法律法规培训

物业基本法律知识业主权益知多少课程目标通过学习此课程，让学员能够在以下方面有所收获：1、管家定位：改变以往以中立方或者对立方的姿态引导、“教育”业主的方式，实现由客户服务人员到业主贴身管家的转型、定位。2、知识方面：业主具有哪些权利？如何帮助业主维护自己权利。3、技能方面：在实际工作中，能够运用法律知识，解决业主诉求，提升客户粘性目录CONTENTS如何保证业主权利？Part2业主的权益有哪些？Part1从一段录音开始我们的课程……背景介是某小区一户敏感客户，早在三年前，其房屋出现某些质量问题，其找到物业，要求开发商免费上门维修。由于当时房屋早已超过保质期，开发商表明只能付费维随即动用关系上报到媒体。其后，开发商免费为其进行了维修，并提出延保三年。三年过后，房屋又出现了问题，再次找到服务中心，要求免费维修，服务中心告知其向开发商提出申请则要求我们出具书面回复，于是，故事就酱紫开始了……客户视角公司视角1、客户的需求是什么？2、需求是否合理？3、我们能否做到？或者能给客户什么解决方案？4、如果不能，谁能解决？我们需要什么资源？——促进问题解决1、客户想要我们做什么？2、这件事是不是物业服务范围？3、如果不是——找理由、法律依据拒绝，或者告知找谁解决。“屁股决定脑袋”——不同位置下的反应作为业主作为小区成员作为消费者？专有部位的所有权表决权共有部分的共有权参与制定规约权请求权选举被选举权选举权知情权、监督权安全保障权知悉真情权公平交依法求偿权维护尊严权批评监督权PART1：业主权利知多少？业主权利占有使用收益处分权利限制遵守管理规约、业主大会议事规则——集体决策下的权利限制行使权利不得对他人造成危害或者损失——禁止权利滥用为相邻业主提供便利——容忍义务PK八一八那些重要条款（一）1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。3、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。4、建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。5、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。——以上摘自《物权法》1、甲买了一栋独栋别墅，后因夫妻感情不和，愤世嫉俗，想要一把火把别墅烧掉。2、乙住在一楼，认为不使用电梯因此拒绝支付电梯运行、养护及维修费用。3、丙住一楼，在底层花园种了一棵桃树，二楼丁认为桃树过高，阻挡了采光，要求丁将树砍掉。4、戊集中租赁小区多处房屋，并在携程网以“国际服务式公寓”形式对外短租。5、物业用房过大，物业公司将其中一部分出租开办咖啡店。八一八那些重要条款（二）6、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。7、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。8、业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。——以上摘自《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》1、小一楼（产权性质为居住），其利用楼层便利，在小区内经营“私房菜”，其经营活动已经经过该楼栋三分之二以上业主同意，问：是否可以开展经营？如果隔壁一楼业主认为私房菜馆的油烟影响其正常生活，是否可以要求关闭？如果其他楼栋业主认为私房菜将可能影响小区安全、秩序，是否可以要求关闭？如果小住的小区为独栋别墅区，其是否可以不经征询直接开办私房菜？2、小买了一辆车，然后发现小区停车位已满，要求物业提供每个车位对应的房号，以确认小区车位确实租赁完毕。练一练请求权表决权选举权参与制定规约知情权、监督权成员权表决权：对表决事项进行决议权利内涵：参与制定规约权：对公共事务管理决议知情权与监督权：知悉管理情况并对管理人进行监督请求权：对公共管理事项及共用部位收益的请求权知识要点：表决权需要条件么？你知道哪些事项需要2/3以上多数表决通过吗？小区通过的规约侵犯个人权利怎么办？你有选举权吗？我不住在小区，如何行使表决权？知情权包括哪些内容？监督权等于审核权吗？如何行使请求权？1、下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3、管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。4、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。5、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。——以上摘自《物业管理条例》6、业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（5）具有一定的组织能力；（6）具备必要的工作时间。——以上摘自《业主大会和业主委员会指导规则》1、甲16岁，小区业主，聪颖好学，因成绩优异提前上大学，是否有权竞选业委会委员？是否有权投票？可否委托其亲友代为投票？2、乙小区和丙小区距离很近（报批报建时为两个地块），为方便管理，拟合并为同一个物业管理小区，仅成立一个业委会。该事项需要经过多少业主表决通过？3、物业公司拟对物业费过多少业主同意？如果拟对物业费4、丁为热心业主，平时按时交物业费、严格遵守小区各项规约，但是其曾经因职务侵占罪被判有期徒刑三年，现已刑满释放，是否可以参加业委会委员的选举？5、戊的车辆被划伤，其认为是已所谓，要求物业公司提供已的信息，并认为这属于业主知情权，请问是否提供？6、庚作为业委会主任，认为业委会有权行使监督权，要求物业公司提供本小区员工薪资情况，并认为人员的任免需要经过业委会审核通过。7、某别墅小区业委会认为：小区对外出租后，租客素质将可能影响小区品质和居住环境，经过业主大会二分之一以上同意，修改管理规约，约定对外出租需要经过业委会同意方可操作。该决定是否有效？与房屋交付有关的法律法规1、建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；验收或者验收不合格的，不得交付使用。——以上摘自《合同法》2、房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。——摘自《商品房销售管理办法》3、房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。4、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持——以上摘自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》5、房地产开发企业应当在商品房交付使用之前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产主管行政部门审核后用于房屋产权登记。——摘某省市房地产经营管理条例》与房屋质量相关的法律法规5、商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。——摘某省市房地产开发经营管理条例》6、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。——摘自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》7、在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程，房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）房屋防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。——摘自《建设工程质量管理条例》以案说法1：延迟交付房屋如何确定开发商的责任2006年4月12日，A公司签订了某省市商品房预售合同》购买某小区一处商品房，总价4426275元。合同约定A公司于2007年6月30日将房屋交付。并约定，如A公司未在约定的期限内交房的，应向付违约金，每日支付付房款的万分之二。合同签订后，双方按约履行，清房款4383017.20元。2008年1月10日，被告通知原告于2008年1月16日交房，并于2008年1月17日办理了交房手续。2008年1月17日，A公司签订了违约金确认书，确认A公司应当向偿违约金共计88525.50元，A公司随后支付了上述款项。2008年2月，法院起诉，称因A公司逾期交房导致其租金损失，要求A公司承担损失119474.50元（扣除已支付的88525.50元违约金部分）。A公司辩称：租金未实际发生，因此不是实际损失，网上调取的租金标准中任意截取了中间价来计算损失，没有权威性。法院认为：原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效，双方均应恪守。被告未能在合同约定的日期前向原告交付房屋，其行为已构成违约，应按照合同的约定向原告承担相应的违约责任，被告已经按照合同约定向原告支付了约定的违约金。现原告以违约金确认书系原告被胁迫签订的，非为原告真实意思表示，因原告未提供相关证据佐证，不予采信。关于原告诉请的租金损失，因原、被告订立预售合同时均未预见，故原告要求赔偿原告因逾期交房造成的租金损失，无法支持。以案说法2：房屋存在质量问题要不要付物业费？2010年10月10日与开发商签订了《商品房预售合同》，约定于2011年3月30日前将房屋交付。当日，开发商将一份《家庭居室装饰装修施工合同》交给，要求其在合同的发包人落款处签名。合同主要内容载明：甲方（）承诺取得房屋钥匙后一个月内向开发商交付房屋，工期240天。之后，照合同约定支付全部房款，并于2011年3月29日签署房屋验收单、装修提示、签收房屋钥匙（未实际交付，其后一直未办理产证）。之后，开发商对房屋进行了装修。由于装修质量不符合合同约定，2013年3月提起诉讼，法院于2014年4月经两审终审判决认定房屋装修不符合合同约定，并判决开发商退还修费三百余万元。由于房屋未实际入住，受到开发商前一案件的影响，物业公司在起诉付物业费的诉讼中，一审法院认为房屋存在质量问题不符合交付条件，房屋未交付不应支付物业费。物业公司随后上诉，并在二审中获得支持。本案争议焦点房屋交付标准是什么？房屋是否交付？如何看待物业服务范围？终审判决1、房屋交付标志为“交钥匙”，物业买受人签署房屋验收单、签收房屋钥匙即应当认为开发商已经按照商品房预售合同约定的交房标准向物业买受人履行了交房义务。2、虽然预售合同中对于房款总价的约定包含了装修款项，但亦约定了交付的系毛坯房。其后的装修宜应当理解为“先交房，后装修”。本案中物业买受人已经签署了房屋验收单、签收房屋钥匙，应当认定房屋已经完成了交付。3、物业服务是对公共区域的服务，房屋一旦交付完成，无论业主是否实际入住，是否正在装修，均不能构成不交物业费的理由。以案说法3：接收钥匙后退还，房屋是否算交付？2011年1月购买了某小区商品房，根据合同约定，房屋于2012年1月1日前交付。开发商于2011年12月向其发送了《房屋交付通知书》，通知其于2011年12月31日办理交付手续。当日至现场取得房屋钥匙后发现房屋存在质量问题，随后将钥匙退还物业公司，并要求物业公司员工在《交付流程表》中备注：钥匙已退还。物业公司为其同时开具《钥匙委托保管单》。后一直以房屋空气质量不合格为由直到2013年10月才入住。（入住当日，其在交付流程表中签署“钥匙已交付”，并签署日期）因绝支付2013年10月以前的物业费，故物业公司提起诉讼。房屋交付了吗？钥匙退还是拒绝收房吗？钥匙委托保管的前提是什么？如何看待第二次钥匙交付？正确的做法和表述是什么？终审判决1、房屋交付钥匙，即为完成交付，虽然后归还钥匙，但是交付行为是不可逆的，不能因为后续的“归还”动作导致已经交付的状态扭转为未交付的状态。2、署《钥匙委托保管单》将钥匙委托物业公司保管，亦证明了钥匙已经交付的事实。只有交付后发生权利转移，房屋买受人成为业主后才有权委托他人保管钥匙。随后的二次受领实际上是委托关系的终止，而不是交付行为的完成。3、出房屋存在质量问题不符合交付标准的主向开发商提出，并非本案受理范围。4、物业公司的服务针对公共区域，而非私属领域，亦即房屋完成交付即应当支付物业费，与是否入住无关。1、业主权利有哪些？2、作为房屋的产权人，行使房屋占有、使用、收益、处分的过程中，将受到哪些限制？3、作为小区一份子，哪些事项需要经过三分之二以上多数决？4、业主大会通过二分之一以上多数决同意做出的决议，如果侵犯部分业主的权利，该部分业主有哪些救济手段？是否可以直接拒绝履行决议内容？PART2：如何保障业主权利？

——客户视角下的法律思维方式帮客户解决问题事实情况如何？证据材料有哪些？对应的法律权利是什么？存在哪些障碍？客户诉求是什么？如何解决？询问：事情原委是什么？是关键定位：客户诉求是什么？掌握：障碍在哪里？沟通：拟采取的措施和方案处理结果适用范围：业主权利遭受损害、寻求救济的情形。告知：处理进展及障碍向客户解释问题事实情况如何？客户关心的核心触点在哪里？根据核心触点提供解释客户诉求是什么？询问：事情原委是什么？是关