷区，租金价值不高。2、末端次动线，人流难以到达。C1、东侧商铺进深过浅，不利于后期使用。2、末端商铺可视性低，人流难以到达。3、单一商铺占据中庭单边最佳商业展示面。4、西侧零售店铺面积过大，有一定招商难度。25MA1、扶梯位置不合理，距离仅25M，无法有效拉动人流贯穿全场。2、缺少空间停顿点，吸引力及趣味性不足。3、卫生间客流与后勤货运流线交错，不利于后期运营管理。次动线坪山华侨城商业综合体L2.平面优化IMPROVE PLAN

ANALYSISCB1、利用扶梯的上下交通环线激活商业冷区。2、末端次动线打造为业态集合区，增加目的性。1、均衡两侧商铺进深，拓宽通道，增加视线连接。2、将交通环线设置在次动线出入口处，提升末端可视性。3、对面积过大的店铺进行切割，增加商户数量及品类丰富度。4、设置共享平台，形成人流聚集效应，提升周边商业价值。A1、调整扶梯位置及距离（65M），有效拉动人流贯穿全场。2、增加空间停顿点，打造第二首层共享平台。3、规划独立的卫生间客流路线，两个卫生间之间距离原40M延长到70M。激活激活目的性主力店主力店坪山华侨城商业综合体零

售餐

饮轻

餐中

岛优化空间对比SPACE

OPTIMIZATIONIMPROVE SPACE商铺内退优化成开放式的餐饮平台拓宽入口挑空视线形成上下联动的商业氛围ORIGINAL

SPACE挑空范围过小且狭长室内视线局促未能给二层带来最佳展示效果坪山华侨城商业综合体主入口设计SENSE

OF

SPACE坪山华侨城商业综合体餐 饮 店轻 餐 饮共享平台设计SENSE

OF

SPACE轻餐饮零售零售零售共享平台3

7

0

㎡坪山华侨城商业综合体功能分析SPACE

OPTIMIZATION灵活的活动座椅组合形式提供不同的沟通场景为周边社区提供一个休闲社交的平台通过延长停留时间形成顾客粘性所处核心区域，有较高的租金价值引入形象佳的精品商户采用亲近开放的布局形式形成层次丰富的商业氛围作为产品发布推广的平台结合快闪与策展形式提升商业吸引力中心舞台可举办小型活动利用科技、艺术、装置等手法打造具有时效性的特色体验区匹配运营活动设置主题网红打卡效应增加目的性客流与知名度坪山华侨城商业综合体运营建议OPTIMIZATION

SUGGESTION坪山华侨城商业综合体原始平面分析ORIGINAL

PLAN

ANALYSISL3.C1、商铺数量及种类过少，可逛性不足。2、东侧商铺进深过浅，不利于后期使用。3、单一商铺占据较长展示面，弱化整体商业氛围。4、部分店铺切割过小，展示面不佳。25MA1、扶梯位置不合理，距离仅25M，无法有效拉动人流贯穿全场。2、缺少空间停顿点，吸引力及趣味性不足。B1、卫生间客流与后勤货运流线交错，不利于后期运营管理。2、后勤走道占据景观展示面，未能将室外休闲平台使用率最大化。坪山华侨城商业综合体平面优化IMPROVE PLAN

ANALYSISL3.C1、对展示面过长的店铺进行切割，增加商户数量及品类丰富度。2、东侧商铺进深外扩，优化进深比，保证铺内实用率。3、利用挑台及中岛设置多经点位，创造空间节点。A1、调整扶梯位置及距离（65M），有效拉动人流贯穿全场。2、缺少空间停顿点，吸引力及趣味性不足。B1、规划独立的卫生间客流路线，两个卫生间之间距离原40M延长到70M。2、后勤走道占据景观展示面，未能将室外休闲平台使用率最大化。特色挑台激活激活坪山华侨城商业综合体主力店零

售餐

饮轻

餐中

岛优化空间对比SPACE

OPTIMIZATIONORIGINAL

SPACEIMPROVE SPACE坪山华侨城商业综合体商业建议OPTIMIZATION

SUGGESTION将儿童母婴业态聚合成儿童主题世界，关注孩子学习与玩乐的同时，引入家庭互动体验和家居业态，关注女性需求，提高家庭成员的整体参与度，亲情交流同时获得乐趣，让家长不再错过孩子的成长。FAMILY

TIME坪山华侨城商业综合体原始平面分析ORIGINAL

PLAN

ANALYSISL4.25MB1、单一商铺占据较长展示面，弱化整体商业氛围。2、东侧商铺进深过浅，不利于后期使用。3、部分店铺切割过小，展示面不佳。A1、扶梯位置不合理，距离仅25M，无法有效拉动人流贯穿全场。2、缺少空间停顿点，吸引力及趣味性不足。3、末端次动线，人流可达性低。4、卫生间客流与后勤货运流线交错，不利于后期运营管理。坪山华侨城商业综合体L4.80M平面优化IMPROVE PLAN

ANALYSISB1、对展示面过长的店铺进行切割，增加商户数量及品类丰富度。2、东侧商铺进深外扩，优化进深比，保证铺内实用率。3、引入目的性的集合书店消化末端次动线。A1、调整扶梯位置及至末端，有效拉动人流贯穿全场。2、增加空间停顿点，打造休闲中岛及景观挑台，加强横向及纵向的视线互动。3、规划独立的卫生间客流路线，两个卫生间之间距离原40M延长到70M。主力店坪山华侨城商业综合体零

售餐

饮轻

餐中

岛商业建议OPTIMIZATION

SUGGESTION将阅读与轻餐饮相结合，打造开放式的共享空间，集休闲、办公、餐饮、文创零售为一体，成为新的人群目的地。参考案例：泰国曼谷open

house坪山华侨城商业综合体新型书店欢 乐 剧 场户外电影/活动场地市政大厅儿

童

乐

园丛

林

探

险餐 饮 外 摆 区轻

餐轻

餐

铺轻

餐轻

餐种植乐园景观休闲广场屋顶平台建议IMPROVE PLAN

ANALYSISL5.社区剧场

户外电影

种植乐园

丛林探险

儿童设施

带娃

/

遛狗

/

社交

休闲漫步

坪山华侨城商业综合体轻餐区域

户外婚礼

轰趴夜吧

屋顶层空间氛围OPTIMIZATION

SUGGESTION坪山华侨城商业综合体DESIGN

OF

UNDERGROUND

SPACE地下层特色空间坪山华侨城商业综合体灵感来源SPACE

DESIGN坪山华侨城商业综合体探寻峡谷中的记忆尘埃，寻找围屋里的人间烟火DESIGN

OF

UNDERGROUND

SPACEDESIGN

OF

UNDERGROUND

SPACE围屋新生热闹的场景再造坪山华侨城商业综合体LIVELYSCENE

RECONSTRUCTION空间氛围SPACE

DESIGN肌理T

E

X

T

U

R

E围合E

NCLOSE景观S

C

E

N

E

RY坪山华侨城商业综合体原始平面分析ORIGINAL

PLAN

ANALYSISB2.11.4M9.8MA1、地铁入口视线受遮挡，无法吸引人流进入商场。2、过宽的单一动线，路径过长且单调乏味，缺少空间变化，趣味性不足，无法激发顾客兴奋点。3、上行扶梯与人流主线无联系，无法有效带动上层商业。B1、地铁入口一侧为大面积实体墙，缺少商业展示面，商业氛围不足，难以吸引人流。2、部分店铺切割过于零碎，造成展示面过小且使用率低。坪山华侨城商业综合体原始平面分析ORIGINAL

SPACE

ANALYSISB1.A1、双层铺仅可铺内上下通行，人流无法互通，使走道上空形成冷区。2、后勤走道上空未能得到有效利用。B1、超市占据一侧全部展示面，不利于整体形象的营造。2、通道较宽，商业氛围不足。C1、路线曲折狭窄，易造成人流拥堵。2、扶梯底部形成空间死角。10.7M坪山华侨城商业综合体空间优化策略SPACEIMPROVEMENT两侧商业面积不均衡双层挑空空间上空形成冷区店铺均为一拖二形式二层商业无联动均衡两侧商铺进深中心创造多层平台激活垂直空间以多维度的交通连接ORIGINAL

SPACEIMPROVE SPACEUPDATE坪山华侨城商业综合体B2.平面优化IMPROVE PLAN

ANALYSIS30MB1、地铁入口设置靠墙开放式零售边铺，形成热闹的商业氛围，吸引人流进入商场。2、中岛设置为轻餐饮店铺，结合水吧及餐饮外摆，营造开放舒适的休闲氛围。3、实体商铺面积及进深比优化，提高展示面及实用率。A1、优化地铁入口与通道的视线关系，激发人群对商场的好奇与探索的欲望。2、在空间中心设置多个开放式的中岛，打造沉浸式的商业体验。同时在深处设置景观广场，将人流聚集在核心中庭。3、原有扶梯改为旋转步梯，提供丰富的穿行体验，有利于将人流引导至末端广场。主力店坪山华侨城商业综合体零

售餐

饮轻

餐中

岛B1.平面优化IMPROVE PLAN

ANALYSISA1、中岛区域搭建多层平台，作为餐饮外摆区域，增加商业价值。2、作为交通枢纽及观景功能，将上层空间进行连通。3、激活商铺内二层空间，提升店铺使用及划分的灵活性。4、二层商铺内退增加观景阳台与平台形成视线互动。B1、对超市过长的展示面进行切割，提升商业丰富度及整体形象。2、在过宽的通道中增加中岛，作为轻餐饮铺及开放式座位区，丰富商业氛围。C1、将阶梯调整至实体墙处，保证上下动线快捷到达，同时避免对商业展示面的影响。2、扶梯底部死角设置成休闲共享区，提供一个休闲上网充电交流的场所。上1层坪山华侨城商业综合体原始空间示意SPACEIMPROVEMENT曲折的路线影响地铁人流对内部商业的视线，商业可视性弱较难吸引人流动线较长且平直单一，缺乏空间亮点，顾客体验感差110M坪山华侨城商业综合体均为一拖二商铺，二层商业空间利用率低原B1层层高较高(9.5M)空间高宽比过于平均，缺乏空间变化空间演变示意SPACEIMPROVEMENT扩宽通道，保证商业可视性环绕式中岛路线，增加动线趣味性置入中岛店铺，增设商业外摆、丰富商业层次，形成开放热闹的商业氛围。增加景观节点，吸引人流到达深处形成聚集效应，提升周边商铺的商业价值地面首层FIRST FLOOR中岛店铺高度3M坪山华侨城商业综合体130㎡160㎡275㎡110㎡空间演变示意SPACEIMPROVEMENT89.6㎡130㎡15.2㎡利用层高搭建多层平台，作为餐饮外摆区域，增加商业价值。设置观景阳台，增加场景体验感形成视线互动，激活上层空间。设置交通连桥增加平台之间的联系性30.3㎡40.6㎡第二夹层SECOND FLOOR平台高度3.5M坪山华侨城商业综合体空间演变示意SPACEIMPROVEMENT191㎡41.4㎡利挑高创造多层平台创造更多丰富空间、增加商业经营的可能性设置交通连桥增加平台与二层店铺之间的联系设置连接首层的旋转楼梯增加人流拉动并形成吸睛点利用科技手段增加“叠水”在地下空间创造特色吸睛点第三夹层THIRD FLOOR平台高度4.8M坪山华侨城商业综合体优化空间轴测图SPACE

IMPROVEMENT坪山华侨城商业综合体空间效果SPACE

DESIGN坪山华侨城商业综合体二层连廊空间展示SPACE

DESIGN

INTENTION坪山华侨城商业综合体地铁入口空间展示SPACE

DESIGN

INTENTION坪山华侨城商业综合体底层走道空间展示SPACE

DESIGN

INTENTION坪山华侨城商业综合体中岛商铺模块STORE

MODEL

DESIGN可根据商家具体的面积需求切分多个店铺提供一体化的拎包入住模式

减少商家入驻成本及装修周期保证街区氛围的统一性对店铺形象要求较高杂乱的操作台及设备可被看见影响整体氛围及品质的打造将零散的多个吧台整合将操作空间隐藏进入盒子之中进行统一的形象和运营管理操作间商铺二商铺一商铺三坪山华侨城商业综合体吧台1吧台3吧台2吧台区休闲共享区SENSE

OF

SPACE坪山华侨城商业综合体开放市集SENSE

OF

SPACE超 市生活百货有

机

食

品杂 货花

店坪山华侨城商业综合体商业建议OPTIMIZATION

SUGGESTION生活集市坪山华侨城商业综合体以超市为核心，辐射以家庭为中心的配套

商铺，如面包店、花店、家居杂货店等，打造包

罗万象的生活集市。动线优化汇总SUMMARY

OF

ACHIEVEMENTS楼层公区面积商铺面积中岛面积商铺坪效B2

21920㎡原始154023510.11优化185028176710.16增减+310+466+671+0.05B1

21920㎡原始205436690.17优化131344922020.21增减-741+823+202+0.04L1

11946㎡原始169424880.21优化136828064680.27增减-326+318+468+0.06L2

12187㎡原始172462170.51优化173850547290.48增减+14-1163+729-0.03L3

12295㎡原始123247390.39优化113150157030.47增减-101+276+703+0.08L4

12073㎡原始136248360.40优化109251394670.46增减-272+303+467+0.06汇总92341㎡原始9606243000.263优化81282560932400.312增减-1116+1023+3240+0.049B2.B1.L1.L2.L3.L4.坪山华侨城商业综合体SUPPORTING

SPACE

&

HUMANIZED

SUGGESTION配套意向与人性化建议坪山华侨城商业综合体卫生间布局建议RESTROOM

SUGGESTION等候区增加手机充电功能，满足排队及等候需求。残卫可隔层设置并兼做家庭室，提高使用率。增设儿童卫生间和母婴室，女卫增加亲子间与化妆区，体现人性化关怀。坪山华侨城商业综合体卫生间意向RESTROOM

INTENTION坪山华侨城商业综合体电梯厅意向LIFT

LOBBY

INTENTION坪山华侨城商业综合体突出自然设计感

多元的模块组合形式利于适应不同场景的变化营造温馨舒适的休闲环境AMENITY

INTENTION坪山华侨城商业综合体突破传统的零售方式，结合软件配置进行消费升级，将科技融入到购物体验当中，为客群带来智能便捷的生活方式变革。坪山华侨城商业综合体THEMANAGEMENT

OFTHE

PROJECT

&COSTCONTROL项目流程管理与成本控制坪山华侨城商业综合体运营服务提升建议：智慧服务大数据应用

科技体验配套构建全渠道平台陈展布局丰富图书展示分类情景营造内容营销自有IP打造主题策展文化平台属性智能化精准客流全场景图及核心价值PASSENGERFULL

SCENE

MAP

AND

COREVALUE坪山华侨城商业综合体实时掌握客群趋势设立专属的客群库多维数据处理能力强大的云平台保障自研智能硬件设备智能化精准客流全场景图及核心价值PASSENGERFULL

SCENE

MAP

AND

COREVALUE坪山华侨城商业综合体既定路线上店铺的带动率和吸引度，帮助招商和门店优化根据轨迹和区域客群分布合理安排区域营销活动进行引流提供门店品牌的偏好度分析客群动向轨迹\冷热区分布水滴型体积小、安装简易6、8、12、16mm定焦规格200万像素，1080p安装高度2～3.5m半球型适应多场景6～22mm变焦500万像素安装高度2～5m产品系列、提前预留智能化精准客流全场景图及核心价值PASSENGERFULL

SCENE

MAP

AND

COREVALUE坪山华侨城商业综合体核心价值客户画像感知精准营销触达活动效果分析经营效率提升智能化精准客流全场景图及核心价值PASSENGERFULL

SCENE

MAP

AND

COREVALUE坪山华侨城商业综合体造价控制CONTROLSTANDARD

FOR

PROJECTCOSTShenzhen

Jiang

&

Associates

Creative

Design

Co.,Ltd.坪山华侨城商业综合体白色GRG

白色石膏板超白钢化玻璃镜面不锈钢、亚克力灯白色可丽耐造价控制CONTROL

STANDARD

FOR

PROJECT

COST通过细分造价,达到资金分区控制

;

不同造价要求，合理分配资金

;

区域造价对应可选材料，精准指导设计坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体定制造型铝板黑色喷砂不锈钢白色铝板、底部透光软膜白色GRG、金属不锈钢六边形切割瓷砖白色铝板超白钢化玻璃黑色铝板扶手铝板门楣、玻璃门、不锈钢夹超白玻璃造价控制CONTROL

STANDARD

FOR

PROJECT

COST通过细分造价,达到资金分区控制

;

不同造价要求，合理分配资金

;

区域造价对应可选材料，精准指导设计坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体人造石+水刀切弧铝板门楣、玻璃门、不锈钢夹超白玻璃水晶亚克力吊饰、镜面不锈钢白色铝板白色GRG、金属不锈钢天然大理石、灰色不锈钢白色GRG超白钢化玻璃木纹铝板扶手瓷砖天然大理石台面防水涂料木纹抗倍特板5%11%19%22700~32001890~2240（70%）300-350400-500造价控制CONTROL

STANDARD

FOR

PROJECT

COST通过细分造价,达到资金分区控制

;

不同造价要求，合理分配资金

;

区域造价对应可选材料，精准指导设计坪 山 华 侨 城 商 业 综 合 体合理控制成本简约而不简单主空间标准化设计简练的设计常规的材料成熟的工艺特色造型主题美陈新型材料灯光氛围重点空间特色设计+造价控制CONTROL

STANDARD

FOR

PROJECT

COST坪山华侨城商业综合体30%

个性化70%

标准化从项目定位出发，根据造价与预期效果，调控个性化与标准化的比例，打造有记忆点的高性价比商业。高性价比配置造价控制CONTROL

STANDARD

FOR

PROJECT

COST坪山华侨城商业综合体规范原则机电末端细节样式收口做法舒适尺度运营维修选型样式功能需求商业技术要求标准模块

好的设计不等于昂贵的价格提升效率

提高质量

降低成本坪山华侨城商业综合体天花综合末端点位布置原则满足消防规范的前提下，结合过道宽度，总结出机电末端点位间距要求、及与造型排布关系等。走道宽小于等于3400正面效果坪山华侨城商业综合体标准例举走道宽3400-4200

负面效果标准举例STANDARD

ENSAMPLE墙砖阳角收口石材踢脚墙砖踢脚金属板转角收口 墙砖踢脚金屬板踢脚细节收口做法坪山华侨城商业综合体标准举例STANDARD

ENSAMPLE镜盒细节洗手台镜子检修方式及细节设计标准举例STANDARD

ENSAMPLE精致适宜的镜子柜门厚度设计，后背板开启式灯带检修；摈弃传统的烟斗角五金件，取而代之长条型钢琴铰链。灯光检修方式 一体镜盒检开启及检修方法 参考案例坪山华侨城商业综合体实体墙收商铺形式商铺玻璃倒弧角内退形式坪山华侨城商业综合体防火门前厅透视图防火门及防火门前厅区域标准举例STANDARD

ENSAMPLE一体化服务能力INTEGRATED

SERVICE

CAPABILITY坪山华侨城商业综合体室内空间INTERIOR

SPACE投资回报RETURN

ON

INVESTMENT成本控制COST

CONTROL为业主提供量身定做的商业设计CUSTOMIZED

RETAIL

DESIGNSIGNAGE标识配饰一体化服务BRAND

DESIGN

STANDARD坪山华侨城商业综合体EXPERIENCE体验感SIGNAGE标识配饰HUMANIZATIONDESIGN人性化设计RETAIL

LAYOUTDESIGN动线规划室内空间INTERIOR

SPACE一体化服务BRAND

DESIGN

STANDARD坪山华侨城商业综合体得铺率SHOP

EFFICIENCY预留升值条件ASSUMPTION

ONAPPRECIATION业态组合TRADEMIX

COMBINATION商业价值最大化MAXIMIZE

COMMERCIALVALUE投资回报RETURN

ON

INVESTMENT一体化服务BRAND

DESIGN

STANDARD坪山华侨城商业综合体成本控制COST

CONTROL材料选择MATERIAL

SELECTION灯光控制LIGHTING

CONTROL机电二次设计RE-OPTIMIZEELECTRICAL

ANDMECHANICAL

DESIGN成熟的

设计形式EXPERIENCED

RETAILDESIGN一体化服务BRAND

DESIGN

STANDARD坪山华侨城商业综合体项目流程管控PROJECT

PROCESSMANAGEMENT坪山华侨城商业综合体前期调研动线阶段开始动线阶段结束商业定位商业业态规划商业平面草图建筑图、建筑效果图商业装饰总体建议设计任务书项目开发统筹计划一次机电容积率等指标规划设计中后期，规划设计图纸修正室内设计公司提前介入，为规划设计提建议商业初步定位、自招商流程、规划指标及环境指标初定建筑院审核优化平面的消防、疏散、结构等指标建筑平面修正室内动线优化地块分析、指标数据城市、区域市政规划项目调研报告招商运营部门建议商业主力商户建筑要求标准（超市、电影院）商业收益经济测算根据业主确认的主要造型深化建

筑及结构图，主要造型指：天窗、挑台、形象墙、水池等需提前预

留条件的大型设施室内初步风格意向探讨、主要造型结构提资商业推广、形象推广建议必要条件可选条件123动线规划阶段RETAILLAYOUTDESIGNSTAGE坪山华侨城商业综合体概念阶段开始概念阶段结束上阶段确认平面