物业服务收费及退费管理办法

物业服务收费及退费管理办法第一章总则第一条目的与依据为规范本物业管理区域内的物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，维护正常的物业管理秩序，促进物业服务行业的健康发展，根据国家及地方相关法律法规，结合本物业管理区域实际情况，特制定本办法。第二条适用范围本办法适用于本物业管理区域内物业服务企业向业主或物业使用人提供物业服务并收取费用，以及因特定事由发生的退费管理活动。业主、物业使用人、物业服务企业均应遵守本办法。第三条基本原则物业服务收费及退费管理遵循以下原则：（一）依法合规原则：严格遵守国家价格管理及物业管理相关法律法规。（二）公平公开原则：收费项目、标准、依据及收支情况应向业主公开，接受监督。（三）质价相符原则：物业服务收费标准应与提供的服务质量、服务等级相适应。（四）权责一致原则：业主享受物业服务的权利，同时承担按时足额交纳物业费的义务；物业服务企业收取费用，同时承担按合同约定提供服务的义务。第二章物业服务收费管理第四条收费项目与标准物业服务收费项目主要包括物业公共服务费、停车服务费、公摊水电费、以及其他特约服务费等。具体收费项目及标准由物业服务企业根据物业服务合同约定，并结合本物业的类型、服务内容、服务成本、当地经济发展水平等因素综合确定，报业主大会或业主委员会（如已成立）备案，并向全体业主公示。物业公共服务费实行政府指导价的，应在政府指导价范围内确定具体标准；实行市场调节价的，由业主与物业服务企业协商确定。第五条计费方式与周期（一）物业公共服务费通常按房屋建筑面积计收。房屋建筑面积以房屋所有权证或购房合同载明的建筑面积为准。（二）物业服务收费可以按月、按季或按年计收。具体计费周期由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。业主应当按照约定的时间和方式交纳物业服务费。第六条费用构成物业公共服务费一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）物业服务企业办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第七条收费方式物业服务企业可采取现场收费、银行代扣、线上支付等多种方式方便业主交纳物业费。鼓励采用信息化手段进行收费管理。第八条费用公示物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，或通过业主微信群、公告栏等方式，定期公示（一般为每季度或每半年一次）物业服务收费的收支情况，包括收入总额、支出明细、结余情况等，接受业主监督。第三章物业服务退费管理第九条退费情形出现下列情形之一的，业主或物业使用人有权要求物业服务企业退还相应的物业服务费：（一）物业服务企业未能按照物业服务合同约定的服务标准提供服务，经业主或业主委员会书面催告后，在合理期限内仍未改进，导致服务质量显著下降的，业主有权要求按比例退还已交纳的相应期间的物业服务费。（二）物业服务企业擅自提高收费标准、增加收费项目或重复收费的，业主有权要求退还多收的费用。（三）物业服务合同终止，物业服务企业已预收的物业服务费中，超出服务实际提供期限的部分，应予以退还。（四）因房屋质量问题或其他非业主原因导致物业尚未交付给业主，或业主未能实际入住使用，且已向物业服务企业书面说明情况并提供相关证明的，其物业服务费的收取应按照合同约定或当地政策执行，超出部分应予以退还。（五）其他依法或依合同约定应当退还物业服务费的情形。第十条退费标准退费金额应根据实际情况计算确定：（一）对于服务未达标导致的退费，可根据服务缺失的程度、持续时间等因素，按照合同约定的服务标准与实际服务水平的差额比例计算退费金额；合同无约定的，由双方协商确定。（二）对于多收、错收的费用，应全额退还。（三）对于预收费用的退还，应按照实际未服务的天数或月份，按比例计算退还。第十一条退费流程（一）申请：业主或物业使用人需向物业服务企业提出书面退费申请，并提供身份证明、房产证明、缴费凭证以及能够证明退费事由的相关材料。（二）核实：物业服务企业在收到退费申请后，应在约定期限内（一般不超过十五个工作日）对申请事由及相关材料进行核实。必要时可与业主进行沟通协商。（三）确认与处理：经核实符合退费条件的，物业服务企业应与业主确认退费金额及退费方式，并在双方约定的期限内完成退费。若核实后不符合退费条件，应向业主书面说明理由。（四）支付：退费可采用现金、银行转账、抵扣下期物业费等方式进行，具体方式由双方协商确定。第四章监督与责任第十二条物业服务企业义务物业服务企业应严格遵守国家法律法规及本办法规定，规范收费行为，保证服务质量，及时公示收费信息，妥善处理业主的退费申请及相关投诉。第十三条业主权利与义务业主有权对物业服务收费及退费情况进行监督，对物业服务企业的违规收费或不合理拒退行为进行投诉举报。同时，业主也应按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费，不得无故拖欠。第十四条违规处理（一）物业服务企业违反本办法规定，存在乱收费、拒不公示收费信息、无理拒退应退费用等行为的，业主或业主委员会可向当地价格主管部门、房地产行政主管部门投诉举报，相关部门将依法进行查处。（二）业主无正当理由拒交物业服务费的，物业服务企业有权依据物业服务合同约定追究其违约责任，或依法向人民法院提起诉讼。第五章附则第十五条名词解释本办法所称“物业公共服务费”，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。本办法所称“包干制”，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。本办法所称“酬金制”，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十六条争议解决因本办法