《房地产估价》课件-第1章 绪论

房地产估价第1章绪论1.1房地产的概念和特性1.2房地产的类型1.3房地产估价的概念和必要性1.4发展房地产估价业务的现实意义学习目标教学目的及重点和难点：通过本章学习，使学生掌握房地产的概念、特征与类型；了解房地产估价的概念和目的；了解房地产估价的必要性。重点在于房地产、房地产估价的概念。难点在于房地产的特性、种类。能力点描述：熟悉房地产估价的基本概念和发展历史；能运用所学知识判定哪些房地产需要估价；具备房地产估价工作的基本经验和技能。1.1房地产的概念和特性1.1.1房地产的概念1.1.2地产的概念1.1.3房地产的特性5房地产的概念

房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物房地产概念的总结1.1.1房地产的概念1．房地产的涵义狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。广义的房地产包括四个方面的涵义：（1）房地产是房产和地产的有机结合，房依地而建，地为房之载体，房地不可分离；（2）房地产是财产和财产权利的有机结合，如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；（3）房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心；（4）房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。2．房地产的三种形式—土地、建筑物、房地3．房地产，与不动产、物业的区别[阅读材料]房地产的内涵1.1.2地产的概念1．定义：土地指地球外壳的表面及其上下空间；或是定义为土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义包括以下几层含义：(1)

土地是综合体。(2)土地是自然的产物。(3)土地是地球表面具有固定位置的空间客体。(4)土地是地球表面的陆地部分。(5)土地包括人类过去和现在的活动结果。2．土地利用的三大制约(1)

土地使用管制(2)土地权利设置(3)相邻关系3．对一块土地的基本认识：包括坐落位置；面积大小；形状；四至、土地权利状况；利用现状；规划设计要求；生熟程度；地质、水文和气象条件，其他等。实物、权益、区位⑴实物实物是不动产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、装修新旧程度和土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。⑵权益权益是指由不动产所产生的权利、利益和收益。⑶区位区位是指不动产的空间位置，它描述的是空间和距离上的关系。1.1.3房地产的特性1．土地的特性（1）土地的自然特性（2）土地的经济特性（人文特性）（3）土地还具有重要的社会属性2．城市土地的特性（1）城市土地利用的集聚性（2）城市土地利用的高成本性（3）城市土地利用的高冲突性（4）城市土地利用的综合性3．房地产的特性（1）不可移动性（又称位置固定性）

（2）独一无二性

（3）寿命长久性（长期使用性）（4）供给有限性（5）用途多样性（6）相互影响性（7）易受限制性（易受政策限制性）（8）价值量大（大量投资性）（9）流动性差（不易变现性）（10）保值增值性（11）投资风险性[阅读材料]各类房地产特点比较图1-1不动产的存在形态（a）土地：无建筑物的空地。（b）土地：土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视建筑物的存在；②考虑建筑物存在的影响。建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：①无视土地的存在；②考虑土地存在的影响。（c）房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地和建筑物业作为一个整体来看待。（d）土地的自然特性承载力：又称为支持力或承受性。――肥力：也称土地的养力——位置固定性：——不可移动性：使土地有优劣之分，更因此产生级差地租。——数量固定性：——耐久性：也称生产力永续性。——个别性：——土地质量的差异性。这个差异导致土地地租的产生——土地区位的差异性。——土地资源的不可再生性。——土地面积的有限性。——土地永续利用的相对性土地的经济特性（人文特性）——用途的多样性：用途的多样性导致土地收益的差异——社会经济位置的可变性：——土地经济供给的稀缺性。——土地产权的可垄断性——土地利用的多方向性。——土地效益的级差性。土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性。——土地的区位可变性。——土地经营的垄断性。

——土地用途变更的困难性。——土地增值性。在某些情况下，土地价值出现连续下降也是可能的。——土地报酬递减性。

土地还具有重要的社会属性人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。1.2房地产的类型1.2.1房产的分类1.2.2地产类型1.2.3房地产类型1.2.1房产的分类1.房产实体分类

住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。

生产用房：办公用房：

其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。

2.房产权益的分类

占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。

使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。

收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。1.2.2地产类型1.土地实体分类

居住用地：工业用地：仓库用地：交通用地：

市政用地：商业服务用地：公共绿化用地：

教科文卫设施用地：港口码头用地：军事用地：其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。2.土地权益的概念与划分土地所有权：土地使用权：1.2.3房地产类型1．按用途划分：2．按收益划分：3．按经营使用方式划分：1）出售型房地产2）出租型房地产3）营业型房地产4）自用型房地产4．按存在形态分：5．按开发程度分：1）生地2）毛地3）熟地4）在建工程5）现房(含土地)18房地产的概念

本书对房地产的用词

为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下：

1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。

2．“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。

3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。

4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。

1.3房地产估价的概念和必要性1.3.1房地产估价的概念1.3.2房地产估价的基本要素1.3.3房地产估价的特点1.3.4房地产价格评估的作用1.3.5房地产估价的必要性1.3.6房地产估价的种类1.3不动产估价的概念1.3.1房地产估价的概念[阅读材料]房地产估价的本质——房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证1.3.2房地产估价的基本要素主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。1.3.1不动产估价的概念房地产估价的概念

房地产估价，全称为房地产价格评估，简称房地产评估。台湾称其为“不动产估价”；香港称其为“房地产估价”，都是一个意思。房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则（法定或公允的标准），按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的真实、客观、合理价格或价值进行估算和判定（评定、估计、推测、判断）的一种活动。1.3.1房动产估价概念房地产估价与房地产经纪的区别房地产估价是一种非常正规的专业化活动，它不是随便什么人都可以从事的工作。此外，房地产经纪人从事经纪活动时，必不可少地也会运用各自的市场经验，对所代理、经纪的房地产进行一番价格估计。诸如此类的“房地产估价”与本节以上所讲的“房地产估价”是不同的，可称其为非正规的估价。它与正规的房地产估价的区别主要有以下几方面：第一，实施主体不同。第二，实施方法不同。第三，估价结果的表现方式不同。第四，法律效力和责任不同。房地产估价方法体系1.3.3房地产估价的特点1．房地产估价具有科学性2．房地产估价的艺术性（1）房地产估价人员需要有丰富的经验（2）房地产估价需要很强的推理与判断能力（3）房地产估价需要一定的技巧3．房地产估价具有综合性（1）房地产估价人员需要具备综合性知识（2）评估过程涉及面较广（3）房地产估价有时需要综合作业1.3.4房地产价格评估的作用1．为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务2．为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务3．为信贷、保险等金融活动服务4．为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务5．为政府征税服务6．为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务1.3.5房地产估价的必要性1．专业估价存在的基本前提2．理论上房地产估价的必要性3．现实上房地产估价的必要性1）房地产交易的需要2）房地产抵押的需要3）房地产典当的需要4）房地产保险和损害赔偿的需要5）房地产税收的需要6）房地产征用拆迁补偿的需要7）处理房地产纠纷和有关法律案件的需要8）企业有关经济行为的需要9）新形势下房地产管理的需要10）其他方面的需要：比如把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，就需要进行房地产估价［阅读材料］国外房地产估价的原因1．所有权转让2．融资和信用3．征用程序的合理赔偿4．税收事务5．投资顾问和决策制定28概述

我国房地产估价发展的突出表现1.确立了房地产估价的法律地位；2.实行了房地产估价执业资格全国统一考试制度；3.制定了房地产估价标准和指导意见；（国标）4.成立了房地产估价行业组织（CIREA）；5.设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质标准”等行政许可项目。6.建立了统一开放的房地产估价市场；7.拓宽了房地产估价的服务领域；8.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。1.3.6房地产估价的种类1．房产评估与地产评估2．单项评估与整体评估我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。目前，我国房地产的成片出让、房地产整体的产权变更的现象已有发生，但对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价，忽视了整体房地产的综合价值效应、环境波及效应、潜在收益因素、不可确指无形资产价值等方面的作用。1.4发展房地产估价业务的现实意义1.4.1有利于促进市场经济体制的完善1.4.2有利于促进物业市场的稳定运行1.4.3有利于促进物业融资业务的开展1.4.4能够为物业税的开征提供客观依据1.4.5有利于解决好物业权益纠纷1.4.6有利于搞好物业征用拆迁补偿工作[阅读材料]张协奎,陈伟清.中外房地产估价发展综述[J]补充：不动产估价的必要性与意义1不动产估价为政府宏观调控不动产市场提供依据2不动产估价是不动产交易的需要3不动产估价是不动产税收的需要4不动产估价是不动产抵押、保险和典当业务的需要5不动产估价是不动产征收、拆迁补偿的需要6不动产估价是投资者决策的需要7不动产估价是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要8不动产估价是处理不动产纠纷的需要9其他方面的需要32

补充材料：房地产估价实践教程房地产估价人员执业准备房地产估价行业的就业机会与任职要求房地产估价人员的职业道德修养房地产估价人员职业发展规划331.1房地产估价行业的就业机会与任职要求1.1.1房地产估价行业的就业机会1.房地产估价行业发展历程（1）以法律形式确立了房地产估价的地位（2）建立了房地产估价师执业资格全国统一考试制度（3）成立了房地产估价行业组织（4）设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目（5）制定了房地产估价国家标准和相关指导意见（6）发布了房地产估价的部门规章和规范性文件341.1房地产估价行业的就业机会与任职要求2.房地产估价机构类型（1）资质等级比较351.1房地产估价行业的就业机会与任职要求（2）规模、组织架构、工作流程比较361.1房地产估价行业的就业机会与任职要求练习与思考：认真阅读图1-1和图1-2，比较这两家估价机构的差异。371.1房地产估价行业的就业机会与任职要求（3）技术或业务优势（业务来源比较）

①房地产抵押贷款；②房屋征收补偿；③房地产税收；④人民法院强制拍卖变卖房地产；⑤国有建设用地使用权出让；⑥用房地产作价出资设立公司或者企业，公司上市、对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等；⑦房地产转让（买卖、赠与、继承等）公允价值评估；⑧投资移民财产证明；⑨房地产价格鉴定咨询，如损害赔偿、纠纷调处中房地产估价复核或鉴定、司法鉴定等；⑩其他

思考：二手房成交量下降对房地产估价机构有什么影响？381.1房地产估价行业的就业机会与任职要求练习与思考：认真阅读图1-1和图1-2，比较这两家估价机构的差异。391.1房地产估价行业的就业机会与任职要求（3）技术或业务优势（业务来源比较）

①房地产抵押贷款；②房屋征收补偿；③房地产税收；④人民法院强制拍卖变卖房地产；⑤国有建设用地使用权出让；⑥用房地产作价出资设立公司或者企业，公司上市、对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等；⑦房地产转让（买卖、赠与、继承等）公允价值评估；⑧投资移民财产证明；⑨房地产价格鉴定咨询，如损害赔偿、纠纷调处中房地产估价复核或鉴定、司法鉴定等；⑩其他

思考：二手房成交量下降对房地产估价机构有什么影响？401.1房地产估价行业的就业机会与任职要求3.房地产估价机构的就业机会分析（1）房地产估价师助理岗位就业机会分析411.1房地产估价行业的就业机会与任职要求421.1房地产估价行业的就业机会与任职要求431.1房地产估价行业的就业机会与任职要求阅读与思考：仔细阅读上表中罗列的7条房地产估价师助理岗位招聘信息，若要应聘该岗位，需要注意哪些问题呢？441.1房地产估价行业的就业机会与任职要求小结：房地产估价师助理岗位就业机会分析学历不是问题工作经验不是问题专业名称不是问题专业能力可能是问题综合素质很重要部分估价机构的要求很特别451.1房地产估价行业的就业机会与任职要求（2）估价业务助理（业务员）岗位就业机会分析461.1房地产估价行业的就业机会与任职要求阅读与思考：仔细阅读上表中罗列的5条房地产估价业务助理岗位招聘信息，若要应聘该岗位，需要注意哪些问题呢？471.1房地产估价行业的就业机会与任职要求小结：房地产估业务助理岗位就业机会分析学历不是问题工作经验不是问题专业名称不是问题性别不是问题人际关系是生产力481.1房地产估价行业的就业机会与任职要求（3）估价行政文员岗位就业机会分析491.1房地产估价行业的就业机会与任职要求阅读与思考：仔细阅读上表中罗列的3条房地产估价行政文员岗位招聘信息，若要应聘该岗位，需要注意哪些问题呢？501.1房地产估价行业的就业机会与任职要求小结：房地产估行政文员岗位就业机会分析学历不是问题专业关联度不大职业素养很重要工作经验很重要511.1房地产估价行业的就业机会与任职要求1.1.2估价师助理岗位典型工作任务及任职要求521.1房地产估价行业的就业机会与任职要求估价师助理典型工作任务图解——以住宅评估为例531.1房地产估价行业的就业机会与任职要求541.1房地产估价行业的就业机会与任职要求551.1房地产估价行业的就业机会与任职要求561.2房地产估价人员的职业道德修养

1.2.1案例导入：拆迁经理勾结估价师助理骗补偿款

肖子弟，现年38岁，原系广州开发区商业集团（简称商总）拓展部主管、广州商竣建筑工程管理有限公司（简称商竣公司）拆迁部经理，主要负责广州市萝岗区暹岗村拆迁、九龙大道改造工程拆迁、九龙工业园企业清退拆迁等工作。叶景飞，现年31岁，原系广州亿信房地产土地评估有限公司（简称亿信公司）的估价师助理，负责对亿信公司接受委托的房地产评估项目，进行前期的现场勘察、拍照和资料的收集整理、撰写报告初稿等工作。肖子弟勾结叶景飞，利用职务便利，以虚增厂房面积、提高评估价格等手段，为他人骗取更多拆迁补偿款，分别从中收取“好处费”162万、155万。这对“里外勾结”的“搭档”分别犯贪污、受贿罪，2011年3月被广州中院终审裁决分别蹲监12年和8年。571.2房地产估价人员的职业道德修养案例思考：1.作为一名即将入行的准估价人员，看到这样的报道，你有何感想呢？2.是不是没有想到一名估价师助理居然能收受那么大贿赂，难道估价师助理也成了高危职业？581.2房地产估价人员的职业道德修养1.2.2房地产估价从业人员应遵循的职业道德标准《房地产估价规范》第9部分的相关规定：591.2房地产估价人员的职业道德修养1.2.2房地产估价从业人员应遵循的职业道德标准中共中央《公民道德建设实施纲要》，2001：爱岗敬业诚实守信办事公道服务群众奉献社会601.2房地产估价人员的职业道德修养1.2.3房地